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Baufinanzierung Vergleich 2018 – Jetzt einfach vergleichen & niedrigen Zins sichern – Auch ohne Eigenkapital

Die Baufinanzierung gilt als eine der kreditübergreifend am häufigsten genutzten Finanzierungshilfen in Deutschland und auf der ganzen Welt. Das überrascht nicht wirklich, bedenkt man, dass bei knapp 80 Prozent aller Deutschen der Traum von den eigenen vier Wänden noch immer ganz oben auf der persönlichen Wunschliste steht. In Deutschland kommt eine Baufinanzierung bei mehr als der Hälfte aller Bauplanungen und Grundstückkäufe zum Einsatz, was bereits für die Popularität dieser Finanzierungshilfe spricht. Aber warum sind Baudarlehen so beliebt? Nun, dafür gibt es mehrere Gründe.

Zum einen gibt es viele staatliche Förderungsmodelle für den Hausbau oder die Immobilienfinanzierung, die dem Kreditnehmer einen großen Teil des Risikos bei einer solch großen Finanzierung abnehmen. Zum anderen wären da noch die allgemein langen Laufzeiten bei einem Baukredit, mit welchen Sie genügend finanziellen Spielraum haben, selbst wenn die Finanzierung bereits läuft. Und zu guter letzt wäre da natürlich noch das derzeit historisch niedrige Bauzinsniveau, das geradezu dazu einlädt, den Traum vom eigenen Haus endlich konkret anzugehen. Das alles sind gute Gründe, eine Baufinanzierung in Angriff zu nehmen und je nach persönlicher Voraussetzungen kommen noch viele weitere gute Gründe für einen Hausbau hinzu (Familiengründung, steigende Mietpreise, …).

Dennoch schrecken viele Kunden beim Gedanken an eine so große Finanzierung zunächst einmal zurück, weil Sie den Wald vor lauter Bäumen nicht sehen. Und einerseits haben Sie zwar Recht – das Thema der Baufinanzierung ist durchaus komplexer als etwa die Aufnahme eines Autokredits. Dennoch: Wenn Sie ein wenig Zeit investieren, können Sie auch als „Laie“ ganz schnell die wichtigsten Punkte bei einer „Baufi“ nachvollziehen. Ein guter Anfang ist etwa, diesen Stern-Ratgeber zu lesen, in welchem wir Ihnen die wichtigsten Fragen beantworten und auf eine Vielzahl an weiteren interessanten Artikeln verlinken.

Was ist eine Baufinanzierung und wie funktioniert sie?

Baufinanzierung: Händedruck zum AbschlussImmobiliendarlehen, Immobilienkredit, Baudarlehen oder Baukredit: All diese Begriffe werden häufiger oder seltener als Synonym für eine Baufinanzierung verwendet. Das Prinzip bei einer Baufinanzierung ist ganz leicht zu verstehen. Sie leihen sich Geld bei einer Bank oder einem anderen Kreditgeber, um entweder ein Haus zu bauen (Baufinanzierung) oder eine bereits gebaute und vielleicht gebrauchte Immobilie zu kaufen (Immobilienfinanzierung). Diesen Kredit nehmen Sie im Normalfall über eine lange Laufzeit auf (fünf bis 15 Jahre sind keine Seltenheit), während welcher Sie das Darlehen (Tilgung) und den von der Bank geforderten Zins in monatlichen Raten zurückzahlen. Dafür stehen Ihnen verschiedene Finanzierungsarten zur Verfügung, die wir vom Stern Ihnen weiter unten in diesem Ratgeber detailliert aufgezählt haben.

Eine günstige Baufinanzierung finden Sie am besten, wenn Sie verschiedene Angebote untereinander vergleichen. Dabei hilft Ihnen unser Baurechner weiter, welcher Ihnen bei der Angabe von nur wenigen Daten Angebote von vielen Banken aus der Umgebung präsentiert. Aus diesen können Sie dann Ihren persönlichen Testsieger wählen. Alle weitere Fragen zum Thema Baufinanzierung (Wie ist die Bauzinsentwicklung?, Welche Kreditsumme passt zu mir?, …) werden wir vom Stern Ihnen in den folgenden Absätzen beantworten.

Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen?

Staatliche Förderungen zum Eigenheim

Es gibt für Sie als potentiellen Kreditnehmer wie bei allen anderen Krediten auch einige Hürden, um eine Baufinanzierung genehmigt zu bekommen. Dies gilt sowohl für Unternehmer wie für Privatpersonen. Dabei sind die nachfolgend genannten Voraussetzungen bei jeder seriösen Bank unabdingbar zu erfüllen, um wirklich eine Chance auf einen fairen und transparenten Kredit zu erhalten:

  • Regelmäßiges und ausreichendes Einkommen
  • Mind. 18 Jahre (Volljährigkeit)
  • Keine negative Schufa-Bilanz
  • Im Besitz eines Grundstücks (sofern es sich um eine reine Baufinanzierung handelt)
  • Gewisse Eigenkapitalquote (meist 15-20% vom Kaufpreis)

Je nach Anbieter und Kreditgeber müssen noch weitere individuelle Voraussetzungen erfüllt werden (Gehaltsnachweise, weitere Angaben zur finanziellen Situation, …). Daher gilt insbesondere bei einer Baufinanzierung, dass sich durchaus erst der Gang zur Hausbank lohnt. Dort stoßen Kreditnehmer auf weniger Skepsis und mehr Vertrauen. Mit den dort ausgehandelten Konditionen kann später immer noch der Stern-Kreditrechner genutzt werden, um günstigere Angebote zu finden.

Die Finanzierungsarten bei der Baufinanzierung

Für den Abschluss einer Baufinanzierung stehen Ihnen mittlerweile viele verschiedene Finanzierungsarten zur Verfügung, von denen die bekannteste und beliebteste mit Sicherheit das Annuitätendarlehen ist. Dieses ist quasi die Standardform einer Baufinanzierung und zeichnet sich dadurch aus, dass Sie dabei eine immer gleichbleibende monatliche Rate bezahlen. Das kommt daher, dass sich eine Rate aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzt, wobei der Zinsanteil zu Beginn der Finanzierung den Löwenanteil ausmacht. Die Besonderheit ist allerdings, dass der Zins nach jeder Tilgung – also nach jedem Monat – neu berechnet wird, wodurch sich der Zinsanteil im Laufe der Finanzierung immer weiter verringert. Dadurch wird der Tilgungsanteil immer größer, sodass Sie zum Ende der Finanzierung viel mehr von der Restschuld tilgen, als es zu Beginn der Fall war. Das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil beim Annuitätendarlehen zeigt Ihnen auch diese Grafik:

An dieser Stelle wollen wir Ihnen Ihre Vor- und Nachteile bei dieser beliebten Finanzierungsart aufzeigen.

  • Große Planungssicherheit dank langer Laufzeiten und fester Monatsraten (Sie kennen zu Beginn der Finanzierung bereits die Höhe einer eventuellen Restschuld)
  • Steigender Tilgungsanteil mit voranschreitender Laufzeit
  • Kaum Flexibilität hinsichtlich Sondertilgungen oder Zinsanpassungen
  • Lange Zinsbindung: Sie binden sich für einen langen Zeitraum an einen Anbieter und Zinssatz

Doch je nach persönlicher finanzieller Lage und anderen Umständen kann es durchaus sein, dass ein Annuitätendarlehen nicht die optimale Option für Sie ist und Sie stattdessen eine der anderen Finanzierungsmöglichkeiten nutzen wollen. (bitte wieder die Buttons, die ausklappen)

Volltilger-Darlehen

Dieses Darlehen ist darauf angelegt, dass Sie bereits mit einer Sollzinsbindung die komplette Restschuld tilgen. Dementsprechend lange sind dabei auch die Laufzeiten, über 20 Jahre sind keine Seltenheit. Dies bietet Ihnen gewisse Vor- und Nachteile:

  • Maximale Planungssicherheit
  • Kein Risiko einer etwaigen Anschlussfinanzierung
  • Noch weniger Flexibilität als beim Annuitätendarlehen hinsichtlich Zinsanpassungen
  • Teils Zinsaufschläge durch die Kreditgeber (Banken)

Variable Darlehen

Bei einem variablen Darlehen vereinbaren Sie als Kreditnehmer mit dem Kreditgeber, also der Bank, regelmäßige Zinsanpassungen an die aktuelle Marktsituation. Üblich sind Anpassungen etwa alle drei Monate. Bei einem fallenden Zinssatz profitieren Sie, bei einem steigenden Zins dagegen die Bank.

  • Vorteile bei genauer Beobachtung der Bauzinsentwicklung
  • Ersparnis bei fallenden Zinsen
  • Keine Planungssicherheit
  • Mit viel Zeitaufwand verbunden

Endfällige Darlehen

Bei dieser Finanzierungsart tilgen Sie nicht direkt die Restschuld, wie Sie es bei allen anderen Darlehen machen. Stattdessen zahlen Sie nur die anfallenden Zinskosten, die Kreditsumme zahlen Sie als einmalige Aufwendung am Ende der Laufzeit an die Bank (= endfällig). Ein Bausparvertrag dient hier häufig als Absicherung.

  • Niedrige monatliche Rate
  • Steuervorteil, wenn Sie die Immobilie nicht selbst nutzen
  • Hohe Kosten, da keine Darlehenstilgung
  • Doppelte Belastung durch Bausparvertrag

Forward-Darlehen

Mit einem Forward-Darlehen haben Sie die Möglichkeit, sich bereits Monate bzw. Jahre vor Ende der ersten Sollzinsbindung einen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung „einzufrieren“ und zum Abschluss der Finanzierung wieder „aufzutauen“. Lesen Sie alles dazu auch in unserem speziellen Stern-Ratgeber zu diesem Thema.

  • Höhere Planungssicherheit bei Abschlussfinanzierung
  • Absicherung gegen fallende Zinssätze
  • Kaum Flexibilität hinsichtlich einer Zinsanpassung

Welche Bedeutung haben die Bauzinsen?

Unterschrift für HypothekMit dem Begriff „Bauzinsen“ oder auch Hypothekenzinsen meinen wir erst einmal den Zinssatz, den Sie bei einer Bank bekommen, wenn Sie eine Baufinanzierung aufnehmen. Der Zins ist zwar nicht immer der alles entscheidende Faktor für eine günstige Hausfinanzierung, doch er spielt eine gewichtige Rolle bei der Entscheidungsfindung. Schließlich bestimmt er, wie viel Sie das Darlehen am Ende tatsächlich kosten wird. Der Zinssatz wird seit einigen Jahren immer als Sollzins und Effektivzins angegeben, so auch im Stern-Finanzierungsrechner. Dabei ist die Höhe des Zinses gar nicht mal der einzige Faktor, der über die Kosten eines Baukredits entscheidet. Auch diese Faktoren haben Einfluss auf die Kosten eines Baudarlehens:

  • Höhe der Kreditsumme
  • Dauer der Zinsbindung
  • Höhe des Eigenkapitals
  • Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers
  • Zweck der Immobilie
  • Wohnort und Beruf des Kreditnehmers
Die Entwicklung im Bereich der Bauzinsen ist in den letzten Jahren durchaus positiv verlaufen. So kann man durchaus behaupten, dass sich in Zeiten des Niedrigzinsniveaus auch weniger gut betuchte „Ottonormalverbraucher“ die Aufnahme eines Baudarlehens leisten können. Dies zeigt auch folgende Statistik der bekannten Datenbank Statista, die einen signifikanten Anstieg bei Investitionen in Baufinanzierungen seit 2010 feststellt.

Schritt für Schritt zum passenden Baukredit

Mit dem Baufinanzierungsrechner des Stern finden Sie in nur wenigen Schritten Ihren optimalen Anbieter. Wir haben Ihnen in einer „Schritt-für-Schritt“-Anleitung erklärt, wie Sie zum optimalen Baudarlehen gelangen, welche Berechnungen Sie davor anstellen müssen und was es sonst noch alles zu beachten gilt.

Schritt 1: Finanziellen Spielraum berechnen

Bevor Sie unseren Baurechner jedoch nutzen, sollten Sie sich erst darüber im Klaren sein, welcher finanzielle Spielraum Ihnen überhaupt zur Verfügung steht. Das schaffen Sie in drei einfachen Schritten:

  1. Monatliche Ausgaben berechnen: Dazu zählen neben offensichtlichen Kosten wie der Miete, den Nebenkosten für Strom oder Wasser und Lebenserhaltungskosten auch Aufwendungen für die Freizeitgestaltung, etwa für den Fußballklub.
  2. Monatliche Einnahmen berechnen: Dazu zählen neben dem monatlichen Gehalt auch Einnahmequellen wie das Kindergeld, Unterhalt oder Geld durch die Vermietung/Verpachtung einer Immobilie. Berechnen Sie aber bitte keine unregelmäßigen Einnahmen wie Geld von Tante oder Oma mit ein!
  3. Maximalen Kreditbetrag errechnen: Nun rechnen Sie Einnahmen und Ausgaben gegeneinander auf. Im Anschluss haben Sie eine gewisse Summe zur Verfügung, die Sie für die Baufinanzierung verwenden können. Damit berechnen Sie nun Ihren maximal möglichen Kreditbetrag mit dieser Formel des Stern:
    Monatlicher Freibetrag x 12 Monate x 100 / Zinssatz in % + Tilgungssatz in %

Dazu ein kleines Beispiel: Wir nehmen an, Familie Müller hat nach obiger Berechnung etwa 1000 Euro monatlich zur Verfügung stehen. Die Baufinanzierung hat einen Tilgungssatz von 2,5 % und einen Zinssatz von 1,2%. Daraus ergibt sich: 1000 x 12 x 100 / 1,2 + 2,5 = 324.324,32 €.

Sie können in unserem Rechner nun bei der Kreditsumme also im maximalen Fall (!) eine Summe von etwa 320.000 Euro angeben. Je nach Bank und Zins- bzw. Tilgungssatz kann sich diese Summe natürlich enden, dieser Fall ist nur ein Beispiel für Sie.

Schritt 2: Angebote mit Baurechner vergleichen

Jetzt ist erst die Zeit gekommen, den Finanzierungsrechner des Stern zu nutzen. Dafür geben Sie bitte die wichtigen Daten (Kreditbetrag, Laufzeit, gewünschter Zins- und Tilgungssatz, …) in den Rechner ein. Bei einer Baufinanzierung ist der Verwendungszweck ja sowieso bereits vorgegeben. Nun erhalten Sie eine Liste mit Angeboten von vielen verschiedenen Banken. Nehmen Sie sich gerne ein paar Minuten Zeit, um diese untereinander zu vergleichen. Denn lieber jetzt ein paar Minuten mehr investiert, als sich jahrelang über eine schlechte Finanzierung ärgern.

Schritt 3: Wunschvertrag direkt abschließen

Haben Sie den passenden Anbieter gefunden? Optimal. Dann warten Sie jetzt nicht länger, sondern schließen Sie die Finanzierung ab. Das aktuelle Niedrigzinsniveau bietet optimale Voraussetzungen, sich jetzt den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen.

Beim Ausfüllen des Vertrags müssen Sie einige Angaben zu Ihrer Person und Ihrer finanziellen Situation machen. Dies hilft einerseits der Bank dabei, festzustellen, ob Sie in der Lage sind, das Darlehen auch rechtzeitig und vollständig zurückzuzahlen. Und andererseits profitieren auch Sie davon, wenn Sie keine Finanzierung abschließen, die Sie sich nicht leisten können. Sonst rutschen Sie ganz schnell in die Schuldenfalle ab!

Fünf wichtige Tipps für die perfekte Finanzierung

Zum Abschluss dieses Ratgebers wollen wir vom Stern Ihnen noch fünf allgemein wichtige Tipps mit auf dem Weg geben, die Sie beachten sollten, wenn Sie eine Hausfinanzierung abschließen wollen.

  • Denken Sie ans Alter! Sorgen Sie vor, wenn Sie die Baufinanzierung abschließen. So sollten Sie darauf achten, dass die Finanzierung spätestens abgeschlossen ist, wenn Sie ins Rentenalter eintreten.
  • Bleiben Sie realistisch! Nutzen Sie unbedingt unsere „Schritt-für-Schritt“-Anleitung, in welcher Sie Ihren maximalen Kreditbetrag berechnen können. Nehmen Sie keinen Kredit auf, der über diese Summe hinausgeht, wenn Sie nicht in die Schuldenfalle geraten wollen.
  • Nutzen Sie Ihre Optionen! Trotz einer langen Zinsbindung haben Sie die Möglichkeit, nach zehn Jahren Laufzeit mit einem Sonderkündigungsrecht aus dem Vertrag auszusteigen und sich nach einem besseren Zinssatz umzusehen. Diese Option kann oftmals sehr nützlich sein.
  • Achten Sie auf die Nebenkosten! Bei einer Baufinanzierung fallen immer wieder Nebenkosten an, etwa im Bereich von 10-15 Prozent des Kaufpreises. Rechnen Sie diese Kosten von Anfang an mit ein.
  • Forward-Darlehen als Alternative! Blicken Sie stets in die Zukunft. In der aktuellen Niedrigzinsphase lohnt es sich, sich bereits über die Zinsen einer Anschlussfinanzierung Gedanken zu machen. Sichern Sie sich dafür einen günstigen Zins mit einem Forward-Darlehen.

FAQ: Wichtige Fragen zur Thematik

In diesem FAQ-Bereich wollen wir Ihnen noch wichtige Fragen beantworten, die im ursprünglichen Ratgeber keinen Platz gefunden haben, für dieses Thema aber dennoch wichtig sind.

Effektivzins vs. Sollzins: Was zählt?

Alle Anbieter von Krediten sind seit einigen Jahren durch die Preisangabenverordnung (PAngV) dazu angehalten, bei einem Angebot sowohl den Sollzins als auch den effektiven Jahreszins bzw. Effektivzins anzugeben. Die entscheidende Frage ist: Welcher Wert ist für einen guten Zinsvergleich besser geeignet? Die Antwort: Der Effektivzins. Nur im effektiven Jahreszins sind bereits alle Kostenpunkte eingerechnet, weswegen er auch meist etwas „höher“ ist als der Sollzins und sich daher für einen Vergleich bestens eignet.

Gibt es staatliche Förderungsmodelle?

Ja, die gibt es. Der Staat bietet Ihnen einige Möglichkeiten, das Risiko bei einer solch großen Finanzierung mit Unterstützungsmodellen zu verringern. Zu den bekanntesten und beliebtesten staatlichen Förderungsmodellen zählen:

  • KfW-Programm
  • Wohnriester
  • Wohnungsbauprämie
Unser Stern-Tipp: Achten Sie darauf, dass Sie Anträge auf staatliche Hilfen immer rechtzeitig stellen. Sie müssen sie auf jeden Fall gestellt haben, bevor ein Kreditgeschäft oder ein Finanzierungsvertrag abgeschlossen ist.

Welche Kosten muss ich bei der „Baufi“ einplanen?

Es gibt eine Vielzahl an Kosten bzw. Nebenkosten, die Sie bei einer Baufinanzierung einplanen müssen. Nur wer die Gesamtkosten eines Darlehens kennt, kann auch den passenden Kredit dazu auswählen:

  • Notarkosten
  • Maklerkosten
  • Gerichtskosten für die Grundschuldeintragung
  • Gebühren bei Stadt- bzw. Gemeindeverwaltung
  • Grunderwerbsteuer
  • Erschließungskosten
  • Baunebenkosten wie Architekt o.ä.
Je nach Bauprojekt kommen noch weitere Kosten auf den Kreditnehmer zu. Es gibt natürlich Kreditmodelle ähnlich wie bei der Autofinanzierung, die solche Kosten bereits enthalten, sodass der Kreditnehmer besser planen kann. Dabei kümmert sich auch der Kreditgeber um die Bezahlung der Kosten.