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Der Makler - dein Freund und Helfer?

Es geht natürlich auch ohne. Doch mit einem Makler ist die Wohnungssuche fast immer viel einfacher - wenn nur die hohe Vermittlungsgebühr nicht wäre.

Von Wolfgang Jüngst

  Sie wirken charmant und kompetent, doch nicht alle Makler verdienen Ihr Vertrauen

Sie wirken charmant und kompetent, doch nicht alle Makler verdienen Ihr Vertrauen

  • Wolfgang Jüngst

Er sieht nett aus und ist unglaublich freundlich. Er sagt, dass er natürlich wisse, dass es in seiner Branche viele schwarze Schafe gebe. Aber Sie müssten sich keine Sorgen machen. Er sei ein Profi und Mitglied im Berufsverband der Makler, dem Immobilienverband Deutschland (IVD). Das klingt gut, aber Vorsicht: Allein die Mitgliedschaft beim IVD bietet nämlich keineswegs Gewähr für Seriosität. Immerhin regelt das Wohnungsvermittlungsgesetz, wann ein Makler für seine Tätigkeit Geld verlangen darf und wann nicht. Das Wichtigste lesen Sie hier.

Wann der Makler Geld bekommt

Ein Makler hat gesetzlich dann Anspruch auf ein Entgelt, wenn durch seine Vermittlung tatsächlich ein Mietvertrag geschlossen wird. Also kassieren darf der Makler in der Regel nicht für Wohnungsbesichtigungen, für seine Fahrtkosten oder für seine sonstigen Aufwendungen. Geld dafür darf er allerdings dann verlangen, wenn er dies zuvor mit seinem Kunden ausdrücklich vereinbart hat.

Der Makler hat auch dann keinen Anspruch auf Entgelt, wenn er zugleich Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter ist oder rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist. Die Höhe des Entgeltes, die Provision, ist auf maximal zwei Monatsmieten (Kaltmieten) begrenzt. Die aktuell geltende Mehrwertsteuer kommt selbstverständlich noch dazu. Bei einem Mietvertrag mit Staffelmiete bemisst sich die Provision auf der Grundlage der Miete des ersten Jahres des Vertrages.

Der Mieterbund rät zur Vorsicht, wenn spezielle Wohnungsvermittlungs- Agenturen ihre Dienste anbieten und allein dafür schon kassieren wollen. Insbesondere bei Internet-Anbietern kann Schindluder getrieben werden. Es kommt schon vor, dass es die offerierten Mietwohnungen nur auf der Internet-Seite gibt, nicht aber in Wirklichkeit.

Was im Maklervertrag stehen darf

Für den Maklervertrag gibt es keine Formvorschrift, mündlich kommt der Vertrag ebenso zustande wie schriftlich. Ohne Vertrag gibt es in der Regel keine Provision. Im Vertrag muss der Makler dem künftigen Mieter klar und deutlich machen, dass seine Vermittlerdienste etwas kosten. Vertrackt kann es in Sachen Maklervertrag schon zugehen: Hat nämlich der Makler auf die fällige Provision hingewiesen und nimmt der Wohnungssuchende die Maklerdienste auch in Anspruch, wird quasi ein Maklervertrag geschlossen, ohne dass der Interessent ausdrücklich einem Vertrag zugestimmt hat. (OLG Koblenz WM 89, 80)

Die sogenannte Provisionspflicht schlägt auch zu, wenn Sie auf ein Inserat des Maklers antworten und Interesse an einer Wohnung zeigen. Teilt der Makler mit, dass seine Tätigkeit mit der Zahlung eines Entgeltes verbunden ist oder wird in dem Inserat auf die vom Interessenten zu zahlende Provision hingewiesen, muss der Wohnungssuchende im Erfolgsfall zahlen. Fehlt die Aussage zur Provisionspflicht, dann darf der potentielle Mieter davon ausgehen, dass ein anderer zahlt, nämlich der Auftraggeber des Maklers.

Im Maklervertrag kann ausdrücklich die Zahlung der Provision festgehalten sein, ohne dass der Makler darauf verweist. Dies kann auch in den Unterlagen, die Ihnen zur Unterschrift zugehen, festgehalten sein. Wenn Sie als Interessent diese Unterlage dann unterschreiben, müssen Sie auch die Provision zahlen. Auch dann, wenn der Makler dem Interessenten noch nicht alle Daten der Mietwohnung übermittelt hat.

Entscheidend für den Provisionsanspruch ist immer: Die Tätigkeit des Maklers muss Ursache des Mietvertrages sein. Es genügt allerdings auch, wenn der Mietvertrag durch seine Vermittlung oder seinen Nachweis zustande kommt. Nachweis heißt, der Makler macht den Interessenten darauf aufmerksam, dass ein Mietvertrag abgeschlossen werden kann. Und darüber lässt sich freilich trefflich streiten. Sie können gegen diese Ursächlichkeit Folgendes einwenden:

Sie hatten von der zu vermittelnden Wohnung schon vorher Kenntnis, etwa durch einen anderen Makler oder durch den Eigentümer. Dies müssen Sie dann umgehend jenem Makler mitteilen, der jetzt Provision haben will. Sie müssen nachweisen, dass dieser Makler nicht "Ursache" für den Abschluss des Mietvertrages ist.

Die Makler-Provision nicht zahlen brauchen Mieter, wenn:

  • die zu vermittelnde/nachgewiesene Mietwohnung eine Sozialwohnung ist;
  • der Mietvertrag das Mietverhältnis fortsetzt, verlängert oder erneuert;
  • der Makler selbst Eigentümer, Vermieter oder Mieter der Mietwohnung ist;
  • der Makler oder sein Gehilfe Verwalter der Mietwohnung sind.

Haben Sie als Mieter eine nicht gerechtfertigte Maklergebühr oder fälschlich andere Kosten des Maklers gezahlt, dann können Sie diese unter bestimmten Voraussetzungen zurückfordern.

Die Möglichkeit zur Rückforderung besteht, wenn

  • die Provision dem Makler nicht zusteht;
  • Auslagen des Maklers berechnet worden sind;
  • ein Vorschuss gezahlt worden ist;
  • eine überhöhte Vertragsstrafe gezahlt worden ist;

Der Anspruch auf Rückforderung verjährt in drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt am Ende des Jahres, in dem der Mieter von den Umständen Kenntnis erhalten hat, die seinen Anspruch auf Rückforderung begründen.

Als Beispiel nennt der Mieterbund:

Der Mieter zahlt im Jahr 2007 die Maklerprovision. Zwei Jahre später erfährt er, dass der Makler auch Verwalter der Mietwohnung ist. Die Verjährungsfrist beginnt in diesem Fall mit Ablauf des 31. Dezember 2009 und läuft am 1. Januar 2013 aus.

Von Wolfgang Jüngst

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