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Vorschriften seitens Vermieter: Höhe der Kaution oder Tierhaltung: Diese Mietvertragsklauseln sind ungültig

Wussten Sie, dass Ihr Mietvertrag mit hoher Wahrscheinlichkeit ungültige Klauseln enthält? Laut Deutschem Mieterbund sollen in rund 90 Prozent aller Wohnraummietverträge gesetzeswidrige Regelungen stehen. stern TV erklärt, über welche Vorschriften sich Mieter auch hinwegsetzen können.

Stern TV: Experten erklären, welche Vorschriften von Vermietern ungültig sind
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Renovierungen, Schönheitsreparaturen, Rauchen, Tierhaltung: In den meisten finden sich zu diesen Punkten eindeutige Vorschriften seitens Vermieter. Dabei sollen die größtenteils ungültig sein, heißt es jetzt vom Deutschen Mieterbund: 90 Prozent aller Mietverträge in Deutschland sollen Klauseln enthalten, die gesetzlichen Vorgaben und Mieterrechten widersprechen. Florian Bosen etwa hat zwei kleine Hunde, in seinem Mietvertrag steht: Für die Hunde-, Katzen-, und Kleintierhaltung wird keine Zustimmung erteilt. Diese Klausel sei in der Formulierung unwirksam, sagt Hans Jörg Depel vom Mieterverein Köln, denn: Kleintiere dürfe man laut der gesetzlichen Bestimmungen grundsätzlich in einer Mietwohnung halten. "Bei Hunden und Katzen allerdings, selbst wenn die Klausel insofern unwirksam ist, kommt es immer auf den Einzelfall an. Herr Bosen müsste dann wirklich genau prüfen, warum der Vermieter die Zustimmung verweigert." Florian Bosen hat sich mit seinem Vermieter geeinig und bei ihm für die beiden kleinen Hunde eine Sondergenehmigung eingeholt. Mietverträge enthalten aber außer solcher Klauseln häufig auch falsche Angaben zur Wohnungsgröße oder die verlangten Kündigungsfristen entsprechen nicht den gesetzlichen Rahmenbedingungen, so der Experte.

Bei der aktuellen Lage auf dem Wohnungsmarkt stellen Mieter ihre Rechte und Ansprüche jedoch häufig zurück - glücklich, überhaupt eine Wohnung gefunden zu haben. "Der Vermieter stellt die Bedingungen und damit hat er auch die Macht, den Vertrag so zu gestalten, wie er das möchte", erklärt Mietrecht-Expertin Dr. Britta Schön vom Verbraucherratgeber Finanztip. "Der Mieter muss das dann so akzeptieren. Deshalb gestaltet der Vermieter den Vertrag häufig einfach zu seinen Gunsten." stern TV hat Mieter zu ihren Erfahrungen befragt. Die meisten beugen sich offenbar den Vorschriften ihrer Vermieter, dabei sei das mit einer einfachen Überprüfung zu umgehen, so Experte Hans Jörg Depel. Welche Regelungen müssen Mieter befolgen - und welche nicht? Antworten finden Sie in der folgenden Übersicht. 

Antworten und Beispiele

Im stern TV-Studiogespräch mit Steffen Hallaschka hat Mietrecht-Expertin Dr. Britta Schön vom Verbraucherratgeber Finanztip die wichtigsten Fragen an Beispielen beantwortet - und im Zuschauer-Chat, wo sie auf Zuschauerfragen eingegangen ist.

Anworten von der Expertin: Das rät Mietrechtberaterin Dr. Britta Schön zu unwirksamen Klauseln in Mietverträgen

Tipps zu Mietverträgen und ungültigen Klauseln

  • Unterschreiben – oder nicht?

"Wer eine neue Wohnung haben möchte, sollte auf Debatten mit dem Vermieter über einzelne, möglicherweise unwirksame Klauseln erst einmal verzichten. Andernfalls kann es sein, dass sich der Vermieter für einen 'bequemeren' Mieter entscheidet", rät Britta Schön. Das Gesetz ist auf der Seite des Mieters, auf unwirksame Klauseln kann der Mieter auch im Eintrittsfall noch hinweisen. "Selbst wenn der Vertrag eine unwirksame Klausel enthält und man das erst viel später feststellt, heißt das nicht, dass man die wegen seiner Unterschrift auch berücksichtigen muss", so die Mietrecht-Expertin. Wenn es zu keiner Einigung kommt und der Vermieter auf seine Forderung besteht, müsse man die Angelegenheit etwa von einem Mieterverein überprüfen und notfalls rechtlich klären lassen. Denn: Ist eine Vertragsklausel unwirksam, tritt an ihre Stelle die gesetzliche Regelung, zum Beispiel die des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Tipp: Wer einen viele Jahre alten Mietvertrag hat, sollte diesen zwischendurch hervorholen und eventuell überprüfen lassen. Denn im Laufe der Zeit sind viele ehemalige Regelungen, die einmal Gültig waren, überholt und unwirksam. Manchen Klauseln muss man sich also nicht beugen.

  • Höhe der Miete

Wie hoch der Vermieter die Miete ansetzt, ist weitestgehend seine Entscheidung. Nicht überall muss sich der Vermieter am örtlichen Mietspiegel  - also an der durchschnittlichen Miete in der betreffenden Stadt – orientieren. Seit 2015 gilt in manchen Regionen allerdings die Mietpreisbremse: Die Miete darf bei Neuverträgen dann nicht mehr als 10 Prozent über ortsüblichen Vergleichsmieten liegen. Ausnahmen kann es beispielsweise bei Neubauten oder nach Modernisierungen geben. Bei regelmäßigen Mietsteigerungen, den sogenannten Staffel- oder Indexmieten, muss festgelegt werden, wann und in welcher Höhe die Miete steigt. Letztlich ist es leider immer noch so, dass der künftige Mieter entscheiden muss, ob er bereit ist, die angesetzte Miete zu bezahlen – oder nicht.

  • Höhe der Kaution

Als Kaution darf der Vermieter maximal drei Monatskaltmieten verlangen und hat nach Ende des Mietverhältnisses drei Monate Zeit, das Geld zurückzuzahlen. Aber auch der Mieter kann sich drei Monate Zeit lassen: Er kann die Kaution in Raten überweisen. Somit muss nicht der gesamte Betrag vor Beginn des Mietverhältnisses beim Vermieter auf dem Konto sein. Die Kaution muss außerdem getrennt von der Miete angelegt werden - zum Beispiel auf einem Mietkautionskonto bei der Bank. Legt der Vermieter die Kaution auf einem extra Konto an, steht dem Mieter am Ende die Kaution einschließlich Zinsen zu.

  • Schönheitsreparaturen und Renovierungen

"Das ist eine typische, oft unwirksame Klausel", sagt Britta Schön. Es gäbe eine Fülle von Rechtsprechungen, die das, was der Vermieter verlangt, als zu viel erklärt haben.

Grundsätzlich ist der Vermieter dafür zuständig, die Wohnung in Stand zu halten. Steht dazu nichts im Mietvertrag, muss der Mieter auch nichts machen. Der Regelfall ist aber, dass per Mietvertrag Schönheitsreparaturen vom Mieter verlangt werden – also beispielsweise Streichen, Tapezieren, Teppichböden reinigen. Starre Klauseln, etwa dass die Küche nach drei Jahren gestrichen werden muss, sind nicht gültig. In diesem Fall muss der Mieter gar nichts tun. Fristen für Aufgaben wie das Streichen der Wohnung müssen sich daran orientieren, wie abgenutzt die Wohnung tatsächlich ist. Andere Abnutzungen in der Wohnung wie Türen oder Fenster sind Sache des Vermieters. Nur für kleine Schäden, etwa einen kaputten Wasserhahn, muss der Mieter selbst aufkommen – jedoch nicht öfter als zweimal im Jahr und ggf. bis zu einem Betrag von 100 Euro. Das ist ein Richtwert, von dem Gerichte ausgehen. Die jährliche Gesamtsumme darf 8 Prozent der Jahresnettomiete nicht überschreiten.  Falls Handwerker kommen müssen, muss diese immer der Vermieter rufen – wenn nichts passiert kann der Mieter eine Frist setzen. Ist diese verstrichen, darf der Mieter selbst auf Kosten des Vermieters einen Handwerker beauftragen.

  • Haustiere

Eine Klausel, die Tierhaltung grundsätzlich untersagt, ist unwirksam. Jeder Mieter darf kleine Mitbewohner wie Vögel, Hamster, Meerschweinchen oder Tiere in Aquarien in der Wohnung halten. Auch Hunde oder Katzen dürfen nicht generell ausgeschlossen werden, sondern bedürfen der individuellen Absprache mit Vermieter und Mitmietern im Haus. "Wenn der Vermieter dann etwas dagegen hat, müssen die Gründe, die er vorbringt, aber Gehalt haben", sagt Britta Schön.

  • Rauchverbot

Auch hier darf es kein Verbot per Klausel im Mietvertrag geben. Der Vermieter darf einem das Rauchen zu Hause nicht verbieten. Anders ist es in öffentlichen Räumen, wie dem Treppenhaus. Auch Rauchen auf dem Balkon ist erlaubt – Nachbarn können allerdings dagegen vorgehen, wenn sie sich gestört fühlen.

  • Kündigungsfristen

Die Kündigungsfristen sind klar im Gesetz geregelt. Wenn der Vermieter im Vertrag zu Ungunsten seines Mieters von den gesetzlichen Regelungen abweicht, kann die Klausel unwirksam sein. Etwa wenn der Mieter eine längere Kündigungsfrist hat, als der Vermieter. Grundsätzlich beträgt die Kündigungsfrist bei Mietverträgen immer drei Monate. Wenn im Mietvertrag eine Frist von fünf Monaten steht, ist das unwirksam. Es bleibt automatisch bei den gesetzlichen drei Monaten.

Wo bekomme ich weitere Informationen und aktuelle Rechtsprechungen?

Man kann Mitglied in einem Mieterverein vor Ort werden und wird dann über Newsletter oder Monatszeitschriften ganz gut informiert. Wer eine solche Mitgliedschaft nicht möchte, bekommt derartige Infos auch von seiner Rechtsschutzversicherung. Auch der kostenlose Finanztip-Newsletter berichtet stets über die aktuellen BGH-Rechtsprechungen.

Weitere Informationen finden Sie unter anderem auf folgenden Seiten:

Deutscher Mieterbund

Mietrecht A-Z

Mieterschutzbund (kostenlose Downloads)

Finanztip zum Thema Mietrecht und Mietverträge