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Wie Sie am besten Schluss machen

Alles Wichtige zur Beendigung des Mietvertrages, insbesondere den Sonderkündigungsrechten, finden Sie hier.

  Der letzte Akt eines jeden Mietverhältnisses: die Schlüsselübergabe an den Vermieter

Der letzte Akt eines jeden Mietverhältnisses: die Schlüsselübergabe an den Vermieter

Einziehen, ausziehen, umziehen. Glaubt man der Statistik, dann hält es die Mieter in Deutschland im Schnitt nicht länger als zehn bis zwölf Jahre in ein und derselben Wohnung. Jährlich ziehen laut dem Deutschen Mieterbund mehr als zwei Millionen Mieterhaushalte um. Wollen auch Sie die Wohnung wechseln, sollten Sie einige Tipps beherzigen - damit der Umzug möglichst reibungslos läuft.

Böse Überraschungen einfach vermeiden

Grundsätzlich gilt: Planen Sie einen Umzug wenn möglich längerfristig und beachten Sie die Kündigungsfristen in Ihrem Mietvertrag, um eine doppelte Mietzahlung zu vermeiden.

Außerdem sollten Sie schriftlich kündigen. Und achten Sie darauf, dass Sie beweisen können, dass die Kündigung wirklich beim Vermieter ankommt. Nur so können Sie sicherstellen, dass Sie keine böse Überraschung erleben - und der Vermieter später behauptet, es gebe keine Kündigung.

Im Regelfall müssen Mieter unbefristete Mietverträge mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Wichtig ist, dass der Vermieter die unterschriebene Kündigungserklärung bis zum dritten Werktag des Monats erhält. Nur dann zählt dieser Monat bei der Fristberechnung noch mit. Trifft das Kündigungsschreiben auch nur einen Tag später ein, muss die Miete für einen weiteren Monat gezahlt werden.

Die drei Sonderfälle

Natürlich gibt es Ausnahmen von der Regel. Hier sind die Sonderfälle: Soweit in alten DDR-Mietverträgen eine 14-tägige Kündigungsfrist vereinbart wurde, gilt diese weiter.

Eine weitere Ausnahme ist der sogenannte qualifizierte Zeitmietvertrag, der aber nur noch selten abgeschlossen wird. Die Vermietung ist befristet, wobei der Grund der Befristung schriftlich festgehalten werden muss. Haben Mieter und Vermieter einen Zeitmietvertrag abgeschlossen, muss der von beiden Seiten eingehalten werden. Während der geplanten Laufzeit des Vertrages kann auch der Mieter nicht kündigen, und er muss bis zum letzten Tag weiter Miete zahlen. Er hat lediglich ein Sonderkündigungsrecht (siehe unten).

Dritter Sonderfall: Das Kündigungsrecht kann auch durch einen beidseitigen Kündigungsverzicht oder -ausschluss im Mietvertrag bis zu vier Jahre lang ausgeschlossen sein.

Sonderkündigung

Außerdem hat der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen Sonderkündigungsrechte:

  • Ankündigung einer Modernisierung

  • Der Vermieter muss die Modernisierung mindestens drei Monate früher ankündigen. Nach Eingang des Schreibens hat der Mieter Zeit bis zum Ablauf des folgenden Monats, um seine Wohnung zu kündigen. Das Mietverhältnis endet einen Monat später. Ein Beispiel: Kündigt der Vermieter im Mai eine Modernisierung an, kann der Mieter bis zum 30. Juni kündigen; das Mietverhältnis endet dann am 31. Juli.
  • Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete

  • Der Vermieter muss eine Mieterhöhung immer schriftlich ankündigen. Der Mieter hat dann Zeit für die Kündigung bis zum Ende des übernächsten Monats, der auf den Monat des Schreibens folgt. Das Mietverhältnis endet dann zwei Monate später. Beispiel: Kündigt der Vermieter im März eine Mieterhöhung zum 1. Juni an, darf der Mieter bis zum 31. Mai kündigen. Das Mietverhältnis endet am 31. Juli.
  • Mieterhöhung nach Modernisierung

  • Hier gelten die gleichen Fristen wie bei der Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Soll also beispielsweis die Miete zum 1. Juni steigen, kann der Mieter Ende Mai kündigen, so dass das Mietverhältnis am 31. Juli endet.
  • Mieterhöhung bei Sozialwohnungen

  • Für Sozialwohnungen gilt eine gesonderte Regelung. Kündigt der Vermieter eine Mieterhöhung an, kann der Mieter noch bis zum 3. Werktag des Monats kündigen, ab dem die neue Miete fällig wird. Die Kündigung wird zum nächsten Monatsende wirksam. Also: Soll die Miete zum 1. Juni angehoben werden, kann der Mieter bis zum 3. Juni kündigen; das Mietverhältnis endet dann zum 31. Juli.

Fristlose Kündigung

Unabhängig von diesen Sonderkündigungsrechten darf der Mieter unter bestimmten Umständen auch fristlos kündigen: Wenn er die Wohnung aufgrund schwerster Wohnungsmängel nicht mehr vertragsgemäß nutzen kann oder wenn von der Wohnung eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgeht. Eine fristlose Kündigung ist auch möglich, wenn der Vermieter den Hausfrieden so nachhaltig stört, dass dem Mieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten ist.

Sonderfristen

Besondere Fristen gelten für zeitlich befristete Staffelmietverträge. Diese können immer erst zum Ablauf des vierten Jahres gekündigt werden.

Welche Regelungen gelten aber beim Tod eines Mieters? Dies hängt davon ab, wer den Mietvertrag unterzeichnet hat. Sind beide Ehegatten durch Ihre Unterschrift Mieter, und stirbt einer der beiden, bleibt es bei der gesetzlichen Kündigungsfrist. Der überlebende Ehegatte kann - wie üblich - innerhalb eines Monats mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Anders ist es, wenn es nur einen Vertragsunterzeichner gibt und dieser stirbt. Leben Familienangehörige mit in der Wohnung, können sie in den Mietvertrag eintreten. Oder aber sie erklären, dass sie nicht in den Vertrag eintreten wollen und können dann innerhalb eines Monats nach dem Tod des Mieters kündigen. Stirbt ein alleinstehender Mieter, können die Erben das Mietverhältnis nach einer Überlegungsfrist von einem Monat mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Untermieter

Verweigert der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten Wohnung, kann der Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Es sei denn, der vorgeschlagene Untermieter ist dem Vermieter nicht zumutbar. Achtung: Es reicht nicht aus, den Vermieter ganz allgemein um Erlaubnis zur Untervermietung zu bitten; es muss ihm eine konkrete Person vorgeschlagen werden.

Weitere Informationen zum Kündigungsrecht und eine Zusammenfassung wichtiger Urteile finden Sie in der Broschüre des Deutschen Mieterbundes "Kündigung und Mieterschutz".

Manuela Pfohl

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