So finanzieren Sie Ihr Haus günstig

Hier erhalten Sie eine unabhängige Übersicht, wer Ihren Baukredit am günstigsten finanziert. Das Besondere: Die Tilgung und die Darlehenshöhe sind frei wählbar.

Was ist das Teuerste am Eigenheim - Grundstück, Rohbau oder Ausstattung? Nichts davon: Das Teuerste ist das Geld, das fast jeder Hauskäufer von einer Bank, Bausparkasse oder Versicherung leihen muss.

Wer ein 200.000-Euro-Darlehen zu 5 Prozent Zins bekommt und in immer gleichen Monatsraten von 1000 Euro abbezahlt, ist am Ende nicht 200.000 Euro los, sondern hat weit mehr als das Doppelte bezahlt - gut 440.000, davon 240.000 Euro Zinsen. Muss das sein? Wir erklären Ihnen die Tücken und Fallstricke bei der Baufinanzierung und geben Ihnen nützliche Tipps für das Beratungsgespräch bei der Bank. Wenn Sie noch weiterführende Informationen suchen, sollten Sie außerdem einen Blick auf den stern-Ratgeber "In zehn Schritten ins Eigenheim" werfen. Vom Wunsch nach dem eigenen Heim bis zum Umzugsmanagement bietet dieser Ratgeber Handreichung und Hilfe - Schritt für Schritt.

Wie funktioniert die Finanzierung durch Bank und Bausparkasse?

Ist die Finanzierung der eigenen vier Wände wirklich so teuer? Die schlichte Antwort für jeden, der nicht extrem viel verdient, nicht im Lotto gewonnen oder geerbt hat, lautet: ja. Die hohen Zinsen sind der Preis dafür, dass man beim Bau oder Kauf eines Hauses eine immense Summe Geld geliehen bekommt. Und die Geldgeber - letztlich Sparer, die ihr Vermögen zur Bank getragen haben - wollen sich mit dem Zins gegen Inflation und eine mögliche Schuldnerpleite versichern sowie dafür entlohnen, dass sie jahre- und jahrzehntelang auf den Konsum ihres Vermögens verzichten.

Für Sie als Kreditnehmer ist die Sache jedoch nicht so wild, wie sie klingt. Ihre Zahlung verteilt sich über einen langen Zeitraum - im Extremfall über 30 Jahre. Sie zahlen keine Miete; diese würde eine ähnliche Größenordnung erreichen. Und auch wenn Sie in all der Zeit jeden Monat die gleiche Summe an die Bank abführen, wird diese faktisch immer kleiner: Erstens verringert die Inflation das Gewicht von Schulden - einer ihrer wenigen Vorteile. Zweitens geht bei einer üblichen Finanzierung ein immer geringerer Anteil des Geldes für den Zins drauf, statt dessen ein immer größerer für die Tilgung, was für Sie günstig ist: Sie sparen Zins - und was Sie an Geldvermögen weniger haben, haben Sie auch an Schulden weniger - also an Netto-Immobilienvermögen mehr.

Dennoch steht und fällt der wirtschaftliche Erfolg jedes Hausprojekts mit der richtigen Finanzierung. Ein paar Ziffern hinter dem Komma können mehr Einfluss auf Ihre Gesamtkosten haben, als die Differenz zwischen Luxus und spartanischer Ausstattung ausmacht. Eine gründliche Finanzanalyse gehört daher in die Anfangsphase jedes Bau- oder Kaufvorhabens. Bei der Analyse geht es vor allem um die Frage, wie viel das Objekt der Träume höchstens kosten darf. Hierfür gibt es zwei Größen, die Sie beachten müssen: erstens Ihr Eigenkapital, zweitens die maximale monatliche Rate.

Wieviel müssen Sie mindestens ansparen?

Ein gewisses Eigenkapital wird von den Banken für die Gewährung eines Kredits verlangt. 20 Prozent der Gesamtkosten müssen es in der Regel sein. Wenn Sie also 40.000 Euro auf der hohen Kante haben, darf das Haus 200.000 - nein, es darf höchstens 190.000 Euro kosten. Denn zum Erwerbspreis kommen noch mindestens fünf Prozent Nebenkosten.

Für die Bank ist letztlich nicht wichtig, worin das Eigenkapital ihres Kreditnehmers besteht. Die Hauptsache für das Geldinstitut: Das Darlehen liegt deutlich unter dem Marktwert der geplanten Immobilie. Denn nur dann kann die Bank damit rechnen, dass sie im Fall einer Zwangsversteigerung ihr verliehenes Geld zurück bekommt. Um die Höhe des gewährten Bankkredits realistisch einzuschätzen, müssen Bauherren und Käufer also alles zusammenrechnen, was sie an Werten ins Haus stecken können, und dies nach der 20-Prozent-Faustregel mit fünf multiplizieren.

Wie finden Sie den passenden Kredit?

Kern fast jeder Immobilien-Finanzierung ist das Immobiliendarlehen einer Bank - auch wenn Sie das Geld manchmal nicht direkt von ihr erhalten, sondern über einen Kreditvermittler.

Das Standard-Darlehen ist nach folgenden Prinzipien aufgebaut:

• Die Zinshöhe ist für eine bestimmte Zeit festgelegt - zum Beispiel für fünf, zehn oder fünfzehn Jahre (Zinsbindung).
• In diesem Zeitraum zahlen Sie gleichbleibende Monatsraten. Die Raten bestehen aus dem Zins, der anfangs fällig ist, sowie einem Tilgungsbeitrag, der ebenfalls zu Beginn festgelegt wird.

Als Beispiel nehmen wir ein Darlehen über 100.000 Euro. Ein Zins von fünf Prozent entspricht hier im Jahr 5.000 Euro. Eine festgelegte Tilgung von typischerweise einem Prozent des Anfangsdarlehens beträgt 1.000 Euro. 6.000 Euro gehen pro Jahr zur Bank - und damit 500 Euro pro Monat. Einen solchen Kredit bezeichnet man als Annuitätendarlehen ("Annuitäten" bedeutet "gleich hohe Raten"). Dabei verringern sich durch die Tilgung allmählich Ihre Schulden - also auch der Zins, den Sie dafür zahlen müssen. Ihre Rate bleibt aber gleich. Auf diese Weise beschleunigt sich die Tilgung im Lauf der Jahre immer stärker.

• Wenn die Zeit der Zinsbindung vorbei ist, wird der Kredit in der Regel verlängert. Es gelten die dann aktuellen Zinssätze. Diese können niedriger, aber auch deutlich höher sein als die bisherigen - und mit ihnen die Monatsraten.

Wie errechnet sich die monatliche Kreditrate?

Zweiter begrenzender Faktor für Ihren Kredit ist die monatliche Rate. Sie darf natürlich nur so hoch sein, dass Sie sie von Ihrem Einkommen zahlen können, ohne zu darben. Wenn der Betrag, den Sie nach untenstehender Formel errechnen, in Ihrem Budget nicht drin ist, platzt der Traum von diesem Haus (schade, aber immer noch besser vorher, als wenn Sie nach dem Kauf die Raten nicht aufbringen können).

Natürlich können Sie sich eine höhere Rate leisten, wenn Sie Ihren Konsum einschränken – wenn Sie zum Beispiel in den nächsten Jahren Ihre Ferien im eigenen Garten verbringen statt auf Mallorca. Aber Sie sollten hier nicht zu knapp kalkulieren, denn bei den Auslagen kann es immer Überraschungen geben - etwa wenn die Heizkosten explodieren oder Ihr neues Haus etwas abseits steht und Ihre Familie plötzlich ein zusätzliches Auto benötigt.

Ermitteln Sie zunächst den maximalen Betrag, den Sie im Monat für die Ratenzahlung aufwenden können, anschließend den aktuellen Zinssatz. Informationen dazu finden Sie zum Beispiel in unserem Baufinanzierungs-Vergleich.

Schlagen Sie auf den niedrigsten angebotenen Satz vorsichtshalber 0,5 Prozent drauf; die günstigsten Angebote gelten meist nur für aus Bankensicht extrem solide Kunden.

Ein Beispiel: Wer 1000 Euro monatlich zur Verfügung hat, kann sich bei einem Zinssatz von fünf Prozent bis zu 200.000 Euro von der Bank leihen. Entscheidend für den maximal möglichen Hauspreis ist am Ende die niedrigere der beiden Grenzen, die sich durch Ihr Eigenkapital und die für Sie bezahlbare Höchstrate ergeben. Das Erkennen der Grenze kann zunächst frustrierend sein - doch haben Sie damit die Sicherheit, dass sich Ihr Hausprojekt finanziell trägt.

Wie können Sie Ihre Zinsen senken?

1. Akzeptieren Sie nicht gleich das Angebot Ihrer Stammbank, sondern erkundigen Sie sich bei verschiedenen Instituten. Das günstigste Angebot zeigen Sie schließlich Ihrer vertrauten Bank. Diese kommt Ihnen womöglich entgegen, bevor Sie ihr bei der Finanzierung untreu werden.
2. Stellen Sie Kreditanträge bei Finanzierungsvermittlern und Discount-Banken, die im Internet leicht zu finden sind.
3. Sehen Sie sich die Konditionen der Banken genau an. So bekommen Sie zum Beispiel bessere Zinsen, wenn Ihr Kredit nicht 80, sondern nur 60 Prozent des Immobilienwerts betragen soll. Ebenso, wenn die Kreditsumme wächst - oft werden Darlehen zum Beispiel ab 100.000 Euro etwas billiger. Natürlich können Sie Kreditsumme und Eigenkapital kurzfristig nur wenig beeinflussen. Aber manchmal kommen Sie damit doch über eine Grenze, hinter der die Zinsen niedriger sind.
4. Vereinbaren Sie eine höhere Anfangstilgung als das übliche eine Prozent des Darlehens. Einige Banken geben für "Schnelltilgungen" einen kleinen Zinsnachlass. Sie müssen jedoch sicher sein, dass Sie sich die höheren Raten über längere Zeit leisten können.
5. Vereinbaren Sie mit der Bank eine relativ kurze Zinsbindung für das Darlehen. z. B. fünf statt zehn Jahre. Auf diese Weise können Sie zunächst am meisten Geld sparen: Ein 150.000-Euro-Kredit mit fünfjähriger Bindung kann im Monat über 100 Euro weniger kosten als einer mit fünfzehn Jahren Bindung. Und sollten Sie das Haus vorzeitig verkaufen, kommen Sie meist besser aus dem Kredit heraus als bei längerer Laufzeit. Falls Sie zwischendurch zu Geld kommen, zum Beispiel durch Erbschaft oder ein gestiegenes Einkommen, können Sie damit nach Ablauf der fünf Jahre einen Teil Ihrer Schulden tilgen und so weitere Zinsen sparen.

Eine kurze Zinsbindung kostet weniger - aber eine längere hat andere Vorteile: Sie kennen Ihre Kosten. Und diese können so schnell nicht steigen. Gerade heute hat das Charme: Die Zinsen sind gegenwärtig noch niedrig. Doch die meisten Experten rechneten für die nächsten Jahre mit Inflation. Wenn diese Prognose eintrifft, steigen auch die Zinsen. Wenn Sie sich aber die heutigen günstigen Konditionen für längere Zeit gesichert haben, sind Sie der König unter den Finanzierern. Dagegen kann es bei kurzer Zinsbindung sein, dass Sie nach fünf Jahren plötzlich nicht 500 Euro im Monat zahlen, sondern im Extremfall mehr als das Doppelte. So etwas hat Hauseigentümern mit knappem Budget schon den Hals gebrochen. Fünf Jahre Zinsbindung sollten Sie also nur riskieren, wenn Sie danach voraussichtlich finanziellen Spielraum haben.

Beim Vergleich von Kreditangeboten sollten Sie sich nie am Nominalzins (Zins, den Sie jährlich auf Ihr Darlehen zahlen müssen), sondern immer nach dem Effektivzins (enthält zusätzlich die Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren der Kreditinstitute) orientieren; dieser gibt die Geldkosten realistischer wieder. Aber auch er weist nicht alle Kosten aus. Hinzukommen können zum Beispiel noch Schätzkosten, Bereitstellungskosten, wenn Sie den Kredit nicht gleich abrufen, oder Zuschläge für die Auszahlung einzelner Teilbeträge.

Versuchen Sie stets, den Kredit so niedrig wie möglich zu halten, um teure Zinsen zu sparen. Anfangs sollten Sie, um dies zu erreichen, möglichst viel Eigenkapital einsetzen. Danach muss das Ziel sein, zu tilgen, so rasch Sie können. Wenn Ihr finanzieller Spielraum groß genug ist, vereinbaren Sie mit der Bank statt einer Anfangstilgung von jährlich einem Prozent besser zwei Prozent - und wenn es geht drei. Sie können auf diese Weise 15 Jahre eher schuldenfrei sein als mit einer niedrigen Bummel-Tilgung! Lassen Sie sich - wenn möglich - auch das Recht auf Sondertilgungen einräumen. Bei Auslauf der Zinsbindung nach fünf, zehn oder fünfzehn Jahren nehmen Sie wiederum Ihr gesamtes Eigenkapital und mindern damit Ihre Schulden. Es ist eine Binsenweisheit, aber viele Hauskäufer berücksichtigen sie nicht: Die wenigsten Zinsen zahlt immer der, der die wenigsten Schulden hat.

Wie verhandeln Sie klug mit der Bank?

Bevor Sie mit der Bank über ein Darlehen verhandeln, bereiten Sie sich gut vor. Listen Sie zunächst alle denkbaren Eigenkapitalquellen auf und fügen Sie möglichst Belege bei. Erstellen Sie eine Übersichtstabelle über Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben - nicht der jetzigen, sondern der voraussichtlichen nach dem Umzug ins eigene Heim.

Vergleichen Sie die Konditionen mehrerer Banken und achten Sie dabei auf Nebenkosten, zum Beispiel für die Ermittlung des Beleihungswerts - das ist der Wert Ihrer Immobilie, von dem die Bank die maximale Höhe Ihres Kredits abhängig macht. Bei den Nebenkosten kommt Ihnen die Bank eher entgegen als bei einem Wunsch nach niedrigeren Zinsen.

Auch das Recht auf Sondertilgung können Sie oft heraushandeln, wenn die Bank es nicht ohnehin anbietet. Achten Sie außerdem auf eine Klausel im Kreditvertrag, nach der die Bank ihren Darlehensanspruch nur an jemand anderen verkaufen darf, wenn Sie zustimmen. So schließen Sie aus, was in den letzten Jahren etlichen Kreditnehmern passierte: Ihr Gläubiger war plötzlich nicht mehr die vertraute Bank, sondern eine Finanz-Heuschrecke.

Wichtig: Treten Sie gegenüber der Bank nicht als Bittsteller auf, der schüchtern um Geld bettelt, sondern als gleichberechtigter Verhandlungspartner. Sollte sich Ihr Gegenüber stur zeigen, dann sammeln Sie langsam Ihre Papiere ein und deuten Sie an, dass Sie wohl leider gehen müssen. Dies hat schon manchen Banker zu freundlichem Entgegenkommen bewegt.

Was taugen Discount-Kreditvermittler?

"Baugeld billiger!" rufen Internet-Kreditvermittler, und auf den ersten Blick stimmt das auch. Unternehmen wie Interhyp oder Dr.Klein führen meist die Tabellen der zinsgünstigsten Kreditgeber an. Was diese Tabellen verschweigen: Die Top-Konditionen bekommt nicht jeder, sondern nur der Idealkunde, der alle Bedingungen erfüllt: Er verdient hoch und sicher, bringt viel Eigenkapital mit und bietet als Sicherheit ein hochwertiges Haus in einer guten Gegend.

Diese Bedingungen zu erfüllen schafft fast niemand. Für die meisten Kunden sind die Zinsen höher. Allerdings sind sie oft immer noch niedriger als im Durchschnitt der Banken. Discount-Kreditvermittler besorgen sich Geld von Banken aus allen Ecken der Republik. Zudem nehmen sie den Banken eine Menge Arbeit und Kosten ab. Ihre Werbung ist viel sparsamer; sie erheben und verarbeiten Kundendaten in rationeller, standardisierter Form. Das aber bedeutet umgekehrt: Ausführliche Beratung, gar Lehrstunden zum Immobilienkreditwesen darf niemand erwarten. Sonderwünsche werden nicht berücksichtigt, kleinere Kredite oft nicht gegeben. Es geht zu wie bei Aldi - der bietet auch keine frische tropische Feinkost nebst individuellem Rezept in handverpackten 50-Gramm-Portionen. Statt dessen gibt es Massenware. Extrawürste werden nicht gern gebraten, etwa die Option auf eine Sondertilgung, eine Kreditlaufzeit von unter fünf oder über fünfzehn Jahren. Manche Vermittler verweigern solche Extras ganz, andere verlangen einen Zuschlag auf den Zins.

Fazit: Wer zu Discount-Anbietern geht, muss zumindest über Grundkenntnisse der Baufinanzierung verfügen. Er muss den Wert seines Objekts schätzen können, aus seinem Einkommen und den Lebenshaltungskosten die mögliche Kreditrate errechnen und sie mit der Belastung vergleichen, die sich aus Kredithöhe und Zins ergibt. Hierbei helfen bei diversen Online-Anbietern kleine Programme, die man für die Errechnung der verschiedenen Summen nutzen kann. Wichtig: Auch über die Kaufnebenkosten muss man sich im Klaren sein. Ebenso sollte man wissen, ob man nur den verlangten Minimalbetrag tilgen will oder mit höheren Raten nach rascher Entschuldung strebt.

Worauf müssen Sie beim Bauparen achten?

Bausparkassen bieten nach eigener Aussage den Königsweg jeder Hausfinanzierung. Das war vor Jahrzehnten auch korrekt. Aber längst kommt man auch ohne Bausparvertrag zum eigenen Heim - und oft sogar günstiger. Die Faustregel: Bausparen lohnt sich nur, wenn Sie erst in fernerer Zukunft bauen oder kaufen wollen. Wer rasch entschlossen ist, möglichst bald ein Haus erwerben will und noch keinen Bausparvertrag hat, sollte auch keinen abschließen. Er kann in einem solchen Fall nämlich die teuerste Finanzierungsform sein – sogar dann, wenn der Zinssatz niedriger ist als für einen Bankkredit.

Wie funktioniert Bausparen? Die angeblich einfache Finanzierungsform fürs Volk ist in Wirklichkeit hoch kompliziert. Das merken Sie spätestens, wenn Sie in Einzelheiten der Tarife einsteigen und Begriffe wie Mindest- und Zielbewertungszahl hören, Abschluss- und Darlehensgebühr, Bausparsumme, Wahltarife, Schnellspartarife und Standardtarife.

Das Grundprinzip des Bausparens besteht darin, dass zunächst viele in die Kasse Geld einzahlen. Diejenigen, die am meisten oder am schnellsten eingezahlt haben, erhalten als Erste ein Darlehen - und bekommen außerdem das von ihnen selbst Angesparte zurück. Sie tilgen nun ihr Darlehen nach und nach, und die nächsten erhalten eines. Das endet theoretisch nie, weil immer neue Sparer nachrücken. Praktisch kann jedoch jede Bauspar-Kette einmal reißen. Dann sind die letzten Sparer die Dummen: Sie bekommen zwar ihre Einlage zurück, das Bausparguthaben. Doch sie erhalten kein Bauspardarlehen mehr. Dieser Fall dürfte aber in absehbarer Zeit nicht eintreten. Wenn der "Sparer-Nachschub" jedoch nicht ganz abreißt, aber nur noch tröpfelnd kommt, müssen Sie als Bausparer unter Umständen lange auf ihr Bauspardarlehen warten.

Bedingung für ein Darlehen ist stets, dass der Kunde ein Mindestguthaben erreicht hat. Dieses macht in den meisten Tarifen 40 oder 50 Prozent der Bausparsumme aus. Die Reihenfolge, in der die Kunden ihr Darlehen erhalten, richtet sich nach ihrer jeweiligen "Bewertungszahl". Die errechnet jede Kasse nach einer anderen Formel. Mal fließt das Guthaben ein, mal der bisher kassierte Zins. Wenn ein Kunde an der Reihe ist, dann ist sein Vertrag im Kassendeutsch „zuteilungsreif“. Die Darlehenshöhe ist einfach zu errechnen: Bausparsumme minus Bausparguthaben. In einzelnen Verträgen gibt es aber die Möglichkeit, das Darlehen aufzustocken. Dies wird allerdings mit höheren Zins- und Tilgungsraten erkauft.

Wenn das Darlehen ausgezahlt wird, langen manche Kassen ein zweites Mal mit Gebühren zu - die Darlehensgebühr beträgt in der Regel zwei oder drei Prozent des Darlehens. Anschließend zahlen Sie das Geliehene nebst Zinsen zurück. Diese Zinsen sind oft niedriger als bei der Bank; Ihre Monatsrate ist trotzdem meist höher.

Niedrige Zinsen, trotzdem höhere Raten? Das klingt seltsam. Es erklärt sich dadurch, dass Bausparkassen von ihren Darlehensnehmern jeden Monat immens hohe Tilgungen verlangen. Denn ihr Interesse ist ein anderes als das der Banken. Jene freuen sich über eine langsame Tilgung und eine längere Kreditlaufzeit - sie verdienen am Zins. Dagegen wollen Bausparkassen das geliehene Geld möglichst schnell zurück, damit sie es den nächsten Kunden leihen können. Für den Kreditnehmer bedeutet das hohe Monatsraten. Wer diese jedoch stemmen kann, hat einen Vorteil: Man tilgt viel schneller als bei der Bank.

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