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Annuitätendarlehen – Rechner mit aktuellen Zinsen auf STERN.de

Die am häufigsten gewählt Darlehensform bei einer Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Ein solches Darlehen bietet aufgrund seiner stets gleichbleibenden monatlichen Raten vor allem eine gute Planungssicherheit für die Kreditnehmer und ist aus diesem Grund auch so beliebt. Wer in Zeiten von extrem niedrigen Bauzinsen daran interessiert ist, den Traum von den eigenen vier Wänden zu realisieren, findet mit dem Annuitäten-Vergleich des Stern immer ein passendes Angebot. Denn: Noch nie waren die Zeiten so gut wie jetzt, um eine Immobilie zu kaufen oder selbst zu bauen. Die aktuelle Niedrigzinsphase sorgt dafür, dass sich auch Ottonormalverbraucher, die nicht im Lotto gewonnen haben, mit einer Baufinanzierung beschäftigen sollten.

Doch natürlich gibt es viele Fragen, die Sie sich vermutlich stellen, wenn Sie an eine solche Finanzierung denken. Gerade als Laie kann ein Einstieg in die Thematik schon ein wenig kompliziert sein. Daher haben wir vom Stern Ihnen diesen Ratgeber erstellt. Darin erklären wir Ihnen, was ein Annuitätendarlehen ist, wie es funktioniert und was Sie beim Abschluss eines solchen Darlehens beachten sollten. Mit dem Stern-Ratgeber sind Sie bestens informiert!

Was ist ein Annuitätendarlehen und wie funktioniert es?

Ein Annuitätendarlehen wird in der Regel für die Baufinanzierung verwendetEin Annuitätendarlehen ist ein Darlehen bzw. ein Kredit, der sich besonders durch seine gleichbleibenden monatlichen Raten auszeichnet. Eine solche Rate wird Annuität genannt, was auf das lateinische „annus“ (= Jahr) zurückzuführen ist. Eine solche Rate besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Mit jeder weiteren Ratenzahlung tilgen Sie einen Teil der Restschuld, wodurch sich der Zinsanteil der Rate zugunsten des Tilgungsanteils immer weiter reduziert. Daher spricht man zu Beginn der Finanzierung auch von einem „anfänglichen“ Tilgungssatz. Am Ende der Laufzeit ist das Annuitätendarlehen dann vollständig abbezahlt und die Kreditschuld somit getilgt.

Eine Annuitätentilgung kann in verschiedenen Zeiträumen erfolgen – etwa vierteljährlich oder jährlich. Im Normalfall verteilt man die Annuität eines Jahres auf zwölf gleichbleibende Raten für jeden Monat, um so eine überschaubare Rate monatlich abzahlen zu können. Der Zinssatz wird dabei über eine bestimmte Zeit festgeschrieben, die sogenannte Sollzinsbindungsfrist. Üblich sind hier meist fünf bis 15 Jahre, aber auch kürzere oder längere Festschreibungen sind durchaus möglich. Insofern Sie die Baufinanzierung nicht innerhalb der Zinsfestschreibung tilgen, benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld. Das ist keinesfalls eine Art „worst case“, sondern vielmehr ein Prozess, den die meisten Kreditnehmer durchlaufen. Nur wenige schaffen es, eine Baufinanzierung nur mit einer Zinsfestschreibung zu tilgen.

Ein Annuitätendarlehen eignet sich nicht nur für den Bau oder Kauf einer Immobilie. Auch für Umbau- oder Renovierungsarbeiten können Sie sich ein solches Darlehen sichern. Manch einer verwendet es sogar für die Autofinanzierung, den Kauf von teuren Möbeln oder Elektrogeräten. Die häufigste Verwendung ist jedoch die Baufinanzierung.

Das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil

Wie wir bereits angesprochen haben, setzt sich eine Annuität aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Zu Beginn der Zinsbindung überwiegt der Zinsanteil, da Sie zu diesem Zeitpunkt noch Zinsen auf die volle Restschuld zahlen müssen. Der verbleibende Rest der Rate wird zur Tilgung dieser Restschuld eingesetzt. Sie fangen also schon am ersten Tag damit an, den Kredit zu tilgen.

Die Besonderheit des Darlehens kommt jetzt: Der Zinsanteil berechnet sich mit jeder Rate aus der noch offenen Restschuld neu. Das bedeutet: Sie zahlen immer nur Zinsen auf die noch aktuell ausstehende Restschuld. Wir wissen aber: Die Restschuld wird von Monat zu Monat durch den Tilgungsanteil geringer. Das heißt: Mit jedem Monat wird der Zinsanteil geringer und Sie können eine höhere Summe der Kreditschuld tilgen. Am Ende der Laufzeit ist der Tilgungsanteil dann so hoch, dass Sie beinahe nur noch in die Tilgung der Kreditschuld einzahlen.

In folgendem Rechenbeispiel wollen wir Ihnen verdeutlichen, wie sehr sich der Zinsanteil im Laufe der Jahre tatsächlich verringert. Dabei gehen wir von einer Kreditsumme von 160.000€ und einem Zinssatz von 1,5% aus. Der anfängliche Tilgungssatz beträgt 3% , die Zinsen sind für zehn Jahre festgeschrieben. Daraus ergibt sich eine jährliche Annuität von 7.200€ und daraus eine monatliche Rate von 600€. Sehen Sie nun, wie sich der Anteil von Zins und Tilgung im Laufe der Jahre verändert:

Jahr Annuität Zinskosten Tilgungskosten Restschuld
1 7.200,00 € 2.367,00 € 4.833,00 € 155.167,00 €
2 7.200,00 € 2.294,00 € 4.906,00 € 150.261,00 €
3 7.200,00 € 2.220,00 € 4.980,00 € 145.281,00 €
4 7.200,00 € 2.145,00 € 5.055,00 € 140.226,00 €
5 7.200,00 € 2.068,00 € 5.132,00 € 135.094,00 €
6 7.200,00 € 1.991,00 € 5.209,00 € 129.884,00 €
7 7.200,00 € 1.912,00 € 5.288,00 € 124.596,00 €
8 7.200,00 € 1.832,00 € 5.368,00 € 119.228,00 €
9 7.200,00 € 1.751,00 € 5.489,00 € 113.779,00 €
10 7.200,00 € 1.669,00 € 5.531,00 € 108.248,00 €

Die Vor- und Nachteile eines Annuitätendarlehens

Wie jedes andere Darlehen auch, bieten Ihnen ein Annuitätendarlehen gewisse Vorteile, die Sie nutzen können. Dazu zählen:

  • Hohe Planungssicherheit: Da Sie den Zins im Normalfall über fünf bis 15 Jahre binden, haben Sie über einen relativ großen Zeitraum absolute Planungssicherheit. Denn die monatliche oder jährliche Rate (Annuität) bleibt – wie Sie in obiger Rechnung sehen – über die komplette Laufzeit immer gleich.
  • Sofortige Tilgung: Bereits mit der ersten Rate beginnt die Tilgung der Restschuld. Zwar ist der Tilgungsanteil zu Beginn gering, wächst mit der Laufzeit des Vertrags aber immer weiter an.
  • Steigender Tilgungsanteil: Mit jeder weiteren Rate steigt der Tilgungsanteil, da der Zinsanteil immer neu auf die (sinkende) Restschuld berechnet wird. Davon profitieren Sie.

Doch natürlich gibt es auch einige Nachteile, die ein solches Darlehen mit sich bringt. Dazu zählen:

  • Wenig Flexibilität: Während der Laufzeit des Darlehens ist es Ihnen nicht möglich, den Kredit abzubezahlen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen, die die Bank aufgrund der fehlenden Zinseinnahmen im Falle einer Kündigung erhebt. Falls Sie ein wenig Flexibilität behalten wollen, vereinbaren Sie am besten Sondertilgungen (s. FAQ)
  • Risiko der Zinsänderung: Teilweise lässt sich nur schwer vorhersehen, wie sich die Bauzinsen entwickeln. Daher besteht immer das Risiko, dass der Zinssatz am Ende der Zinsfestschreibung höher ist und eine Anschlussfinanzierung damit teurer wird.
Gerade in Niedrigzinsphasen, wie wir derzeit eine erleben, sollten Sie die Möglichkeit in Betracht ziehen, sich mit einem Forward-Darlehen schon Monate vor Ende der Zinsbindung einen Zinssatz „einzufrieren“. Wie das genau funktioniert, haben wir Ihnen in unserem speziellen Ratgeber zum Thema Forward-Darlehen erklärt.

Wann ist ein solches Darlehen sinnvoll?

Um ein kleines Fazit zu ziehen, wollen wir vom Stern die Frage stellen, für wen ein Annuitätendarlehen denn optimal ist. Nun, unserer Meinung nach eignet es sich vor allem für Kreditnehmer, die selbst eine Immobilie kaufen und nutzen und dabei das Zinsrisiko möglichst klein halten wollen. Denn Sie haben nirgends eine bessere Planungssicherheit als beim Annuitätendarlehen. Durch die stets gleichbleibende monatliche Rate können Sie über Jahre hinweg genau planen, was Sie wann und in welcher Höhe zahlen müssen.

In wenigen Schritten zum optimalen Darlehen

Mit dem Stern-Vergleich ist es einfach und unkompliziert, an ein gutes Annuitätendarlehen zu gelangen. In nur drei Schritten bekommen Sie genau das Angebot, dass für Sie und Ihre Situation passend ist. Wir haben Ihnen diese Schritte erklärt.

Schritt 1: Kreditsumme, Laufzeit und Co.

Zunächst sollten Sie ihre Wünsche bezüglich des Darlehens festlegen. Geben Sie ganz einfach die gewünschte Kreditsumme, Laufzeit und den Verwendungszweck in den Stern-Rechner ein. Bedenken Sie: Eine kurze Laufzeit ist von Vorteil, wenn Sie es sich leisten können. So ist der Kredit einerseits schneller abbezahlt und auch der Zinssatz ist im Regelfall eine Stufe besser. Andererseits steigt so natürlich auch die monatlich zu zahlende Rate. Kalkulieren Sie also genau, zu welcher Laufzeit Sie sich den Kredit tatsächlich leisten können.

Schritt 2: Persönliche Daten

Geben Sie nun Ihre persönlichen Daten ein, damit die Bank die persönlichen Voraussetzungen für die Gewährung des Darlehens (bspw. Volljährigkeit) prüfen kann. Dabei wird etwa festgestellt, ob Sie über die finanziellen Mittel verfügen, ein Annuitätendarlehen aufzunehmen. Diese Prüfung ist auch in Ihrem Interesse, da so verhindert wird, dass Sie schnell in die Schuldenfalle geraten. Zudem würde es sich auch schlecht auf Ihre Bonität auswirken, einen Kredit nicht zurückzahlen zu können. In diesem Fall wäre es schwerer, noch einmal ein Darlehen gewährt zu bekommen.

Schritt 3: Angebote vergleichen und Wunschangebot auswählen

Vergleichen Sie die Angebote von vielen Banken in unserem Zinsvergleich und entscheiden Sie sich für den besten Anbieter. Das muss nicht immer zwingend der mit dem niedrigsten Zins sein, achten Sie stattdessen auch auf Zusatzkosten. Haben Sie sich entschieden und Ihre Daten eingegeben (Schritt 2), ist der Prozess abgeschlossen und bekommen es in vielen Fällen bereits innerhalb von 48 Stunden ausgezahlt.

FAQ: Wichtige Fragen zum Thema „Annuitätendarlehen“

Im Stern-FAQ-Bereich beantworten wir Ihnen noch Fragen, die hinsichtlich eines Annuitätendarlehens immer wieder gestellt werden und im Ratgeber nur oberflächlich besprochen wurden.

Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen?

Wie bei jedem anderen Kredit auch, müssen Sie bei einem Annuitätendarlehen gewisse Voraussetzungen erfüllen, um das Darlehen überhaupt gewährt zu bekommen. Diese können zwar von Bank zu Bank verschieden sein – doch es gibt ein paar allgemeine Bedingungen, die Sie bei jeder seriösen Bank erfüllen müssen. Dazu zählen folgende:

  • Volljährigkeit
  • Ausreichende Bonität (keine Schufa-Einträge)
  • Regelmäßiges und ausreichendes Einkommen
  • Konto bei einer deutschen Bank
  • Wohnsitz in Deutschland

Eine deutsche Staatszugehörigkeit ist dagegen nicht bei allen Banken eine Voraussetzung.

Was entscheidet: Sollzins oder Effektivzins?

Dieser Punkt ist sehr wichtig: Denn in Deutschland muss – gesetzlich bindend – immer der Sollzins und der effektive Jahreszins angegeben werden. Nur der Effektivzins gibt aber die tatsächlichen Kosten eines Darlehens an, die Sie zahlen müssen. Orientieren Sie sich also immer am effektiven Jahreszins und nicht am Sollzins!

Was bringen Sondertilgungen?

Um sich ein wenig mehr Flexibilität im Annuitätendarlehen zu sichern, können Sie bei den meisten Banken Sondertilgungen vereinbaren. Sonst ist es Ihnen nämlich nicht möglich, größere Summen von der Restschuld einfach so zu tilgen. Bei Sondertilgungen handelt es sich um eine gute Möglichkeit, um die Rückzahlung des Darlehens zu beschleunigen – wenn Sie neben der monatlichen Rate noch genügend finanziellen Spielraum dafür haben. Dafür kann etwa ein unerwartetes Erbe oder ein Lottogewinn sorgen. Im Regelfall legen die Banken den Zeitpunkt und die Höhe von Sondertilgungen selbst fest.