Schritt für Schritt zum Immobilienkredit

25. Februar 2013, 16:31 Uhr

Sie haben sich für die eigenen vier Wände entschieden. Aber wie finden Sie das richtige Finanzierungsangebot? stern.de erklärt die ersten Schritte zum Immobilienkredit. Von Katja Reith

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Der Weg zum Eigenheim muss gut vorbereitet werden. Sonst wird der schöne Traum von den eigenen vier Wänden schnell zu einem Alptraum.©

Eigentumswohnung, Hauskauf oder Neubau: Sie haben sich für eine eigene Immobilie entschieden. Jetzt stellt sich die Frage: Wie finde ich den passenden Finanzierungskredit für mein Vorhaben? Einen Kredit, der auf meine finanziellen Möglichkeiten zugeschnitten ist?

Schon vor dem ersten Besuch bei der Bank sollte eine Frage geklärt sein: Wie viel Geld benötige ich? Seien Sie hier sehr konservativ in der Berechnung. Rechnen Sie sich nichts schön oder flüchten sich in Formulierungen, dass es schon "irgendwie" hinhauen würde.

Gehen wir einmal davon aus, dass Sie sich eingehend über die anvisierte Immobilie informiert oder, so Sie selbst bauen wollen, bereits mit einem Architekten einen groben Plan ausgearbeitet haben. Dementsprechend können Sie die Kosten gut schätzen. Die Finanzierungsangebote können nur so gut sein, wie die Informationen, die Sie dem Berater zur Verfügung stellen.

Daher sollten Sie diese Informationen im eigenen Interesse gründlich vorbereitet. Die Banken lassen sich das verliehene Geld nämlich gut bezahlen. Zwischem dem teuersten und günstigsten Angebot können leicht tausende Euro liegen. Gehen Sie deshalb auf Nummer sicher und holen sich Angebote von mehreren Banken ein. Das beste legen Sie dann dem Berater Ihrer Hausbank vor - unter Zugzwang könnte er Ihnen ein besseren Angebot vorlegen, um sich dieses Kreditgeschäft zu sichern.

Sorgfalt zahlt sich also aus. Doch wie lassen sich überhaupt so individuelle Kreditangebote gegeneinander abwägen?

Angebote lassen sich nur dann miteinander vergleichen, wenn die Banken sie auf der gleichen Datenbasis berechnen. Restsumme, Effektivzins oder die Höhe der monatlichen Kreditraten: Vergleiche sind sinnlos, wenn Darlehenssumme, verfügbares Eigenkapital und die Laufzeit des Immobilienkredites nicht übereinstimmen. Die folgenden Punkte muss der künftige Bauherr dabei fest im Blick haben.

Darauf müssen Sie achten

Darlehenssumme: Die Höhe der Darlehenssumme hängt vom Kaufpreis der Immobilie bzw. den Baukosten ab, Ihrem verfügbaren Eigenkapital und einem möglichen Risikoabschlag der Bank. Insbesondere Bauherren sollten hier nicht zu knapp kalkulieren. Bereits ein, zwei überzogene Kostenvoranschläge der Baugewerke können ein knapp bemessenes Budget sprengen. Dann wird eine teure Nachfinanzierung notwendig.

Eigenkapital: Das verfügbare Eigenkapital muss bei einer Kreditanfrage belegt werden. Die Banken verlangen in der Regel zehn Prozent Eigenkapital. Je mehr Sie nachweisen können, desto besser. Vor allem sollten Sie die Erwerbsnebenkosten wie Maklercourtage, Grunderwerbssteuer, Grundbucheintrag und Notar selbst zahlen können. Lassen Sie sich diese Kosten durchrechnen, hier können schnell ein paar tausend Euro zusammenkommen.

Laufzeit des Immobilienkredites: Ohne individuelle Situationen zu berücksichtigen, empfehlen Experten Kreditlaufzeiten von 20 Jahren, um sich niedrige Zinsen langfristig zu sichern. Fallen die Kreditzinsen aber weiter, können Sie aus Verträgen mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung gemäß Paragraf 489 BGB ab dem zehnten Jahr nach Vollauszahlung des Kredits aussteigen – mit sechs Monaten Kündigungsfrist und ohne Strafgebühr.

Höhe der monatlichen Zahlungsrate: Die monatlichen Annuitätenzahlungen (Zins- und Tilgungsraten) sollten inklusive aller Nebenkosten der Immobilie (Instandhaltungsrücklagen, Hausgeld, Heizkosten etc.) nicht mehr als 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens ausmachen. Wenn es Ihnen möglich ist, sollten Sie eine monatliche Tilgung von zwei Prozent vereinbaren. Rechnen Sie sich diese Kosten nicht schön! Kalkulieren Sie zum Beispiel steigende Unterhaltskosten im Laufe der Jahre mit ein.

Recht auf Sondertilgungen: Für viele Banken sind jährliche Sondertilgungen mittlerweile selbstverständlich. Möglich sind beispielsweise Tilgungen in Höhe von fünf Prozent der Darlehenssumme oder variable Tilgungssätze.

Kreditnehmer sind keine Bittsteller!

Seien Sie sich bewusst: Die Banken verdienen an Ihnen, wenn Sie Ihren Kredit dort abschließen. Und auch jeder einzelne Bankberater kann über Provisionen und Boni von Ihnen profitieren. Manch einer bietet deshalb nicht nur traditionelle Finanzierungskredite an, sondern hat spezielle Angebote in petto, mit denen Sie vermeintlich Geld sparen oder staatliche Förderungen einheimsen können: Darlehen, die auf mehrere Summen und Laufzeiten gesplittet werden, Bausparverträge, die parallel mit einem Finanzierungskredit abgeschlossen werden sollen, oder Kombinationen mit Wohn-Riester-Verträgen.

Christian Schmid-Burgk von der Verbraucherzentrale Hamburg empfiehlt, auf solche Produktkombinationen zu verzichten: "Was auf den ersten Blick nach großen Einsparmöglichkeiten aussieht, ist eine Gelddruckmaschine für Banken und Sparkassen. Oft verstehen die Berater selbst nicht, was sie gerade verkaufen." Weiterer Nachteil: Kombinieren Sie verschiedene Produkte miteinander, ist ein Vergleich mit anderen Angeboten nicht mehr möglich. "Die beste Art der Finanzierung ist und bleibt der ganz normale Finanzierungskredit", sagt Schmid-Burgk.

Verhandeln Sie mit den Banken auf Augenhöhe. Sie sind kein Bittsteller, im Gegenteil - die Bank verdient an jedem Kreditkunden, so lange er seinen Kredit bedient.

Um die verschiedenen Kreditangebote besser miteinander vergleichen zu können, finden Sie hier eine Checkliste, in die Sie die einzelnen Werte eintragen können.

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