Schönheitsreparaturen: Streit um Farbe, Fristen und Tapeten

Die Gerichte haben Mieter schon oft vor Renovierungspflichten und anderen Klauseln in Mietverträgen geschützt. Doch die Vermieter entdecken zunehmend Hintertüren. Von Karin Spitra

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Muss ich beim Auszug Wände und Decken von Küche, Bädern und Dusche neu streichen? Müssen die Wände Wohn- und Kinderzimmer in der ursprünglichen Farbe leuchten? Und was ist mit Tapeten? Bei den Gerichten ist das Thema Schönheitsreparaturen ein Dauerbrenner: In den letzten Jahren hat es dazu zahllose Urteile gegeben, mehrere Dutzend stammen sogar von Bundesgerichtshof (BGH). So ändert sich die Rechtslage gerade bei den Entscheidungen rund um die Wohnungsrenovierung ständig. Kein Wunder: Es gibt keine gesetzliche Regelung, die Gerichte urteilen jeweils im Einzelfall. Deshalb freuen sich mal die Mieter und mal die Vermieter über die Urteile.

Dabei sollte die Freude eigentlich auf Mieterseite überwiegen: Wenn man von den Urteilen ausgeht, müssen Mieter gar keine Schönheitsreparaturen mehr vornehmen - diese sind mit der Miete bezahlt und müssen vom Vermieter ausgeführt werden. Der ist schließlich zur "Erhaltung der Mieträume im vertragsgemäßen Zustand" verpflichtet. Dabei ist der Begriff Schönheitsreperatur sogar irreführend, denn meist geht es gar nicht um Reparaturen, sondern um Renovierungsarbeiten. Nach den gesetzlichen Bestimmungen handelt es sich um "das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen".

Auf die Klauseln im Mietvertrag kommt es an

Also einfach nur durchfegen, Tür zuziehen und gehen? Leider nicht. Denn die leidigen Vertragsklauseln, die beim Auszug zwingend und unabhängig von der Wohndauer zur Endrenovierung verpflichten, sind zwar unwirksam, aber an der Praxis, dass die Durchführung von Schönheitsreparaturen an den Mieter weitergegeben wird, hat sich wenig geändert. Jetzt kommt es allerdings auf die Formulierung der Klauseln im Mietvertrag an. Die Gerichte urteilen nun nach dem Wortlaut: Steht im Vertrag eine starre Klausel, muss der Mieter auch nicht renovieren. Sieht der Vertrag hingegen eine flexible Renovierung vor, dann muss man das auch tun. Im Wortlaut steht dann im Mietvertrag "im Allgemeinen", "nach Bedarf" oder "in der Regel".

Die meisten Mietverträge enthalten Regelungen über die Renovierung der Räume in den verschiedenen Phasen des Mietverhältnisses - also beim Einzug, während der Laufzeit des Mietvertrags und beim Auszug. Weil aber immer wieder Quoten-, Fristen- und andere Klauseln miteinander kombiniert werden, empfehlen Verbraucherschützer eine genaue Beratung

stern.de sagt, welche Renovierungsklauseln durch Urteilssprüche gekippt wurden.

Von Karin Spitra (mit DPA)

Starre Fristen

Starre Fristen, die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung zu Schönheitsreparaturen beispielsweise nach zwei (Küche, Bad) und fünf Jahren (übrige Räume) verpflichtet, sind unwirksam. So hat es der BGH entschieden (Az.: VIII ZR 361/03)

Zu finden sind diese Formulierungen vor allem in Mietverträgen, die vor 2004 abgeschlossen wurden.
Neuere Mietverträge bedienen sich hingegen häufig flexibler Formulierungen. Steht dann in der Klausel, der Mieter sei verpflichtet bestimmte Schönheitsreparaturen an zum Beispiel Wänden und Decken der Küche "im Allgemeinen", "in der Regel" oder "bei Bedarf" alle drei Jahre vorzunehmen, ist die Klausel auch gültig. Für den Mieter bedeutet das konkret, dass er bei einem Auszug nach Ablauf der erwähnten Fristen auch zu Pinsel und Farbe greifen muss - oder die Arbeiten bezahlt.

Den Umfang der Renovierungsarbeiten wurde vom BGH übrigens auch festgelegt: Dazu gehören Tapezieren oder Streichen der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper und -rohre, der Türen sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Quotenklausel

Dasselbe gilt für eine "Quotenklausel", die den Mieter zur anteiligen Kostenübernahme verpflichtet, wenn er vor Ablauf einer "starren" Renovierungsfrist auszieht. Az: BGH VIII ZR 52/05

Muss der Mieter aber "im Allgemeinen" renovieren, muss er dies auch beim Auszug - oder eben einen Anteil der Kosten übernehmen - je nach Zustand der Wohnung.

Kurzzeitmieter außen vor

Die Endrenovierungsklausel "Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben" ist grundsätzlich nichtig, wenn sie keine Ausnahme für Kurzzeitmieter vorsieht. Az: BGH VIII ZR 316/06

Tapeten-Klausel

Ausführung vorgeschrieben

Gleiches gilt für die Bestimmung "Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen" - weil der Vermieter nicht bestimmen darf, wie Schönheitsreparaturen ausgeführt werden. Az: BGH VIII ZR 199/06

Ebenso ist der Zusatz "Die Schönheitsreparaturen sind von einem Fachmann durchzuführen" ungültig. Der Mieter darf selbstverständlich selbst tätig werden - er darf nur nicht pfuschen.

Keine vorgegebene Farbe

Aus demselben Grund darf der Vermieter für Renovierungen während der Mietzeit keine bestimmten Farben vorgeben: Der Passus "Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen und hellen (oder gedeckten) Farben und Tapeten durchzuführen" ist also unwirksam.

Allerdings gilt dies nur für Zeit der Mietdauer. Für die Renovierung beim Auszug darf der Vermieter diese Farbtöne sehr wohl vorgeben. Das Gericht zeigte Verständnis dafür, dass die Wohnung in einem Zustand präsentiert werden sollte, der eine Weitervermietung möglichst unproblematisch macht. Az: BGH VIII ZR 224/07

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