"Alle Häuser und Wohnungen, die neu vermietet oder verpachtet werden, brauchen einen Energieausweis", sagt Christian Stolte, Bereichsleiter für energieeffiziente Gebäude bei der Deutschen Energie-Agentur (Dena). Allerdings gibt es zwei verschiedene Arten von Energieausweisen: den Verbrauchs- und den Bedarfsausweis. Während bei einem Bedarfsausweis der Energiebedarf des Gebäudes berechnet wird, zielt der Verbrauchsausweis auf den Energieverbrauch der Nutzer im Haus ab. Lediglich wer seine Immobillie selbst bewohnt, kann auf den Ausweis ganz verzichten.

Der Verbrauchsausweis dokumentiert den Verbrauch der vergangenen drei Jahre, also wie die Vormieter oder Vorbesitzer geheizt haben. Das Ergebnis beruht auf den letzten drei Heizkostenabrechnungen. Das Problem: Hat der Vormieter den letzten Winter im warmen Süden verbracht und die Heizung ausgestellt, hat er einen günstigen Verbrauchsausweis, der aber nichts über den tatsächlichen Energiebedarf des Hauses aussagt.

Da die Zähler in der Regel von Messunternehmen abgelesen werden, denen die entsprechenden Daten vorliegen, kostet der Energieausweis nach Verbrauch dort meist besonders wenig. Nicht aufgelistet werden allerdings die Kosten der verbrauchten Kilowattstunden oder Heizölliter. Die muss jeder Interessent aufgrund der aktuellen Preise ermitteln.

Beim Bedarfsausweis wird ein wesentlich höherer Aufwand betrieben. Fachkundige Experten wie Architekten oder geschulte Handwerker erstellen aus Grundrissen und Schnitten, den Schornsteinfegerdaten (mit der genauen Leistung der Heizanlage) sowie einer umfangreichen Ortsbegehung ein detailliertes Energieprofil vom Gebäude. Schwächen und Stärken sollen so für Mieter und Käufer leichter zu erkennen sein. Über die Feststellung des Ist-Zustandes hinaus sollen Modernisierungsempfehlungen für den Einstieg in eine energetische Sanierung gemacht werden. Hier erhalten Sie einen Muster-Energieausweis zum Download (PDF).

Der Bedarfsausweis ist für kleinere und ältere Gebäude Pflicht. Genauer gesagt: Bei einem Haus mit weniger als fünf Wohnungen, das vor dem 1. November 1977 gebaut wurde, muss der Bedarf vom Fachmann ermittelt werden. Davon sind durchaus viele Hausbesitzer betroffen: "Drei von vier Gebäuden wurden vor der Wärmeschutzverordnung von 1977 gebaut", sagt Dena-Mann Stolte.

Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten können zwischen dem günstigen Verbrauchsausweis und dem aufwändigeren Bedarfsausweis wählen. Hier geht man davon aus, dass der Mittelwert aus dem Verbrauch der einzelnen Wohnungen ein realistisches Bild des Bedarfs ergibt. Bei Neubauten ist der Bedarf ohnehin dokumentiert.

Wer sein Haus selbst bewohnt, benötigt keinen Ausweis. Den eigenen Energiebedarf zu ermitteln, ist jedoch auf jeden Fall aufschlussreich. Energieexperte Stolte sagt: "Es ist auch bei einer selbstgenutzten Immobilie sinnvoll, sich einen Bedarfsausweis ausstellen zu lassen." Da in dem Ausweis auch konkrete Vorschläge für Sanierungsmaßnahmen gemacht würden.

Der Verbrauchsausweis kann häufig von den jeweiligen Versorgern oder Messanbietern erstellt werden. Ein Bedarfsausweis darf durch sogenannte "baubezogene Berufe" ausgestellt werden - beispielsweise durch Architekten oder Ingenieure, aber auch durch Handwerksmeister wie Heizungsbauer, Installateure oder Schornsteinfeger. Empfehlenswert ist es jedoch einen "echten Experten", mit einer Zusatzausbildung als Energieberater, hinzuzuziehen. Unterstützung bei der Suche nach Fachleuten bieten unter anderem der Verband privater Bauherrn oder die Deutsche Energie-Agentur.

Der Energieausweis muss bei Verkauf und bei Neuvermietung vorgelegt werden. Mieter, die bereits in einer Wohnung leben, haben keinen Anspruch auf Vorlage des Energieausweises. Der Energieausweis gilt nicht für einzelne Wohnungen, sondern immer für das ganze Haus. Der Eigentümer ist nicht verpflichtet, eine Kopie des Energieausweises auszustellen. Er muss lediglich Einsicht in den Energieausweis geben.

Der Energieausweis ist generell zehn Jahre lang gültig, unabhängig davon, ob er bedarfs- oder verbrauchsorientiert ist.

Je nach Anbieter und Region können die Preise stark schwanken. Der verbrauchsorientierte Ausweis kostet zwischen 30 und 100 Euro. Für den bedarfsorientierten werden 200 bis 1000 Euro fällig. Eine vollständige Energieberatung mit Bedarfsanalyse kann durchaus zwei Tage und mehr beanspruchen und ist damit deutlich teurer als eine einfache Feststellung des Verbrauchs - aber auch deutlich informativer. "Schneller und billiger geht immer, aber ist nicht immer sinnvoll", sagt Stolte.

Jein. Offiziell wird der Energieausweis nicht gefördert, da es sich um eine gesetzliche Pflicht handelt. Wer jedoch im Rahmen einer Energieberatung sein Haus ohnehin auf Isolierungsstatus und Heizenergiebedarf untersuchen lässt, kann beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) die Förderung für eine Energiesparberatung beantragen. Ein- und Zweifamilienhäuser werden mit mindesten 300 Euro bezuschusst, ab drei Wohneinheiten gibt es 360 Euro. Da diese Energieberatung ähnlich funktioniert wie die Erstellung eines bedarfsorientierten Energieausweises, bieten viele Experten den Bedarfsausweis für wenig oder keinen Aufpreis an.

Auf die Vorlage eines Energieausweises sollte vor allem beim Hauskauf geachtet werden. "Das Ganze soll mehr Wettbewerb und Transparenz auf den Wohnungsmarkt bringen", sagt Ropertz vom Mieterbund. Top-Energiesparhäuser mit niedrigen Heizkosten hätten einen entsprechenden Wettbewerbsvorteil gegenüber alten, nicht modernisierten Gebäuden. Legt der Verkäufer keinen Energieausweis vor oder sind die Angaben falsch, kann dies mit einer Geldbuße geahndet werden. "Die Nichtvorlage ist eine Ordnungswidrigkeit für die im Gesetz bis zu 15.000 Euro Strafe vorgesehen sind", so Stolte. Diese Ordnungswidrigkeit könnte beim Bauamt zur Anzeige gebracht werden.

Nein. Ein Mieter in einem bestehenden Mietverhältnis hat keinen Anspruch auf einen Energieausweis. Das Dokument muss lediglich bei Neuvermietungen vorgelegt werden. Umgekehrt können aber auch die Kosten für den Ausweis nicht auf die Mieter umgelegt werden. Die Eingruppierung im Ausweis dient zunächst einmal der Information von Besitzer und Interessenten. Deshalb können Mieter die Miete auch dann nicht mindern, wenn der Energieverbrauch nach dem Einzug höher sein sollte, als im Pass angegeben.

Mehr zum Thema erfahren Sie auf der Website www.zukunft-haus.info der Dena.