Selbst hartgesottene Makler finden Berlin "krass"

Selbst im einst von Leerstand geplagten Berlin treibt der Boom seltsame Blüten. Im Bezirk Mitte sind die Mieten nach Berechnungen des Marktforschers Bulwiengesa seit 2001 um 22 Prozent gestiegen. Die Kaufpreise legten auch kräftig zu. Rund um den Potsdamer Platz kostet der Quadratmeter doppelt so viel wie vor drei Jahren: 10.000 Euro - das finden selbst hartgesottene Makler "krass".

Man könnte diese Exzesse als Ausnahmeerscheinung abtun, als ein Spiel von Leuten, denen es auf ein paar Tausend Euro nicht ankommt. Doch solche Preisspitzen setzen einen Verdrängungsprozess in Gang und wirken somit bis in die unteren Segmente und Lagen. Ein gutes Beispiel ist Berlin Kreuzberg: Interessenten müssen bereit sein, bis zu 3500 Euro pro Quadratmeter zu bezahlen. Sonst brauchen sie gar nicht erst mitzubieten. Bis vor Kurzem wurden in dem Stadtteil höchstens 2000 Euro aufgerufen. "Bald werden es über 4000 Euro sein", vermutet Ralf Rosinus vom Maklerbüro Ziegert Bank- und Immobilienconsulting. "Vor vier Jahren wäre das alles noch völlig undenkbar gewesen", gibt Rosinus zu. Inzwischen ist der Stadtteil so teuer, dass die ersten weiterwandern Richtung Süden, ins nördliche Neukölln, Kreuzkölln genannt.

Die hohe Nachfrage hat viele Gründe. Da ist zum einen die von Ökonomen beschworene Inflationsangst, die Investoren in sichere Sachwerte treibt. Entscheidender dürfte aber die boomende Konjunktur in Deutschland sein. Der Aufschwung vermittelt den Beschäftigten wieder ein Gefühl von Sicherheit, und das erhöht die Bereitschaft, größere Summen auszugeben, zumal die Bauzinsen trotz Trendwende nach wie vor niedrig sind.

Die Preisexplosion ist vielerorts aber auch dem knappen Angebot geschuldet. Seit Jahren werden vor allem in den Großstädten zu wenig Wohnungen gebaut. Das rächt sich nun. Allein Hamburg bräuchte jährlich 6600 neue Wohnungen, doppelt so viele wie derzeit geplant. Laut Ifo-Prognosen wird diese Lücke so schnell nicht geschlossen. Denn Bauvorhaben haben lange Vorlaufzeiten. "Die Wohnungswirtschaft ist wie ein riesiger Tanker", sagt Berenberg-Mann Wittke. "Da steuert man nicht mal eben schnell um."

Für Kapitalanleger ist kaum noch etwas zu holen

Und je höher die Mieten, desto größer wird der Anreiz, ein Domizil lieber gleich zu kaufen. Laut einer Umfrage der Hamburger Sparkasse möchten 40 Prozent der Hanseaten lieber im Eigentum wohnen, vor allem junge Familien und einkommensstarke Singles zwischen 18 und 39 Jahren. 42 Prozent der Mieter halten ein Eigenheim langfristig für die günstigere Alternative.

Während Eigennutzer auch jetzt noch zugreifen, gibt es für Kapitalanleger auf dem aktuellen Preisniveau kaum noch etwas zu holen. Gerade in den Toplagen sind die Kaufpreise in den vergangenen Jahren deutlich stärker gestiegen als die Mieten. Beispiel Düsseldorf-Oberkassel: Dort schnellten die Preise für Neubauten im Jahresschnitt zuletzt um zwölf Prozent hoch, die Mieten stiegen gerade mal um die Hälfte. Und das ist kein Einzelfall. In den In-Vierteln anderer Metropolen hat sich der Markt ähnlich entwickelt. Dass die Mieten mit den Preissprüngen nicht Schritt halten, ist auch dem strengen deutschen Mietrecht geschuldet, das allzu forschen Erhöhungen einen Riegel vorschiebt.

So kommt es, dass sich Wohnungen als Kapitalanlage kaum noch lohnen. In Vierteln wie Hamburg-Harvestehude oder München-Giesing liegt die Rendite nur noch bei mageren 3,6 Prozent. Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen sind da nicht mal mit eingerechnet. An solchen Erträgen finden allenfalls noch Philanthropen Gefallen.

Gerade in den Gegenden, wo die Preise in den vergangenen zwei Jahren besonders stark gestiegen sind, dürfte der Boom bald abebben. Angst um ihr Vermögen müssen Käufer indes nicht haben. Dafür ist die Nachfrage noch zu groß, wie auch Marie Kähler bei ihrer Wohnungssuche gemerkt hat.

Interaktive Deutschlandkarte: Durchschnittlicher Mietpreis in deutschen Großstädten nach Wohnlagen

Immobilien-Kompass der Zeitschrift Capital: Preistrends in über 900 Stadtteilen