Ratgeber Miete

Alle Verträge im Überblick

Es gibt verschiedene Arten von Mietverträgen, die je nach Ausgestaltung die Rechte von Mietern einschränken können. Vor der Unterschrift sollten Sie sich daher genau informieren. Wir haben für Sie einen Überblick über die verschiedenen Vertragsarten zusammengestellt.

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Zeitvermietung, Staffel- oder Indexmiete? Mieter sollten Verträge genauestens prüfen©

Mit den Mietverträgen verhält es sich ähnlich wie mit dem Wohnungsmarkt: Sie sind unübersichtlich und manchmal sehr kompliziert. Hier erhalten Sie eine Übersicht über die verschiedenen Arten von Mietverträgen. Nehmen Sie sich die Zeit, vor einer Unterschrift die verschiedenen Klauseln genau zu lesen. Bei Ungenauigkeiten oder Zweifeln an der Rechtmäßigkeit bestimmter Klauseln, fragen Sie Ihren Vermieter oder auch beim Deutschen Mieterbund nach.

Mündlicher Mietvertrag

Vorteil eines mündlichen Mietvertrages ist, dass grundsätzlich die gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches gelten, wenn nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist. Dann hätte der Mieter mit Schönheitsreparaturen nichts zu tun, und er müsste auch keine Nebenkosten zahlen.

Allerdings sind mündliche Verträge eher die Ausnahme - nicht zuletzt wegen dieser unbestreitbaren Vorteile für den Mieter. Sondern auch, weil die Gefahr besteht, dass nach einiger Zeit Streit über die Frage entsteht, was nun eigentlich konkret vereinbart ist.

Unbefristeter Mietvertrag

Der "normale" Mietvertrag. Er wird mündlich oder schriftlich, meist als Formularmietvertrag abgeschlossen. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Ein Vertragsende ist nicht vorgesehen. Für Mieter gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Für den Vermieter gelten Kündigungsfristen - je nach Wohndauer - zwischen drei und neun Monaten. Will er kündigen, braucht er einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund, zum Beispiel Eigenbedarf.

Nachteil der unbefristeten Mietverträge ist, dass bei Privatvermietern schnell die Eigenbedarfskündigung drohen kann. Inbesondere bei "Einliegerwohnungen" oder in Zwei-Familienhäusern, in denen der Vermieter mitwohnt besteht somit geringer Kündigungsschutz. Mieterhöhungen sind bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich.

Achtung: Bei unbefristeten Mietverträgen kann das Kündigungsrecht für beide Seiten für maximal vier Jahre ausgeschlossen werden. Dafür müssen Mieter und Vermieter ausdrücklich vereinbaren, dass sie auf ihr Kündigungsrecht für einen bestimmten Zeitraum verzichten. Die Frist beginnt mit dem Datum des Vertragsschlusses.

Zeitmietvertrag

Schriftlicher Mietvertrag, meist Formularmietvertrag, in dem das Vertrags- und Mietende von vornherein festgelegt wird.

Heute gibt es praktisch nur noch den so genannten qualifizierten Zeitmietvertrag. Hier muss bei Vertragsabschluss im Mietvertrag ein Befristungsgrund vereinbart werden. Zum Beispiel, dass nach der Vertragszeit der Vermieter die Wohnung selbst benötigt. Oder dass umfangreiche Umbau- oder Abrissarbeiten vorgesehen sind, sodass die Räume nicht mehr bewohnbar sind. Oder dass die Wohnung als Dienstwohnung genutzt werden soll. Bei diesen qualifizierten Zeitmietverträgen muss der Mieter bei Vertragsende ausziehen, wenn der ursprüngliche Befristungsgrund noch vorliegt.

Während der Laufzeit des Vertrages können Vermieter oder Mieter in der Regel nicht kündigen. Der Mieter hat nur dann ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Vermieter etwa eine Mieterhöhung oder eine Modernisierung ankündigt. Auch eine fristlose Kündigung ist im Extremfall möglich - allerdings nur bei schwersten Vertragsverletzungen durch den Vermieter.

Andererseits darf der Mieter in der Wohnung bleiben, wenn der ursprüngliche Befristungsgrund inzwischen entfallen ist - und das sogar unbefristet. Dafür muss er aber in jedem Fall selbst tätig werden. Er kann frühestens vier Monate vor Vertragsende eine Stellungnahme des Vermieters verlangen, der dann binnen eines Monats antworten muss.

Achtung: Qualifizierte Zeitmietverträge müssen immer schriftlich vereinbart werden. Das gilt auch für die Angabe des Befristungsgrundes. Ist das Schriftform-Erfordernis nicht eingehalten, gilt der Mietvertrag als unbefristeter Mietvertrag.

Alter Zeitmietvertrag

Bis zum 31. August 2001 konnten auch einfache Zeitmietverträge, das heißt befristete Mietverträge, abgeschlossen werden. Hier war kein Befristungsgrund notwendig. Am Ende der vorgesehenen Vertragszeit konnte der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Erhielt der Vermieter zwei Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses dieses Fortsetzungsverlangen, konnte er das Vertragsverhältnis nur beenden, wenn er einen Kündigungsgrund hatte, zum Beispiel Eigenbedarf.

Wichtig: Befristete Mietverträge dieser Art dürfen heute nicht mehr vereinbart werden. Dennoch gelten alle einfachen Zeitverträge auch heute noch weiter, die vor dem 1. September 2001 geschlossenen wurden. Diese werden nun wie ein unbefristeter Mietvertrag behandelt. Der Mieter kann also mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen.

Staffelmietvertrag

Schriftlicher Mietvertrag, in dem nicht nur die Anfangsmiete, sondern auch die zukünftigen jährlichen Mietsteigerungen festgelegt werden. Die jeweilige Endsumme oder der jährliche Erhöhungsbetrag müssen im Vertrag stehen. Zeitlich unbefristete Staffelmietverträge können mit der normalen gesetzlichen Frist von drei Monaten gekündigt werden.

Anders sieht es aus, wenn ein befristeter Staffelmietvertrag abgeschlossen wurde. Auch hier muss heute ein Befristungsgrund angegeben werden. Während der Laufzeit kann der Vermieter nicht kündigen. Der Mieter darf erstmals zum Ablauf des vierten Jahres kündigen. Danach immer. Es gilt dann die gesetzliche Kündigungsfrist.

Indexmietvertrag

Schriftlicher Mietvertrag, in dem nicht nur die Anfangsmiete festgelegt wird, sondern auch die Frage, wie die Miete in den nächsten Jahren steigen wird. Der Mietpreis wird hier gekoppelt an einen Preisindex für allgemeine Lebenshaltung des Statistischen Bundesamtes.

 
 
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