Amos

Eigentumswohnungen, 9 WE

5 große mit Balkon, 4 kleine ohne Balkon. Die Balkone müssen saniert werden. Wer zahlt? Alle?
Frage Nummer 3000000627

Antworten (27)
Amos
Oder nur die Besitzer der großen Wohnungen mit deren Balkon?
Gast
@Amos: logisch wäre, dass nur die Eigentümer mit Balkon die Sanierung bezahlen. Letztlich aber wieder eine Frage, was in den (Kauf)Verträgen steht.
hphersel
Was in den Kaufverträgen steht, dürfte darüber nichts aussagen. Wichtiger ist eine Miteigentümerversammlung, die das klärt. Vielleicht wird das ganze auch aus den gemeinsamen Rücklagen beglichen? Oder der Hausverwalter entscheidet das "per ordre de mufti". Aber auch darüber, ob der Hausverwalter so etwas alleine entscheiden darf, bedarf es einer Miteigentümerversammlung.
micle
Konstruktion und Abdichtung der Balkone sind i.d.R. dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet, der Balkonbelag jedoch dem dem Sondereigentum der entspr. Wohnung. Da eine Sanierung meist auch die Konstruktion über der Andichtung betrifft, könnte dieser Teil strittig werden, wobei Arbeiten an der tragenden (Stahlbeton) Konstruktion der Balkonplatte, etwaigen Stützen, der Entwässerung, Balkongeländern und der Abdichtung von allen Miteigentümern, anteilmäßig nach Miteigentumsanteilen, zu tragen sind, unabhängig davon, ob diese Miteigentümer einen Balkon besitzen.
Gast
@Miele
5 Wohnungen haben einen Balkon, vier keinen. Also sind die Balkone nicht Gemeinschaftseigentum, sondern NUR Sache der betroffenen 5 Eigentümer.
Gast
@Ing
Gemeinschaftseigentum setzt voraus, dass es allen gemeinsam dient. Wenn die vier Parteien ohne Balkon diese 5 vorhandenen Balkone mit benutzen können, müssen sie auch mit bezahlen.
Ansonsten weiss ich aus Erfahrung, dass eine Eigentümergemeinschaft genau bei einer solchen Frage vor dem Amtsgericht in Dortmund einen Prozess mit Pauken und Trompeten verloren hat. Allerdings schon ein paar Jährchen her. Hast Du neuere andere Urteile? Dann mal her damit.
Gast
@Ing, womit wir wieder bei meiner Aussage sind, was steht denn im Kaufvertrag? Da ein Balkon definitiv nur einer Wohnung zugeordnet wird und nicht und den tragenden Elementen des Gebäudes, ist es rechtlich kaum umsetzbar, den Balkon nachträglich als Gemeinschaftseigentum zu deklarieren.
Es mag Ausnahmen geben, z.B. wenn der Balkon gleichzeitig als Überdachung für eine darunter liegende Terrasse dient, aber das muss man eben den Verträgen entnehmen.
Gast
@Ing
Langsam nervst Du. Liest Du Deine eigenen Links nicht?
Zitat daraus:
"Wenn also nichts abweichendes in der Teilungserklärung vereinbart ist, dann gehören die Balkone zum Gemeinschaftseigentum und sind grundsätzlich dann auch von der Gemeinschaft auf deren Kosten in Stand zu halten. [F]Balkone sind aber grundsätzlich sondereigentumsfähig, d.h. die Teilungserklärung kann die Balkone durch eine Bestimmung auch dem Sondereigentum einer bestimmten Wohnung zuordnen.[/F] "
Und in der Praxis werden Balkone oft als Sondereigentum einer Wohnung zugeordnet. Also wieder die Frage: was steht im Vertrag?
micle
Auch wenn es nicht (jedem) logisch erscheint, es ist nunmal so.
Grundlage ist die Teilungserklärung, auf die im Kaufvertrag Bezug genommen wird und die sich am WEG und an der Rechtssprechung orientiert, zumindest wenn der, der sie aufgestellt hat und den Kaufvertrag formuliert hat, sich ein wenig mit der Materie auskennt.
Abgesehem davon, könnte in einem privaten notariellen Kaufvertrag durchaus auch etwas anderes stehen, das wäre jedoch nicht wirksam, da eine private vertragliche Vereinbarung zwischen dem Verkäufer und dem Käufer keinen Miteigentümer aus seinen Pflichten, die sich aus der Teilungserklärung ergeben, befreien kann.
Gast
Man sollte vielleicht nicht so pingelig mit der Unterscheidung zwischen Kaufvertrag und Teilungserklärung sein. Es sind beides wichtige Bestandteile ein und des selben Vorganges, nämlich dem Kauf einer Eigentumswohnung. Kaufe ich eine Eigentumswohnung im EG mit Garten und Terrasse zur Eigennutzung, muss ich selbst die instand halten und den Rasen mähen. Es wird kein anderer Mieter aus dem dritten OG freiwillig mir abnehmen. Und entsprechend auch keinen solchen Teilungsvertrag unterschreiben.
Musca
Bei einer vernünftigen Teilungserklärung ist sowas im Vorfeld geklärt. Vermutlich liegen die Wohnungen ohne Balkon auch auf einer anderen Fassadenseite. Ergo zahlen die Balkonbesitzer, nicht der Rest.
Ally82
Wie hier schon festgestellt wurde, ist es zum einen eine gesetzliche Grundlage, als auch eine der Teilungserklärung.
Bei uns im Haus ist es zB folgendermaßen geregelt (hatten gerade den Fall, meine Wohnung war die mit Balkon):
Die Stützträger des Balkons waren durchgefault und musste ersetzt werden. Das ist Teil des Gebäudes und muss somit von der Eigentümergemeinschaft mitgetragen werden (ebenso war es bei der Dachsanierung, das zahlen ja auch nicht nur die obersten Parteien die direkt unterm Dach sind).
Der neue Balkonbelag wurde von den jeweiligen Eigentümern der Balkone gezahlt, Anspruch hätten wir nur auf einfachsten Belag gehabt. Die Jalousie vom Balkon wurde selber bezahlt (auch die Demontage und Wiedermontage während der Sanierung), da dies kein Gemeinschaftseigentum ist.
micle
Amos, um nochmals kurz zusammenzufassen.
In der Regel sind Konstruktion, Abdichtung und Geländer von Balkonen , die gleichzeitig mit dem Gebäude errichtet wurden, dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet.
Mögliche Ausnahmen, nachträgliche Errichtung durch einen Miteigentümer (bauliche Veränderung Gemeinschftseigentum mit entspr. Passus, daß diesem Antragsteller alle Rechte und Pflichten, die sich aus der von Ihm veranlassten Änderung ergeben, obliegen) oder die Teilungserklärung ordnet Balkone ohnehin unmittelbar dem Sondereigentum der betreffenden Wohnung zu.
status-quo-fan
Was @Celsete hier verzapft ist schon schwer erträglicher Schwachsinn, der von wenig bis keiner Sachkenntnis getrübt ist!
Wenn jemand den Unterschied zwischen Kaufvertrag und Teilungserklärung nicht kennt oder dümmlich kleinreden will, so sagt dies schon alles!!
Einzig die Antworten von @ing und @miele sind eigentlich vernünftig verwertbar.
Gast
@Status-Quo-Fan
Wo ist Dein Problem? Miele sagt genau das selbe wie ich vorher schon. Die Teilungserklärung des Eigentümers ist Grundlage des Kaufvertrages, mit dem ich dann Teileigentümer eines Teils der Immobilie, nämlich einer Eigentumswohnung, werden kann. Dies kann auch Sondereigentum z.B. in Form eines Balkons oder einer Terrasse beinhalten, womit ausdrücklich die gemeinschaftliche Nutzung durch alle ausgeschlossen wird. Und sehr oft gleichzeitig damit eben auch die gemeinschaftliche Verantwortung für notwendige Sanierungen.
Ich bleibe also bei meinem Satz: Erst mal genau schauen, was dazu im Vertrag steht, und in der Teilungserklärung, die ja Grundlage des Vertrages ist.
Habe ich es jetzt gnädigerweise so formuliert, dass es Dir auch genehm ist?
Gast
@Ing
Drehst Du langsam am Rad? Wer hat denn gesagt, dass jemand die Teilungserklärung ändern will? Deine Phantasie geht mit Dir durch.
Ich sagte: schauen, was im Kaufvertrag und in der Zugrunde liegenden Teilungserklärung drin steht.
Wenn Du mir jetzt freundlicherweise erklärst, was konkret an der Aussage falsch ist, bevor Du noch behauptest, ich hätte behauptet, man könne sowas per Handschlag machen...
Zombijaeger
Ing, kannst du doch vermieten deine Eigentumswohnung. Ein Bekannter von mir hat 3 Eigentumswohnungen und muss nicht mehr arbeiten. So schlecht kann das nicht sein.
Gast
@Ing, Ja, mit Dir würde ich auch keine Verträge machen. Du verdrehst ja grundsätzlich fast jede klare Aussage und merkst gar nicht, dass Du selber durchs Eis gebrochen bist, weil Du Dich verrannt hast.
Buenas noches
frieseltine
Uiii, hier werden wieder Nettigkeiten ausgetauscht :) Also zurück zu den Balkonen: Die Sanierung zahlt natürlich der jeweilige Eigentümer. Bei Gemeinschaftseigentum wie Treppenaufgang oder Fahrstuhl werden die Kosten nach Wohnungsgröße berechnet.
status-quo-fan
@frieseltine: das ist natürlich höherer Schwachsinn! Entscheidend ist - wie schon von @miele und @ing beschrieben - die Teilungserklärung und nix anderes!
status-quo-fan
@frieseltine: und noch einmal insbesondere für Dich: Balkone in WEG-Anlagen können sowohl sich im Gemeinschafts- als auch im Sondereigentum befinden. Das regelt - AUSSCHLIESSLICH - die Teilungserklärung!!
Cordelier
Bei und im Haus ist der Balkon an sich Sondereigentum, Die Brüstung/Gelander aber nicht. Das heist auf
dem Balkon kann ich Fliesen oder sonstwas verlegen, aber am Balkongeländer nix ändern
status-quo-fan
@Coredlier: auch das ist falsch! Der konstruktive Teil des Balkons ist im Allgemeinen Gemeinschaftseigentum; nur wenn die Teilungserklärung ihn zum Sondereigentum erklärt, dann ist er es nicht.
Hintergrund ist, dass beim Sondereigentum andere Verfügungsrechte wie beim Gemeinschaftseigentum bestehen.
Aber es ist halt nicht jedem gegeben, das etwas komplizierte WEG und die damit verbundenen Vorschriften zu verstehen.
Dorfdepp
Hier steht ein Rechtstipp. Link: [http://www.rechtstipps.de/haus-wohnung-grundstueck/wohnung-eigentum/wer-traegt-die-kosten-fuer-die-balkonsanierung-einer-eigentumswohnung]. Das Einfügen eines Links hat leider nicht geklappert.
micle
Diese Diskussion zeigt deutlich, warum es sinnvoll ist, evtl. ein paar Euro mehr im Monat für eine gute Hausverwaltung auszugeben. Sehr lustig wird es auch, wenn ein Miteigentümer die Hausverwaltung übernimmt.
Cordelier
Die Teilungserklärung hab ich leider nicht mehr da, da ich meine Wohnung verkauft habe und z.Zt. als wieder als Mieter darin wohne, aber ich mach mich im Haus mal bei den anderen Eigentümern kundig, Allerdings haben wir 11 Einheiten mit 11 Balkonen/Dachterassen in wieweit der Balkon Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ist.
Dorfdepp
11.04.2013 -

Wenn in der Teilungserklärung geregelt ist, dass der jeweilige Wohnungseigentümer die Kosten für die Instandhaltung seiner Balkone selbst trägt, umfasst das auch die Kosten für Balkonteile, die eigentlich im Gemeinschaftseigentum stehen.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss, die Kosten für die Balkonsanierung auf die Gemeinschaft umzulegen. Es handelt sich um eine schadhafte Balkon- und Fugenabdichtung sowie lose Fliesen mit starker Rissbildung. Nicht alle Eigentumswohnungen verfügen über einen Balkon. Nach der Teilungserklärung sind die Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten für die Balkone aber ausschließlich von den Eigentümern zu tragen, die den jeweiligen Balkon ausschließlich nutzen.

Daher geht auch der Bundesgerichtshof davon aus, dass die anderslautenden Beschlüsse nicht haltbar sind. Gerade weil die Balkone nur von einzelnen Eigentümern genutzt werden, sollen nach der Teilungserklärung auch nur diese Eigentümer zu den Kosten der Sanierung herangezogen werden. Diese Überbürdung der Kosten auf einzelne Wohnungseigentümer wird in der Teilungserklärung auch nicht auf das Sondereigentum beschränkt, sondern betrifft den gesamten Balkon und damit auch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile.

Die Eigentümer der Wohnungen ohne Balkone sollen von den Sanierungskosten aller Balkonteile befreit sein, da diese Kosten bei einer Bauweise ohne Balkone gar nicht erst angefallen wären. Dass manche der Sanierungsmaßnahmen, die beispielsweise den Eintritt von Feuchtigkeit ins Mauerwerk verhindern, dem gesamten Gebäude zugutekommen können, spielt daher in diesem Zusammenhang keine Rolle (BGH, Urteil vom 16.11.2012, V ZR 9/12, NZM 2013 S. 88).