Ratgeber Miete

Wie Sie mit einem Mangel umgehen

Es regnet durchs Dach, die Heizung fällt aus. Dürfen Sie die Miete mindern und wenn ja, wann und in welcher Höhe? Was Sie bei einer Mietminderung beachten müssen und wie die Gerichte in einzelnen Fällen geurteilt haben.

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Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz zählen zu den häufigsten Mängeln - Mieter sollten sie schriftlich an den Vermieter melden©

Mieter haben Anspruch auf eine schadensfreie Wohnung. Treten Mängel auf, ist der Vermieter verpflichtet, sie umgehend zu beseitigen. So sieht es das Mietrecht vor. Aber in der Praxis nehmen viel zu viele Mieter Mängel einfach hin, meint der Deutsche Mieterbund (DMB). Sie zahlen weiter ihre volle Miete und unternehmen nichts, um den Schaden beheben zu lassen. Damit verschenken sie nicht nur eine Menge Geld, sondern verletzen auch ihre Mieterpflichten.

Zu den häufigsten Wohnungsmängeln zählen nach den Erfahrungen des Mieterbunds Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz, Lärm aus Nachbarwohnungen sowie Heizungs- und Warmwasserausfall. Ärger gibt es oft auch wegen unbenutzbarer Balkone, undichter oder morscher Fenster sowie Defekten an mitgemieteten Einrichtungsgegenständen wie Herd, Spülmaschine, Rollläden, Badewanne oder Dusche.

Mieter müssen solche Mängel schriftlich an den Vermieter melden und ihm eine konkrete Frist zur Beseitigung setzen. Anrufe beim Hausverwalter oder Vermieter bringen nichts. Denn im Streitfall muss der Mieter beweisen können, dass er den Mangel beim Vermieter angezeigt hat. Um sicherzugehen, dass der Vermieter das Schreiben wirklich bekommt, sollten betroffene Mieter den Brief per Einschreiben mit Rückschein schicken oder ihn selbst abgeben und den Empfang bestätigen lassen.

Mängel nicht selbst beheben

Keinesfalls sollten Mieter den Mangel selbst beheben, ohne den Vermieter vorher darüber zu informieren. Sonst bleiben sie auf den Kosten sitzen. Maßgeblich ist hier ein Urteil des Bundesgerichtshofes (AZ: VIII ZR 222/06). Mieter haben auch das Nachsehen, wenn sie eigenmächtig einen Mangel der Mietsache beheben lassen, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist: Sie haben dann keinerlei Anspruch auf Kostenerstattung.

Der Bundesgerichtshof begründete sein Urteil wie folgt: Mieter dürften ihre Vermieter nicht vor vollendete Tatsachen stellen. Schließlich hätten die Eigentümer ein berechtigtes Interesse daran, selbst die Mietsache auf Mängel überprüfen zu können, um dann über die Reparatur zu entscheiden.

Eine Ausnahme bilden dagegen Notfälle. Ist zum Beispiel die ganze Wohnung oder das Haus durch einen Rohrbruch gefährdet, dürfen Mieter sofort einen Klempner rufen, ohne den Vermieter zu informieren.

Mietminderung muss angemessen sein

Reagiert der Vermieter nicht auf die Fristsetzung zur Mangelbeseitigung, kann der Mieter die Miete mindern, bis der Schaden behoben ist. Dazu braucht er keine extra Erlaubnis, so der Berliner Mieterverein. Allerdings sollte er das richtige Maß einhalten. Die Höhe der Mietminderung richtet sich grundsätzlich nach der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung.

Je nach Schaden kann der Mieter zwischen ein Prozent und hundert Prozent bei vollständiger Unbewohnbarkeit der Wohnung von der Bruttomiete kürzen. Ein Heizungsausfall schlägt dabei stärker zu Buche als etwa kaputte Rollläden. Es gibt aber keine verbindlichen Minderungssätze für bestimmte Wohnungsmängel. Anhaltspunkte können allenfalls einschlägige Gerichtsurteile sein, über die die örtlichen Mietervereine und der DMB informieren.

Volle Miete bei nur kleinen Defekten

Eine Mietminderung ist dagegen nicht möglich, wenn die Beeinträchtigungen nur "unerheblich" sind (LG Frankfurt/Main WM 2000, 79). Der Mieterbund nennt hierzu einige Beispiele: Demnach kann der Mieter die monatliche Zahlung nicht allein deshalb verringern, weil es künftig keinen Müllschlucker mehr gibt oder weil eine Glühbirne im Flur kaputt ist. Keine Chance auf Mietminderung gibt es auch bei geringfügigen Lärmbelästigungen durch andere Mieter im Haus. Dazu zählen in der Regel der Gebrauch von Wasserspülung und Wasserhähnen sowie das Öffnen und Schließen von Fenstern nach 22 Uhr.

Auch Haar-Risse in den Zimmerdecken einer Altbauwohnung sind kein angemessener Grund, die Miete zu kappen für eine Mietminderung, ebenso wenig wie ein Wasserfleck im Bad oder ein Sprung in der Fensterscheibe.

Zurückbehaltungsrecht

Was aber tun, wenn der Vermieter die Mängel trotz Mietminderung nicht behebt? Dann kann der Mieter zusätzlich einen Teil der Miete zurückhalten. Er genießt dann ein sogenanntes Zurückbehaltungsrecht. Das bedeutet, er bezahlt solange einen Teil der laufenden Miete nicht, bis der Mangel beseitigt ist. Anschließend muss er das Geld an den Vermieter zurückzahlen. Die Mietervereine warnen aber davor, dieses Instrument ohne vorherige Beratung anzuwenden.

Außerdem verliert ein Mieter sein Zürückbehaltungsrecht gegenüber dem alten Vermieter, wenn die Wohnung an einen Dritten veräußert wird. So hat es der Bundesgerichtshof entschieden (AZ: VII ZR 284/05). Laut dem Urteil ist dann der neue Vermieter für die Mängelbeseitigung verantwortlich. Die einbehaltenen Mietanteile müssen dann an den früheren Vermieter zurückgezahlt werden. Ein Zurückbehaltungsrecht besteht dann wiederum nur an den neuen Vermieter.

Die ursprüngliche Mietminderung ist von dieser Rechtsprechung aber völlig unberührt. "Diese Mietminderungsbeträge muss der Mieter nicht zurückbezahlen, auch nicht bei einem Vermieterwechsel", stellt Stefan Kaisers, Vorsitzender des Mietervereins Gießen, klar. Die zu Recht geminderte Miete ist und bleibt für den Vermieter verloren - selbst dann, wenn er den Mangel beseitigt hat.

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