Neues Mietrecht: Was Mieter jetzt wissen müssen

Bis zuletzt hofften Mieterschützer auf Änderungen, doch es half nichts: Das umstrittene Mietrechtsänderungsgesetz hat den Bundesrat passiert. Die Bundesregierung will mit den vermieterfreundlichen Regeln vor allem die energetische Sanierung vorantreiben. Zu Lasten der Mieter, wie Kritiker fürchten: "Mieterrechte werden abgebaut, ohne dass es hierfür eine nachvollziehbare Begründung gibt", kommentiert der Präsident des Deutschen Mieterbundes, Franz-Georg Rips. Das Gesetz soll noch im Frühjahr in Kraft treten.

Die neuen Spielregeln im Überblick, die Konsequenzen für Mieter und wann sich diese wehren können.

Begrenzung von Mietsteigerungen

Vermieter dürfen die Miete künftig nur noch um 15 Prozent in vier Jahren erhöhen, statt um 20 Prozent in drei Jahren. Was sich aus Mietersicht zunächst toll anhört, entpuppt sich allerdings als Feigenblatt. Denn zum einen gilt die Regelung nur, wenn die Landesregierung sie wegen akuter Wohnungsnot in Kraft setzt. Zum anderen müssen sich Vermieter bei den Bestandsmieten ohnehin an den ortsüblichen Vergleichsmieten orientieren, sodass sich de facto nicht viel ändert.

Was Opposition und Mieterschützer vor allem kritisieren: Für Neuvermietungen gilt die Kappung nicht. Wer eine Wohnung neu vermietet, kann die Miete weiterhin völlig frei festlegen. "Hier herrscht weiter entfesselter Kapitalismus", sagt Siegmund Chychla vom Hamburger Mieterverein.

Kündigungsfrist bei Eigenbedarf

Zum Schluss noch eine gute Nachricht: Das sogenannte Münchener Modell wird verboten. Dabei handelte es sich um einen Trick, mit dem bei der Umwandlung von Mietswohnungen in Eigentumswohnungen die Kündigungsfrist wegen Eigenbedarfs verkürzt werden konnte.

Keine Mietminderung bei energetischer Sanierung

Bei energetischen Sanierungen werden die Mieterrechte am stärksten beschnitten. Mieter müssen Baulärm und Unannehmlichkeiten in solchen Fällen künftig über sich ergehen lassen, ohne dass sie Mietminderung verlangen können. Zumindest in den ersten drei Monaten der Bauarbeiten. Als energetische Sanierung gelten laut Gesetz solche Arbeiten, die dazu führen, dass der Energieverbrauch gesenkt wird. In der Praxis gehen energetische Sanierungen aber häufig mit anderweitigen Modernisierungen einher. Und bei diesen ist die Minderung der Miete von Beginn an weiter möglich. Wenn also nicht nur die Außenwand gedämmt, sondern gleichzeitig das Bad neu gemacht wird, ist die Situation unübersichtlich. Mieterschützer Chychla sieht Streitigkeiten in solchen Fällen vorprogrammiert. Wer unsicher ist, ob er die konkreten Baumaßnahmen klaglos hinnehmen muss, kann sich bei den Mietervereinen beraten lassen.

Die energetische Sanierung wird Vermietern zusätzlich erleichtert, da sie als Begründung keine teuren Gutachten mehr einholen müssen, sondern bei der erwarteten Energieeinsparung auf Pauschalwerte verweisen können.

Vorsicht bei der Härtefallregelung

Mieter können eine energetische Sanierung nicht mehr mit dem Hinweis auf unzumutbare Belastungen als Härtegrund stoppen. Der Hausbesitzer darf trotzdem sanieren. Dennoch müssen klamme Mieter schnell reagieren: Sie können nämlich gegen die anschließende Mieterhöhung - laut Gesetz bis zu elf Prozent der Modernisierungskosten - unter Verweis auf besondere finanzielle Härten vorgehen. Allerdings nur, wenn sie die innerhalb eines Monats nach Ankündigung der Modernisierung angemeldet haben. Wenn nach Abschluss der Arbeiten das Erhöhungsschreiben ins Haus flattert, ist es also schon zu spät.

Härter gegen säumige Zahler

Gegen säumige Zahler können die Vermieter künftig ebenfalls härter vorgehen. Wer seine Mietkaution nicht zahlt, kann nun schon nach zwei Monaten fristlos gekündigt werden. Bislang war zunächst nur eine Abmahnung fällig. Zudem wird es deutlich einfacher, jemanden, der mit seinen Mietzahlungen im Rückstand ist, per Räumungsklage aus der Wohnung zu treiben.