Die Banken gehen nach der Faustregel vor: Pro hundert Euro, die einem im Monat frei zur Verfügung stehen, kann man sich bei den genannten Zinssätzen folgendes Darlehen leisten.

Zinssatz in Prozent Darlehensbetrag in Euro 4,5 20 000 5 18 462 5,5 17 143 6 16 000

Quelle: Ing-Diba



Beispiel: Bei 800 Euro Liquidität und 5,5 Prozent Zinsen können Sie ein Darlehen in Höhe von etwa 137000 Euro aufnehmen (8 mal 17143 Euro).

In den Kreditkonditionen der Banken steht häufig "Kreditvergabe bis zu 60 oder bis zu 80 Prozent der Beleihungsgrenze". Das entspricht dem Wert der Immobilie abzüglich eines etwa zehnprozentigen Sicherheitsabschlags. Wer darüber hinaus finanzieren will, muss mit Aufschlägen auf den Zins von bis zu einem halben Prozent rechnen. In den vergangenen Jahren sind aber vor allem die Direktbanken dazu übergangen, auch komplette Finanzierungen zu übernehmen. Der Käufer muss dann jedoch noch die Kaufnebenkosten finanzieren können.

Je nachdem, ob ein Makler im Spiel ist, können mehr als zehn Prozent vom Kaufpreis an Nebenkosten hinzukommen.
Beispiel: Für eine Wohnung, die 220000 Euro kostet, verlangen Makler zwischen 6600 und 13200 Euro (je nach Bundesland zwischen drei und sechs Prozent vom Kaufpreis plus Mehrwertsteuer), siehe Seite 44. Hinzu kommt Grunderwerbsteuer von 7700 Euro (einheitlich 3,5 Prozent des Kaufpreises). Für die Umschreibung verlangt das Grundbuchamt 1329 Euro (circa 0,6 Prozent vom Kaufpreis). Schließlich kassiert noch der Notar: 1404 Euro (circa 0,6 Prozent des Kaufpreises).

Wer beim Hausbau selbst Hand anlegen kann ("Muskelhypothek"), spart Geld. Bei diesen lohnintensiven Posten am meisten:

Arbeiten Maximaler Eigenanteil (%) Erdarbeiten 2 Mauerwerk, Keller 3 Mauerwerk, Geschosse 3 Dachdeckung 0,5 Sonstige Rohbaukosten 1,5 Wasser-, Gasinstallationen 0,5 Putz 2 Verlegung von Fliesen 2 Heizungsmontage 0,5 Tischlerarbeiten 1 Maler 3 Sonstige Ausbaukosten 1 Quelle: Ing-Diba

Ohne das Siegel eines Notars darf in Deutschland kein Immobiliengeschäft abgeschlossen werden. Notargebühren sind gesetzlich vorgeschrieben, werden anteilig vom Kaufpreis berechnet. Beim Beispiel der Wohnung für 220 000 Euro bekommt der Notar für die Beurkundung des Kaufvertrags 774 Euro, für den Vollzug des Geschäfts 193 Euro. Und dafür, dass er die Grundschuld bestellt, 387 Euro. Einschließlich Schreibauslagen, Porto etc. (50 Euro) kommen so 1404 Euro zusammen plus Mehrwertsteuer.

Der Staat bietet allen Käufern und Häuslebauern auch weiterhin zinsgünstige Darlehen aus dem KfW-Wohneigentumsprogramm. Bis zu 30 Prozent der Kosten werden gefördert, höchstens jedoch 100 000 Euro. Der Antrag kann nicht direkt, sondern nur über die Hausbank gestellt werden. Aktuell liegen die Nominalzinsen bei 4,3 bis 4,4 Prozent. Zusätzlich gibt es Förderprogramme für Umbau und CO2-Modernisierungen sowie für Solarstromerzeugung. Zusätzlich haben die Länder noch eigene Förderprogramme, die über ihre Landesbanken, Förderinstitute oder die zuständigen Innen- oder Bauministerien beantragt werden können. Eine Liste finden Sie hier.

Die niedrigen Hypothekenzinsen verführen zum Kauf. Wer aber dabei eine geringe Tilgung von nur einem Prozent wählt, läuft Gefahr, dass die Restschuld am Ende der Zinsbindung zu hoch ist, sodass die Raten nicht mehr bezahlt werden können. Deshalb lieber eine Tilgung von 1,5 oder zwei Prozent wählen.
Beispiel: Wird für die Wohnung ein Darlehen von 150000 Euro aufgenommen zu einem Zinssatz von 4,5 Prozent und einer Anfangstilgung von einem Prozent, liegt die monatliche Rate bei 688 Euro. Nach zehn Jahren läuft das Darlehen aus, die Restschuld beträgt noch gut 131000 Euro. Sind die Zinsen inzwischen bei acht Prozent, steigt die monatliche Rate auf 1125 Euro.

Der Effektivzins gibt Auskunft über die tatsächliche Zinshöhe. Er beinhaltet zusätzlich zum Nominalzins die Bearbeitungsgebühren, einen Abschlag, den die Bank bei der Auszahlung des Darlehens einbehält (Disagio), Kosten aus der Zins- und Tilgungsverrechnung sowie Vermittlungsprovisionen.

Finanzierungsbedarf in Euro mal: Zinssatz nominal in Prozent + Tilgungssatz in Prozent geteilt durch: 100 Prozent mal 12 Monate
Beispiel: 220 000 Euro mal (4,3 + 1,5=5,8). Das Ergebnis wird geteilt durch 100 mal 12 Monate = 1063 Euro.

So kann man mit einer geringeren Tilgung sicher planen und, wenn Geld übrig ist, auf einen Schlag tilgen. Das erfordert allerdings einige Disziplin. Die vereinbarte jährliche Höhe der Sondertilgung kann bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme betragen.
Bereitstellungszinsen verhandeln: Manche Banken berechnen bereits ab dem zweiten Monat nach Darlehenszusage Zinsen für die Bereitstellung von 0,25 Prozent. Das verteuert den Kredit. Deshalb sollte man auf einer sechsmonatigen Karenzzeit beharren.
Schätzkosten vermeiden: Manche Banken verlangen eine Wertermittlungsgebühr von bis zu 0,5 Prozent des Kaufpreises für ein Gutachten von einem Sachverständigen.

Ja, das Zauberwort lautet "berechtigtes Interesse". Dazu zählen neben dem Verkauf der Immobilie auch Gründe wie Scheidung, Arbeitslosigkeit oder Umzug. Der Kredit kann dann nach Auszahlung mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden. Allerdings muss das Darlehen innerhalb von zwei Wochen zurückgezahlt werden. Dazu wird eine nicht geringe "Ablösesumme" fällig, die die Bank verlangt, um ihren Schaden auszugleichen (Vorfälligkeitsentschädigung).

Wer selbst baut, benötigt auf jeden Fall eine Bauherren-Haftpflichtversicherung. Sie zahlt, wenn jemand auf der Baustelle zu Schaden kommt. Bei einer Bausumme von 250 000 Euro gibt es sie ab einmalig 100 Euro. Wesentlich mehr Geld kostet eine Bauleistungsversicherung, die dann zum Tragen kommt, wenn der Rohbau oder Bauteile beschädigt werden. Sie ist aber empfehlenswert, damit nicht der gesamte Finanzierungsplan durcheinandergerät, und kostet, je nach Anbieter, einmalig 300 bis 450 Euro. Ist das Haus dann fertig, brauchen Immobilienbesitzer eine Wohngebäudeversicherung. Einen Vergleich finden Sie hier. Sie übernimmt Leitungswasser-, Feuer- oder Hagelschäden.