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Neustart Deutschland Seit der Pandemie arbeiten viele Menschen von zuhause – was passiert nun mit all den Bürogebäuden?

Große Bürogebäude mit Glasfassaden
Sie sind überall in unseren Städten: Gigantische Bürogebäude
© Nikada / Getty Images
Sie ragen in allen deutschen Städten in den Himmel: Bürogebäude. Beton- und Glasfassaden, oft riesengroß, nicht unbedingt schön. Und dank Homeoffice stehen immer mehr von ihnen leer. Was nun?

Es gibt sie in nahezu allen deutschen Städten, oft in besten Lagen, oft gigantisch groß: Bürogebäude. Bis zum Frühjahr 2020 strömten jeden Morgen Hunderte Menschen in sie hinein, mittags fluteten die kurz die umliegenden Restaurants, denn spuckten die Glas- und Betonklötze erst abends wieder die Menschen aus, in den Feierabend. Sie erfüllten ihren Zweck, in ihnen saßen Angestellte an Schreibtischen und arbeiteten. Doch seit der Corona-Pandemie ist das vielerorts anders: Zahlreiche Unternehmen haben auf die Arbeit aus dem Homeoffice umgestellt. Die Bürogebäude stehen seither leer.

Nachdem seit Jahren die Mietpreise für Büroflächen in allen größeren deutschen Städten stetig anstiegen, brach er im Frühjahr 2020 wenig überraschend ein. Laut des Immobilienportals Immoscout betraf das alle großen Märkte – Hamburg, Köln, München, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Berlin. Seither habe sich das Preisniveau immerhin langsam wieder erholt, so Immoscout-Datenexperte Kristian Kehlert. Besonders nachdrücklich fiel der Preisknick in Berlin aus: Hier gab es in den letzten zehn Jahren so gut wie keinen Leerstand bei Büroflächen, vom sogenannten "gesunden Leerstand" von etwa drei Prozent war man in der Hauptstadt stets weit entfernt. Jetzt nähert man sich diesem erstmals etwas an.

In Berlin ist die Nachfrage besonders zurückgegangen

"Zusammengefasst befindet sich der Markt in abwartender Stellung", sagt der Immoscout-Sprecher Axel Schmidt. "Die Preise stiegen moderat und das Angebot bleibt stabil. Die Nachfrage hat sich auf einem Niveau von 2018 eingependelt. Nur Berlin zeigt eine alarmierende Tendenz mit steigendem Angebot und sinkender Nachfrage."

Man könnte denken, dass sinkende Nachfrage, sinkende Preise und viel leerstehende Fläche dafür sorgen, dass Immobilienbesitzer darüber nachdenken, ihre Büroflächen für etwas anderes zu nutzen. Wohnen, zum Beispiel. Mietwohnungen sind schließlich in allen großen deutschen Städten Mangelware. "Unser Vertriebsteam kann einen Trend dahingehend nicht bestätigen. Wir hören eher von Tendenzen zum Umbau der Büroflächen, mit mehr Open Space oder Untervermietungen", stellt Axel Schmidt jedoch fest. Und dass so etwas nur selten passiert, hat Gründe, die auch mit der deutschen Gesetzgebung zu tun haben.

Büros zu Wohnungen machen? Schwierig.

"Die Umwandlung von einer Gewerbeimmobilie, bzw. Bürogebäuden, zu Wohngebäuden ist baugenehmigungspflichtig. Für eine solche Nutzungsänderung muss ein Bauantrag eingereicht und eine Baugenehmigung erteilt werden", erklärt Sarala Christensen von der Stadt Köln. "Der überwiegende Hinderungsgrund wären mögliche Gebietsunverträglichkeiten. Nach der Baunutzungsverordnung sind in Gewerbe- oder Industriegebieten Wohnungen unzulässig, in Kerngebieten nur ausnahmsweise zulässig. Beispielsweise, wenn ein Hotel in einem Gewerbegebiet steht oder in einer Gemengelage, die Wohnen nicht zulässt, ist eine Wohnnutzung unzulässig. Nicht nur wegen Lärmbelastung der angedachten Wohnungen, sondern auch wegen des Gebietserhaltungsanspruches der Nachbarn im weiteren Umfeld."

In Köln ist man noch nicht alarmiert wegen eines möglichen sinkenden Bedarfs an Bürofläche. "Die Leerstandquote wurde von Branchenkennern zuletzt sogar als zu gering bezeichnet. Es gab/gibt so wenig Leerstand, dass Anfragen kaum noch bedient werden konnten", so Christensen. "Bisher scheint sich die Pandemie eher auf Hotelbauten auszuwirken, wo es nun zu Verzögerungen oder Umnutzungen kommt." Wie es auch die Immoscout-Experten berichten, habe man jedoch ein wachsames Auge auf den Markt und sehe ein allgemeines Abwarten. "Die zukünftigen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt werden wir auf Grundlage unserer Erkenntnisse und Studien weiter beobachten."

Köln glaubt an die Zukunft des Büros

Und auch bei der Stadt Köln prognostiziert man ein Umschwenken auf flexibles und mobiles Arbeiten, bei dem man eher für Besprechungen ins Büro kommt, und die reine Schreibtischarbeit von zuhause erledigt. "Da davon ausgegangen wird, dass Effekte durch mobiles Arbeiten – zum Beispiel weniger Fläche für Einzelbüros – sich durch steigende Ansprüche an Allgemeinflächen – Aufenthalts-, Besprechungs- und gemeinsam genutzte Flächen – ausgleichen, wird der Bedarf an Büroflächen weiterhin hoch bleiben. Insbesondere an zeitgemäßen Flächen in integrierten Lagen", glaubt Sarala Christensen. "Neue Bürogebäude sollten unserer Ansicht nach flexible Strukturen aufweisen, damit sich die Unternehmen je nach Bedürfnis, etwa mobiles Arbeiten, dort einrichten können."

Und trotz des aktuellen Umbruchs in der Arbeitsweise vieler großer Unternehmen plant man zumindest in Köln weiter mit einer großen Nachfrage nach Büroflächen. "Es ist absehbar, dass perspektivisch weitere Büroflächen in Köln benötigt werden. Kölns Büromarkt hat sich in der jüngsten Krisen als äußerst stabil erwiesen", sagt Christensen. Deshalb wird auch am Neubau entsprechender Gebäude fetsgehalten. "Nach unseren Erkenntnissen sind 28 bedeutende Büroimmobilien in den kommenden Jahren in Köln bekannt, durch die rund 735.000 Quadratmeter an neuen Büroflächen entstehen sollen."

Es gibt Beispiele für Umnutzungen

Das heiße aber nicht, dass man kein Interesse am Neubau von Wohnunge habe, im Gegenteil. "Da jedoch weiterhin Flächen für Büronutzungen benötigt werden, besteht nur bedingt Interesse, 'gute' Büroflächen umzunutzen. Anders sieht es bei nicht mehr zeitgemäßen Flächen aus, die zum Teil mitten in Wohngebieten liegen. Hier kann die Stadt unterstützen, indem sie die Prozesse beschleunigt", erklärt Sarala Christensen.

Es scheint also nicht so, als rechne man in Köln damit, dass der Büroimmobilienmarkt vollends einbricht. Doch die Ansprüche an Büroflächen ändern sich, das sieht man auch hier, offenere und flexiblere Flächen in attraktiven Lagen werden zunehmend begehrter, klassische Einzelbüro-Strukturen werden schwieriger vermittelbar sein. Und dennoch gibt es, trotz gesetzlicher Hürden, schon heute spannende Umnutzungsprojekte, bei denen aus Bürotürmen moderne und attraktive Wohngebäude gemacht wurden. Etwa der "Flow Tower" am Kölner Rhein-Ufer, der einst Hauptsitz einer Versicherung war und nun zeitgemäßes Wohnen in einem autofreien Areal ermöglicht.

In Hamburg hat Wohnen Priorität

Weiter nördlich, in Hamburg, blickt man trotz ganz ähnlicher Entwicklungen skeptischer auf die Zukunft der Büros. "Angesichts der weitreichenden Homeoffice-Regelungen im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie sind wir natürlich sensibilisiert für die Frage nach dem künftigen Bedarf an Büroflächen in Hamburg", sagt Susanne Enz, Sprecherin der Hamburger Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen. "Schließlich arbeiten seit März 2020 viele Bürobeschäftigte zumindest teilweise im Homeoffice, und in vielen Unternehmen zeichnet sich ab, dass entsprechende Regelungen auch über das Ende der Pandemie hinaus stärker als zuvor genutzt werden." Man schließe also nicht aus, dass "sich der Trend fortsetzt und es unter Umständen zu einem Überangebot an Büroflächen mit daraus folgenden Mietpreissenkungen und gegebenenfalls auch Leerständen kommen kann."

In der Hansestadt sind Wohnungen seit Jahren Mangelware, weshalb man der Idee, aus ungenutzten Büros Wohnraum zu machen, durchaus interessiert begegnet. "Die Stadt steht hierzu im intensiven und stetigen Austausch insbesondere mit den Eigentümerinnen und Eigentümern in der Innenstadt und wird in jedem Fall alle Möglichkeiten ausloten, wenn tatsächlich nicht mehr benötigte Bürofläche zu dringend benötigtem Wohnraum umgewandelt werden soll. Die Umwandlungsprozesse werden wir proaktiv gestalten", verspricht Susanne Enz.

Unterstützung für Umnutzungen

Die entsprechenden Gesetze gelten aber natürlich auch hier. "Hürden für eine Umwandlung können sich dabei zunächst aus unterschiedlichen Aspekten ergeben. So befinden sich die Gebäude oft in Kern-, Geschäfts- oder Gewerbegebieten, in denen das Wohnen nur ausnahmsweise und zu einem geringen Anteil zulässig ist", heißt es vonseiten der Stadt. "Auch die Anforderungen des Bauordnungsrechts, was etwa die Belichtung und Belüftung der Wohnräume, die Herstellung von Kinderspielflächen oder die Barrierefreiheit angeht, sind bei Wohnnutzungen andere. Der Denkmalschutz kann eine weitere Hürde für Umbauten sein."

Man wolle sich aber bemühen, Umnutzungsprojekte zu unterstützen, soweit irgendwie möglich. Enz sagt: "Die Bezirksämter sowie die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen loten im Einzelfall im Austausch mit den Eigentümerinnen und Eigentümern alle Wege aus, um die Umnutzung zu ermöglichen. Dazu kommen unter anderem auch die Instrumente des neuen Baulandmobilisierungsgesetzes zum Einsatz, dass zum Beispiel Befreiungen von einzelnen Festsetzungen des Bebauungsplans erleichtert." Speziell in innerstädtischen Lagen wünsche man sich neuen Wohnraum. "Die Stadt hat ein großes Interesse daran, Leerstände von Immobilien zu vermeiden und Wohnraum zu schaffen. Insbesondere in der Innenstadt zählt es zudem zu den erklärten Zielen des Senats, mehr Wohnen zu etablieren und so zur Belebung der Innenstadt auch nach Geschäftsschluss beizutragen."

Bei der Umsetzung fehlt noch die Konsequenz

Interessante Umnutzungsprojekte gibt es auch in Hamburg bereits, so wurde im Stadtteil Harburg aus einem ungenutzten Verwaltungsbegäude einer Gummifabrik mit den "Vivo@Phoenix"-Apartments ein Wohnheim für Studenten. Die bekannten City-Hochhäuser, vier eigentlich denkmalgeschützte Komplexe in Innenstadtlage, wurden nicht umgenutzt, sondern abgerissen – um an der Stelle Platz für neue Bürogebäude zu schaffen. Einen Einbruch bei Büro-Neubauten habe man denn auch in Hamburg bisher nicht sehen können, so Susanne Enz. "Die Bürogebäude, für die in den letzten eineinhalb Jahren eine Genehmigung beantragt wurde, wurden allerdings zumeist schon vor der Pandemie geplant. Es kann also sein, dass sich Auswirkungen hier erst noch mit Zeitverzögerung zeigen werden." 


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