Forward-Darlehen – Aktuelle Zinsen berechnen und vergleichen

Inhalt

• 1. Der Forward Darlehen Vergleich: Echt vs. unecht
• 2. Schritt für Schritt zum Darlehen
  • 2.1. Schritt 1: Zinsentwicklung und aktuelle Zinsbindung beachten
  • 2.2. Schritt 2: Holen Sie sich verschiedene Angebote ein
  • 2.3. Schritt 3: Prolongation oder Umschuldung?
• 3. Die Kosten je nach Zinsentwicklung
  • 3.1. Was heißt das alles aber für Sie?
• 4. FAQ: Wichtige Fragen zum Thema „Forward-Darlehen“
  • 4.1. Wie kündige ich ein Forward-Darlehen?
  • 4.2. Wie ist die aktuelle Bauzinsentwicklung?

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Aufgrund der derzeit sehr guten Zinslage bei Baufinanzierungen ist ein Wort in aller Munde: das Forward Darlehen. Jeder Deutsche, der eine Immobilie kaufen oder selbst bauen will, nimmt dafür im Normalfall eine Finanzierungshilfe in Anspruch, ein Baudarlehen. Dabei handelt es sich meist um ein Annuitätendarlehen mit einem festgelegten Zinssatz, den Sie über eine bestimmte, vereinbarte Laufzeit abbezahlen. Ihr Vorteil ist dabei, dass Sie immer gleichbleibende monatliche Raten zahlen, was am Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil in der Annuität liegt. Doch nachdem die Zinsbindung abgelaufen ist, bleibt in vielen Fällen noch eine Restschuld übrig, für welche Sie ebenfalls eine Finanzierung benötigen, wenn Sie nicht plötzlich im Lotto gewonnen haben.

Sie müssen sich also um eine Anschlussfinanzierung kümmern und genau hier kommt das Forward-Darlehen als eine von drei Möglichkeiten ins Spiel, eine solche Finanzierung zu tätigen. Während Sie bei einer Umschuldung auf eine andere Bank oder einer Prolongation die Zinsen nehmen müssen, die Sie zum Zeitpunkt der Finanzierung eben auf dem Markt bekommen, können Sie sich mit dem Forward Darlehen Vergleich des Stern schon Monate im Voraus einen günstigen Zinssatz sichern. Ob das dann bei Ihrer urspünglichen Hausbank ist oder ob Sie umschulden wollen, ist Ihnen selbst überlassen. Wir vom Stern wollen Ihnen in diesem Ratgeber die Möglichkeit des Forward-Darlehens vorstellen und wichtige Fragen zu diesem Thema beantworten.

Was ist ein Forward Darlehen?

Ein Forward Darlehen ist eine spezielle Form der Anschlussfinanzierung bei einer Baufinanzierung. Damit können Sie sich bereits Monate vor dem Ablauf Ihrer ersten Sollzinsbindung einen günstigen Zinssatz sichern. Sie „frieren“ diesen Zins quasi ein und tauen ihn dann am Ende der Laufzeit Ihrer ersten Finanzierung, wenn Sie eine Anschlussfinanzierung brauchen, wieder auf. Den Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und der Auszahlung des Darlehens nennt man Forward-Periode – in dieser Zeit fallen für „echte“ Darlehen keine Kreditzinsen an. Der große Vorteil des Darlehens liegt auf der Hand: Sollten die Zinsen bis zum Ende der ersten Finanzierung steigen, profitieren Sie von Ihrem billig gesicherten Zins. So haben Sie einiges an Geld gespart, was Sie beispielsweise in die Tilgung stecken können. Zudem verschaffen Sie sich eine guten Planungssicherheit, indem Sie bereits wissen, wie hoch Ihre monatliche Rate nach dem Ende der Sollzinsbindung ausfallen wird.

Es handelt sich bei einem solchen Darlehen technisch gesprochen auch um nichts anderes als ein Annuitätendarlehen. Dieses können Sie theoretisch für bis zu fünf Jahre vor dem Ende der Zinsbindung mit einer Bank abschließen. Da die Zinsentwicklung über große Zeiträume allerdings kaum absehbar ist, bieten seriöse Banken nur etwa zwölf Monate vor dem Ende der Zinsbindung ein Forward Darlehen an. Wie bei einer normalen Anschlussfinanzierung haben Sie auch in unserem Forward Darlehen Rechner die Möglichkeit, zwischen einer Prolongation – also einer weiteren Finanzierung bei Ihrer Hausbank – und einer Umschuldung zu einer anderen Bank zu entscheiden.

Wann lohnt sich ein solches Darlehen?

Grundsätzlich ist ein Forward-Darlehen nur dann rentabel, wenn Sie in absehbarer Zukunft mit einer Steigerung des Zinsniveaus rechnen. Wenn Sie es so sehen wollen, „wetten“ Sie quasi darum, dass die Zinsen am Ende der Sollzinsbindung Ihrer ersten Finanzierung über dem Wert liegen, zu dem Sie heute ein Forward-Darlehen abschließen. Gerade in Niedrigzinsphasen, wie wir derzeit wieder eine erleben, lohnt sich der Abschluss eines solchen Darlehens, da in naher Zukunft wieder mit einer Hebung des Zinsniveaus zu rechnen ist.

Liegt der Zinssatz am Ende der Zinsbindung dann tatsächlich über dem Wert, den Sie bekommen haben, ist Ihre Wette aufgegangen und das Darlehen hat sich gelohnt. Bleiben die Zinsen jedoch nur gleich oder sinken Sie sogar, haben Sie für die Anschlussfinanzierung mehr gezahlt als Sie eigentlich zahlen müssten. Unter dem Punkt „Kosten nach Zinsentwicklung“ haben wir Ihnen diese Problematik anhand von steigenden, fallenden und stagnierenden Zinsen erklärt.

Der Forward Darlehen Vergleich: Echt vs. unecht

Wenn Sie sich zu diesem Thema bereits selbst etwas informiert haben, sind Sie mit Sicherheit über die Begriffe „echtes“ und „unechtes“ Forward-Darlehen gestoßen. Denn in diese zwei Kategorien kann man diese Darlehen im Prinzip unterschieden, wobei der entscheidende Faktor die Art der Zinsbindung ist. In folgender Tabelle wollen wir Ihnen beide Arten vorstellen:

Schritt für Schritt zum Darlehen

Mit unserem Forward Darlehen Rechner benötigen Sie nur wenige Schritte, um ein solches Darlehen abzuschließen. Wir haben Ihnen in einer schrittweisen Aufzählung die wichtigsten Punkte zusammengefasst.

Schritt 1: Zinsentwicklung und aktuelle Zinsbindung beachten

Zunächst einmal sollten Sie prüfen, ob ein Forward-Darlehen überhaupt eine realistische Option für Sie ist. Endet Ihre Zinsbindung innerhalb der nächsten 60 Monate, können Sie bei Banken und in unserem Stern-Rechner Angebote einholen. Bedenken Sie aber, dass sich in dieser großen Zeitspanne sehr viel am Zinssatz ändern kann.
Wichtig ist daher auch, immer ein Auge auf die aktuelle Bauzinsentwicklung zu haben. Die Entwicklung der letzten Monate und Jahre haben wir Ihnen in unserem FAQ-Bereich weiter unten im Ratgeber geschildert.

Grundsätzlich gilt die Faustregel: Gehen Sie davon aus, dass die Zinsen in absehbarer Zeit (also noch im Zeitraum des Endes Ihrer Sollzinsbindung) steigen, sollten Sie aktiv werden und sich ein Forward-Darlehen sichern.

Schritt 2: Holen Sie sich verschiedene Angebote ein

Ist der erste Schritt erfüllt und Sie sehen die Notwendigkeit, zu handeln, sollten Sie sich verschiedene Angebote einholen. Dafür eignet sich unser Forward Darlehen Rechner des Stern optimal. Geben Sie einfach die benötigten Daten in den Rechner ein und schon erhalten Sie viele Angebote von verschiedenen, seriösen Banken aus unserem Forward Darlehen Vergleich. So sehen Sie auf einen Blick, welches Angebot das günstigste ist.

Achten Sie bei den Angeboten aber nicht nur auf den Zinssatz, sondern auch auf die Zinsaufschläge, die von Bank zu Bank unterschiedlich hoch sein können. Es muss also nicht zwingend das Angebot das beste sein, welches den niedrigsten Zins bietet.

Schritt 3: Prolongation oder Umschuldung?

Im Regelfall werden Sie in unserem Rechner ein besseres Angebot finden als das, welches Ihnen Ihre bisherige Bank macht. Sprechen Sie aber dennoch mit Ihrer Hausbank, legen Sie Ihr das bessere Angebot vor und verlangen Sie diesen Zinssatz. Geht die Bank auf die Forderung ein, lohnt sich die Prolongation bei dieser Bank, da Sie sich so Wechselkosten und das Ausfüllen von vielen Formularen sparen.

Bleibt die Hausbank dagegen hart, sollten Sie umschulden. Im Prinzip gilt: Finden Sie ein Angebot, das etwa 0,1 Prozentpunkte besser ist als das Ihrer Hausbank, sollten Sie die Bank wechseln. In unserem speziellen Umschuldungs-Ratgeber und in unserem Text zum Thema Anschlussfinanzierung haben wir Ihnen detailliert erklärt, wie Sie dabei vorgehen sollten.

Der anschließende Vertragsabschluss ist nur noch eine Formalität. Haben Sie den Vertrag unterschrieben, fallen bis zum Ende der Zinsbindung im Regelfall keine Kosten an.

Die Kosten je nach Zinsentwicklung

Die Kosten für eine Baufinanzierung verändern sich je nach Zinsentwicklung beachtlich. Steigende, fallende oder stagnierende Zinsen haben bei Forward-Darlehen einen riesigen Einfluss darauf, ob Ihre „Wette“ aufgegangen ist oder nicht. Rechnen wir dafür einmal ein kleines Beispiel durch, indem wir von einem Zinssatz von 1,50% ausgehen, den Sie sich mit einem Forward-Darlehen sichern. Berechnet Ihnen die Bank etwa einen Zinsaufschlag von 0,45% für eine Laufzeit von drei Jahren, kommt man für die komplette Finanzierung inklusive Zinsaufschlag auf einen Effektivzins von 3,17%.

In diesem Fall müssten Sie laut Stern-Rechnung von einer Zinssteigerung von 1,50% auf knapp 3,50% ausgehen, um tatsächlich eine Ersparnis zu erzielen. Bliebe der Zins dagegen bis zum Ende der Sollzinsbindung konstant bei 1,50%, würden die Zinsaufschläge dafür sorgen, dass Sie im Endeffekt draufzahlen, da Sie bei einem Forward-Darlehen mit dem Effektivzins von 3,17% weiterfinanzieren. Sinkt der Zinssatz dagegen noch unter ein Niveau von 1,50% ab, steigt Ihre Ersparnis bei einer normalen Anschlussfinanzierung natürlich immer weiter.

Was heißt das alles aber für Sie?

Dass Sie kein Forward-Darlehen abschließen sollten, da Sie bei einem konstanten Zinssatz ja eh Geld sparen, wenn Sie bis zu Ende Zinsbindung warten? So einfach ist es leider nicht. Zum einen gibt es keinerlei Garantie, dass der Zinssatz tatsächlich auf dem niedrigen Niveau bleibt, auf dem er derzeit ist. Ganz im Gegenteil: Angesichts der guten Zinsentwicklung der letzten Jahre ist es eher realistisch, dass die Zinsen wieder ansteigen. Dann hätte sich das Forward-Darlehen schon wieder gelohnt. Zum anderen sichern Sie sich mit einem Forward Darlehen natürlich auch Planungssicherheit, die Sie nicht haben, wenn Sie das Ende der Sollzinsbindung abwarten.

Im Endeffekt müssen Sie aber immer selbst entscheiden, ob Sie ein solches Darlehen abschließen wollen und das kleine Risiko eingehen, dass die Zinsen tatsächlich stagnieren oder gar noch weiter sinken. Vergessen Sie aber nie: In einer Niedrigzinsphase ist es nie ein Fehler, sich den Zins mit einem Forward-Darlehen zu sichern.

FAQ: Wichtige Fragen zum Thema „Forward-Darlehen“

In diesem FAQ-Bereich wollen wir Ihnen noch weitere Fragen beantworten, die immer wieder gestellt werden und hinsichtlich der Thematik von hoher Bedeutung sind.

Wie kündige ich ein Forward-Darlehen?

Grundsätzlich gilt: Schließen Sie mit einer Bank einen Vertrag über ein Forward-Darlehen ab, ist dieser für beide Seiten bindend, auch wenn in der Forward-Periode erst einmal keine Kosten anfallen. Sie können also nicht einfach vom Vertrag zurücktreten, wenn sich die Zinsen nicht so entwickelt haben, wie vorher gedacht. Gleiches gilt aber auch für die Bank, die im Falle einer enormen Zinssteigung den „eingefrorenen“ Zins weiter zahlen muss. Bei einer vorzeitigen Auflösung des Vertrags verlangen Banken eine Nichtannahmeentschädigung, die in der Regel so hoch ist, dass sich die Ablösung für einen niedrigeren Zinssatz nicht mehr lohnt.

Ganz allgemein haben Sie bei einer Baufinanzierung immer das Recht auf eine Sonderkündigung nach zehn Jahren Vertragslaufzeit. Wie verhält es sich aber bei einem Forward-Darlehen, das möglicherweise erst in drei Jahren tatsächlich in Kraft tritt? Nun, bei einer Prolongation – wenn Sie also bei Ihrer alten Bank das Darlehen aufnehmen – können Sie diese Vorlaufzeit von den zehn Jahren abziehen, das hat ein neues Gerichtsurteil aus dem Jahr 2015 bestätigt. In diesem Fall könnten Sie also nach sieben Jahren bereits vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Beachten Sie aber: Es gilt immer eine Kündigungsfrist von sechs Monaten!

Wie ist die aktuelle Bauzinsentwicklung?

Damit Sie auch den rechtzeitigen Abschluss eines Forward-Darlehens erwischen, sollten Sie immer ein Auge auf die Bauzinsentwicklung werfen. In den letzten Jahren war die Entwicklung stets positiv, sodass derzeit eine sehr gute Zeit ist, ein Forward-Darlehen aufzunehmen, wie viele Experten bestätigen. In den letzten Monaten zum Ende des Jahres 2017 und Beginn des Jahres 2018 war jedoch wieder ein minimaler Anstieg der Zinsen zu verzeichnen. Dennoch: Jetzt ist eine sehr gute Zeit, um sich ein Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung zu sichern!

Welche Zusatzkosten können beim Bankenwechsel anfallen?

Eine Umschuldung auf eine andere Bank ist immer mit gewissen Wechselkosten verbunden, weswegen Sie für diesen Schritt schon einen Zinssatz benötigen, der wenigstens 0,1 Prozentpunkte niedriger als bei der bisherigen Hausbank ist. So fallen neben „normalen“ Kosten für das Eintragen der Grundschuld auch etwa Notarkosten und weitere Zusatzaufwendungen an.