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Vorsicht vor der zweiten Miete - durch Betriebskosten

Die Nebenkosten werden mehr und mehr zur zweiten Miete. Doch etwa jede zweite Nebenkostenabrechnungen ist falsch. Was der Vermieter Ihnen nicht aufbürden darf und wie Sie Schummeleien entdecken.

Von Christoph Schwarzer und Manuela Pfohl

  Teure Wärme: Für die Aufteilung der Heizkosten ist meist die Wohnfläche ausschlaggebend

Teure Wärme: Für die Aufteilung der Heizkosten ist meist die Wohnfläche ausschlaggebend

  • Manuela Pfohl

Kommt die Betriebskostenabrechnung ins Haus, herrscht bei den meisten Mietern Ratlosigkeit. Ein Sammelsurium von Zahlen, Verteilerschlüsseln und Einzelposten gilt es zu verstehen - und auf seine Richtigkeit zu prüfen. Doch genau da liegt das Problem. Nicht selten sind Mieter bei der rechtlichen Wertung der Forderungen überfordert. Sollten auch Sie Zweifel an Ihrer Betriebskostenabrechnung haben, sollten Sie unbedingt Rat suchen bei einem Mieterverein oder einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt. stern.de sagt, welche Fehler in den Abrechnungen am häufigsten vorkommen.

Abrechnungsfrist

Selbst für den Laien einfach zu prüfen ist die Frage, ob der Vermieter die Abrechnungsfrist korrekt eingehalten hat. Grundsätzlich gilt: Die Betriebkostenabrechnung muss innerhalb von zwölf Monaten beim Mieter sein. Ist sie das nicht, und der Vermieter stellt verspätet Nachzahlungen in Rechnung, muss der Mieter diese nicht zahlen. Umgekehrt muss der Vermieter auch bei einer Überschreitung der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist dem Mieter eventuell zu viel gezahlte Vorauszahlungen zurückerstatten.

Auch bei der Umlage der Betriebskosten können sich Fehler einschleichen. Ist vertraglich nichts anderes vereinbart, gilt als Verteilerschlüssel die Wohnfläche. Das heißt, jeder Mieter zahlt Betriebskosten anhand der Quadratmeterzahl seiner Wohnung. Es können aber auch andere Verteilerschlüssel in ganz unterschiedlicher Form vereinbart werden. Daran muss sich der Vermieter dann konsequent halten. Nicht erlaubt – und deshalb anfechtbar – ist es beispielsweise, wenn eine Umlage nach Personen vereinbart wurde und hinterher plötzlich nach Quadratmetern abgerechnet wird.

Nicht alle Hausmeistertätigkeiten sind Betriebskosten

Ein häufiger Streitpunkt bei der Betriebskostenabrechnung sind zudem die Kosten für den Hausmeister. Normalerweise sind diese in voller Höhe vom Mieter zu tragen. Dabei sind Rasen mähen, defekte Glühbirnen wechseln oder den Gehweg freimachen typische Hausmeister-Tätigkeiten. Anders sieht es aus, sobald der Hausmeister Reparaturen oder Besichtigungstermine für neue Mieter durchführt. Diese Kosten müssen getrennt abgerechnet und allein vom Vermieter getragen werden.

Auch bei der Wartung von Heizung und Aufzug wird unterschieden: Zwar müssen Mieter die Wartungskosten bezahlen – nicht aber die Kosten für Reparaturen, sobald diese im Rahmen der Wartung fällig werden. Die sind allein Sache des Vermieters. Hat der Eigentümer aber einen sogenannten Vollwartungsvertrag abgeschlossen, sind hier wahrscheinlich schon Reparaturkosten enthalten. Diese müssen Mieter trotzdem nicht zahlen. Es lohnt sich also nachzufragen.

Mieter müssen keine überhöhten Nebenkosten zahlen

Ohnehin darf der Vermieter, wenn er Dritte beauftragt, keine Fantasiepreise zahlen und die überhöhten Kosten dann auf seine Mieter abwälzen. Denn er muss immer das Gebot der Witschaftlichkeit beachten, wenn er beispielsweise bestimmte Wartungs- Putz oder Hausmeisteraufgaben in Auftrag gibt. Ansonsten muss der Mieter die überhöhten Nebenkosten nicht bezahlen (AG Köln 213 C 582/98).

Gerne werden Kosten in der Abrechnung auch unter dem Posten "Sonstiges" weitergereicht. Wenn dieses Sonstiges weder erklärt wird – vielleicht verbirgt sich dahinter ja die Wartung des Feuerlöschers – noch vereinbart war, darf der Vermieter es auch nicht in Rechnung stellen.

Pflanzen und Lampen sind Vermietersache

Definitiv nicht auf die Mieter abwälzen darf der Vermieter die Kosten für den Austausch von Lampen und Glühbirnen. Auch die Anschaffung von Blumen und Grünpflanzen sind keine Nebenkosten, die vom Mieter zusätzlich zur Miete gezahlt werden müssen, wie das Düsseldorfer Oberlandesgericht entschieden hat (10 U 94/99). Zwar kann vereinbart werden, dass der Mieter die Kosten der Gartenpflege als Betriebskosten zahlen muss. Hierunter fallen dann die laufenden Gartenpflegekosten und auch die Kosten der Erneuerung von Pflanzen und Hölzern, nicht aber die Kosten der Erstanschaffung.

Wichtig für die eigene Nebenkostenabrechnung ist oft auch, was im Haus sonst noch so geschieht. In den Erdgeschossen von Wohnanlagen befinden sich beispielsweise oft kleine Läden oder Kioske. Handelt es sich dabei um Unternehmen, die nebenkostenintensiv sind, wie beispielsweise Friseurläden, die einen hohen Wasserverbrauch haben, dann müssen die Betriebskosten getrennt abgerechnet werden. Das kann auch bei erhöhten Versicherungs-, Müll- und Grundsteuerkosten der Fall sein.

Kosten für Leerstand

Besondere Aufmerksamkeit gilt auch, wenn Wohnungen im Haus leer stehen. Die Kosten dafür dürfen nicht auf die Mieter der anderen Wohnungen abgewälzt werden. Viele Vermieter versuchen das aber doch. Ein beliebter Trick ist dabei die spontane Schrumpfung der Hausgröße: Werden Einzelposten plötzlich nicht mehr für 1230 Quadratmeter, sondern nur noch für 1070 aufgeführt, liegt ein Abrechnungsfehler vor. Ein Blick auf die Vorjahresrechnung hilft, diesen Trick zu enttarnen.

Mieter muss unplausible Preissprünge nicht zahlen

Lohnen kann sich auch ein Vergleich mit der Betriebskostenabrechnung aus dem Vorjahr: Denn sind einzelne Positionen bei den Nebenkosten im Vergleich zum Vorjahr so stark gestiegen, dass es dem Mieter nicht mehr plausibel erscheint, sollte er nachforschen. Der Vermieter steht in der Beweispflicht und muss dann die Gründe der Preissteigerung sowie deren Unvermeidbarkeit darlegen. Tut er dies nicht, verstößt er laut dem Deutschen Mieterbund gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. In diesem Fall darf er bei den betreffenden Positionen nur die im Vorjahr angefallenen Beträge auf die Mieter umlegen.

Das Berliner Kammergericht hat hier eine klare Grenze gezogen. Die Richter urteilten, dass der Vermieter schon bei einem Anstieg von über zehn Prozent den Nachweis für den Sprung erbringen muss (Az.: 12 U 216/04). Eine gesetzliche Zehn-Prozent-Regelung gibt es aber nicht.

Von Christoph Schwarzer und Manuela Pfohl

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