Makler dürfen schummeln

26. November 2009, 16:25 Uhr

62 Quadratmeter Fläche maßen die Mieter in ihrer neuen Wohnung. Der Makler hatte in einer Annonce zuvor allerdings von 74 geschrieben. Zu Recht sagt das Amtsgericht Frankfurt.

In unserem Ratgeber "Miete - worauf Sie achten müssen" finden Sie alles, was Sie als Mieter wissen müssen. Angefangen bei der Wohnungssuche über mögliche Probleme während der Mietzeit bis hin zum Auszug.

Hier finden Sie noch einmal die wichtigsten Themen zusammengefasst auf einen Blick.

Was darf der Makler?

Ein Makler kann Ihnen gute Dienste leisten. Sie sollten nur genau wissen, wann er dafür auch eine Provision verlangen darf. Manches schwarze Schaf versucht nämlich den künftigen Mieter ordentlich über den Tisch zu ziehen. Also: Ein Makler hat gesetzlich dann einen Anspruch auf ein Entgeld, wenn durch seine Vermittlung tatsächlich ein Mietvertrag geschlossen wird. Kassieren darf er also nicht für Wohnungsbesichtigungen, für seine Fahrtkosten oder seine sonstigen Aufwendungen - es sei denn, dies wurde vorher ausdrücklich mit dem Kunden vereinbart. Der Makler hat keinen Anspruch auf Entgeld, wenn er zugleich Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter ist oder rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist. Die Höhe des Entgelds ist auf zwei Monatsmieten (Kaltmieten) plus gesetzliche Mehrwertsteuer begrenzt. Der Deutsche Mieterbund rät zur Vorsicht, wenn spezielle Wohnungsvermittlungsagenturen ihre Dienste anbieten und allein dafür schon kassieren wollen. Passen Sie vor allem bei Internet-Anbietern auf. Es kommt vor, dass es die offerierten Mietwohnungen nur auf der Internetseite gibt, nicht aber in Wirklichkeit.

Worauf müssen Sie beim Mietvertrag achten?

Ein Mietvertrag ist das A und O der künftigen Beziehung zu Ihrem Vermieter. Achten Sie deshalb auf die kleinen Tricks und großen Fallen. Mietverträge können grundsätzlich auch mündlich abgeschlossen werden. Doch Vorsicht! Im Falle späterer Streitigkeiten mit dem Vermieter könnte es Probleme geben, Vereinbarungen einzuklagen, an die er sich nicht mehr erinnern kann oder will. Die meisten in Deutschland abgeschlossenen Mietverträge sind unbefristet und haben eine dreimonatige Kündigungsfrist.

Achtung: Lassen Sie Ihren Mietvertrag vor der Unterzeichnung vom Mieterbund oder einem Anwalt checken. Nach Einschätzung des Immobilienverbandes IVD enthalten Mietverträge von Privatvermietern besonders häufig Klauseln, die Mieter benachteiligen. Vorteil: Manche dieser Klauseln, besonders zu Schönheitsreparaturen, sind ungültig. Sie können den Vertrag also unterschreiben und brauchen sich später nicht an diese Klauseln zu halten.

Was tun bei Mieterhöhungen?

Flattert Ihnen ein Mieterhöhungsschreiben ins Haus, schauen Sie es sich genau an. Denn ein paar Formalien müssen eingehalten werden, damit die Forderung gültig ist: Grundsätzlich muss sie von allen unterschrieben sein, die in Ihrem Mietvertrag auch als Vermieter unterzeichnet haben. Nach Einzug in die Wohnung oder nach der letzten Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete müssen mindestens zwölf Monate liegen. Kontrollieren Sie, ob die angegebene Wohnungsgröße stimmt und die Kappungsgrenze berücksichtigt wurde.

Unterschreiben Sie nicht gleich! Sie haben den Rest des Monats, in dem Sie die Mieterhöhung bekommen haben, plus die beiden folgenden Monate Zeit, zu überlegen, ob Sie der Forderung zustimmen.

Wann sind Schönheitsreparaturen erlaubt?

Schönheitsreparaturen sind ein rotes Tuch für viele Mieter. Bevor Sie jedoch vor den Forderungen Ihres Vermieters kapitulieren, schauen Sie sich Ihren Mietvertrag genau an. Dort wimmelt es nämlich unter Umständen vor unwirksamen Klauseln. Automatisch muss kein Mieter beim Auszug die Wohnung renovieren. Nach dem Gesetz sind Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Allerdings verstehen es viele Vermieter, durch bestimmte Formulierungen wie "bei Bedarf" oder "in der Regel" die Klauseln so umzumünzen, dass sie doch wirksam sind. Dann kommt der Mieter tatsächlich nicht umhin, die Wohnung vor dem Verlassen zu renovieren.

Unter Schönheitsreparaturen oder Renovierung versteht man alles, was sich beim normalen Wohnen im Laufe der Zeit abgenutzt hat und in der Regel mit Farbe, Tapete und etwas Gips erneuert werden kann. Dazu gehört: Tapezieren von Wänden und Decken, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken, Streichen der Heizkörper, einschließlich der Heizungsrohre, Streichen der Türen innerhalb der Wohnung, Streichen der Fenster von innen und Streichen der Wohnungstür von innen.

Unwirksam sind Schönheitsreparaturklauseln, die den Mieter verpflichten, unabhängig von der Wohndauer zu renovieren, immer nach seinem Auszug zu renovieren, oder die zusätzlich das Auswechseln von Teppichböden, die der Vermieter verlegt hat, oder das Abschleifen und Versiegeln von Parkettfußböden verlangen.

Wie vermeiden Sie Nachbarschaftsstreit?

Grundsätzlich gilt: Bei gegenseitiger Rücksichtnahme lassen sich viele Streitigkeiten mit den Nachbarn vermeiden. Sie lieben Marschmusik oder sind ein Partylöwe? Bitteschön! Aber hören Sie den Radetzky in Zimmerlautstärke. Auch ein grundsätzliches Recht auf Party gibt es nicht. Ihre Kinder dürfen auch die Freunde zum Spielen einladen und wenn das Baby seine Schreiphase hat, bleiben Sie cool. Das muss die Nachbarschaft ertragen. Hunde hingegen dürfen - nach Ansicht verschiedener Gerichte - nicht länger zehn Minuten am Stück bellen und das stundenlange Schrillen eines Papageis, das den Nachbar nervte, wurde vom Oberlandesgericht Düsseldorf mit einem Bußgeld von 500 Euro belegt. Eine Waschmaschine darf auch nach 22 Uhr laufen. Absichtlich herbeigeführter Gegenlärm ist verboten.

Wie wird mit den Nebenkosten getrickst?

Die Erfahrungen des Mieterbundes zeigen, dass viele Betriebskostenabrechnungen falsch sind und den Mieter unnötig belasten. Grundsätzlich gilt: Die Abrechnung muss innerhalb von zwölf Monaten beim Mieter sein. Ist sie das nicht und stellt der Vermieter Nachzahlungen in Rechnung, muss der Mieter diese nicht zahlen. Wartungskosten für die Heizung müssen generell vom Mieter getragen werden. Aber Achtung! Werden Reparaturen an der Anlage fällig, dürfen sie nicht auf den Mieter umgelegt werden. Nicht erlaubt ist, die Betriebskosten nach Quadratmetern abzurechnen, wenn zuvor ein Personenumlageschlüssel vereinbart wurde.

Wann dürfen Sie umbauen?

Sie meinen, der Vermieter könnte doch froh sein, wenn Sie ihm die längst überfällige Modernisierung abnehmen. Klingt plausibel, ist aber kreuzgefährlich. Denn eigenmächtiges Heimwerkern, das in die bauliche Substanz der Wohnung eingreift, ist mietrechtlich nur mit Zustimmung des Vermieters erlaubt.

Bauliche Veränderungen ohne Eingriff in die Substanz gehen dagegen eigentlich immer. Fast nach Herzenslust dürfen Sie in Ihrer Mietwohnung werkeln, wenn die Baumaßnahmen nur in geringem Umfang die Mietwohnung in Mitleidenschaft ziehen, die Veränderungen leicht rückgängig zu machen sind, Ihre Mit-Mieter von nebenan infolge der Bauerei nicht erheblich gestört werden. Grundsätzlich hat der Vermieter das Recht, den Rückbau der vom Mieter durchgeführten baulichen Veränderungen zu verlangen. Einbauten sind davon ausgenommen, wenn unter anderem der Vermieter ausdrücklich auf einen Rückbau oder die Beseitigung der Einbauten verzichtet hat oder wenn es sich um Verbesserungen des Wohnwertes handelt, die dauerhaft sind.

Grundsätzlich haben Sie als Mieter keinen Anspruch darauf, für die von Ihnen ausgeführten baulichen Veränderungen entschädigt zu werden. Lediglich in folgenden Fällen können Sie auf Entschädigung pochen: 1. Ihr Vermieter will die Einbauten behalten, 2. die Einbauten waren erforderlich, um in der Wohnung weiter wohnen zu können und 3. die Einbauten haben den Wohnwert gesteigert.

Wie dürfen Sie kündigen?

Wer ein paar Regeln zur richtigen Mietvertragskündigung berücksichtigt, kann eine Menge Geld sparen. Wichtig: Die Kündigung sollte immer schriftlich erfolgen. Achten Sie darauf, dass sie wirklich beim Vermieter ankommt. Die Kündigungserklärung muss bis zum dritten Werktag des Monats beim Vermieter eingegangen sein, nur dann zählt der Monat bei der Fristberechnung mit. Unter bestimmten Voraussetzungen gibt es Sonderkündigungsrechte, etwa, wenn der Vermieter eine Modernisierung oder Mieterhöhung ankündigt. Stirbt ein Mieter, können die in der Wohnung lebenden Angehörigen, sofern sie nicht ebenfalls den Mietvertrag unterzeichnet haben, innerhalb eines Monats kündigen.

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