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Mängeln auf der Spur

Wer ein Haus baut, möchte so schnell wie möglich in die eigenen vier Wände einziehen, sobald alle Arbeiten erledigt sind. Zuvor steht aber die Bauabnahme an - und die hat enorme rechtliche Bedeutung.

Jeder Häuslebauer ist laut Bauvertrag verpflichtet, vor dem Einzug den Bau abzunehmen, also festzustellen, dass keine wesentlichen Mängel vorliegen. Diese Bauabnahme hat eine enorme rechtliche Bedeutung. Der Bauherr erklärt damit, dass der Auftragnehmer seiner Pflicht zur vertragsgemäßen Herstellung des Hauses nachgekommen ist. Jetzt endet das Erfüllungsstadium und es beginnt die Gewährleistungsphase. Die Bauabnahme sollte deshalb unbedingt schriftlich protokolliert werden.

"Sicherheitseinbehalt" empfohlen

Grundsätzlich wird mit der Abnahme die Zahlung der Vergütung an den Auftragnehmer fällig. War eine Abschlagszahlung vereinbart, ist die Begleichung der Schlussrechnung mit Ausnahme eines Sicherheitseinbehalts fällig. Der Verband Privater Bauherren rät daher, eine Gewährleistungssicherheit von fünf Prozent der Bau- beziehungsweise Kaufsumme einzubehalten. Damit ist der Bauherr abgesichert, wenn im Laufe der Gewährleistungsfrist weitere Mängel auftreten. Bezahlt er aber voll und das Bauunternehmen geht pleite, bleibt er auf den Kosten sitzen.

Außerdem kehrt sich nach der Bauabnahme die Beweislast bei Mängeln um. Vor der Bauabnahme muss immer der Auftragnehmer beweisen, dass seine Leistung mangelfrei ist. Nach der Abnahme geht diese Beweislast an den Auftraggeber über. Wird das Bauwerk vor der Abnahme beschädigt, muss der Auftragnehmer es reparieren oder erneuern. Danach ist der Bauherr in der Pflicht.

"Vertragsstrafe" im Kaufvertrag festhalten

Für den Laien ist es fast unmöglich, alle Mängel zu erkennen. Deshalb sollten Bauherren unbedingt darauf achten, dass ihnen im Abnahmeprotokoll ausdrücklich das Recht auf eine Vertragsstrafe vorbehalten bleibt. Sonst verlieren sie ihren Anspruch darauf. Dazu muss am Ende des Protokolls lediglich der Satz stehen "Wegen bekannter Mängel behält sich der Auftraggeber/Käufer vor, die vereinbarte Vertragsstrafe geltend zu machen."

Ein Bauwerk kann nur abgenommen werden, wenn es wirklich fertig gestellt ist. Fehlen beispielsweise noch die Außenanlagen, ist es nicht reif für eine Abnahme. Kleinere optische Unzulänglichkeiten stehen einer Bauabnahme jedoch nicht entgegen. Wichtig ist, dass immer der Auftraggeber persönlich den Bau abnimmt. Ohne eine ausdrückliche Vollmacht des Bauherren darf ein Architekt keine Abnahme veranlassen.

Bauabnahme passiert auch automatisch...

Die förmliche Abnahme eines Bauwerkes findet immer auf Verlangen einer Partei statt, in der Regel ist das der Auftragnehmer. Verlangt jedoch niemand die Abnahme, so gilt der Bau mit Ablauf von zwölf Tagen nach schriftlicher Fertigstellungsmitteilung oder nach sechs Tagen Benutzung durch den Auftraggeber als abgenommen.

Reiner Fischer/DDP/DDP

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