Der Pass fürs Haus

11. Mai 2012, 12:37 Uhr

Energie sparen wird immer wichtiger. Damit Mieter und Hauskäufer die Energiekosten einer Immobilie vergleichen können, sind Energieausweise Pflicht. stern.de erklärt die Regeln und Ausnahmen. Von Peter Neitzsch

Liegt das Traumhaus auch energetisch im grünen Bereich? Oder ist das Objekt ein Sanierungsfall? Käufer eines Eigenheims - aber auch künftige Mieter einer Wohnung - sollen das auf einen Blick erkennen können. Seit 2008 müssen Eigentümer beim Verkauf oder der Vermietung ihrer Immobilie deshalb einen Energieausweis vorlegen.

Die Energieeffizienz des Gebäudes wird dabei mit Hilfe einer Farbskala verdeutlicht: Im grünen Bereich ist der Energiebedarf am niedrigsten, je weiter die Farbe in Richtung Rot geht, desto mehr verbraucht die Immobillie. Auf dem Energieausweis sind außerdem Vergleichswerte angegeben, und es werden Modernisierungsmaßnahmen genannt.

Die Idee dahinter: Käufer wie Mieter sollen von Anfang an beurteilen können, wie hoch die Heiz- und Warmwasserkosten im Objekt ausfallen, wie viel Energie benötigt wird und wie es um Dämmung und Heizungsanlage bestellt ist. "Umso wichtiger in diesen Zeiten, in denen die Energiepreise explodieren", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund.

Der Ausweis verpflichtet zu nichts

Allerdings können Eigentümer nicht zur Modernisierung gezwungen werden, falls die Werte ihres Gebäudes schlecht ausfallen. Der Ausweis verpflichtet zu nichts, sondern gibt lediglich wirtschaftlich vertretbare Empfehlungen. Die Bundesregierung hofft so, Anreize für die Sanierung zu schaffen: Rund zwei Millionen Gebäude sollen in den nächsten Jahren den Empfehlungen entsprechend saniert werden. Das Ziel: Knapp 20 Millionen Tonnen Kohlendioxid sollen bis 2020 auf diese Weise eingespart werden.

Doch nicht jeder Hausbesitzer braucht auch einen teuren Bedarfsausweis. Ausnahmen gelten für Neubauten, große Mietshäuser und selbstgenutzte Immobilien. stern.de sagt, ob und - wenn ja - welchen Energieausweis Sie benötigen, was das kostet und was es bringt.

Wer benötigt einen Energieausweis?

"Alle Häuser und Wohnungen, die neu vermietet oder verpachtet werden, brauchen einen Energieausweis", sagt Christian Stolte, Bereichsleiter für energieeffiziente Gebäude bei der Deutschen Energie-Agentur (Dena). Allerdings gibt es zwei verschiedene Arten von Energieausweisen: den Verbrauchs- und den Bedarfsausweis. Während bei einem Bedarfsausweis der Energiebedarf des Gebäudes berechnet wird, zielt der Verbrauchsausweis auf den Energieverbrauch der Nutzer im Haus ab. Lediglich wer seine Immobillie selbst bewohnt, kann auf den Ausweis ganz verzichten.

Was ist der Energieausweis nach Verbrauch?

Der Verbrauchsausweis dokumentiert den Verbrauch der vergangenen drei Jahre, also wie die Vormieter oder Vorbesitzer geheizt haben. Das Ergebnis beruht auf den letzten drei Heizkostenabrechnungen. Das Problem: Hat der Vormieter den letzten Winter im warmen Süden verbracht und die Heizung ausgestellt, hat er einen günstigen Verbrauchsausweis, der aber nichts über den tatsächlichen Energiebedarf des Hauses aussagt.

Da die Zähler in der Regel von Messunternehmen abgelesen werden, denen die entsprechenden Daten vorliegen, kostet der Energieausweis nach Verbrauch dort meist besonders wenig. Nicht aufgelistet werden allerdings die Kosten der verbrauchten Kilowattstunden oder Heizölliter. Die muss jeder Interessent aufgrund der aktuellen Preise ermitteln.

Was ist der Energieausweis nach Bedarf?

Beim Bedarfsausweis wird ein wesentlich höherer Aufwand betrieben. Fachkundige Experten wie Architekten oder geschulte Handwerker erstellen aus Grundrissen und Schnitten, den Schornsteinfegerdaten (mit der genauen Leistung der Heizanlage) sowie einer umfangreichen Ortsbegehung ein detailliertes Energieprofil vom Gebäude. Schwächen und Stärken sollen so für Mieter und Käufer leichter zu erkennen sein. Über die Feststellung des Ist-Zustandes hinaus sollen Modernisierungsempfehlungen für den Einstieg in eine energetische Sanierung gemacht werden. Hier erhalten Sie einen Muster-Energieausweis zum Download (PDF).

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis - wer braucht was?

Der Bedarfsausweis ist für kleinere und ältere Gebäude Pflicht. Genauer gesagt: Bei einem Haus mit weniger als fünf Wohnungen, das vor dem 1. November 1977 gebaut wurde, muss der Bedarf vom Fachmann ermittelt werden. Davon sind durchaus viele Hausbesitzer betroffen: "Drei von vier Gebäuden wurden vor der Wärmeschutzverordnung von 1977 gebaut", sagt Dena-Mann Stolte.

Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten können zwischen dem günstigen Verbrauchsausweis und dem aufwändigeren Bedarfsausweis wählen. Hier geht man davon aus, dass der Mittelwert aus dem Verbrauch der einzelnen Wohnungen ein realistisches Bild des Bedarfs ergibt. Bei Neubauten ist der Bedarf ohnehin dokumentiert.

Wer sein Haus selbst bewohnt, benötigt keinen Ausweis. Den eigenen Energiebedarf zu ermitteln, ist jedoch auf jeden Fall aufschlussreich. Energieexperte Stolte sagt: "Es ist auch bei einer selbstgenutzten Immobilie sinnvoll, sich einen Bedarfsausweis ausstellen zu lassen." Da in dem Ausweis auch konkrete Vorschläge für Sanierungsmaßnahmen gemacht würden.

Wer stellt einen Energieausweis aus?

Der Verbrauchsausweis kann häufig von den jeweiligen Versorgern oder Messanbietern erstellt werden. Ein Bedarfsausweis darf durch sogenannte "baubezogene Berufe" ausgestellt werden - beispielsweise durch Architekten oder Ingenieure, aber auch durch Handwerksmeister wie Heizungsbauer, Installateure oder Schornsteinfeger. Empfehlenswert ist es jedoch einen "echten Experten", mit einer Zusatzausbildung als Energieberater, hinzuzuziehen. Unterstützung bei der Suche nach Fachleuten bieten unter anderem der Verband privater Bauherrn oder die Deutsche Energie-Agentur.

Wann muss der Ausweis vorgelegt werden?

Der Energieausweis muss bei Verkauf und bei Neuvermietung vorgelegt werden. Mieter, die bereits in einer Wohnung leben, haben keinen Anspruch auf Vorlage des Energieausweises. Der Energieausweis gilt nicht für einzelne Wohnungen, sondern immer für das ganze Haus. Der Eigentümer ist nicht verpflichtet, eine Kopie des Energieausweises auszustellen. Er muss lediglich Einsicht in den Energieausweis geben.

Wie lange ist der Energieausweis gültig?

Der Energieausweis ist generell zehn Jahre lang gültig, unabhängig davon, ob er bedarfs- oder verbrauchsorientiert ist.

Was kostet der Ausweis?

Je nach Anbieter und Region können die Preise stark schwanken. Der verbrauchsorientierte Ausweis kostet zwischen 30 und 100 Euro. Für den bedarfsorientierten werden 200 bis 1000 Euro fällig. Eine vollständige Energieberatung mit Bedarfsanalyse kann durchaus zwei Tage und mehr beanspruchen und ist damit deutlich teurer als eine einfache Feststellung des Verbrauchs - aber auch deutlich informativer. "Schneller und billiger geht immer, aber ist nicht immer sinnvoll", sagt Stolte.

Wird der Energieausweis staatlich gefördert?

Jein. Offiziell wird der Energieausweis nicht gefördert, da es sich um eine gesetzliche Pflicht handelt. Wer jedoch im Rahmen einer Energieberatung sein Haus ohnehin auf Isolierungsstatus und Heizenergiebedarf untersuchen lässt, kann beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) die Förderung für eine Energiesparberatung beantragen. Ein- und Zweifamilienhäuser werden mit mindesten 300 Euro bezuschusst, ab drei Wohneinheiten gibt es 360 Euro. Da diese Energieberatung ähnlich funktioniert wie die Erstellung eines bedarfsorientierten Energieausweises, bieten viele Experten den Bedarfsausweis für wenig oder keinen Aufpreis an.

Was droht Eigentümern, die sich weigern, den Ausweis vorzulegen?

Auf die Vorlage eines Energieausweises sollte vor allem beim Hauskauf geachtet werden. "Das Ganze soll mehr Wettbewerb und Transparenz auf den Wohnungsmarkt bringen", sagt Ropertz vom Mieterbund. Top-Energiesparhäuser mit niedrigen Heizkosten hätten einen entsprechenden Wettbewerbsvorteil gegenüber alten, nicht modernisierten Gebäuden. Legt der Verkäufer keinen Energieausweis vor oder sind die Angaben falsch, kann dies mit einer Geldbuße geahndet werden. "Die Nichtvorlage ist eine Ordnungswidrigkeit für die im Gesetz bis zu 15.000 Euro Strafe vorgesehen sind", so Stolte. Diese Ordnungswidrigkeit könnte beim Bauamt zur Anzeige gebracht werden.

Darf man die Miete mindern, wenn kein Energieausweis vorgelegt wird?

Nein. Ein Mieter in einem bestehenden Mietverhältnis hat keinen Anspruch auf einen Energieausweis. Das Dokument muss lediglich bei Neuvermietungen vorgelegt werden. Umgekehrt können aber auch die Kosten für den Ausweis nicht auf die Mieter umgelegt werden. Die Eingruppierung im Ausweis dient zunächst einmal der Information von Besitzer und Interessenten. Deshalb können Mieter die Miete auch dann nicht mindern, wenn der Energieverbrauch nach dem Einzug höher sein sollte, als im Pass angegeben.

Mehr zum Thema erfahren Sie auf der Website www.zukunft-haus.info der Dena.

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