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Mieten oder kaufen - ab wann sich der Hauskauf nicht mehr lohnt

Der Run in das Betongold ist ungebremst. Doch die Studie einer US-Universität zeigt nun, dass Mieten häufig die klügere Lösung ist. Das gilt aber nicht für jeden Typ.

Ein eigenes Heim kann auch gemietet sein.

Ein eigenes Heim kann auch gemietet sein.

Viele Vermögensberater halten den Kauf einer Immobilie für den richtigen Weg zum Aufbau eines Vermögens. Zuletzt machte der australische Selfmademan Immobilien-Tycoon Tim Gurner Schlagzeilen, als er den Millennials in seinem Land dringend dazu aufforderte, in ein Haus oder eine Wohnung zu investieren und nicht alles Geld für Avocado-Creme, Coffee-To-Go und Fernreisen auszugeben. Gurner sagte: "Als ich mein erstes Haus kaufen wollte, konnte ich mir kein Avocado-Mus für 19 Pfund und vier Kaffee für je 4 Pfund leisten. Die Erwartungen der jungen Leute sind sehr, sehr hoch." 

Eine Untersuchung aus den USA rät nun nicht zum Avocado-Invest, aber auch nicht zum Hauskauf: In vielen Fällen sei es klüger, heißt es im aktuellen Immobilien-Atlas der Florida Atlantic University, zu mieten und die Finger vom Wohneigentum zu lassen.


Obwohl sich die Untersuchung auf die USA bezieht, kann man auch Lehren für Deutschland daraus ziehen. Die Florida Atlantic University berücksichtigt das Preisniveau der verschiedenen Regionen, die Mietpreise, Hypothekenzinsen und die denkbaren Erträge einer alternativen Geldanlage. 

Warnzeichen durch Zinssignale

Die Kaufoption wird unattraktiver, sobald das Niveau der Bauzinsen anzieht. In den ist das bereits der Fall. Im Euro-Raum können die Zinsen wegen ihres niedrigen Niveaus kaum noch sinken, ein stärkeres Anziehen ist aber in der nahen Zukunft auch nicht zu erwarten. Denn trotz der Niedrigzinspolitik hat die Euro-Zone nur ein geringes Wirtschaftswachstum erreicht. Hier kann man Entwarnung geben. Aber nur teilweise, denn sollten die Zinsen irgendwann steigen, dürfte sich der Immobilienmarkt merklich abkühlen. Eigengenutzte Immobilien können mit langfristig gebundenen Zinsen vor hohen Belastungen gesichert werden. Einen Verfall des Marktpreises kann der Besitzer mit der Zinsbindung nicht abwehren. Sollte er verkaufen wollen, müsste der Interessent schließlich mit dem neuen, hohen Zinsniveau kalkulieren. Die Folge: Man kann sich die Finanzierung des eigenen Heims weiterhin leisten, es aber nicht oder nur mit Abschlägen verkaufen. 

Warnzeichen durch Verlangsamung des Preisanstiegs

Weiterhin registriert der US-Index eine Verlangsamung des Preisanstiegs für Immobilien. Das hört sich für Käufer zunächst gut an, ist es aber für die potentiellen Besitzer nicht. In manchen Regionen ist das Preisniveau derart hoch, dass der Kauf eigentlich noch teurer ist als eine teure . Finanziell interessant wird Besitz nur, weil die Käufer auf einen steigenden Preis für ihr Heim setzen. Das ist in Deutschland etwa der Fall, wenn für Wohnungen von 100 Quadratmetern Fläche Preise von über 700.000 Euro gezahlt werden - hier kann der Käufer kaum davon ausgehen, dass er das Investment per Vermietung wieder refinanziert bekommt. Sollte sich die Annahme der permanenten Preissteigerung jedoch als Illusion herausstellen, kann der Immobilienmarkt in einer Region schnell kippen. Das wäre dann das Platzen einer Blase. Generell kann man in Deutschland nicht von einer Immobilienblase reden. Aber alle Käufer, die hauptsächlich in Erwartung steigender Preise zugeschlagen haben, handeln nach einer Blasen-Logik. 

Was rechnet sich mehr?

Der Immobilen-Ökonom Ken Johnson erläutert die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in den USA: "In der jetzigen Lage sollten viele potentielle Käufer eine Miet-Lösung bevorzugen und eher in ein Portfolio von Fonds und Aktien investieren." Wenn der  ökonomisch widersinnig werde, geschehe Folgendes: "Das wird tendenziell die Nachfrage dämpfen und zu einem Rückgang der Immobilienpreise führen." Hier zeigen sich allerdings die Mentalitätsunterschiede zwischen den USA und Deutschland. Johnson hält es für völlig normal, ein Haus zu verkaufen, danach zur Miete zu wohnen und das freigewordene Kapital gewinnbringend an der Börse anzulegen. 

Auch wenn dieses Vorgehen finanziell sinnvoll sein mag, dürfte die meisten deutschen Häuslebauer eine Anlage in Börsentitel für unverantwortliches Glücksspiel halten. Deutsche Studien zum Thema "Hausbau" vermeiden solche Gegenrechnungen meist. Doch auch in Deutschland würde manche Kalkulation im Hausbau anders aussehen, wenn man eine alternative Anlage etwa in einem MDAX-Fond erwägt. Laut der US-Analyse müssen die Preise im Immobilienmarkt jährlich deutlich über fünf Prozent anziehen, damit der Hauskauf das alternative Modelle von Miete plus Aktien schlagen kann.

Es kommt auf den Typ an

Die Berechnungen von Ken Johnson gehen allerdings von einem idealen Homo Oeconomicus aus, gibt Greg McBride, vom Finanzberatungsportal Bankrate zu bedenken. Zum "Sun Sentinel" in Florida sagte er: "Für disziplinierte Personen kann Miete eine gute Lösung sein. Das Problem ist nur, dass sehr viele Menschen das ersparte Geld eben nicht diszipliniert woanders investieren. Der Hauptgrund, warum der Hauskauf sich für viele Menschen auszahlt, ist eben nicht, dass er so eine enorme Rendite abwirft. Er zahlt sich langfristig aus, weil er zu einer Art von Zwangssparen führt."


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