Der Mieter-Report: Von Rechten und Rechthabern

Ich sag's lieber gleich: Ich bin parteiisch. Die Vermieterin unserer Wohnung, in der wir seit fünfeinhalb Jahren wohnen, hat eine Räumungsklage gegen uns eingereicht, wegen - davon sind wir überzeugt: vorgetäuschten Eigenbedarfs. Von den etlichen Wohnungen, die ihr gehören, soll nur die unsere für ihre Schwester geeignet sein.

Wie sie nach Gutsherrenart ihr Geschäft betreibt, gibt auch sonst reichlich Anlass zu Ärger. Sie schickte der Familie eine Etage höher eine Abmahnung, weil der dreijährige Sohn angeblich mit dem Fußball Knospen von der Ligusterhecke im Vorgarten abgeschossen hat. Den Balkon der Familie, die im dritten Stock wohnt, lässt sie nicht instand setzen, sodass deren Balkontür seit mehr als fünf Jahren zugenagelt sein muss. Sie lässt die Kellerwände streichen, während das Treppenhaus verkommt. Unsere direkten Nachbarn mussten wegen angeblichen Eigenbedarfs ihre Wohnung räumen, die Frau war gerade im sechsten Monat schwanger und Auseinandersetzungen vor Gericht psychisch nicht gewachsen. Dann zogen Leute ein, die nun 105 Euro mehr Miete als ihre Vorgänger zahlen. Jetzt also sollen wir unser Zuhause aufgeben, offenbar damit sie bei anderen ein paar Euro mehr kassieren kann. Und deswegen bin ich auf Vermieter schlecht zu sprechen.

Ähnliche Erfahrungen machten laut Statistik des Deutschen Mieterbundes im vergangenen Jahr 6,6 Millionen Menschen, die bei der Schutzgemeinschaft für Deutschlands Mieter um Rat und Hilfe baten. Bei 23,7 Millionen Mietwohnungen ein stolzer Prozentsatz. Und natürlich geht es erst recht jenen so, die sich mit ihren Vermietern vor Gericht treffen mussten, im Durchschnitt etwa 300.000 pro Jahr. Mietrechtsstreitigkeiten sind an deutschen Zivilgerichten mit einem Fünftel aller Fälle absoluter Spitzenreiter.

Es knallt, weil es um Geld geht

Warum gibt es eigentlich so viel Ärger um die Mietwohnung? In Zeiten, in denen die Preise steigen, die Löhne vieler Mieter aber nicht Schritt halten, knallt es vor allem, weil es ums Geld geht.

Deswegen sind die Betriebskosten auch der größte Aufreger. Mehr als ein Drittel aller Beratungsgespräche der Mietervereine drehten sich 2007 um Heiz- und Nebenkosten. Auf den Plätzen folgten Wohnungsmängel, Rechte und Pflichten, die sich aus dem Mietvertrag ergeben, Schönheitsreparaturen sowie Kündigungen.

Bemerkenswert vor allem, wie die stark gestiegenen Heizkosten die Aufmerksamkeit der Mieter geschärft haben und die genaue Prüfung der Abrechnung dann ei­ne Fülle von Fehlern zutage fördert. "Jede zweite Betriebskostenabrechnung ist falsch", verkündet der Deutsche Mieterbund plakativ. Insider der Wohnungswirtschaft vermuten: Wahrscheinlich sind es sogar noch deutlich mehr.

Dabei steht den Mietern das Schlimmste noch bevor. In diesem Jahr sind Heizöl, Gas und Strom so teuer wie noch nie. 2009 wird dann abgerechnet. Der große Krach ist programmiert.

Fehler aus Unwissenheit

Der Grund für fehlerhafte Abrechnungen ist selten kriminelle Energie, sondern meist Unwissenheit. Häufigste Fehler der Vermieter: die Berechnung von Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Reparaturkosten. Wobei die Reparaturkosten nicht mit der sogenannten Bagatellklausel bei Kleinstreparaturen zu verwechseln sind. Was im Klartext heißt: Die Reparatur der Klospülungen darf auf die Mieter umgelegt werden, die Reparatur der Heizung oder der Fassade jedoch nicht.

Die Nerven auf beiden Seiten sind gespannt. Man fasst sich an den Kopf, was vor Gericht alles verhandelt wird! So musste das Amtsgericht Rheinbach einer Vermieterin per Urteil verkünden, dass ihre Mieterin eine Arbeitsplatte in der Küche anbringen darf, auch wenn dafür 14 Bohrlöcher in den Fliesen nötig waren. Die Quintessenz des Urteils: Eine Arbeitsplatte in der Küche ist unverzichtbar, ohne Bohrlöcher kann der Mieter sie nicht montieren, will der Vermieter das verhindern, muss er selbst eine einbauen lassen. Braucht man für diese Erkenntnis wirklich einen Richter?

Offenbar schon. Erschwerend kommt hinzu, dass im Mietrecht viele Lücken klaffen, die dann von Richtern geschlossen werden müssen: Mietrecht ist in Deutschland Richterrecht. Und so müssen eben Gerichte entscheiden, dass ein Mieter eine aufstellen darf, wenn sie die Fassade des Hauses optisch nicht beeinträchtigt, dass Mieter während laufender Mietzeit selbst über die Wandfarben in ihrer Wohnung entscheiden dürfen und dass es in Ordnung ist, wenn ein Mieter weniger Miete zahlt, sobald seine Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben.

Es gibt verschiedene Vermietertypen

Mindestens so wichtig wie das Thema Geld sind auf dem Schlachtfeld Mietwohnung aber die Emotionen, die sich an die Immobilie knüpfen. Für den Mieter ist sie sein Zuhause, sein vom Grundgesetz besonders geschützter Rückzugsraum. Für den Vermieter, zumal den Privatvermieter, ist sie Vermögen, Absicherung, Altersvorsorge. 60 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland befinden sich im Besitz von Amateurvermietern. Denen gehören, sagt die Eigentümer-Schutzgemeinschaft Haus & Grund, im Durchschnitt sechs bis acht Wohnungen, auf die sie dann besonders achtgeben. Dabei, hat Bernd Vetter, Anwalt und Mietrechtsspezialist in Hamburg, festgestellt, schlagen persönliche Wertvorstellungen und Befindlichkeiten naturgemäß besonders stark auf die Mietverhältnisse durch, ja, man kann verschiedene Typen von Vermietern identifizieren.

Da gibt es den Typus Gutsherr, den wir daheim in der weiblichen Variante erleben. Der Gutsherr respektiert Mieterrechte nach seinem Gutdünken - oder eben nicht. "Wo kämen wir denn da hin, wenn meine Mieter mir diktieren, wann ich die Balkone saniere?" Da bleibt die Balkontür eben zugenagelt. Der Kontrollfreak, meist Kleinvermieter, sitzt dagegen am offenen Fenster mit den Ellbogen auf der Fensterbank oder pirscht mit seiner Digitalkamera durch Garten und Treppenhaus, Verfehlungen auf der Spur. Der Handwerker, auch er ein Kleinvermieter, übernimmt Mängelreparaturen selbst, was der Qualität der Arbeit nicht immer guttut. Vorschriften und Mietgesetze findet er zu starr, und er hat überhaupt kein Unrechtsbewusstsein, kurzerhand den eigenen Schlüssel zur Wohnung zu benutzen, um während der Abwesenheit der Mieter die tropfende Armatur auszutauschen. "Wieso, ist doch meine Wohnung!" Der Typus Kumpel steht gern mal unangekündigt mit einem Sixpack Bier oder, als gute Freundin, mit einem Backblech selbst gebackenen Pflaumenkuchens auf der Terrasse und findet Betriebskostenabrechnungen überflüssig, weil beide doch wissen, dass sie niemals ihre Mieter betrügen würden. Den Desinteressierten kümmert nur, ob die Miete pünktlich auf seinem Konto ist, selbst nach einem Richterspruch kommt er seinen Pflichten nicht nach. Der Erbe will aus seiner Immobilie den maximalen Ertrag herausholen, die Bedürfnisse seiner Mieter sind ihm dabei herzlich egal. Und ja, wir wollen nicht ungerecht sein, natürlich gibt es auch den Vorbildlichen, der sich kümmert, fair ist und angemessene Mieten fordert. Das ist dann der, in dessen Wohnung man alt werden möchte.