Ratgeber Miete

Ihr gutes Recht als Mieter

Trautes Heim, Glück allein? Von wegen. Wir stellen Ihnen 20 gängige Konfliktfälle mit dem Vermieter vor - und erklären, wie Sie diese lösen können.

Zoff mit dem Vermieter braucht niemand. Doch immer wieder geraten in Deutschland Mieter und Eigentümer aneinander. In solchen Fällen helfen Mietervereine oder spezialisierte Rechtsanwälte. Laut Mieterbund landet der Streit aber in den seltensten Fällen vor Gericht. Vieles lässt sich außergerichtlich klären.Und in vielen Fällen ist schon von vornherein ganz klar, wer im Recht ist. Ein Überblick über die häufigsten Konfliktherde.

Mängel nach Einzug

Was müssen Sie tun, wenn Sie nach dem Einzug Mängel in der Wohnung finden, die bei Besichtigung und Vertragsabschluss nicht ersichtlich waren, jetzt aber Ihnen angelastet werden?

Stellt sich nach dem Einzug heraus, dass die Wohnung verschiedene Mängel hat, müssen sie dem Vermieter sofort gemeldet werden, am besten schriftlich. Der Vermieter muss sich dann um die Beseitigung kümmern. Beruft er sich auf Ihr Verschulden, muss er das beweisen - und nur wenn er das kann, darf er Schadenersatz fordern.

Beseitigung von Mängeln

Obwohl Sie einen Mangel angezeigt habe, reagiert der Vermieter nicht. Können Sie selbst die Reparatur in Auftrag geben?

Vorsicht! Bei Mängeln müssen Sie den Vermieter informieren, am besten schriftlich. Er muss dann die Mängelbeseitigung veranlassen und bezahlen. Passiert nichts, sollten Sie ihm eine Frist setzen, ebenfalls schriftlich, und androhen, die Mängel auf seine Kosten selbst zu beseitigen. Lassen Sie sich im Zweifel von einem Fachmann beraten.

Neuer Fußboden

Sie möchten das alte Linoleum auf dem Fußboden beseitigen und Laminat verlegen. Brauchen Sie dazu die Zustimmung des Vermieters?

Für größere Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten benötigen Sie tatsächlich die Erlaubnis des Vermieters. Dies gilt auch, wenn Sie einen neuen Fußboden verlegen wollen. Der Vermieter muss nicht zustimmen. Sie können aber verlangen, dass der Linoleumboden erneuert wird, wenn er völlig verschlissen ist.

Renovierung bei Auszug

In Ihrem Mietvertrag stand, dass Sie die Wohnung mit einer vorgeschriebenen Farbe renovieren müssen. Sie haben jedoch nur 14 Monate dort gewohnt, beim Auszug alle Bohrlöcher verspachtelt und mit normaler, weißer Farbe gestrichen. Jetzt behauptet der Vermieter, die Wände seien unsauber gestrichen. Er hat Maler beauftragt und will die Kaution einbehalten. Ist er im Recht?

Nein. Wenn der Vermieter mit den Schönheitsreparaturen des Mieters nicht zufrieden ist, muss er ihn zunächst einmal auffordern nachzubessern. Erst wenn der Mieter sich weigert oder auch die Nachbesserungen unbrauchbar sind, kann der Vermieter von sich aus Handwerker bestellen. Unabhängig davon sollten Sie prüfen lassen, ob Sie überhaupt zu Schönheitsreparaturen verpflichtet waren. Denn eine Regelung, die den Mieter verpflichtet, auf jeden Fall beim Auszug zu renovieren, ist unwirksam.

Parkett zerkratzt

Der Parkettboden Ihrer Wohnung ist zerschrammt. Kann der Vermieter Ersatz fordern oder die Kaution einbehalten?

Wenn die Kratzspuren auf normalen Gebrauch zurückzuführen sind, hat der Vermieter keine Ersatzansprüche und muss die Kaution vollständig mit Zins und Zinseszins zurückzahlen. Schadenersatz kann er nur fordern, wenn er beweisen kann, dass Sie grob fahrlässig mit dem Parkett umgegangen sind.

Betriebskosten

Wie lange darf sich Ihr Vermieter mit der Betriebskostenabrechnung Zeit lassen?

Spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode muss sie bei Ihnen im Briefkasten liegen. Hält der Vermieter diese Frist nicht ein, kann er keine Nachforderungen mehr stellen.

Verteilung der Betriebskosten

Den Verteilerschlüssel "Wohnfläche" für die Betriebskosten finden Sie ungerecht. Ist er überhaupt zulässig?

Nur die Kosten für Heizung und warmes Wasser müssen nach Verbrauch abgerechnet werden, bei den Wasserkosten ist es (bis auf die Ausnahmen Hamburg und Mecklenburg-Vorpommern) nicht zwingend. Alle anderen Kosten werden pauschal auf alle Mieter im Haus verteilt. Es gibt zwei Verteilerschlüssel: Wohnfläche oder Personenzahl. Beide sind zulässig. Ist der Schlüssel nicht ausdrücklich im Mietvertrag festgelegt, gilt im Zweifel die Verteilung nach Wohnfläche.

Vorauszahlung der Betriebskosten

Ihr Vermieter rechnet die Betriebskosten schon seit Jahren nicht mehr ab. Geht das?

Nein. Sind für die Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen vereinbart, muss der Vermieter abrechnen, auch Jahre später noch! Ergibt sich aus der verspäteten Abrechnung dann ein Plus für Sie, muss er das Geld zurückzahlen, kann aber umgekehrt keine verspäteten Nachforderungen stellen.

Hausmeisterkosten

Der Hausmeister ist nie da oder telefoniert. Warum sollen Sie dafür bezahlen?

Der Hausmeister gehört zu den insgesamt 17 umlagefähigen Positionen, die in einer Betriebskostenabrechnung auftauchen können. Natürlich brauchen Sie aber nur für einen Hausmeister zu bezahlen, wenn er echte Hausmeistertätigkeiten erledigt: Wartungsarbeiten, Gartenpflege, Bürgersteig fegen. Wichtig: Wenn er Reparaturen oder Verwaltungsarbeiten durchführt, ist das nicht umlagefähig, sondern allein Sache des Vermieters.

Erhöht Besuch die Betriebskosten?

Sie leben allein und bekommen jedes zweite oder dritte Wochenende Besuch von Ihren beiden Kindern. Ihr Vermieter hat jetzt in der Betriebskostenabrechnung beide als "weitere Personen" gerechnet und Ihre Nebenkosten fast verdoppelt. Darf er das?

Nein. Besuch wird bei der Verteilung der Betriebskosten nicht berücksichtigt. Selbst wenn die "kalten" Betriebskosten im Haus nach Personenzahl verteilt werden, zählen hier nur die Mieter, nicht ihre Besucher.

Nachforderungen

Wie lange kann Ihr Vermieter Nachforderungen an Sie stellen?

Geht es um Ansprüche wegen "Veränderung oder Verschlechterung" der Mietsache, weil Sie zum Beispiel Schäden nicht behoben oder Einbauten nicht entfernt haben, hat der Vermieter dazu sechs Monate Zeit. Diese Frist beginnt bei der Schlüsselübergabe. Um eine Verjährung zu verhindern, muss der Vermieter Ihnen einen Mahnbescheid schicken oder Klage erheben. Hat er noch Anspruch auf Miete und kann diese nicht mit der Kaution verrechnen, verjährt das erst nach drei Jahren.

Wegen Nebenkosten zum Vermieter?

Ihre Nebenkostenabrechnung scheint Ihnen nicht okay, deswegen haben Sie vom Ex-Vermieter Belege per Post angefordert. Sie wohnen jetzt nämlich 800 Kilometer entfernt. Er fordert trotzdem, dass Sie zu ihm kommen. Ist das korrekt?

Zwar hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Mieter in der Regel die Betriebskostenabrechnung in den Geschäftsräumen des Vermieters kontrollieren müssen (BGH VIII ZR 78/05). Das gilt aber nur, wenn die Geschäftsräume am Wohnort des Mieters sind. Bei einer Entfernung von 800 Kilometern muss er Kopien anfertigen und sie Ihnen zusenden - allerdings gegen Kostenerstattung.

Mieterhöhung

Sie haben sich vor einem Jahr extra eine billige Wohnung gesucht, aber jetzt hat der Vermieter eine saftige Mieterhöhung angekündigt. War die ursprüngliche Miete dann nicht ein verbotenes Lockangebot?

Ein Lockangebot kann nicht ausgeschlossen werden, aber trotzdem ist ein solches Vorgehen des Vermieters nicht verboten. Denn eine Wohnung darf billiger vermietet werden, als es am Ort üblich ist. Der Vermieter kann aber später die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen, wie der Bundesgerichtshof ausdrücklich feststellte. Allerdings ist die Mieterhöhung frühestens 15 Monate nach Einzug möglich. Darüber hinaus darf der Vermieter die Miete immer nur mit einem Abstand von zwölf Monaten zur letzten Mieterhöhung weiter anheben. Mehr als 20 Prozent Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren sind dabei nicht erlaubt. Außerdem darf der Vermieter nie mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordern.

Mieterhöhung bei Einzug der Ehefrau

Sie haben vor Kurzem geheiratet, und Ihr Partner ist zu Ihnen gezogen. Der Vermieter will Ihnen das nur für drei Monate erlauben - bei einer Mieterhöhung von 40 Euro. Darf er das?

Natürlich darf der Vermieter nicht verbieten, dass Ihre Frau mit in die Wohnung zieht. Sie müssen ihn auch nicht um Erlaubnis fragen. Es ist das selbstverständliche Recht jedes Mieters, seinen Partner nachziehen zu lassen. Eine zeitliche Begrenzung ist genauso Unfug wie eine Erhöhung der Kaltmiete.

Was bedeutet Allgemeinstrom?

Was genau bedeutet in Ihrem Mietvertrag der Punkt "Allgemeinstrom"? Wie hoch dürfen oder können die Kosten dafür sein?

Allgemeinstrom gehört zu den umlagefähigen Betriebskostenarten. Damit ist zum Beispiel der Strom für Treppenhaus, Garten oder andere Gemeinschaftsräume im Haus gemeint, nicht aber Strom, den die Mieter in ihren Wohnungen verbrauchen. Die Kosten für Allgemeinstrom belaufen sich durchschnittlich auf vier Cent pro Quadratmeter und Monat.

Gasrechnung ohne eigene Gasuhr

Sie wohnen in einem Mehrfamilienhaus mit drei Parteien. Sie heizen alle mit Gas, eine eigene Gasuhr haben Sie aber nicht. Wie können Sie sicher sein, dass Sie nicht für andere im Haus mitbezahlen?

Wenn eine Heizungsanlage mehr als zwei Wohnungen versorgt, muss der Verbrauch in den einzelnen Wohnungen erfasst werden, dasselbe gilt auch für Gemeinschaftsräume. Anders ist es, wenn die Wohnungen über eine Gasetagenheizung verfügen und die Mieter der einzelnen Wohnungen direkt mit dem Versorgungsunternehmen abrechnen.

Heizkosten

Jedes Jahr zahlen Sie mehr Heizkosten, dabei hat sich an Ihrem Verhalten nichts geändert! Werden Sie betrogen?

Vermutlich nicht. In den vergangenen Jahren sind die Energiepreise drastisch gestiegen. Obwohl sie überwiegend verbrauchsabhängig abgerechnet werden, verteilen sich zwischen 30 und 50 Prozent der gesamten Heizkosten nach einem festen Schlüssel, in der Regel ist dies die Wohnfläche. Aber Sie sollten Abrechnungen, die Ihnen zu hoch vorkommen, überprüfen lassen.

Grundsteuer und Hausversicherung

Warum müssen Sie auch Grundsteuer und die Hausversicherung des Vermieters bezahlen?

Diese beiden Posten gehören per Gesetz zu den Betriebskostenarten, die vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden können.

Mietminderung

Sie wollen die Miete um zehn Prozent mindern. Welche Miete ist dafür eigentlich die Grundlage?

Die Mietminderung wird immer von der "Bruttomiete" berechnet. Das ist die Miete mit der Vorauszahlung für Wasser, Müll, Grundsteuer, Heizkosten und anderes.

Rauchen auf dem Balkon

Ihren Nachbarn stört, dass Sie auf dem Balkon und in Ihrer Wohnung rauchen. Der Gestank ziehe in seine Wohnung, behauptet er. Kann er Ihnen das verbieten lassen?

Nein. Rauchen ist in der Wohnung ebenso erlaubt wie auf dem Balkon, selbst dann, wenn der Zigarettenrauch auf dem Nachbarbalkon zu riechen ist. Ihr Vermieter kann nur das Rauchen im Hausflur oder in Gemeinschaftsräumen verbieten.

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