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Was Immobilien als Geldanlage taugen

Deutschland ist im Immobilienrausch: Doch die vermeintlich sichere Investition birgt viele Risiken. Die Vor- und Nachteile der verschiedenen Anlageformen.

Von Martin Hintze

  • Martin Hintze

Immobilien gelten als krisensichere Geldanlage. Das macht sie derzeit außerordentlich begehrt. Laut einer GfK-Umfrage halten 77 Prozent der Deutschen Häuser für eine sehr gute Investition. Die Anleger suchen Schutz vor den Auswirkungen der Euro-Krise und vermeintlich drohender Inflation. Zudem können sich Hauskäufer derzeit zu sehr niedrigen Zinsen Geld leihen.

Doch das Betongold eignet sich nicht für jedermann. stern.de erklärt die verschiedenen Anlageformen und zeigt Vorteile und Fallstricke.

Vermietung

Der direkte Kauf von Wohnungen oder Häusern gehört zu der häufigsten Art, Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen. Besonders gefragt sind Objekte in den Metropolregionen, wo eine hohe Nachfrage nach Wohnraum auf einen geringen Neubau prallt und Käufer auf steigende Mieten und Verkaufspreise hoffen lässt.

Beispiel Hamburg: Im Stadtteil Uhlenhorst sind in den vergangenen zwei Jahren die Preise für neu gebaute Eigentumswohnungen um stolze 38 Prozent in die Höhe geschnellt. Auch in Städten wie München, Berlin, Düsseldorf boomt der Markt für Wohnimmobilien. Gekauft wird beinahe zu jedem Preis.

Vorteile

niedrige Zinsen für Darlehen
• Anleger erhalten konstante Mieteinnahmen
• spätere Eigennutzung des Objekts möglich
• in Metropolregionen gute Chancen auf Wertsteigerung

Nachteile

• hohe Kosten durch Verwaltung und Instandhaltung bzw. energetische Sanierung bei älteren Häusern
• fundierte Kenntnisse über Lage, Beschaffenheit und Verträge beim Kauf vorteilhaft
Kaufpreise in Großstädten bereits stark gestiegen
• keine Risikostreuung, viel Kapital ist in einer Immobilie unflexibel gebunden

Immobilienaktien

Über Wertpapiere von börsennotierten Immobiliengesellschaften können Anleger indirekt in Backstein und Beton investieren. Die Firmen handeln mit Wohn- und Gewerbeimmobilien beziehungsweise halten sie im Bestand und kassieren die Mieteinnahmen.

Eine besondere Form von Immobilienaktion sind REITs (Real Estate Investment Trust). Sie müssen einen Großteil ihrer Gewinne nicht versteuern, aber in Form einer Dividende an Aktionäre weitergeben. In Deutschland konnten sich REITs allerdings nie durchsetzen. Über Immobilienaktienfonds können Anleger in in- und ausländische Papiere investieren.

Vorteile

• Aktien/Fondsanteile sind im Vergleich zum direkten Wohnungskauf erheblich günstiger
• An- und Verkauf jederzeit möglich
• in der Regel gute Risikostreuung, besonders bei Immobilienaktienfonds
• viele Firmen schütten jährliche Dividenden aus

Nachteile

• Wert der Aktien/Fondsanteile kann stark schwanken
• Anleger sollten über Börsenkenntnisse verfügen

Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds investieren nicht in Mietshäuser, sondern kaufen Bürotürme, Einkaufszentren, Hotels oder Lagerhallen. Gewinne erwirtschaften sie über Mieteinnahmen und beim Verkauf von Objekten. Anleger können Anteilsscheine kaufen und vom Wertanstieg und einer jährliche Ausschüttung profitieren.

Über viele Jahre wurden Offene Immobilienfonds als sichere und flexible Geldanlage für Kleinanleger verkauft. Nach Ausbruch der Finanzkrise 2008 mussten mehr als ein Dutzend Fonds geschlossen werden. Acht werden abgewickelt. Für die betroffenen Kleinanleger sind die Folgen dramatisch: Hunderttausende bangen um ihr Geld. An rund ein Viertel von insgesamt 85,2 Milliarden Euro kommen Anleger derzeit nicht heran. Neue gesetzliche Regelungen sollen Sparer ab 2013 besser vor Verlusten schützen.

Vorteile

• Anteilsscheine gibt es ab 50 Euro
• gute Risikostreuung
• jährliche Gewinnausschüttung

Nachteile

• viele Fonds befinden sich derzeit in einer schweren Krise
• Eingeschränkte Flexibilität durch neue gesetzliche Regelungen

Geschlossene Fonds

Im Gegensatz zu Offenen Immobilienfonds können sich Anleger an einem geschlossenen Fonds nur zu einem bestimmten Zeitraum beteiligen. Sobald der Fonds genügend Geld eingesammelt hat, kauft er eine oder mehrere Immobilien. Das Kapital ist bis zum Verkauf der Objekte gebunden. Es gibt zwar Handelsplattformen, über die Anleger vorzeitig ihre Anteile an den Fonds verkaufen können, doch damit sind meist Abschläge verbunden.

Der zweite große Unterschied zu Offenen Immobilienfonds: Anleger gehen bei solchen Konstruktionen eine unternehmerische Beteiligung ein. Wenn der Fonds in Schieflage gerät, haften sie mit ihrem eingezahlten Kapital.

Vorteile

• Beteiligung oft ab 10.000 Euro möglich

Nachteile

• Anleger gehen mit der Teilhaberschaft ein unternehmerisches Risiko ein
• kaum Risikostreuung
• die Anbieter und Produkte sind wenig überwacht - man spricht auch vom grauen Kapitalmarkt
• Anteile lassen sich vor dem Ende der Laufzeit nur schwer verkaufen
• teilweise hohe Gebühren

Von Martin Hintze

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