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So finden Sie den passenden Kredit

Das Immobiliendarlehen von der Bank ist der Grundstein jeder Hausfinanzierung. Wir zeigen, worauf Sie dabei achten müssen.

  Eine Faustregel: Je mehr Eigenkapital, desto günstiger der Kredit fürs Eigenheim

Eine Faustregel: Je mehr Eigenkapital, desto günstiger der Kredit fürs Eigenheim

Planungssicherheit - das ist es, was das Standard-Bankdarlehen bei Bauherren und Hauskäufern so beliebt macht. Die monatliche Rate des Kredits fürs Eigenheim ist bei einem solchen "Annuitätendarlehen" immer gleich. Doch worauf ist zu achten, wenn die eigenen vier Wände durch die Bank finanziert werden? Die Grundregeln sind einfach: Die Zinshöhe ist für eine bestimmte Zeit festgelegt - zum Beispiel für fünf, zehn oder fünfzehn Jahre (Zinsbindung). In diesem Zeitraum zahlen Sie gleichbleibende Monatsraten. Die Raten bestehen aus dem Zins, der anfangs fällig ist, sowie einem Tilgungsbeitrag, der ebenfalls zu Beginn festgelegt wird.

Ein Beispiel: Bei einem Darlehen über 100.000 Euro entspricht ein Zins von fünf Prozent im Jahr 5000 Euro. Eine festgelegte Tilgung von einem Prozent des Anfangsdarlehens beträgt 1000 Euro. Also gehen 6000 Euro per annum zur Bank - und damit 500 Euro pro Monat. Dabei verringern sich durch die Tilgung allmählich Ihre Schulden - also auch der Zins, den Sie dafür zahlen müssen. Ihre Rate bleibt aber gleich. Auf diese Weise beschleunigt sich die Tilgung im Lauf der Jahre immer stärker.

Wenn die Zeit der Zinsbindung vorbei ist, wird der Kredit in der Regel verlängert. Es gelten die dann aktuellen Zinssätze. Diese können niedriger, aber auch deutlich höher sein als die bisherigen - und mit ihnen die Monatsraten.

Wieviel müssen Sie mindestens ansparen?

Ein gewisses Eigenkapital wird von den Banken für die Gewährung eines Kredits verlangt. 20 Prozent der Gesamtkosten müssen es in der Regel sein. Wenn Sie also 40.000 Euro auf der hohen Kante haben, darf das Haus 200.000 - nein, es darf höchstens 190.000 Euro kosten. Denn zum Erwerbspreis kommen noch mindestens fünf Prozent Nebenkosten.

In den Genuss der günstigen Zinskonditionen, mit denen die Banken aktuell gern werben, kommt nicht jeder. Die besten Zinsen gelten nur für einen Kredit bis zu maximal 60 Prozent des Immobilienpreises, ermittelte die Stiftung Warentest. Alle Bauherren, die mehr finanzieren müssen, zahlen drauf. Auch 100-Prozent-Finanzierungen werden angeboten – allerdings meist mit happigen Zinsaufschlägen. Es gilt die Grundregel: je mehr Eigenkapital, desto günstiger der Kredit.

Wie errechnet sich die monatliche Kreditrate?

Nach dem Eigenkapital ist die monatliche Rate der zweite begrenzende Faktor für die Höhe des Baukredits. Sie darf natürlich nur so hoch sein, dass Sie sie von Ihrem Einkommen zahlen können, ohne zu darben. Wenn der Betrag, den Sie nach untenstehender Formel errechnen, in Ihrem Budget nicht drin ist, platzt der Traum von diesem Haus – das ist zwar schade, aber immer noch besser vorher, als wenn Sie nach dem Kauf die Raten nicht aufbringen können.

Natürlich können Sie sich eine höhere Rate leisten, wenn Sie Ihren Konsum einschränken. Aber Sie sollten hier nicht zu knapp kalkulieren, denn bei den Auslagen kann es immer Überraschungen geben - etwa wenn die Heizkosten explodieren oder Ihr neues Haus etwas abseits steht und Ihre Familie plötzlich ein zusätzliches Auto benötigt.

Ermitteln Sie zunächst den maximalen Betrag, den Sie im Monat für die Ratenzahlung aufwenden können, anschließend den aktuellen Zinssatz. Informationen dazu finden Sie zum Beispiel in unserem Baufinanzierungs-Vergleich. Schlagen Sie auf den niedrigsten angebotenen Satz vorsichtshalber 0,5 Prozent drauf; die günstigsten Angebote gelten meist nur für aus Bankensicht extrem solide Kunden. Entscheidend für den maximal möglichen Hauspreis ist die Kombination aus Eigenkapital und der für Sie bezahlbaren Höchstrate.

Wie können Sie Ihre Zinsen senken?

  • Akzeptieren Sie nicht gleich das Angebot Ihrer Stammbank, sondern erkundigen Sie sich bei verschiedenen Instituten. Das günstigste Angebot zeigen Sie schließlich Ihrer vertrauten Bank. Diese kommt Ihnen womöglich entgegen.
  • Stellen Sie Kreditanträge bei Finanzierungsvermittlern und Discount-Banken, die im Internet leicht zu finden sind.
  • Sehen Sie sich die Konditionen der Banken genau an. So bekommen Sie zum Beispiel bessere Zinsen, wenn Ihr Kredit nicht 80, sondern nur 60 Prozent des Immobilienwerts betragen soll. Ebenso, wenn die Kreditsumme wächst - oft werden Darlehen zum Beispiel ab 100.000 Euro etwas billiger.
  • Vereinbaren Sie eine höhere Anfangstilgung als das übliche eine Prozent des Darlehens. Einige Banken geben für "Schnelltilgungen" einen kleinen Zinsnachlass. Sie müssen jedoch sicher sein, dass Sie sich die höheren Raten über längere Zeit leisten können.
  • Kurze Laufzeiten sparen Geld: Ein 150.000-Euro-Kredit mit fünfjähriger Zinsbindung kann im Monat über 100 Euro weniger kosten als einer mit fünfzehn Jahren Bindung. Und sollten Sie das Haus vorzeitig verkaufen, kommen Sie meist besser aus dem Kredit heraus als bei längerer Laufzeit. Falls Sie zwischendurch zu Geld kommen, zum Beispiel durch Erbschaft oder ein gestiegenes Einkommen, können Sie damit nach Ablauf der fünf Jahre einen Teil Ihrer Schulden tilgen und so weitere Zinsen sparen.

Eine lange Zinsbindung kostet zwar mehr, hat aber andere Vorteile: Sie kennen Ihre Kosten. Und diese können so schnell nicht steigen. Gerade heute hat das Charme: Die Zinsen sind gegenwärtig noch niedrig. Dagegen kann es bei kurzer Zinsbindung sein, dass Sie nach fünf Jahren plötzlich nicht 500 Euro im Monat zahlen, sondern im Extremfall mehr als das Doppelte. So etwas hat Hauseigentümern mit knappem Budget schon den Hals gebrochen. Fünf Jahre Zinsbindung sollten Sie also nur riskieren, wenn Sie danach voraussichtlich finanziellen Spielraum haben.

Auf welche Konditionen sollten Sie noch achten?

Beim Vergleich von Kreditangeboten sollten Sie sich nie am Nominalzins (Zins, den Sie jährlich auf Ihr Darlehen zahlen müssen), sondern immer nach dem Effektivzins (enthält zusätzlich die Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren der Kreditinstitute) orientieren; dieser gibt die Geldkosten realistischer wieder. Aber auch er weist nicht alle Kosten aus. Hinzukommen können zum Beispiel noch Schätzkosten, Bereitstellungskosten, wenn Sie den Kredit nicht gleich abrufen, oder Zuschläge für die Auszahlung einzelner Teilbeträge.

Versuchen Sie stets, den Kredit so niedrig wie möglich zu halten, um teure Zinsen zu sparen. Anfangs sollten Sie, um dies zu erreichen, möglichst viel Eigenkapital einsetzen. Danach muss das Ziel sein, zu tilgen, so rasch Sie können. Wenn Ihr finanzieller Spielraum groß genug ist, vereinbaren Sie mit der Bank statt einer Anfangstilgung von jährlich einem Prozent besser zwei Prozent - und wenn es geht drei. Sie können auf diese Weise in 15 Jahren eher schuldenfrei sein als mit einer niedrigen Bummel-Tilgung!

Lassen Sie sich - wenn möglich - auch das Recht auf Sondertilgungen einräumen. Bei Auslauf der Zinsbindung nach fünf, zehn oder fünfzehn Jahren nehmen Sie wiederum Ihr gesamtes Eigenkapital und mindern damit Ihre Schulden. Es ist eine Binsenweisheit, aber viele Hauskäufer berücksichtigen sie nicht: Die wenigsten Zinsen zahlt immer der, der die wenigsten Schulden hat.

Wie verhandeln Sie klug mit der Bank?

Bevor Sie mit der Bank über ein Darlehen verhandeln, bereiten Sie sich gut vor. Listen Sie zunächst alle denkbaren Eigenkapitalquellen auf und fügen Sie möglichst Belege bei. Erstellen Sie eine Übersichtstabelle über Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben - nicht der jetzigen, sondern der voraussichtlichen nach dem Umzug ins eigene Heim.

Vergleichen Sie die Konditionen mehrerer Banken und achten Sie dabei auf Nebenkosten, zum Beispiel für die Ermittlung des Beleihungswerts - das ist der Wert Ihrer Immobilie, von dem die Bank die maximale Höhe Ihres Kredits abhängig macht. Bei den Nebenkosten kommt Ihnen die Bank eher entgegen als bei einem Wunsch nach niedrigeren Zinsen. Auch das Recht auf Sondertilgung können Sie oft heraushandeln, wenn die Bank es nicht ohnehin anbietet.

Achten Sie außerdem auf eine Klausel im Kreditvertrag, nach der die Bank ihren Darlehensanspruch nur an jemand anderen verkaufen darf, wenn Sie zustimmen. So schließen Sie aus, was in den letzten Jahren etlichen Kreditnehmern passierte: Ihr Gläubiger war plötzlich nicht mehr die vertraute Bank, sondern eine Finanz-Heuschrecke.

Wichtig: Treten Sie gegenüber der Bank nicht als Bittsteller auf, der schüchtern um Geld bettelt, sondern als gleichberechtigter Verhandlungspartner. Sollte sich Ihr Gegenüber stur zeigen, dann sammeln Sie langsam Ihre Papiere ein und deuten Sie an, dass Sie wohl leider gehen müssen. Dies hat schon manchen Banker zu freundlichem Entgegenkommen bewegt.

Was taugen Discount-Kreditvermittler?

"Baugeld billiger!" rufen Internet-Kreditvermittler, und auf den ersten Blick stimmt das auch. Unternehmen wie Interhyp oder Dr.Klein führen meist die Tabellen der zinsgünstigsten Kreditgeber an. Was diese Tabellen verschweigen: Die Top-Konditionen bekommt nicht jeder, sondern nur der Idealkunde, der alle Bedingungen erfüllt: Er verdient hoch und sicher, bringt viel Eigenkapital mit und bietet als Sicherheit ein hochwertiges Haus in einer guten Gegend.

Diese Bedingungen zu erfüllen, schafft fast niemand. Für die meisten Kunden sind die Zinsen höher. Allerdings sind sie oft immer noch niedriger als im Durchschnitt der Banken. Discount-Kreditvermittler besorgen sich Geld von Banken aus allen Ecken der Republik. Zudem nehmen sie den Banken eine Menge Arbeit und Kosten ab. Ihre Werbung ist viel sparsamer; sie erheben und verarbeiten Kundendaten in rationeller, standardisierter Form. Das aber bedeutet umgekehrt: Ausführliche Beratung, gar Lehrstunden zum Immobilienkreditwesen darf niemand erwarten. Sonderwünsche wie etwa die Option auf eine Sondertilgung, eine Kreditlaufzeit von unter fünf oder über fünfzehn Jahren werden nicht immer berücksichtigt, kleinere Kredite oft nicht gegeben. Manche Vermittler verweigern solche Extras ganz, andere verlangen einen Zuschlag auf den Zins.

Fazit: Wer zu Discount-Anbietern geht, muss zumindest über Grundkenntnisse der Baufinanzierung verfügen. Er muss den Wert seines Objekts schätzen können, aus seinem Einkommen und den Lebenshaltungskosten die mögliche Kreditrate errechnen und sie mit der Belastung vergleichen, die sich aus Kredithöhe und Zins ergibt. Hierbei hilft der Online-Kassensturz. Wichtig: Auch über die Kaufnebenkosten muss man sich im Klaren sein. Ebenso sollte man wissen, ob man nur den verlangten Minimalbetrag tilgen will oder mit höheren Raten nach rascher Entschuldung strebt.

So sichern Sie die Baufinanzierung langfristig

Wer langfristig von den heutigen, günstigen Konditionen profitieren will, sollte unbedingt eine ausreichend lange Zinsbindungsfrist vereinbaren. Dadurch ist sichergestellt, dass eventuelle Zinssteigerungen zu keiner Mehrbelastung werden. Kredite werden zwar umso teurer, je länger die Zinsbindungsfrist dauert, allerdings kann sich das gerade in Niedrigzinsphasen wie der aktuellen durchaus lohnen.

Schwieriger ist die Entscheidung, wenn der Anschlusskredit erst in ein paar Jahren fällig wird. Denn so preiswert wie jetzt wird ein Kredit wohl nie wieder. In dieser Situation gibt es prinzipiell drei Möglichkeiten: Umschulden, Abwarten oder sich mit einem sogenannten Forwarddarlehen die günstigen Zinsen für den späteren Anschlusskredit sichern.

Den alten Kreditvertrag in einen neuen, billigeren umzuschulden, lohnt sich meist nicht, da die Banken dafür happige Gebühren verlangen. Es stellt sich also die Frage: Abwarten oder nicht? Forwarddarlehen werden mitunter auch einige Jahre im Voraus vergeben - allerdings mit einem deutlichen Zinsaufschlag: ein halbes Prozent für zwei Jahre, ein Prozent für vier Jahre.

Das lohnt sich vor allem dann, wenn die Zinssätze wieder kräftig steigen. So schreibt Finanztest: "Nur Zinsoptimisten werden glauben, dass sie auch in zwei Jahren einen Immobilienkredit noch zu solchen Traumkonditionen bekommen." Max Herbst von der Finanzberatung FMH sagt dagegen: "Ich persönlich sehe nicht die Gefahr, dass die Hypothekenzinsen in naher Zukunft stark steigen." Dennoch könne man nie wissen, wie sich die Zinsen entwickeln. Das sei die Gretchenfrage.

Fazit: Sorgfältig prüfen, nichts überstürzen

Aber Herbst sagt auch: "Soll ich mich deswegen verrückt machen?" Wer bereit sei, den Zinsaufschlag für ein Forwarddarlehen zu akzeptieren, könne sich jetzt auf jeden Fall ein günstiges Zinsniveau sichern. Ob sich ein Forwarddarlehen für einen Anschlusskredit in zwei Jahren abhängig von der Zinsentwicklung rechnet, können Sie dieser Grafik entnehmen.

Für Unentschlossene gibt es noch eine Alternative: ein Forwarddarlehen mit Ausstiegsklausel. "Da kommt noch einmal ein Extra-Aufschlag dazu, aber man ist auf der sicheren Seite", sagt Herbst. Sollten die Zinsen dann niedriger sein als vereinbart, muss der Kredit nicht beansprucht werden. Steigen die Zinsen stark an, zahlt der Kunde zwar mehr als bei einem normalen Forwarddarlehen - spart aber im Vergleich zum dann geltenden Zinssatz.

Allerdings warnt Herbst auch davor, sich nur wegen der niedrigen Zinsen überhastet in einen Vertrag zu stürzen. Die Zeit einen Kredit sorgfältig zu prüfen, müsse in jedem Fall sein.

mh/pen

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