Ratgeber Miete

Selbst ist der Mieter

Ein Kamin wäre schick und ein Parkettboden würde auch besser aussehen? Bevor Sie anfangen umzubauen, erklären wir Ihnen, welche Veränderungen Sie an der "Mietsache" vornehmen dürfen und welche nicht.

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Parkett- und Laminatböden können teuer werden: Ist die Lärmbelastung durch Schritte für die Nachbarn zu groß, kann ein Rückbau verlangt werden©

Eigentlich wäre ein großes Esszimmer statt der beiden kleinen Kammern genial. Es würde die Wohnung ebenso aufwerten, wie ein größeres Fenster in der Küche, meinen Sie, und überhaupt: Der Vermieter könnte doch froh sein, wenn Sie ihm die längst überfällige Modernisierung abnehmen. Klingt plausibel, ist aber kreuzgefährlich. Denn eigenmächtiges Heimwerkern, das in die bauliche Substanz der Wohnung eingreift, ist mietrechtlich nur mit Zustimmung des Vermieters erlaubt.

Bauliche Veränderungen ohne Eingriff in die Substanz gehen dagegen eigentlich immer. Fast nach Herzenslust dürfen Sie in Ihrer Mietwohnung werkeln, wenn

  • die Baumaßnahmen nur in geringem Umfang die Mietwohnung in Mitleidenschaft ziehen,
  • die Veränderungen leicht rückgängig zu machen sind,
  • Ihre Mit-Mieter von nebenan infolge der Bauerei nicht erheblich gestört werden.

Das dürfen Sie in jedem Fall tun

Der Mieterbund hat eine To-do-Liste erlaubter, problemloser baulicher Eingriffe aufgestellt: Mieter dürfen:

  • Wände dübeln. Das ist allerdings kein Freibrief für Bohrloch-Neurotiker. Den "üblichen Rahmen" darf die Anzahl der Dübel nicht sprengen. Das gilt auch für Fliesen und Kacheln etwa in Bad und Küche. Es gehört zum ordnungsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung. Bei Auszug müssen Sie die Bohrlöcher nur wieder verschließen, wenn Sie vertraglich Schönheitsreparaturen vereinbart haben. (OLG Frankfurt/Main WM 92, 56; BGH WM 93, 109)
  • Fliesen und Kacheln beschädigen. Aber eben nur im üblichen Rahmen der Dübelei. Die beschädigten Fliesen und Kacheln muss der Vermieter ersetzen. Die Rechtsprechung mutet dem Vermieter hier einiges zu, ein paar Fliesen oder Kacheln muss er als Ersatz schon auf Lager haben. Sind Sie allerdings beim Dübeln maßlos und geht dementsprechend mehr Verfliestes zu Bruch, kann das für Sie teuer werden. Eventuell hat der Vermieter dann Anspruch auf vollständig neue Fliesen, die Sie zahlen müssen. (LG Göttingen WM 90, 199
  • einen Türspion einbauen.
  • eine Klingelleitung verlegen.
  • einen Fensterlüfter einbauen.
  • ein Waschbecken, eine Toilette oder eine Badewanne installieren.
  • eine Einbauküche aufstellen. Aber nur wenn die Wohnung ohne Einbauküche vermietet worden ist.
  • einen Teppichboden verlegen. Beachten Sie allerdings: Bei Ihrem Auszug muss dieser wieder raus und der Fußboden wieder in den Zustand gebracht werden, wie Sie Ihn bei Abschluss des Mietvertrages vorgefunden haben. Haben Sie etwa den PVCBoden, auf dem Sie Ihren Teppich verlegt haben, mit Kleber beschädigt, müssen Sie den entstandenen Schaden ersetzen. (LG Mainz WM 96, 759; LG Mannheim WM 76, 205)
  • einen Laminatboden verlegen. Aber nur bedingt: Wenn der Teppichboden entfernt werden soll, können Sie ihn zwar durch Laminat ersetzen. Ihnen kann aber dann Ungemach von den Nachbarn drohen. Denn Laminat dämmt Tritte nicht so gut wie ein Teppichboden. Eine Klage Ihrer Nachbarn wegen dieser Belästigung wird Erfolg haben. Richter am Oberlandesgericht Schleswig jedenfalls entschieden so: Weil die Lärmbelästigung nach Verlegung des Laminatbodens zu groß war, musste wieder ein Teppichboden verlegt werden. Die Leisetreterei kam den Mieter teuer zu stehen. (OLG Schleswig 2 W 33/75)

Welche Umbauten bleiben dürfen

Grundsätzlich hat der Vermieter das Recht, den Rückbau der vom Mieter durchgeführten baulichen Veränderungen zu verlangen. Einbauten sind davon ausgenommen, wenn unter anderem

  • der Vermieter ausdrücklich auf einen Rückbau oder die Beseitigung der Einbauten verzichtet hat.
  • es sich um Verbesserungen des Wohnwertes handelt, die dauerhaft sind. Als Beispiele nennt der Mieterbund: Einbau eines Kachelvollbades, Einbau eines Besenschrankes, Austausch von Kohleöfen durch Nachtspeicherheizung, feste Verlegung eines hochwertigen Teppichbodens.
  • der Nachmieter die Einbauten übernimmt.
  • Einbauten vorgenommen werden mussten, um Mängel zu beseitigen.

Grundsätzlich haben Sie als Mieter keinen Anspruch darauf, für die von Ihnen ausgeführten baulichen Veränderungen entschädigt zu werden. Lediglich in folgenden Fällen können Sie auf Entschädigung pochen:

Wann sie ein Recht auf Entschädigung haben

  • Ihr Vermieter will die Einbauten behalten.
  • Die Einbauten waren erforderlich, um in der Wohnung weiter wohnen zu können.
  • Die Einbauten haben den Wohnwert gesteigert.
  • Aber Achtung: Die Höhe der Entschädigung richtet sich nicht nach den tatsächlichen Kosten der baulichen Maßnahmen, sondern nach der Steigerung des Mietwertes. Und der lässt sich erst benennen, wenn die Wohnung dann auch tatsächlich teurer vermietet wird. (BGH NZM 99, 19)
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