Von Rechten und Rechthabern

28. September 2008, 11:34 Uhr

Überall im Land gibt es Zoff. Wegen Schimmel an der Wand, wegen lauter Musik, wegen falsch abgerechneter Heizkosten. 300.000 Fälle landen jährlich vor Gericht. Dabei wären viele Konflikte vermeidbar. Wie Mieter und Vermieter besser miteinander auskommen können. Von Sven Rohde

Lärmbelästigung ist nicht unbedingt ein Grund, die Miete zu kürzen, musste Richarda Sell feststellen©

Ich sag's lieber gleich: Ich bin parteiisch. Die Vermieterin unserer Wohnung, in der wir seit fünfeinhalb Jahren wohnen, hat eine Räumungsklage gegen uns eingereicht, wegen - davon sind wir überzeugt: vorgetäuschten Eigenbedarfs. Von den etlichen Wohnungen, die ihr gehören, soll nur die unsere für ihre Schwester geeignet sein.

Wie sie nach Gutsherrenart ihr Geschäft betreibt, gibt auch sonst reichlich Anlass zu Ärger. Sie schickte der Familie eine Etage höher eine Abmahnung, weil der dreijährige Sohn angeblich mit dem Fußball Knospen von der Ligusterhecke im Vorgarten abgeschossen hat. Den Balkon der Familie, die im dritten Stock wohnt, lässt sie nicht instand setzen, sodass deren Balkontür seit mehr als fünf Jahren zugenagelt sein muss. Sie lässt die Kellerwände streichen, während das Treppenhaus verkommt. Unsere direkten Nachbarn mussten wegen angeblichen Eigenbedarfs ihre Wohnung räumen, die Frau war gerade im sechsten Monat schwanger und Auseinandersetzungen vor Gericht psychisch nicht gewachsen. Dann zogen Leute ein, die nun 105 Euro mehr Miete als ihre Vorgänger zahlen. Jetzt also sollen wir unser Zuhause aufgeben, offenbar damit sie bei anderen ein paar Euro mehr kassieren kann. Und deswegen bin ich auf Vermieter schlecht zu sprechen.

Ähnliche Erfahrungen machten laut Statistik des Deutschen Mieterbundes im vergangenen Jahr 6,6 Millionen Menschen, die bei der Schutzgemeinschaft für Deutschlands Mieter um Rat und Hilfe baten. Bei 23,7 Millionen Mietwohnungen ein stolzer Prozentsatz. Und natürlich geht es erst recht jenen so, die sich mit ihren Vermietern vor Gericht treffen mussten, im Durchschnitt etwa 300.000 pro Jahr. Mietrechtsstreitigkeiten sind an deutschen Zivilgerichten mit einem Fünftel aller Fälle absoluter Spitzenreiter.

Es knallt, weil es um Geld geht

Warum gibt es eigentlich so viel Ärger um die Mietwohnung? In Zeiten, in denen die Preise steigen, die Löhne vieler Mieter aber nicht Schritt halten, knallt es vor allem, weil es ums Geld geht.

Deswegen sind die Betriebskosten auch der größte Aufreger. Mehr als ein Drittel aller Beratungsgespräche der Mietervereine drehten sich 2007 um Heiz- und Nebenkosten. Auf den Plätzen folgten Wohnungsmängel, Rechte und Pflichten, die sich aus dem Mietvertrag ergeben, Schönheitsreparaturen sowie Kündigungen.

Bemerkenswert vor allem, wie die stark gestiegenen Heizkosten die Aufmerksamkeit der Mieter geschärft haben und die genaue Prüfung der Abrechnung dann ei­ne Fülle von Fehlern zutage fördert. "Jede zweite Betriebskostenabrechnung ist falsch", verkündet der Deutsche Mieterbund plakativ. Insider der Wohnungswirtschaft vermuten: Wahrscheinlich sind es sogar noch deutlich mehr.

Dabei steht den Mietern das Schlimmste noch bevor. In diesem Jahr sind Heizöl, Gas und Strom so teuer wie noch nie. 2009 wird dann abgerechnet. Der große Krach ist programmiert.

Fehler aus Unwissenheit

Der Grund für fehlerhafte Abrechnungen ist selten kriminelle Energie, sondern meist Unwissenheit. Häufigste Fehler der Vermieter: die Berechnung von Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Reparaturkosten. Wobei die Reparaturkosten nicht mit der sogenannten Bagatellklausel bei Kleinstreparaturen zu verwechseln sind. Was im Klartext heißt: Die Reparatur der Klospülungen darf auf die Mieter umgelegt werden, die Reparatur der Heizung oder der Fassade jedoch nicht.

Die Nerven auf beiden Seiten sind gespannt. Man fasst sich an den Kopf, was vor Gericht alles verhandelt wird! So musste das Amtsgericht Rheinbach einer Vermieterin per Urteil verkünden, dass ihre Mieterin eine Arbeitsplatte in der Küche anbringen darf, auch wenn dafür 14 Bohrlöcher in den Fliesen nötig waren. Die Quintessenz des Urteils: Eine Arbeitsplatte in der Küche ist unverzichtbar, ohne Bohrlöcher kann der Mieter sie nicht montieren, will der Vermieter das verhindern, muss er selbst eine einbauen lassen. Braucht man für diese Erkenntnis wirklich einen Richter?

Offenbar schon. Erschwerend kommt hinzu, dass im Mietrecht viele Lücken klaffen, die dann von Richtern geschlossen werden müssen: Mietrecht ist in Deutschland Richterrecht. Und so müssen eben Gerichte entscheiden, dass ein Mieter eine aufstellen darf, wenn sie die Fassade des Hauses optisch nicht beeinträchtigt, dass Mieter während laufender Mietzeit selbst über die Wandfarben in ihrer Wohnung entscheiden dürfen und dass es in Ordnung ist, wenn ein Mieter weniger Miete zahlt, sobald seine Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben.

Es gibt verschiedene Vermietertypen

Mindestens so wichtig wie das Thema Geld sind auf dem Schlachtfeld Mietwohnung aber die Emotionen, die sich an die Immobilie knüpfen. Für den Mieter ist sie sein Zuhause, sein vom Grundgesetz besonders geschützter Rückzugsraum. Für den Vermieter, zumal den Privatvermieter, ist sie Vermögen, Absicherung, Altersvorsorge. 60 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland befinden sich im Besitz von Amateurvermietern. Denen gehören, sagt die Eigentümer-Schutzgemeinschaft Haus & Grund, im Durchschnitt sechs bis acht Wohnungen, auf die sie dann besonders achtgeben. Dabei, hat Bernd Vetter, Anwalt und Mietrechtsspezialist in Hamburg, festgestellt, schlagen persönliche Wertvorstellungen und Befindlichkeiten naturgemäß besonders stark auf die Mietverhältnisse durch, ja, man kann verschiedene Typen von Vermietern identifizieren.

Da gibt es den Typus Gutsherr, den wir daheim in der weiblichen Variante erleben. Der Gutsherr respektiert Mieterrechte nach seinem Gutdünken - oder eben nicht. "Wo kämen wir denn da hin, wenn meine Mieter mir diktieren, wann ich die Balkone saniere?" Da bleibt die Balkontür eben zugenagelt. Der Kontrollfreak, meist Kleinvermieter, sitzt dagegen am offenen Fenster mit den Ellbogen auf der Fensterbank oder pirscht mit seiner Digitalkamera durch Garten und Treppenhaus, Verfehlungen auf der Spur. Der Handwerker, auch er ein Kleinvermieter, übernimmt Mängelreparaturen selbst, was der Qualität der Arbeit nicht immer guttut. Vorschriften und Mietgesetze findet er zu starr, und er hat überhaupt kein Unrechtsbewusstsein, kurzerhand den eigenen Schlüssel zur Wohnung zu benutzen, um während der Abwesenheit der Mieter die tropfende Armatur auszutauschen. "Wieso, ist doch meine Wohnung!" Der Typus Kumpel steht gern mal unangekündigt mit einem Sixpack Bier oder, als gute Freundin, mit einem Backblech selbst gebackenen Pflaumenkuchens auf der Terrasse und findet Betriebskostenabrechnungen überflüssig, weil beide doch wissen, dass sie niemals ihre Mieter betrügen würden. Den Desinteressierten kümmert nur, ob die Miete pünktlich auf seinem Konto ist, selbst nach einem Richterspruch kommt er seinen Pflichten nicht nach. Der Erbe will aus seiner Immobilie den maximalen Ertrag herausholen, die Bedürfnisse seiner Mieter sind ihm dabei herzlich egal. Und ja, wir wollen nicht ungerecht sein, natürlich gibt es auch den Vorbildlichen, der sich kümmert, fair ist und angemessene Mieten fordert. Das ist dann der, in dessen Wohnung man alt werden möchte.

Übernommen aus ... Stern Ausgabe 39/2008

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KOMMENTARE (9 von 9)
 
Zwickau (29.09.2008, 09:20 Uhr)
Guter Artikel
Ich habe einen Desinteressierten Vermieter, der gibt es auch noch beim Gerichtsverfahren zu und verlangt vom Gericht das Desinteresse zu schützen. Ich kann als Mieter nicht verstehen, dass der Vermieter in seiner Gier sich ausschließlich seiner Nettomiete widmet und dabei die mächtig ansteigende 2. Miete (Betriebskosten) ihn desinteressiert. Wobei man den Gesetzgeber hier in der Pflicht sehen muss, da die Betriebskosten ein Durchreichposten sind. Hier sehe ich das Grundübel jeden Streit. Um ihre Nettomiete zu schützen, sollte die 2. Miete so wirtschaftlich wie möglich sein. Dies überlässt man den Verwaltern, die nur Interesse an das eigene Portmonee haben. Zum Beispiel Tiefgaragenplatz Parksystem. Laut TÜV Süd werden die Parksysteme aller 2-3Jahre geprüft, in der Betriebskostenabrechnung jedes Jahr von einer Schlosserfirma, egal ob der Hinweis vom TÜV kommt. Schimmel – wir sollen Sommer und Winter heizen – Dümmer geht’s nimmer. Hier staut sich Frust auf, der zu Recht sich dann entladen muss. Wir haben uns schon Geld beiseite gelegt, um vom Amtsgericht zum Landgericht zu gehen, obwohl noch keine Beweisaufnahme oder Richterspruch am Amtsgericht erfolgte, da der Richter nur mit dem Vorsatz liebäugelt Einigkeit, alle beide Rechtslos und das ist Freiheit. Um die Richterschaft zu entlasten, sollte die Möglichkeit durch Prüfung, der Zurückverweisung an ein Friedens/Schiedsgericht möglich sein, damit die Kläger und Beklagten ein verwertbares Protokoll als Grundlage für weiteres Streiten haben, dies würde auch den Rechtsanwälten den Wind aus den Segeln nehmen, unbedingt zu klagen. Es ist kompliziert, auch hier hat der Artikel recht.
vegefranz (29.09.2008, 08:09 Uhr)
@marhtamuse
"machen Sie sich klar, dass Mieter offensichtlich die natürlichen Feinde von Vermietern sind (...)" - ich glaube, hier liegt ein gedanklicher Fehler (die Wurzel wahrscheinlich in irgendeiner kindischen Antikapitalismus-Haltung) Natürlich gibt es auch - daß würde ich nie abstreiten - arschige Vermieter. Die Ar ... löcher gibt es aber auf Mieterseite ebenso. Genau das wird im artikel verschwiegen
ihsus (28.09.2008, 22:21 Uhr)
Nachtigall ik hör dir trapsen
habe meine Wohnung zum dritten Mal vermietet. Die beiden ersten Mieter zogen aus persönlichen Gründen aus. Diese Familie (gerne genommen gerade wegen der 4 Kinder) war beim Vorstellungsgespräch berufstätig, nichtrauchend und voller Pläne.
Nach 2 Jahren sieht das ganz anders aus. Als erstes wurde wieder angefangen zu rauchen, der Garten wird nur noch eher zufällig gepflegt, Arbeitswechsel stehen an, wegen Mobbing und schwachem Kreuz. Ach ja, die Miete kommt..manchmal am 5., manchmal auch am 20. des jeweiligen Monats. Am 1. habe ich noch nie Miete auf meinem Konto gehabt, meine Bank bucht aber am 1. die Zinsen und Tilgung ab.
Manchmal beschleicht mich so ein merkwürdiges Gefühl....ob das wohl gut geht???
Aber ich bin ja nur ein böser Vermieter
MarthaMuse (28.09.2008, 21:27 Uhr)
Amateurvermieter
Amateurvermieter sind nicht das größte Problem; das größere Problem sind Hausverwaltungen, die fremdes Eigentum verwalten und vom Besitzer Druck bekommen, aus der Immobilie möglichst viel Geld zu holen.
Ich erlebe es selbst seit drei Jahren; eine Eigentümergemeinschaft, die anonym bleibt, hat ihre Immobilie einer Hausverwaltung übergeben, die Geld machen soll. Da wird bei der Vermietung gelogen und betrogen; im Mietvertrag stehen bei Unterschrift plötzlich andere Summen als vorher im Gespräch waren und zwar so sehr differierend, dass die Wohnung gar nicht mehr in Frage kommt. Jahrelang bekannte Mängel an der Mietsache werden mutwillig verschwiegen, obwohl sich Vormieter genau wegen dieser Mängel schon aus dem Mietvertrag geklagt haben. Im ersten Jahr wird großzügig eine Mietminderung gewährt wegen des eklatantesten Mangels ( infernalischer Lärm durch Skateboardfahrer), damit der Mieter nicht sofort klagt. Im zweiten Jahr wird der Mangel plötzlich bestritten und die Minderung verweigert und der Mieter wird aufgefordert, den Mangel doch bitte erst mal zu beweisen. Konkret bei mir im Haus fühlen sich ältere Mieter, die zum Teil schon vor der Wende im Haus wohnten, verhöhnt und lächerlich gemacht. Plötzlich wird ihnen unterstellt, als alte Menschen nun mal ein anderes Ruhebedürfnis als die neuen Mieter zu haben, so als sei Lärm, der einen denken lässt, man hat sein Bett auf einer Kegelbahn stehen, plötzlich ein subjektives Problem.
Wenn Sie, lieber Vegefranz, denken, kein Vermieter kündigt einem Mieter, der zahlt, machen Sie sich klar, dass Mieter offensichtlich die natürlichen Feinde von Vermietern sind. Hier im Haus wird bei jeder Neuvermietung die Mieter erheblich erhöht. Dem Vermieter ist die Fluktuation ,- an fast jedem Wochenende zieht jemand ein oder aus-, völlig gleichgültig zu sein. Die raschen Wechsel verhindern doch auch, dass den einzelnen Mietern Ungereimtheiten auffallen. Bei der zweiten Betriebskostenabrechnung in Folge ist der Mieter schon wieder weg und streitet sich nicht mehr rum. Bei mir weigert sich seit Jahren die Hausverwaltung vehement, die Kosten für den Hauswart offenzulegen; sie behauptet Kosten, die zu belegen sie nicht bereit ist, und ist dabei frech wie Dreck. Erfolgreiche Klagen einzelner Mieter führen nicht dazu, dass die anderen die Kosten ebenfalls offengelegt bekommen, jeder Mieter wird vereinzelt.
Ich bin seit einem Dutzend Jahren Mitglied in einem Mieterberatungsverein, bleibe da auch, weil ich günstig rechtschutzversichert bin, aber ich muss leider sagen, dass ich noch nie wirklich angemessen beraten worden bin. Die Berater kannten oft die Standpunkte des eigenen Vereins nicht, waren über aktuelle Rechtsprechung nicht informiert, obwohl die in der vereinsinternen Zeitschrift veröffentlicht wurde, und so weiter. Wenn ich im Artikel hier lese, dass sich ein Mieterberater zum Erzieher aufschwingt und von sich gibt:
"Ich verdonnere die Mieter, die zu mir kommen, erst einmal dazu, mit ihrem Vermieter ein Gespräch zu führen, um sich im Guten zu einigen", sagt denn auch Mieterschützer Ziaja. "Ich bringe ihnen bei, wie sie ihm eine schlechte Nachricht - die Betriebskostenabrechnung stimmt nicht, im Bad schimmelt es - auf gute Weise vermitteln. Man soll Mieter gar nicht zu schnell rechtlich beraten." Die Leute müssten wieder lernen, einen Konflikt persönlich zu schlichten, sie müssten einfach mehr miteinander reden.(Zitatende) muss ich sagen, dieser Berater ist fehl am Platz. Wenn mein Vermieter mich betrügt und belügt, will ich keinen Erzieher, der mich “verdonnert” (sic!!!) , nett zu dem zu sein. Herr Ziaja spielt sich vielleicht gern auf, aber bei einer bezahlten Beratung darf er sich so nicht benehmen. Es steht ihm gar nicht zu, Kunden zu etwas zu “verdonnern”. Leider gibt dieser Abschnitt dem ansonsten guten Artikel einen scheußlichen Beigeschmack.
DaMa (28.09.2008, 19:15 Uhr)
Manchmal ist' auch anders...
Wir leben auf dem platten Land und haben im Laufe der Zeit dreimal eine Wohnung (immer dieselbe) vermietet. Dreimal blieben wir auf Mietschulden sitzen, Gesamtwert ca. 10.000 Euro. Nun steht die Wohnung leer. Wir werden nie mehr vermieten. Sin dnicht immer nur die vermieter die Bösen...
vegefranz (28.09.2008, 17:04 Uhr)
@bertl
Entschuldigung, in der Thematik kenne ich mich doch mal aus: Kein wirtschaftlich denkender Vermieter kündigt einem zuverlässig zahlenden Mieter (dagegen sprechen in der Wohnungswirtschaft ca. 4-5 Gründe, die ich hier nicht aufzähle). Ggfls kann im zulässigen Rahmen die Miete erhöht werden. Demgegenüber sind viele Fälle bekannt, in welchen der Vermieter durch Mietnomaden ruiniert wurde. Also: es gibt seriöse und unseriöse Vermieter und Mieter. Ich meine, daß kommt in dem Artikel nicht zum Ausdruck. Ich persönlich habe in den letzten 10 Jahren nicht einen Prozess mit Mietern geführt (sollte man bei der Arbeitsweise der Gerichte ohnehin nicht tun, aber das ist wieder eine andere Geschichte)
DasBertl (28.09.2008, 16:54 Uhr)
PS:
In Ihrer Realität würd ich gerne Leben Herr Vegefranz, da muss es wesentlich lustiger und angenehmer zu Leben sein wo es plötzlich keine Ungerechtigkeit, keine Ungleichheit und keine bösen Vermieter gibt. Wo keiner an Gewinn interessiert ist, die Banken alle korrekt arbeiten und Kredite auch nur an zahlungsfähige Kunden ausgeben, was natürlich alle sind und wo die CDU den kleinen Mann unterstützt. Ich wüsste zu gern wo sich diese Realität befindet (naja wahrscheinlich in einem Cocktailglas...)
DasBertl (28.09.2008, 16:51 Uhr)
Aber selbstverstädnlich nicht...
NEIN, selbstverständlich hat kein Vermieter der mit einer Kündigung und Neuvermietung 50% mehr Mieteinnahmen verbuchen könnte ein Interesse daran haben seinem vor all zu schnell wachsender Miete gesetzlich geschütztem Mieter die Tür zu weisen... Selbstverständlich nicht, es will ja keiner REDITE, GEWINNMAXIMIERUNG, GELD GELD GELD. Sowas intressiert doch keinen.... GANZ KLAR.... (und wers noch nicht begriffen hat: ACHTUNG IRONIE!)
vegefranz (28.09.2008, 16:16 Uhr)
was für ein tendenziöser Artikel
was für ein tendenziöser Artikel: Kein Vermieter wird seine zahlenden Mieter kündigen. Welchen Sinn hätte das? Häufiger sind Mieter, die die Zahlung der Miete einstellen, die Wohnung verwüsten und dann irgendwann heimlich abzischen (für diesen Typus Mieter kennt die deutsche Sprache sogar schon eine Wortschöpfung. Man spricht von sog Mietnomaden)
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