Ein Traumhaus? Überstürzen Sie bloß nichts

21. Juli 2004, 17:24 Uhr

Vorsicht vor Immobilienhaien: Kaufen Sie nur mit kühlem Kopf. Der Erwerb von Wohnraum oder Bauland ist die heikelste Herausforderung beim Umzug ans Mittelmeer, denn selbst in den EU-Ländern gelten hierbei unterschiedliche Gesetze. Ein seriöser Makler ist deshalb oft die halbe Miete.

In der EU ist das Immobilien- und Steuerrecht nicht einheitlich geregelt. Die gefährlichste Falle: Anders als in Deutschland kann in Spanien, Portugal, Italien und Frankreich ein Haus oder ein Grundstück ohne Notar verkauft werden. Auch "Vorverträge", die in einem Restaurant auf ein Blatt Papier geschrieben werden, sind verbindlich. "Da lädt der Verkäufer zum Essen ein. Es gibt reichlich Wein. Und beim Dessert wird der Vorvertrag unterschrieben", warnt Peter Schöllhorn von der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien (DSA). "Sind Zeugen dabei, gilt selbst eine mündliche Zusage", sagt Eckhard Damaschke, seit 25 Jahren Makler an der spanischen Costa Blanca. Nicht zu einer Unterschrift drängen lassen Überstürzen Sie also nichts. Lassen Sie sich nicht zu einer Unterschrift drängen. In Spanien beispielsweise sollten Sie zuerst in das dortige Kommunalregister schauen. Der Verkäufer muss Ihnen einen aktuellen Registerauszug (nota simple) herbeischaffen.

Diesen Check machen auch seriöse Makler. Alle wichtigen Details gehören in den Vertrag. Selbst wenn Sie die Landessprache beherrschen, lohnt es sich, einen Dolmetscher zu engagieren, um sicherzugehen, dass im Vertragstext keine Finten versteckt sind. Die fällige Anzahlung liegt in der Regel bei mindestens zehn Prozent des Kaufpreises. Wenn das Objekt alle Prüfungen überstanden hat und der Vorvertrag unterzeichnet ist, sollte möglichst rasch der Notarvertrag folgen. Wichtig ist, dass der Eigentumsanspruch im Register festgeschrieben wird, damit das Gebäude oder Grundstück vom Alteigentümer kein zweites Mal verkauft oder mit einer Hypothek belastet werden kann.

Dreimal an einem Tag ein Haus verkauft

"Ich kenne Fälle, da haben Betrüger ein Haus an einem Tag dreimal verkauft und sind mit dem Geld abgehauen", sagt Makler Damaschke. Kaufen Sie ein Grundstück, um zu bauen, so lassen Sie es vor Baubeginn ins Grundbuch eintragen. Andernfalls kann die Parzelle der Konkursmasse der Baufirma zugeschlagen werden, falls diese Pleite geht.

In Griechenland wird derzeit ein einheitliches Grundbuch aufgebaut, momentan gibt es noch mehrere Register. "Das macht die Sache sehr unübersichtlich", sagt Schöllhorn. Für den Abschluss eines Kaufvertrages ist daher neben dem Notar auch die Hinzuziehung eines vertrauenswürdigen Rechtsanwalts Pflicht.

Deutsche können in (den alten) EU-Ländern ohne Einschränkungen Häuser und Grundstücke kaufen. In Kroatien muss eine Genehmigung des Außenministeriums für einen Immobilienkauf eingeholt werden. "In der Praxis kann sich das über ein Jahr hinziehen", weiß die Maklerin Michaela Kligge aus Brühl. In der Türkei dürfen Deutsche seit kurzem überall Immobilien kaufen.

Unterschiedliche Steuerlast

Erhebliche Unterschiede gibt es bei der Steuerlast, die beim Grunderwerb zu tragen ist. Oft werden innerhalb eines Landes regional unterschiedliche Sätze kassiert, "die sich zum Teil mehrmals im Jahr ändern", so Bernhard Dietrich, Europa- und Steuerexperte der Bundesgeschäftsstelle der Landesbausparkassen (LBS): "Manche Regionen lassen sich sogar immer neue Steuern einfallen."

In der Türkei liegt die Grunderwerbsteuer unter einem Prozent. "Die Kaufnebenkosten betragen zusammen keine 1000 Euro", sagt die Maklerin Delia Schröder. Kroatien verlangt fünf Prozent Steuern vom Schätzwert der Immobilie. In den EU-Ländern reicht die Spanne von drei Prozent für ein Haus in Italien, das als Erstwohnsitz bezogen wird, bis zu 13 Prozent in Griechenland. Lassen Sie sich über die Steuerlast für Ihr Objekt genau beraten, am besten von einem Experten, der sich im deutschen und ausländischen Steuerrecht auskennt.

Notar, Register und Makler verlangen weitere Prozente, die zum Teil verhandelbar sind. Bei den laufenden Kosten dürfen die Steuern und Gebühren an die Gemeinde nicht vergessen werden.

Unterverbriefung

In manchen Ländern (Spanien, Italien, Portugal) ist es üblich, im notariellen Vertrag einen niedrigeren Kaufpreis einzutragen als tatsächlich vereinbart. Diese Gepflogenheit der Unterverbriefung dient der Steuerersparnis. Übertreiben Sie nicht, sonst droht eine saftige Nachversteuerung. In Spanien sitzen Finanzbeamte in den Grundbuchämtern. Wer in Spanien einen Zweitwohnsitz gemeldet hat, bekommt eine Steuernummer. Die ist für viele Besorgungen notwendig. Ohne Steuernummer kann man nicht einmal Gas bestellen. Um die laufenden Kosten begleichen zu können, ist es außerdem empfehlenswert, im Gastland ein Konto zu eröffnen.

Prüfen Sie: - Ist der Verkäufer Eigentümer der Immobilie?
- Gibt es Ansprüche Dritter, etwa Hypotheken oder Nutzungsrechte wie ein lebenslanges Wohnrecht?
- Ist das beschriebene Objekt mit dem besichtigten identisch?
- Sind alle Steuern und Abgaben bezahlt?
- Gibt es eine Baugenehmigung, oder wurde das Gebäude schwarz errichtet?

Infos: Detaillierte Informationen bekommt man bei der DSA (link adr="http://www.dsa-ev.de>www.dsa-ev.de">www.dsa-ev.de) in Freiburg unter der Telefonnummer 0761/550 12.

Informationen bieten auch Konsulate und Botschaften und die deutschen Außenhandelskammern.

Bei der Bundesgeschäftsstelle der LBS kann man unter der Telefonnummer 030/20 22 54 55 aktuelle Broschüren zu Spanien, Portugal, Frankreich, Italien und Griechenland bekommen. Dort gibt es für 3,48 Euro zuzüglich Versandkosten auch den Ratgeber "Casa Europa", der mit Adressen und Rechenbeispielen Hilfe bietet.

Buchtipps: Peter Schöllhorn:"Irgendwo im Süden, wo es warm ist... Vorruhestand und Ruhestand im Ausland", 24 Euro

Carballo/Hoffmann/Nùnez: "Der Erwerb einer Immobilie in Spanien durch Nicht-Ansässige", 24,80 Euro, Livingston Verlag

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