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Das 1x1 der Baufinanzierung

Das Townhouse ist ein Traum! Der Preis klingt fair. Aber reicht auch das Geld? Was Sie auf jeden Fall wissen sollten, bevor Sie weiterträumen.

Von Martin Hintze

  • Martin Hintze

Wie funktioniert die Finanzierung des Eigenheims?

Nur die Wenigsten dürften so viel Geld auf der hohen Kante haben, um ihr Traumhaus in bar zu bezahlen. Folglich muss man sich für die Immobilie Geld leihen. Dafür gibt es zahlreiche Möglichkeiten. Die gängigste Variante ist ein Darlehen von der Bank. Dabei werden nicht nur die Höhe des Kredits, sondern auch die zu zahlenden Zinsen und die Laufzeit festgelegt. Größter Vorteil: die hohe Planungssicherheit, denn die Monatsraten bleiben immer gleich.

Alles Wichtige zu Immobiliendarlehen

Eine weitere sehr beliebte Finanzierungsmöglichkeit ist der Bausparvertrag. Doch bevor der zukünftige Immobilienbesitzer an sein Geld kommt, muss er einen Teil der Summe selbst ansparen. Die Sparzinsen sind zwar in der Regel niedrig, dafür kann man sich heute schon ein günstiges Darlehen für die Zukunft sichern. Bausparen ist also nichts für Spontane, sondern eher für Menschen, die lange im Voraus planen.

Alles Wichtige zum Bausparen

Was kann ich mir leisten?

Wie teuer Ihr Traumhaus sein darf, hängt im Wesentlichen von zwei Größen ab: der maximalen monatlichen Rate und dem angesparten Eigenkapital.

Auf das Eigenkapital gehen wir im nächsten Punkt gesondert ein. Die Monatsrate bestimmt sich danach, wieviel Kapital Sie im Monat zur freien Verfügung haben, ohne auf andere Dinge verzichten zu müssen. Schließlich müssen Sie noch die aktuellen Zinsen für Immobiliendarlehen ermitteln - beispielsweise mit dem stern.de Baufinanzierungsrechner.

Schlagen Sie auf den niedrigsten angebotenen Satz vorsichtshalber 0,5 Prozent drauf - die günstigsten Angebote gelten meist nur für aus Bankensicht extrem solide Kunden. Ein Beispiel: Wer 1000 Euro monatlich zur Verfügung hat, kann sich bei einem Zinssatz von fünf Prozent und einem Prozent Tilgung bis zu 200.000 Euro von der Bank leihen. Bei der Ermittlung helfen Online-Hypothekenrechner.

Wieviel Ersparnisse benötige ich?

Hier gilt: je mehr Eigenkapital, desto besser. In den Kreditkonditionen der Banken steht häufig "Kreditvergabe bis zu 60 oder bis zu 80 Prozent der Beleihungsgrenze". Das entspricht dem Wert der Immobilie abzüglich eines etwa zehnprozentigen Sicherheitsabschlags. Käufer und Bauherren sollten also mindestens 20, besser 40 Prozent der Kreditsumme angespart haben.

Wer darüber hinaus finanzieren will, muss mit happigen Zinsaufschlägen rechnen. In den vergangenen Jahren sind aber vor allem die Direktbanken dazu übergangen, auch komplette Finanzierungen zu übernehmen. Der Käufer muss dann jedoch noch die Kaufnebenkosten finanzieren können.

Wie hoch sind die Nebenkosten?

Je nachdem, ob ein Makler im Spiel ist, können mehr als zwölf Prozent vom Kaufpreis an Nebenkosten hinzukommen.

Beispiel:

Für eine Wohnung, die 220.000 Euro kostet, verlangen Makler zwischen 6600 und 13.200 Euro (je nach Bundesland zwischen drei und sechs Prozent vom Kaufpreis plus Mehrwertsteuer). Hinzu kommt Grunderwerbsteuer zwischen 7700 und 11.000 Euro (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 5 Prozent des Kaufpreises). Für die Umschreibung verlangt das Grundbuchamt 1329 Euro (circa 0,6 Prozent vom Kaufpreis). Schließlich kassiert noch der Notar: 1404 Euro (circa 0,6 Prozent des Kaufpreises).

Was macht der Notar?

Ohne das Siegel eines Notars darf in Deutschland kein Immobiliengeschäft abgeschlossen werden. Notargebühren sind gesetzlich vorgeschrieben und werden anteilig vom Kaufpreis berechnet. Beim Beispiel der Wohnung für 220.000 Euro bekommt der Notar für die Beurkundung des Kaufvertrags 774 Euro, für den Vollzug des Geschäfts 193 Euro. Und 387 Euro dafür, dass er die Grundschuld bestellt. Einschließlich Schreibauslagen, Porto etc. (50 Euro) kommen so 1404 Euro zusammen plus Mehrwertsteuer.

Kann ich Eigenleistungen als Kapital einbringen?

Wer beim Hausbau selbst Hand anlegen kann, spart Geld - handwerkliches Geschick vorausgesetzt. Banken erkennen die "Muskelhypothek" oft als Eigenkapital an. Der Verband privater Bauherren (VPB) hat am Beispiel eines 140 Quadratmeter großen Reihenhauses mit Baukosten von 275.000 Euro berechnet, wie viel Geld Bauherren durch Eigenleistungen sparen können. Demnach sind theoretisch Einsparungen bis zu 25.000 Euro möglich.

Allerdings muss der Bauherr dafür knapp 850 Stunden auf der Baustelle schuften, warnt der VPB. Für Berufstätige dürfte das kaum machbar sein. Schon allein beim Malern und Tapezieren lassen sich 7800 Euro sparen, dafür sind 125 bis 190 Arbeitsstunden nötig. Wie groß die Muskelhypothek ist, sollte man mit daher einem Bausachverständigen klären. Die Arbeiten müssen in den Bauablauf passen und extra versichert werden.

Ausführlich:

Was Sie bei der "Muskelhypothek" beachten sollten

Hilft der Staat mit?

Ja, allerdings nicht mehr so üppig, wie noch zu Zeiten der Eigenheimzulage. Aber auch heute gibt es Zuschüsse von Bund, Ländern und Kommunen, mit denen sich viel Geld sparen lässt. Die wichtigste bundesweite Förderung ist das Wohn-Riestern.

Welche Laufzeit soll ich wählen?

Grundsätzlich gilt: Je länger die Laufzeit, desto höher die Zinsen. Bis zu 30 Jahre Laufzeit sind derzeit zu bekommen. Wer allerdings langfristig von den heutigen, günstigen Konditionen profitieren will, sollte unbedingt eine ausreichend lange Zinsbindungsfrist vereinbaren. Dadurch ist sichergestellt, dass eventuelle Zinssteigerungen zu keiner Mehrbelastung werden.

Welche Tilgungsrate soll ich wählen?

Die niedrigen Hypothekenzinsen verführen zum Kauf. Wer aber dabei eine geringe Tilgung von nur einem Prozent wählt, läuft Gefahr, dass die Restschuld am Ende der Zinsbindung zu hoch ist, sodass die Raten nicht mehr bezahlt werden können. Deshalb lieber eine Tilgung von zwei Prozent oder mehr wählen.

Beispiel:

Wird für die Wohnung ein Darlehen von 150.000 Euro aufgenommen zu einem Zinssatz von 4,5 Prozent und einer Anfangstilgung von einem Prozent, liegt die monatliche Rate bei 688 Euro. Nach zehn Jahren läuft das Darlehen aus, die Restschuld beträgt noch gut 131.000 Euro. Sind die Zinsen inzwischen bei acht Prozent, steigt die monatliche Rate auf 1125 Euro.

Wie unterscheiden sich Nominal- und Effektivzins?

Der Nominalzins ist der Zins, den Sie jährlich für das Immobiliendarlehen zahlen müssen. Der Effektivzins beinhaltet zusätzlich die Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren der Kreditinstitute, gibt also die Gesamtkosten realistischer wieder. Beim Vergleich von Kreditangeboten sollten Sie sich also nie am Nominalzins, sondern immer nach dem Effektivzins orientieren.

Welche Versicherungen benötige ich?

Wer selbst baut, benötigt auf jeden Fall eine Bauherren-Haftpflichtversicherung. Sie zahlt, wenn jemand auf der Baustelle zu Schaden kommt. Bei einer Bausumme von 250.000 Euro gibt es sie ab einmalig 100 Euro. Wesentlich mehr Geld kostet eine Bauleistungsversicherung, die dann zum Tragen kommt, wenn der Rohbau oder Bauteile beschädigt werden. Sie ist aber empfehlenswert, damit nicht der gesamte Finanzierungsplan durcheinandergerät, und kostet, je nach Anbieter, einmalig 300 bis 450 Euro. Ist das Haus dann fertig, brauchen Immobilienbesitzer eine Wohngebäudeversicherung. Sie übernimmt Leitungswasser-, Feuer- oder Hagelschäden.

Alles Wichtige zum Versicherungsschutz fürs Eigenheim

Von Martin Hintze

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