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Heuschrecken spielen Monopoly

Still und leise kaufen internationale Finanzinvestoren in Deutschland Hunderttausende Sozialwohnungen auf. Die neuen Eigentümer wollen vor allem eins: Kasse machen.

Die Robert-Koch-Straße 3 gilt in Kiel als lausige Adresse. Ein trostloses Wohnsilo, Endstation für die Schwächsten der Gesellschaft. Die Stadt hat das 16-stöckige Mietshaus in den 60er Jahren gebaut, aus Fürsorge für die Bedürftigen. Ohne Wohngeld und Sozialhilfe könnten sich die meisten Bewohner noch heute keine der 169 Wohnungen leisten, obwohl ein Quadratmeter nur gut sechs Euro kalt kostet. "Da will man nicht einziehen, da muss man einziehen", sagt ein Nachbar über den Gartenzaun.

Und das ist gut so - meint Andreas Marggraf, der die schlichte Immobilie in einem schmucken Büro verwaltet. Denn ein Teil der Miete fließt direkt vom Sozialamt oder, bei Hartz-IV-Empfängern, von der Arbeitsagentur auf sein Konto. "Garantierter Cashflow", grinst er.

Marggraf führt die Geschäfte der ehemals kommunalen Kieler Wohnungsbaugesellschaft (KWG), die 9500 Wohnungen in Kiel hält und vergangenes Jahr mit weiteren deutschen Beständen für 1,4 Milliarden Euro an den New Yorker Finanzinvestor Blackstone fiel.

Marggrafs Arbeitgeber gehört zu jenen "Heuschrecken", die mit Unternehmen handeln wie mit Gebrauchtwagen, um jedes Jahr mindestens 20 Prozent Rendite herauszuschlagen. Dabei ist es ihnen egal, ob es um Müll, Legosteine, Schnapsflaschen oder eben Wohnungen geht. Die KWG-Unterkünfte, über Jahrzehnte mit öffentlichen Mitteln gepflegt, bieten beste Voraussetzungen für satte Gewinne.

Mittlerweile ist eine Schar angelsächsischer Fondsgesellschaften wie Terra Firma, Fortress, Oak Tree oder Cerberus landauf, landab auf der Jagd nach Gelegenheiten. Weltweit haben sie rund eine Billion Dollar privates Beteiligungskapital (Private Equity) bei Pensionskassen, Versicherungen und Privatleuten eingesammelt und stehen mächtig unter Druck, es zu mehren. Immobilienfirmen wie die KWG sind ihre neuen Lieblinge. 600.000 Wohnungen - mal kleine Mietshäuser in feinster Lage, mal graue Siedlungen an Autobahnen - wechselten in den vergangenen fünf Jahren den Besitzer. Mindestens eine Million kommen nach Schätzung der Deutschen Bank bis 2010 hinzu.

Wie Kiel, das inzwischen fast keine Wohnimmobilie mehr besitzt, verhökern fast alle Kommunen ihre Unterkünfte. "Wir haben die besten Mietwohnungen der Welt", sagt Lutz Freitag, Präsident des Gesamtverbandes deutscher Wohnungsunternehmen (GdW). "Die frühere Wohnungsgemeinnützigkeit und 50 Jahre erfolgreicher sozialer Wohnungsbau haben Goldadern gelegt, die jetzt gehoben werden." Verstehen kann er das Handeln der Kommunen aber nicht: "Das ist Selbstmord aus Angst vor dem Tod."

Für Mieterbundchef Franz-Georg Rips geht dem Sozialstaat durch den Ausverkauf der unschätzbare Vorteil verloren, den gesellschaftlichen Frieden steuern zu können, Einkommensschwache zu stützen, Obdachlosigkeit und Ghettoisierung zu vermeiden, Migranten zu integrieren. "Was diese Sozialrendite ökonomisch wert ist", sagt Rips, "kann wohl niemand berechnen."

Nach seiner Schätzung befindet sich bereits ein Viertel der deutschen Wohnungsbestände mit sozialer Funktion in Investorenhand, in fünf Jahren dürfte es die Hälfte sein. Darunter fallen auch viele öffentlich geförderte Firmenimmobilien, etwa die 150.000 Wohnungen der Eon-Tochter Viterra, die im Mai für sieben Milliarden Euro an die Deutsche Annington fiel, eine Tochter der britischen Terra Firma. "Mit solchen Verkäufen verabschieden sich Kommunen von ihrer Fürsorgepflicht", sagt Jochen Kiersch, Chef des Mietervereins Kiel.

Es wird kälter in Sozialbauten, wenn private Investoren einziehen. Das bekam Renate Liebrandt aus dem dritten Stock in der Robert-Koch-Straße 3 zu spüren, nachdem die Stadt die KWG vor sechs Jahren zunächst an die Frankfurter Beteiligungsgesellschaft WCM verkauft hatte, die selbst in Finanznot geriet und den Bestand an Blackstone weiterreichte.

Kurz vor Weihnachten 2003 platzten Wasserrohre in ihrer Wohnung. Die Feuchtigkeit zog bis zu den Lichtschaltern hinauf, Schimmel machte sich breit, Trockenmaschinen lärmten rund um die Uhr. Renate Liebrandt wollte nur weg mit ihrem schweren Asthma und ihrem Enkel Jan Mirco, den sie für ihre Tochter Nora großzieht. Doch der Gutachter entschied, die Räume seien bewohnbar.

"Was interessieren mich Ihre Krankheiten?", fauchte er sie an. Erst als sie den Mieterverein und die Presse einschaltete, stornierte die KWG die Dezembermiete und übernahm die Hotelkosten. Renate Liebrandt, die nach zwei Herzinfarkten ihren Beruf als Krankenschwester aufgeben musste, fightet gegen die Betriebskostenabrechnung: Sie soll einen Hausmeister teuer bezahlen, der auch nicht mehr ist, was er einmal war. Früher kümmerte sich ein Mann um ein Hochhaus, heute muss jeder KWG-Hauswart gleich mehrere Blocks betreuen. Sie will von ihren paar Kröten auch nicht mehr die 30 Euro abzwacken für einen Autostellplatz, der angeblich untrennbar zu dem kleinen Apartment gehört, das sie für ihren behinderten Sohn Fabian, 23, gemietet hat. "Autofahren wird Fabian ganz sicher niemals können."

Als Miethaie gebärden sich Finanzinvestoren nicht - das verhindert der restriktive deutsche Mieterschutz. Sie setzen den Hebel woanders an, um ihren Schnitt zu machen: Wenn sie beispielsweise eine kommunale Immobilienfirma für eine Milliarde Euro ersteigern, zahlen sie nur 20 Prozent des Kaufpreises aus ihrem Fonds. Für die restlichen 800 Millionen Euro nehmen sie Bankkredite auf. Die tragen sie aus den laufenden Mieteinnahmen ab. Die Rechnung geht auf, solange die Rendite aus den Mieteinnahmen höher ist als der Kreditzins - bei einem Verhältnis von ungefähr 7 zu 3,5 Prozent ist das Geschäft derzeit risikoarm.

Zusätzlich verkaufen sie oft einzelne Wohnungen mit hohem Gewinn an die Mieter oder tranchieren den Gesamtbestand, um die Filets teuer abstoßen zu können. Nach fünf bis acht Jahren, wenn sie wieder aussteigen müssen, weil ihre Fondslaufzeiten begrenzt sind, veräußern sie den Restbestand an einen anderen Investor oder über die Börse - und streichen den vollen Verkaufspreis ein. 20 Prozent bezahlt, 100 Prozent kassiert - Bingo!

Beliebt ist auch ein Steuertrick: Für den Kauf eines Immobilienunternehmens gründen die Investoren eine eigenständige Finanzierungsgesellschaft und verschmelzen sie dann mit der erworbenen, durch die Kredite belasteten Firma. So weist das fusionierte Unternehmen vom Start weg rote Zahlen auf - der Fiskus sieht keinen Cent.

Damit die Mieteinnahmen fließen und die Bankschulden schmelzen, versuchen die neuen Hausherren, säumige Zahler loszuwerden. "Mieter drehen" heißt das im Branchenjargon. Die Bewohner der Robert-Koch-Straße 3 bekamen den Druck schon vor drei Jahren zu spüren. Wer in Mietrückstand geriet, kam an den Pranger. Der Hausmeister pappte ihm einen feuerroten Mahnzettel an den Briefkasten, unten im Eingang, wo jeder vorbeimuss. Und er warf eine feuerrote Postkarte ein mit der Drohung: "Letzte Chance zur einvernehmlichen Regelung". Erst als der Mieterverein protestierte, verzichtete die KWG auf die rüde Praxis.

Mietinteressenten haben es ebenfalls schwer. "Sie erwartet ein radikales Aussiebverfahren", sagt Mieterschützer Kiersch. Sie müssen nicht nur eine Vorvermieterbescheinigung und eine Schufa-Auskunft beibringen, sondern auch den Grund des Wohnungswechsels, alle Verbindlichkeiten und Mietstreitigkeiten der Vergangenheit offen legen. Außerdem schneien KWG-Mitarbeiter schon mal in die alte Wohnung rein oder schicken diskret Fragebögen an den Ex-Vermieter.

Im Gegenzug können die Hausbewohner kaum Investitionen erwarten. Die Modernisierung der Robert-Koch-Straße stehe nicht an, sagt KWG-Geschäftsführer Marggraf. Nur Wohnungen, die leer werden, würden renoviert, um Leerstand zu vermeiden - es herrscht nicht gerade Wohnungsnot in Kiel. So wird Karin Damerau aus dem siebten Stock wohl die Hoffnung begraben, dass in absehbarer Zeit die abgewirtschafteten Linoleumkacheln aus den Sechzigern in ihrem Bad verschwinden. "Ich denke, wenn man 18 Jahre hier lebt und immer pünktlich die Miete zahlt, hat man ein Anrecht auf Verbesserungen. Oder nicht?"

Am Bebelplatz 3, wo die KWG-Seniorenresidenz für Arme in den Himmel ragt, speit Gerd Frank, 76, Gift und Galle: "Der Ärger ging los, nachdem die Stadt die KWG verkauft hat." Zuvor schien sein Leben nach einer gescheiterten Ehe und einer zerbrochenen Partnerschaft so langsam wieder ins Lot zu kommen. Er mochte seine neue Wohnung. Seine Rente abzüglich der Miete reichte so eben aus, um den Opel Corsa zu halten, mit dem der ehemalige Busfahrer ab und zu rausfährt, um nicht auf dem Sofa zu versauern.

Dann entschloss sich der Investor, die Wohnungen zu vergrößern, um mehr rauszuholen aus dem Objekt. Frank wollte nicht. Doch die KWG drängte ihn, den alten Mietvertrag zu kündigen und den neuen zu unterschreiben. "Herr Frank, Sie können sich auf den Kopf stellen, Sie werden kein Recht bekommen", haben die mir immer wieder gedroht", sagt Frank. Jetzt muss er zudem noch angebliche Gemeinschaftsflächen mitbezahlen, den kargen Flur etwa, die Trittfläche vor der Feuerleiter, die zum Balkon deklariert wurde, das Gemeinschaftsbad, das längst außer Dienst ist. Heute zahlt Frank 320 Euro Miete statt knapp 200, seinen Corsa muss er wohl bald verkaufen.

"Das hätte er alles nicht dulden müssen", sagt Mieter-Schützer Kiersch. Doch das Recht durchzusetzen kostet oft viel Geld, das Menschen wie Frank nicht haben. In Deutschland leben rund zwei Millionen Bürger von Hartz IV oder Sozialhilfe, drei Millionen Haushalte sind privat überschuldet. Die werden künftig wohl noch seltener anständigen Wohnraum finden. Denn im kommenden Jahr bekommt der deutsche Immobilienhandel den Turbolader aufgesetzt. Dann sollen Reits (Real Estate Investment Trusts) zugelassen werden, börsennotierte Gesellschaften mit elektrisierenden Gewinnaussichten.

Erfunden wurde das moderne Monopoly im Mutterland der Spekulation, den USA. Reits kaufen möglichst viele Immobilien, ihre Aktien werden an der Börse gehandelt. Heute sind in Amerika knapp 200 Reits mit einer Marktkapitalisierung von rund 250 Milliarden Dollar gelistet. 18 Staaten, darunter die Niederlande, Italien und Frankreich, haben das Modell inzwischen adaptiert.

Prickelnd für Aktionäre: Die AGs sind verpflichtet, 90 Prozent der Gewinne an sie auszuzahlen. Im Gegenzug sind die Gesellschaften von Gewerbe- und Körperschaftsteuern befreit. Nur die Ausschüttungen müssen die Aktionäre versteuern. Politisch gibt es in Berlin eine Mehrheit für Reits - allein weil das Finanzministerium mit zehn bis zwölf Milliarden Euro zusätzlichen Steuereinnahmen rechnet.

GdW-Chef Freitag betrachtet die Entwicklung mit gemischten Gefühlen. Einerseits wittert er neue Erfolgschancen für seine Branche. Andererseits fürchtet er, dass der traditionell gute deutsche Wohnungsbestand noch mehr unter der hohen Mobilität des Kapitals leidet. Für ihn steht fest: "Die Zahl der Mühseligen und Beladenen wird steigen, weil die Schere zwischen Arm und Reich immer weiter aufgeht." Mit ruinösen Folgen: Irgendwann müssen die Kommunen Belegungsrechte für ihre Sozialfälle teuer von den Finanzinvestoren zurückkaufen.

Kiel, Helsinkistrasse. Hier vergammeln die Wohnblocks der ehemaligen Neuen Heimat, die den armen Menschen einst das Paradies versprach. Hier beißt keine Heuschrecke mehr zu. Die Wände sind beschmiert, die Briefkästen herausgerissen, die Klingelanlagen zertrümmert, überall liegt Müll. Wer es sich nur halbwegs leisten kann, ist längst ausgezogen. Ein grelles "Zu vermieten"-Schild klebt hinter einer schmierigen Fensterscheibe. An der Wand neben dem Eingang steht in blumiger Mädchenschrift geschrieben: "Ich hasse die Straße mehr als alles andere." Mietervereinchef Kiersch sagt: "So könnte es eines Tages auch in der Robert-Koch-Straße aussehen, wenn die Investoren nicht mehr investieren."

"Man kann einen Menschen mit einer Wohnung genauso töten wie mit einer Axt", hat der Berliner Zeichner und Sozialkritiker Heinrich Zille einmal gesagt.

Rolf Herbert Peters/print
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