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Hypothekenrechner – Jetzt aktuelle Zinsen berechnen und Darlehen beantragen

Wer im Jahr 2018 ein eigenes Haus bauen oder eine Wohnung kaufen will, der sollte die Gunst der Stunde nutzen und sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen. Denn wir befinden uns zur Zeit auf einem historischen Niedrigzinsniveau und die günstigen Hypothekenzinsen, die Sie im Hypothekenrechner des Stern finden, laden gerade dazu ein, endlich die Finanzierung des eigenen Hauses anzugehen. Für fast vier von fünf deutschen Bundesbürgern stehen die eigenen vier Wände noch immer ganz oben auf der persönlichen Wunschliste. Und dank günstiger Zinsen und staatlicher Förderungsmodelle kann sich sogar der ganz normal verdienende „Ottonormalbürger“ mittlerweile eine Baufinanzierung leisten. Um für eine solche Finanzierung die besten Zinsen zu finden, nutzen Sie am besten den Hypothekenrechner des Stern.

Denn der Rechner und dieser Ratgeber helfen Ihnen, wichtige Fragen vor dem Kauf oder Bau einer Immobilie zu klären. Dazu zählen natürlich zu allererst die Bauzinsen, deren Höhe von so vielen Faktoren abhängt – Darlehensbetrag, Sondertilgungen, Eigenkapital und so weiter und so fort. Wir vom Stern wollen Ihnen mit diesem Ratgeber dabei helfen, sich selbst ausreichend zu informieren, bevor Sie einen Zinsvergleich mit dem Hypothekenrechner anstreben. Dieser Vergleich kann für Sie sehr lohnend sein, bieten Ihnen doch nicht alle Anbieter den gleichen Zins für die Baufinanzierung. Und glauben Sie uns, wenn wir sagen: Bereits minimale Unterschiede von vielleicht einem halben Prozent oder weniger machen angesichts der großen Darlehenssummen bei einer Immobilienfinanzierung einen riesigen Unterschied, wenn es letztendlich darum geht, wie viel Sie für Ihren Baukredit bezahlen.

Was ist ein Hypothekendarlehen?

Hypothekenrechner: Jetzt aktuelle Zinsen für Ihr Darlehen berechnenGrundsätzlich gibt es viele verschiedene Arten einer Baufinanzierung. Die häufigste funktioniert mittels der Eintragung einer Grundschuld, doch seltener kann auch die Eintragung einer Hypothek in das Grundbuch genutzt werden – dann handelt es sich um ein Darlehen der Kategorie Hypothekendarlehen. Solange diese Hypothek (bzw. die Grundschuld) nicht getilgt ist, hat der Darlehensgeber Zugriff auf die Immobilie. Dies dient in diesem Fall als Sicherheit, falls der Darlehensnehmer zahlungsunfähig wird und die monatlichen Rate der Finanzierung nicht mehr rechtzeitig oder vollständig abbezahlen kann. Im „worst case“ kann die Bank die Immobile auch veräußern, um so die Restschuld zu begleichen.

Im Normalfall handelt es sich bei allen Hypothekendarlehen um sog. Annuitätendarlehen, bei der sich die Restschuld Jahr für Jahr durch die fest vereinbarte Ratenzahlung (Annuität) verringert. Meist wird die Annuität dabei in monatlichen Raten bezahlt, um die Kosten besser im Griff zu haben. Eine solche Rate besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil – wie diese sich im Laufe der Finanzierung ändern, lesen Sie im Abschnitt „Hypothekenzinsen“.

Der Hypotheken-Begriff

Der Begriff Hypothek stammt, wie Sie vielleicht schon vermutet haben, aus dem griechischen und steht in etwa für „Unterpfand“. Rechtlich gesprochen ist eine Hypothek ein beschränktes (dingliches) Recht an einem Grundstück. Zweck einer Hypothek ist die Sicherung eines gewährten Kredits für den Fall, dass der Kreditnehmer seine ausstehenden Forderungen nicht planmäßig bedienen kann. Der wesentliche Unterschied zum Eintrag einer Grundschuld ist, dass eine Hypothek eine persönliche Forderung gegen den Schuldner erfordert.

Die Bedeutung der Hypothekenzinsen

Der Begriff Hypothekenzinsen wird auch immer wieder als Synonym für Bauzinsen oder auch Baugeldzinsen verwendet. Diese Zinsen sind für die Verbraucher logischerweise von enormer Bedeutung, handelt es sich dabei doch um die Zinsen, die Sie für die Inanspruchnahme des Darlehens an den Kreditgeber zahlen müssen. Die Bauzinsen bewegen sich derzeit auf einem historisch niedrigen Niveau, weswegen es sich definitiv lohnt, jetzt eine Baufinanzierung mit unserem Finanzierungsrechner zu starten oder sich mit einem Forward-Darlehen gute Zinsen für eine Anschlussfinanzierung zu sichern (dazu später mehr).

Zins und Tilgung beim Annuitätendarlehen

Wenn wir über Hypothekenzinsen reden, reden wir in den allermeisten Fällen über Zinsen in einem Annuitätendarlehen. Dabei sollten Sie wissen, dass der Zinsanteil einer monatlichen Rate immer neu berechnet wird, wenn ein Teil der Restschuld getilgt wird, was mit jeder Rate geschieht (Tilgungsanteil). Das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil an der monatlichen Rate ändert sich also mit jedem Monat, wobei der Zinsanteil zu Beginn der Finanzierung den Löwenanteil ausmacht. Je länger die Finanzierung läuft, desto mehr Platz nimmt dann der Tilgungsanteil ein.

Das Annuitätendarlehen beim Hypothekendarlehen

Unterschrift für HypothekendarlehenFür ein Hypothekendarlehen in unserem Hypothekenrechner stehen Ihnen verschiedene Finanzierungsoptionen zur Verfügung. Das bekannteste und wichtigste ist mit Sicherheit das Annuitätendarlehen. Die Besonderheit hierbei ist die immer gleichbleibende monatliche Rate, die Ihnen eine sehr gute Planungssicherheit ermöglicht. Ein Annuitätendarlehen läuft im Normalfall über fünf bis fünfzehn Jahre, kann aber auch kürzer oder länger laufen – das kommt auf Ihren finanziellen Spielraum an. Alles über das Annuitätendarlehen erfahren Sie auch in unserem speziellen Stern-Ratgeber.

Weitere Finanzierungsoptionen

Doch auch wenn das Annuitätendarlehen mit Sicherheit die Standardfinanzierung für ein Baudarlehen darstellt, gibt es auch weitere Optionen, die Sie nutzen können. Je nach finanziellen Möglichkeiten, der aktuellen Lebenssituation und persönlichen Vorzügen können diese Finanzierungsmöglichkeiten für Sie einen Sinn ergeben. Wir vom Stern wollen Ihnen die wichtigsten Optionen vorstellen: (hier wieder die Buttons, die aufklappen)

Volltilger-Darlehen

Bei einem solchen Darlehen tilgen Sie die komplette Restschuld, wie der Name schon vermuten lässt. Dementsprechend lang ist hier natürlich die Zinsbindung, 25 Jahre oder mehr sind keine Seltenheit. Falls Sie finanziell sehr gut aufgestellt sind, können Sie natürlich auch kürzere Laufzeiten wählen, die monatliche Rate ist dann eben deutlich höher.

  • Maximale Planungssicherheit
  • Kein Risiko einer etwaigen Anschlussfinanzierung
  • Lange Laufzeiten sorgen für sehr wenig Flexibilität bzgl. Sondertilgungen oder Zinsanpassungen
  • Teilweise hohe Zinsaufschläge durch die Banken

Endfällige Darlehen

Bei einem endfälligen Darlehen tilgen Sie – anders als bei allen anderen Optionen – nicht direkt die Restsumme. Stattdessen zahlen Sie die Restschuld am Ende der Laufzeit in einer Zahlung an die Bank (endfällig). Sie tragen also nur die anfallenden Zinsen während der Laufzeit, ein Bausparvertrag dient häufig als Absicherung einer solchen Darlehens.

  • Kleine monatliche Rate, da keine Tilgung anfällt
  • Steuerliche Vorteile, wenn Sie die Immobilie nicht selbst nutzen (können Zinsen steuerlich geltend machen)
  • Hohe Kosten, da Darlehen nicht getilgt wird
  • Doppelte Belastung bei Abschluss eines Bausparvertrags

Variable Darlehen

Bei einem variablen Darlehen vereinbaren Sie als Kreditnehmer mit Ihrer Bank regelmäßige Zinsanpassungen an die derzeitige Marktsituation. Ein üblicher Zeitraum für solche Anpassungen sind etwa drei Monate. Ihr Vorteil liegt auf der Hand: Sollten Sie davon ausgehen, dass die Zinsen in den nächsten Monaten fallen, profitieren Sie. Steigen sie dagegen, müssen Sie mit dem teureren Zinssatz leben. Einem negativen Trend können Sie aber entgegensteuern, indem Sie das Darlehen zu einem langfristigen Kredit mit fester Sollzinsbindung „umbauen“.

  • Finanzielle Vorteile bei fallendem Zinsniveau
  • Vorteile bei genauer Beobachtung der Bauzinsentwicklung
  • Kaum Planungssicherheit
  • Mit hohem Aufwand verbunden

Forward-Darlehen

Mit einem Forward-Darlehen haben Sie die Möglichkeit, sich schon Monate bzw. Jahre vor Ende Ihrer ersten Zinsbindung einen guten Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung „einzufrieren“ und diesen zum Abschluss der Anschlussfinanzierung wieder „aufzutauen“. Wie genau das funktioniert und welche Optionen Sie dabei haben, erfahren Sie auch in unserem speziellen Stern-Ratgeber zu diesem Thema.

  • Höhere Planungssicherheit bei Anschlussfinanzierung
  • Absicherung gegen fallende Zinsen
  • Keine Flexibilität, sich evtl. besseren Zinssatz beim Vertragsabschluss der Anschlussfinanzierung zu sichern

Wichtige Tipps beim Hypothekenzins Vergleich

Wenn wir über einen guten Hypothekenzinsen Vergleich in unserem Hypothekenrechner reden, kommt es natürlich nicht nur auf den Zins- und Tilgunssatz an. Stattdessen fallen auch andere Faktoren ins Gewicht. Wir vom Stern geben Ihnen vier wichtige Tipps, die Sie bei Abschluss einer Baufinanzierung beherzigen sollten.

  • Bleiben Sie realistisch! Berechnen Sie mit unserem Hypothekenrechner, welcher Kreditbetrag für Sie realistisch ist, indem Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben gegeneinander aufwiegen (s. unten). Halten Sie sich unbedingt an diesen maximalen Kreditbetrag und nehmen Sie kein größeres Darlehen auf, wenn Sie nicht unbeabsichtigt in die Schuldenfalle rutschen wollen.
  • Denken Sie ans Alter! Sorgen Sie bereits jetzt wenig vor, indem Sie Sorge tragen, dass die Finanzierung spätestens mit dem Eintritt ins Rentenalter abgeschlossen ist.
  • Nutzen Sie Ihre Optionen! Trotz einer länger vereinbarten Zinsbindung haben Sie bei Baufinanzierungen aus unserem Hypothekenrechner die Möglichkeit, den Vertrag mit einem Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren aufzulösen. Nutzen Sie diese Option, falls Sie aktuell einen besseren Zinssatz finden können. Bedenken Sie bitte die Kündigungsfrist von sechs Monaten!
  • Achten Sie auf die Nebenkosten! Bei einer Baufinanzierung fallen immer Nebenkosten an, die meist zwischen 12 und 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Berechnen Sie diese Kosten unbedingt mit ein.

So funktioniert der Hypothekenrechner

Mit dem Hypothekenrechner des Stern stehen aktuell nur wenige Schritte zwischen Ihnen und Ihrem Traum von den eigenen vier Wänden. Wir haben Ihnen erklärt, wie Sie in nur wenigen Schritten eine Baufinanzierung abschließen können und was Sie dabei beachten müssen.

Schritt 1: Finanziellen Spielraum berechnen

Wenn Sie Ihren Traum konkretisieren wollen, sollten Sie zunächst berechnen, welcher finanzielle Spielraum Ihnen überhaupt zur Verfügung steht. Das kriegen Sie in drei schnellen Schritten heraus:

  1. Einnahmen berechnen: Zu den Einnahmen zählen neben dem Gehalt auch regelmäßige Geldquellen wie Unterhalt, Kindergeld oder Einnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung. Weihnachtsgeld von Tante oder Oma sollten Sie in dieser Kalkulation dagegen außen vor lassen.
  2. Ausgaben berechnen: Zu den Ausgaben zählen neben Miete, Kleidung und Lebenserhaltungskosten auch Ausgaben für die Freizeitgestaltung.
  3. Kreditbetrag ermitteln: Nun haben Sie im besten Fall eine gewisse Summe, die Ihnen nach Aufrechnung von Einnahmen und Ausgaben zur Verfügung steht. Auf dieser Grundlage berechnen Sie den maximalen Kreditbetrag, wobei Sie folgende Formel nutzen sollten:
    Monatlicher Freibetrag x 12 Monate x 100 / Zinssatz in % + Tilgungssatz in %

Eine kleine Beispielrechnung finden Sie in unserem Stern-Ratgeber zum Thema Finanzierungsrechner.

Schritt 2: Angebote vergleichen

Jetzt ist erst die Zeit gekommen, zu der Sie den Hypothekenrechner nutzen sollten. Geben Sie einfach die benötigten Daten (Kreditbetrag, Zins- und Tilgungssatz, Laufzeit, …) in den Rechner ein und klicken Sie auf „Berechnen“. Der Verwendungszweck ist bei einem Hypothekendarlehen ja bereits vorgegeben. Nun erhalten Sie aus unserem Rechner eine Übersicht über Angebote von vielen verschiedenen Anbietern. Nehmen Sie sich ein paar Minuten Zeit und vergleichen Sie diese nach den Faktoren, die wir in diesem Ratgeber angesprochen haben.

Schritt 3: Vertrag abschließen

Haben Sie den passenden Anbieter gefunden? Dann warten Sie jetzt nicht länger! Das derzeit historisch niedrige Bauzinsniveau sollten Sie nutzen und Ihre Finanzierung jetzt starten. Beim Ausfüllen des Vertrags müssen Sie ein paar Personenangaben machen, unter anderem auch zu Ihrer derzeitigen finanziellen Situation. Schließlich muss sich einerseits die Bank versichern, dass Sie einen Kredit auch vollständig und rechtzeitig abzahlen können. Und andererseits ist es auch für Sie extrem wichtig, keine Finanzierung aufzunehmen, die Sie sich nicht leisten können. Andernfalls geraten Sie sehr schnell in die Schuldenfalle!

FAQ: Wichtige Fragen zum Thema „Hypothekenkredit“

In diesem FAQ-Bereich wollen wir Ihnen noch einige Fragen beantworten, die hinsichtlich der Thematik immer wieder gestellt werden, aber in obigem Ratgeber noch keinen Platz gefunden haben.

Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen?

Sie müssen gewisse Voraussetzungen erfüllen, um überhaupt als kreditwürdiger Kreditnehmer bei der Bank zu erscheinen. Bei allen seriösen Banken zählen immer diese Bedingungen dazu:

  • Mind. 18 Jahre alt (Volljährigkeit)
  • Deutscher Wohnsitz und deutsches Bankkonto
  • Regelmäßiges und ausreichendes Einkommen
  • Ausreichende Bonität (keine Schufa-Einträge)

Bei manchen Banken kommen noch andere Bedingungen hinzu, die aber von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich sind.

Gibt es staatliche Förderungsmodelle?

Ja, die gibt es und sie helfen Ihnen dabei, das Risiko bei einer so großen Finanzierung ein wenig unter Kontrolle zu halten. Zu den beliebtesten Optionen zählen:

  • KfW-Programm
  • Wohnriester
  • Wohnungsbauprämie
Der Stern-Tipp: Achten Sie darauf, dass Sie die Anträge auf staatliche Hilfen immer rechtzeitig stellen. Sie müssen sie auf jeden Fall gestellt haben, bevor ein Kreditgeschäft oder ein Finanzierungsvertrag abgeschlossen ist.

Wie ist die derzeitige Hypothekenzins-Entwicklung?

Die Entwicklung bei den Hypothekenzinsen ist in den letzten Monaten und Jahren absolut positiv. Tatsächlich sind wir gerade in einer historischen Niedrigzinsphase, die Sie nutzen sollten, falls Sie an eine Baufinanzierung denken. Lesen Sie auch mehr dazu in unserem Bauzinsen-Ratgeber.