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Von Rechten und Rechthabern

Überall im Land gibt es Zoff. Wegen Schimmel an der Wand, wegen lauter Musik, wegen falsch abgerechneter Heizkosten. 300.000 Fälle landen jährlich vor Gericht. Dabei wären viele Konflikte vermeidbar. Wie Mieter und Vermieter besser miteinander auskommen können.

Von Sven Rohde

  • Sven Rohde

Ich sag's lieber gleich: Ich bin parteiisch. Die Vermieterin unserer Wohnung, in der wir seit fünfeinhalb Jahren wohnen, hat eine Räumungsklage gegen uns eingereicht, wegen - davon sind wir überzeugt: vorgetäuschten Eigenbedarfs. Von den etlichen Wohnungen, die ihr gehören, soll nur die unsere für ihre Schwester geeignet sein.

Wie sie nach Gutsherrenart ihr Geschäft betreibt, gibt auch sonst reichlich Anlass zu Ärger. Sie schickte der Familie eine Etage höher eine Abmahnung, weil der dreijährige Sohn angeblich mit dem Fußball Knospen von der Ligusterhecke im Vorgarten abgeschossen hat. Den Balkon der Familie, die im dritten Stock wohnt, lässt sie nicht instand setzen, sodass deren Balkontür seit mehr als fünf Jahren zugenagelt sein muss. Sie lässt die Kellerwände streichen, während das Treppenhaus verkommt. Unsere direkten Nachbarn mussten wegen angeblichen Eigenbedarfs ihre Wohnung räumen, die Frau war gerade im sechsten Monat schwanger und Auseinandersetzungen vor Gericht psychisch nicht gewachsen. Dann zogen Leute ein, die nun 105 Euro mehr Miete als ihre Vorgänger zahlen. Jetzt also sollen wir unser Zuhause aufgeben, offenbar damit sie bei anderen ein paar Euro mehr kassieren kann. Und deswegen bin ich auf Vermieter schlecht zu sprechen.

Ähnliche Erfahrungen machten laut Statistik des Deutschen Mieterbundes im vergangenen Jahr 6,6 Millionen Menschen, die bei der Schutzgemeinschaft für Deutschlands Mieter um Rat und Hilfe baten. Bei 23,7 Millionen Mietwohnungen ein stolzer Prozentsatz. Und natürlich geht es erst recht jenen so, die sich mit ihren Vermietern vor Gericht treffen mussten, im Durchschnitt etwa 300.000 pro Jahr. Mietrechtsstreitigkeiten sind an deutschen Zivilgerichten mit einem Fünftel aller Fälle absoluter Spitzenreiter.

Es knallt, weil es um Geld geht

Warum gibt es eigentlich so viel Ärger um die Mietwohnung? In Zeiten, in denen die Preise steigen, die Löhne vieler Mieter aber nicht Schritt halten, knallt es vor allem, weil es ums Geld geht.

Deswegen sind die Betriebskosten auch der größte Aufreger. Mehr als ein Drittel aller Beratungsgespräche der Mietervereine drehten sich 2007 um Heiz- und Nebenkosten. Auf den Plätzen folgten Wohnungsmängel, Rechte und Pflichten, die sich aus dem Mietvertrag ergeben, Schönheitsreparaturen sowie Kündigungen.

Bemerkenswert vor allem, wie die stark gestiegenen Heizkosten die Aufmerksamkeit der Mieter geschärft haben und die genaue Prüfung der Abrechnung dann ei­ne Fülle von Fehlern zutage fördert. "Jede zweite Betriebskostenabrechnung ist falsch", verkündet der Deutsche Mieterbund plakativ. Insider der Wohnungswirtschaft vermuten: Wahrscheinlich sind es sogar noch deutlich mehr.

Dabei steht den Mietern das Schlimmste noch bevor. In diesem Jahr sind Heizöl, Gas und Strom so teuer wie noch nie. 2009 wird dann abgerechnet. Der große Krach ist programmiert.

Fehler aus Unwissenheit

Der Grund für fehlerhafte Abrechnungen ist selten kriminelle Energie, sondern meist Unwissenheit. Häufigste Fehler der Vermieter: die Berechnung von Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Reparaturkosten. Wobei die Reparaturkosten nicht mit der sogenannten Bagatellklausel bei Kleinstreparaturen zu verwechseln sind. Was im Klartext heißt: Die Reparatur der Klospülungen darf auf die Mieter umgelegt werden, die Reparatur der Heizung oder der Fassade jedoch nicht.

Die Nerven auf beiden Seiten sind gespannt. Man fasst sich an den Kopf, was vor Gericht alles verhandelt wird! So musste das Amtsgericht Rheinbach einer Vermieterin per Urteil verkünden, dass ihre Mieterin eine Arbeitsplatte in der Küche anbringen darf, auch wenn dafür 14 Bohrlöcher in den Fliesen nötig waren. Die Quintessenz des Urteils: Eine Arbeitsplatte in der Küche ist unverzichtbar, ohne Bohrlöcher kann der Mieter sie nicht montieren, will der Vermieter das verhindern, muss er selbst eine einbauen lassen. Braucht man für diese Erkenntnis wirklich einen Richter?

Offenbar schon. Erschwerend kommt hinzu, dass im Mietrecht viele Lücken klaffen, die dann von Richtern geschlossen werden müssen: Mietrecht ist in Deutschland Richterrecht. Und so müssen eben Gerichte entscheiden, dass ein Mieter eine aufstellen darf, wenn sie die Fassade des Hauses optisch nicht beeinträchtigt, dass Mieter während laufender Mietzeit selbst über die Wandfarben in ihrer Wohnung entscheiden dürfen und dass es in Ordnung ist, wenn ein Mieter weniger Miete zahlt, sobald seine Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben.

Es gibt verschiedene Vermietertypen

Mindestens so wichtig wie das Thema Geld sind auf dem Schlachtfeld Mietwohnung aber die Emotionen, die sich an die Immobilie knüpfen. Für den Mieter ist sie sein Zuhause, sein vom Grundgesetz besonders geschützter Rückzugsraum. Für den Vermieter, zumal den Privatvermieter, ist sie Vermögen, Absicherung, Altersvorsorge. 60 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland befinden sich im Besitz von Amateurvermietern. Denen gehören, sagt die Eigentümer-Schutzgemeinschaft Haus & Grund, im Durchschnitt sechs bis acht Wohnungen, auf die sie dann besonders achtgeben. Dabei, hat Bernd Vetter, Anwalt und Mietrechtsspezialist in Hamburg, festgestellt, schlagen persönliche Wertvorstellungen und Befindlichkeiten naturgemäß besonders stark auf die Mietverhältnisse durch, ja, man kann verschiedene Typen von Vermietern identifizieren.

Da gibt es den Typus Gutsherr, den wir daheim in der weiblichen Variante erleben. Der Gutsherr respektiert Mieterrechte nach seinem Gutdünken - oder eben nicht. "Wo kämen wir denn da hin, wenn meine Mieter mir diktieren, wann ich die Balkone saniere?" Da bleibt die Balkontür eben zugenagelt. Der Kontrollfreak, meist Kleinvermieter, sitzt dagegen am offenen Fenster mit den Ellbogen auf der Fensterbank oder pirscht mit seiner Digitalkamera durch Garten und Treppenhaus, Verfehlungen auf der Spur. Der Handwerker, auch er ein Kleinvermieter, übernimmt Mängelreparaturen selbst, was der Qualität der Arbeit nicht immer guttut. Vorschriften und Mietgesetze findet er zu starr, und er hat überhaupt kein Unrechtsbewusstsein, kurzerhand den eigenen Schlüssel zur Wohnung zu benutzen, um während der Abwesenheit der Mieter die tropfende Armatur auszutauschen. "Wieso, ist doch meine Wohnung!" Der Typus Kumpel steht gern mal unangekündigt mit einem Sixpack Bier oder, als gute Freundin, mit einem Backblech selbst gebackenen Pflaumenkuchens auf der Terrasse und findet Betriebskostenabrechnungen überflüssig, weil beide doch wissen, dass sie niemals ihre Mieter betrügen würden. Den Desinteressierten kümmert nur, ob die Miete pünktlich auf seinem Konto ist, selbst nach einem Richterspruch kommt er seinen Pflichten nicht nach. Der Erbe will aus seiner Immobilie den maximalen Ertrag herausholen, die Bedürfnisse seiner Mieter sind ihm dabei herzlich egal. Und ja, wir wollen nicht ungerecht sein, natürlich gibt es auch den Vorbildlichen, der sich kümmert, fair ist und angemessene Mieten fordert. Das ist dann der, in dessen Wohnung man alt werden möchte.

Mit Ausnahme des Letzten ist allen eines gemeinsam: Beschwerden von Mietern finden sie ausgesprochen lästig. Und deswegen gibt es unabhängig vom Typus durchaus klassische Konfliktverläufe.

Streitpunkt Schimmel

Einer dieser Klassiker: Schimmel. In der ersten Phase, die häufig gegen Ende der Heizperiode im Februar oder März beginnt, zeigen sich Schimmelflecken, die der Mieter meldet. Ritualisierte Reaktion des Vermieters: "Sie lüften zu wenig." Damit ist für ihn die Sache erledigt. Der Schimmel bleibt, der Mieter insistiert, der Vermieter schickt den Hausmeister, die Sache zu begutachten. Ergebnis wiederum: falsches Lüftungsverhalten. Jetzt beginnt die zweite Phase: Der Mieter kürzt die Miete und setzt eine Frist zur Mängelbeseitigung. Der Vermieter empfindet das als Schikane und droht mit Klage. Die Stimmung steuert auf einen ersten Höhepunkt zu. Zum Prozess ist es nicht mehr weit. Jetzt ist jeder Anlass recht, die Geschichte weiter eskalieren zu lassen - eine Geburtstagsparty, bei der es etwas lauter wurde, eine Heizkostennachzahlung, ein falsch abgestellter Kinderwagen. "Ist es erst einmal so weit gekommen, ist das Verhältnis zerrüttet", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund.

Dabei wäre die Eskalation leicht zu verhindern: mit sachgerechtem Immobilienmanagement. Das heißt in diesem Fall: mit einer Ermittlung der Ursache durch den Fachmann. Häufig sind nämlich Mängel an der Wärmedämmung des Hauses für Schimmel verantwortlich. "Aber selbst dann, wenn der Mieter tatsächlich zu wenig gelüftet hat, sollte der Vermieter ihm das nicht einfach unterstellen, sondern es im Gespräch ermitteln und Tipps geben, wie er's besser macht", fordert Ropertz. "Damit wird der Konflikt schon am Beginn geschlichtet." Wobei offenbar, siehe oben, vor allem vielen Privatvermietern ihre Emotionen im Wege stehen.

Woran erkennt man übergriffige Vermieter? "Warnsignale sind ein am PC selbst entworfener Mietvertrag und ausufernde Hausordnungen", sagt Ulrich Ropertz. "Wenn da drinsteht, dass nach 22 Uhr kein Besuch mehr kommen darf, Baden nur bis 21 Uhr erlaubt ist und Grillen sowieso gar nicht - dann ist die Gefahr groß, dass der Vermieter das ernst meint." Obwohl solche Eingriffe ins Privatleben natürlich sämtlich rechtswidrig sind.

Vermieter stehen hilflos vor der Betriebskostenabrechnung

Das professionelle Urteil über Amateurvermieter fällt nicht gut aus. "Viele sind diesem Job nicht gewachsen", sagt Steffen Haase, Sprecher des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter, "das Mietrecht ist so kompliziert, dass ein privater Vermieter es nicht mehr durchschauen kann." Haase spricht natürlich im Namen der Verwalter, die den Vermietern gern ihre Dienste verkaufen möchten, aber seine Meinung teilen auch andere. Volker Ziaja, Geschäftsführer des Mietervereins Leverkusen, der auch Seminare für die Wohnungswirtschaft abhält, sieht seine Kurse "voll von Vermietern, die der Betriebskostenabrechnung hilflos ausgeliefert sind". Und selbst Andreas Stücke, Generalsekretär des Eigentümer- Schutzverbandes Haus & Grund, muss zugeben: "Ein störungsfreies Management von Mietshäusern ist von einer solchen Fülle von Rechtsnormen zugestellt, dass der Überblick schwierig ist." Soll heißen: Der private Vermieter kann angesichts dieses Mietrechts nun wirklich nichts dafür, wenn er immer mal wieder Fehler macht.

90 Prozent aller Mietverhältnisse, sagen die Fachleute, laufen problemlos. Dafür wird um die restlichen zehn Prozent umso heftiger gestritten, gern auch vor Gericht. Und immer wieder passiert es, dass auf diese Weise Rechtsgeschichte geschrieben wird. Im Sommer vergangenen Jahres war es wieder so weit, als der Bundesgerichtshof über den Fall eines Bremers entschied, der eine mit Mängeln behaftete Wohnung gemietet, im Mietvertrag aber unterschrieben hatte, was standardmäßig in Millionen von Verträgen steht: "Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben." Dieser Passus, entschieden die Karlsruher Richter, ist unzulässig: Sie verpflichtet den Mieter, auch dann beim Auszug zu renovieren, wenn er nur kurze Zeit in der Wohnung gewohnt oder sie wenige Monate vorher in Schuss gebracht hat. Und in schöner Klarheit formulierte der Achte Senat des BGH, was Millionen Mieter regelmäßig auf die Palme brachte: Diese Regelung diene "allein den Interessen des Vermieters, der in die Lage versetzt wird, bei einer Neuvermietung jeweils auf Kosten des Vormieters eine frisch renovierte Wohnung zur Miete anzubieten" (Aktenzeichen VIII ZR 316/06).

Die Folgen des Urteils: gewaltig! Denn auf einmal sind alle Klauseln in Mietverträgen, die eine Renovierung unabhängig vom Zustand der Wohnung fordern, unwirksam - und damit fällt die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen, die nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch Vermietersache ist, an ihn zurück. Zugleich aber sorgte der BGH für reichlich neuen Zündstoff, denn nun muss im Einzelfall geprüft werden, ob und in welchem Umfang der Mieter beim Auszug zu renovieren hat. Eine Klagewelle kündigt sich an.

Entscheidungen zugunsten der Mieter

Und schon haben die Karlsruher Richter eine weitere Entscheidung zugunsten der Mieter gefällt: Sie untersagten einem Vermieter, der aufgrund des BGH-Urteils seine Mieter nicht mehr zu Schönheitsreparaturen verdonnern kann, einen Aufschlag von 70 Cent pro Quadratmeter als Ausgleich für seine gestiegenen Kosten.

Aber ist der Weg nach Karlsruhe immer der richtige? "Unsere Gesellschaft sollte dringend ausgleichen zwischen den Rechten und Pflichten von beiden, Vermietern wie Mietern", fordert Mieterschützer Volker Ziaja: "Die einen brauchen eine langfristig sichere Rendite, die anderen langfristig bezahlbaren Wohnraum." Das bestätigt Andreas Stücke als Vertreter der Eigentümer. "Beide Seiten sind doch dringend aufeinander angewiesen, es herrscht große Konkurrenz um gute Mieter." Die schlechten allerdings trieben den Wohnungseigentümern die Lust am Vermieten aus. "Es gibt ein geflügeltes Wort bei uns im Verband", erzählt Stücke: "Das Festgeldkonto kann nachts nicht anrufen, um sich zu beschweren." Und wenn es Anlass zur Beschwerde gibt? Dann hilft: Information. "Die beste Chance eine Eskalation um berechtigte oder unberechtigte Streitpunkte zu vermeiden", rät Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund, "ist eine Beratung". Und er ist durchaus stolz, dass 97 Prozent aller Beratungen seines Verbandes zu einer friedlichen Schlichtung des Konflikts führen. Kollege Stücke von Haus & Grund pflichtet bei. "Keiner hat etwas davon, wenn Streitigkeiten vor Gericht gehen." Was er sich verkneift: im Unterschied zu Anwälten, die daran gut verdienen.

Kommunikation: Auch ein gutes Mittel gegen Streit. "Wir erleben eine wachsende Kommunikationsverweigerung" beklagt Steffen Haase, "übrigens nicht nur zwischen Mietern und Vermietern, auch zwischen Mietern und Mietern". Statt nach nebenan zu gehen und freundlich darum zu bitten, dass die Musik leiser gemacht wird, beschweren sich die Leute beim Vermieter, beim Verwalter oder gleich bei der Polizei - sicherer Weg in die Eskalation.

Konflikte persönlich klären

"Ich verdonnere die Mieter, die zu mir kommen, erst einmal dazu, mit ihrem Vermieter ein Gespräch zu führen, um sich im Guten zu einigen", sagt denn auch Mieterschützer Ziaja. "Ich bringe ihnen bei, wie sie ihm eine schlechte Nachricht - die Betriebskostenabrechnung stimmt nicht, im Bad schimmelt es - auf gute Weise vermitteln. Man soll Mieter gar nicht zu schnell rechtlich beraten." Die Leute müssten wieder lernen, einen Konflikt persönlich zu schlichten, sie müssten einfach mehr miteinander reden.

Wirklich eine gute Idee. Für den Fall, dass unsere Vermieterin den Eigenbedarf nicht nur vortäuscht, um vom Nachmieter eine höhere Miete zu kassieren, sondern tatsächlich ihre Schwester in unsere Wohnung einziehen lässt: Warum ist ihr diese Idee nicht früher gekommen? Wir hätten darüber reden können. Wir finden es ja in Ordnung, wenn jemand, dem eine Wohnung gehört, auch darin wohnen will. Wir hätten uns über Zeitpunkt und Ausgleich für Einbauten und Umzugskosten einigen können. Chance vertan. Jetzt ist der Richter dran.

Mitarbeit: Patrick Steller, Ingrid Lorbach, Kirstin Ruge

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