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Finanzierungsrechner – Baufinanzierungsrechner für Ihre neue Immobilie nutzen

Leider sind nur die wenigsten Deutschen dazu in der Lage, ihren Traum von den eigenen vier Wänden ausschließlich durch eigene Rücklagen und Ansparungen zu finanzieren. Ja, man muss schon ein gutes Erbe eingestrichen haben, um sich ohne eine entsprechende Baufinanzierung eine Immobilie einfach so leisten zu können. Eine solche Immobilienfinanzierung aus unserem Stern Finanzierungsrechner bietet – gerade in der derzeitigen Niedrigzinsphase – auch dem „Ottonormalverbraucher“ die Option, bereits jetzt eine Immobilie zu erwerben und sie in den nächsten Jahren zu adäquaten Monatsraten abzubezahlen. Da es sich bei einer Hausfinanzierung anders als etwa bei einem Autokauf wohl um eine einmaliges Projekt im Leben eines Menschen handelt, ist es natürlich ein sehr aufregender und spannender Prozess.

Dabei kommen gerade beim Laien in Sachen Baufinanzierung immer wieder berechtigte Fragen auf. Wie funktioniert die Finanzierung? Welche Optionen stehen mir dabei zur Verfügung? Oder kurz gesagt: Wie finde ich den optimalen Immobilienkredit? Wir vom Stern wollen Ihnen mit unserem praktischen Finanzierungsrechner und diesem Ratgeber tatkräftig helfen, sich den Traum von der eigenen Wohnung endlich zu erfüllen. Bei einer Baufinanzierung reden wir schnell über große Summen, daher kann Ihnen ein simpler Angebotsvergleich mit unserem Baufinanzierungsrechner bereits mehrere tausend Euro einsparen. Wie genau, das wollen wir Ihnen in den nächsten paar Minuten in diesem Ratgeber erklären.

Was ist eine Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung bzw. ein Baukredit ist ein Baudarlehen, welches im Normalfall von einer Bank gewährleistet wird. Es handelt sich dabei um ein zweckgebundenes Darlehen, wie etwa auch bei einer Wohnwagenfinanzierung. Zweckgebunden heißt in diesem Fall, dass Sie das Geld aus dem Darlehen einzig und allein für den Hausbau bzw. -kauf oder die Renovierung eines Objekts einsetzen dürfen. Für alle anderen Verwendungszwecke sollten Sie sich eher nach einem normalen Ratenkredit umsehen, der fast immer ohne speziellen Verwendungszweck vergeben wird.

Finanzierungsrechner nutzen und Hausbau realisieren

Bleiben wir jedoch erst einmal bei der Baufinanzierung: Wie Sie im nächsten Absatz bereits sehen werden, haben Sie verschiedene Möglichkeiten, einen Hauskauf mit unserem Finanzierungsrechner zu stemmen. Die beliebteste Variante ist dabei das Annuitätendarlehen, doch auch Volltilger-Darlehen können eine Option sein. Wofür Sie sich auch entscheiden: Die Bauzinsen stehen derzeit so gut, wie lange nicht. Jetzt ist also die Zeit gekommen, endgültig den Immobilien Finanzierungsrechner zu nutzen und die Finanzierung zu starten.

Welche Finanzierungsarten stehen mir zur Verfügung?

Für eine Baufinanzierung oder als Immobilienkredit bieten Banken verschiedene Darlehensformen an, die Sie nutzen können. Die wichtigsten sind:

  • Annuitätendarlehen
  • Volltilger-Darlehen
  • Forward-Darlehen
  • Variable Darlehen
  • Endfällige Darlehen

Die beliebteste Finanzierungsform ist eindeutig das klassische Annuitätendarlehen mit einer stets gleichbleibenden monatlichen Rate. Doch je nach individuellen Bedürfnissen, der Einkommens- und Lebenssituation und anderen Faktoren können auch die anderen Arten Sinn machen. Wir vom Stern wollen Ihnen das Annuitätendarlehen und alle weiteren Darlehensformen kurz und kompakt vorstellen und auch auf Vor- und Nachteile eingehen.

Das Annuitätendarlehen

Ein Annuitätendarlehen wird in der Regel im Baufinanzierungsrechner verwendetDieses Darlehen ist im Prinzip die Standardform einer Baufinanzierung und wird in unserem Finanzierungsrechner für Immobilien am häufigsten genutzt. Die Besonderheit des Darlehens ist die gleichbleibende jährliche Annuität („annus“ (lat.)= Jahr), die im Normalfall auf die zwölf Monate eines Jahres verteilt wird, um einfach zu zahlende Raten zu erhalten. Eine solche Annuität besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil, deren Verhältnis sich im Laufe der Finanzierung stark ändert.

So wird am Anfang der Finanzierung nur ein kleiner Teil der Restschuld getilgt, während der Zinsteil den Löwenanteil ausmacht. Je länger der Vertrag allerdings läuft und je mehr von der Restschuld bereits getilgt ist, desto höher wird dann auch der Tilgungsanteil. In unserem speziellen Annuitätendarlehen-Ratgeber haben wir vom Stern Ihnen diesen Prozess in einer Beispielrechnung festgehalten. Folgende Grafik sollte Ihnen aber bereits zeigen, wie sehr sich Zins- und Tilgungsanteil im Laufe der Finanzierung verändern.

  • Große Planungssicherheit durch lange Zinsbindung
  • Restschuld(summe): Sollte die Restschuld innerhalb der ersten Zinsfestschreibung nicht getilgt werden, steht immerhin bereits Jahre im Voraus fest, für welche Summe Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen
  • Steigender Tilgungsanteil mit voranschreitender Laufzeit
  • Wenig Flexibilität: Sie haben während der Zinsbindungsfrist keine Möglichkeit, Vertragsdetails zu ändern. Sondertilgungen bieten Ihnen aber eine Möglichkeit, zumindest ein wenig Flexibilität zu erhalten.
  • Lange Zinsbindung: Sie binden sich relativ lange (etwa fünf bis 15 Jahre) an einen Anbieter. So können Sie nicht auf eventuell fallende Bauzinsen reagieren.

 

Für wen eignet sich eine solche Finanzierung also? Die Stern-Antwort: Gerade Personen, die die Immobilie nach dem Kauf auch selbst nutzen wollen, sollten ein Annuitätendarlehen abschließen. Durch die lange Zinsbindung haben Sie auf Jahre gute Planungssicherheit und gehen auch keine großen Zinsrisiken ein.

Die weiteren Finanzierungsarten

Doch natürlich stehen Ihnen neben dem Annuitätendarlehen auch weitere Optionen zur Verfügung. Wir vom Stern haben Sie Ihnen in einer Tabelle zusammengefasst.

Art Beschreibung Vorteile Nachteile
Volltilger-Darlehen Ein solches Darlehen ist keine spezielle Form einer Immobilienfinanzierung. Stattdessen handelt es sich einfach um ein Darlehen, bei dem während der Laufzeit die komplette Restschuld getilgt wird. Dementsprechend lang ist natürlich die Zinsbindung, 20 Jahre oder mehr sind keine Seltenheit. Falls Sie eine sehr hohe Rate finanziell tragen können, sind natürlich auch kürzere Laufzeiten möglich. 1. Absolute Planungssicherheit
2. Kein Risiko einer etwaigen Anschlussfinanzierung
1. Hohe Zinsaufschläge durch die Banken
2. Sehr wenig Flexibilität durch lange Laufzeit und Zinsbindung
Variable Darlehen Bei einem variablen Darlehen vereinbaren Sie als Kreditnehmer mit der Bank regelmäßige Zinsanpassungen an die Marktsituation. Üblich ist dabei eine Anpassung etwa alle drei Monate. Sie profitieren dabei natürlich nur, wenn Sie von fallenden Zinsen in den nächsten Monaten und Jahren ausgehen. Bei ansteigenden Zinsen steigen allerdings auch die monatlichen Raten. Sie können diesem Trend aber auch entgegen wirken und bei steigenden Zinsen das Darlehen auf ein Darlehen mit langfristiger Zinsbindung „umbauen“. 1. Bietet Vorteile, wenn man die Bauzinsentwicklung genau verfolgt
2. Fallende Zinsen versprechen Einsparung
1. Sehr zeitaufwändig und mit viel Mühe verbunden
2. Kaum Planungssicherheit gegeben
Endfällige Darlehen Anders als bei allen anderen Darlehen tilgen Sie hier als Kreditnehmer die Darlehenssumme nicht. Sie tragen stattdessen nur die anfallenden Zinsen, die Darlehensumme selbst erhält die Bank am Ende der Laufzeit in einer einzigen Rate zurück („endfällig“). Eine Lebensversicherung oder ein Bausparvertrag dient hier häufig als Absicherung. 1. Niedrige monatliche Rate, da keine Tilgung anfällt
2. Steuervorteil: Nutzen Sie die Immobilie nicht selbst, können Sie die Zinsen steuerlich geltend machen
1. Hohe Kosten, da Darlehen gar nicht getilgt wird
2. Doppelte Belastung durch Abschluss der Lebensversicherung oder des Bausparvertrags
Forward-Darlehen Bei einem Forward-Darlehen haben Sie die Möglichkeit, sich bereits Monate vor dem Ende der ersten Sollzinsbindung einen Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung – egal ob Prolongation oder Umschuldung – zu sichern. Lesen Sie dazu einfach unseren Forward-Darlehen-Ratgeber, der Ihnen alle Informationen liefert. 1. Erhöhte Planungssicherheit bei Anschlussfinanzie-rung
2. Absicherung gegen fallende Zinsen
1. Wenig Flexibilität, sich besseren Zinssatz am Ende der Zinsbindung zu sichern

So funktioniert der Finanzierungsrechner des Stern

Mit dem Finanzierungsrechner des Stern stehen aktuell nur wenige Schritte zwischen Ihnen und Ihrem Traumhaus. Wir vom Stern haben Ihnen in einer „Schritt-für-Schritt“-Anleitung erklärt, wie Sie den Rechner am besten nutzen und was Sie zuvor beachten müssen.

Schritt 1: Berechnen Sie Ihren finanziellen Spielraum

Wollen Sie, dass der Traum von den eigenen vier Wänden endlich konkreter wird? Dann sollten Sie zunächst berechnen, welchen finanziellen Spielraum Sie haben, d.h. salopp gesagt, wie viel Kredit Sie sich überhaupt leisten können. Das geschieht in drei einfachen Schritten:

  1. Alle Einnahmen berechnen: Dazu zählen neben dem monatlichen Gehalt auch Einnahmequellen wie Kindergeld, Nebenjobs oder Geld aus der Vermietung bzw. Verpachtung.
  2. Alle Ausgaben berechnen: Um die Kalkulation voranzutreiben, berechnen Sie nun alle Ausgaben, die Sie im Monat so haben. Dazu zählen u.a. Miete, Nebenkosten, Lebenserhaltungskosten, Kleidung, Versicherungen aber auch finanzielle Mittel für die Freizeitgestaltung (Tennisclub, Kulturaktivitäten, …).
  3. Den maximalen Kreditbetrag ermitteln: Nun haben Sie im besten Fall eine gewisse Summe, die Ihnen nach Vergleich von Einnahmen und Ausgaben monatlich zur Verfügung steht. Damit berechnen Sie bitte Ihren maximalen Kreditbetrag. Folgende Formel wollen wir Ihnen für eine zuverlässige Berechnung ans Herzen legen:
    Monatlicher Freibetrag x 12 Monate x 100 / Zinssatz in % + Tilgungssatz in %

Dazu ein kleines Beispiel: Die Familie Müller hat monatlich 950 Euro zur Verfügung , während die Baufinanzierung einen Zinssatz von 1,5% und einen Tilgungssatz von 2,5% hat. Daraus ergäbe sich:
950 x 12 x 100 / 1,5+2,5 = 285.000 Euro
Nach dieser schnellen Rechnung kann Fam. Müller also in unserem Finanzierungsrechner nun einen Kredit über 285.000 € aufnehmen. Je nach Zins- und Tilgungssatz kann sich dieser Betrag von Bank zu Bank natürlich ändern. Bei diesem Beispiel handelt es sich wirklich nur darum, was es ist: Ein Beispiel.

Schritt 2: Vergleichen Sie Angebote mit dem Baufinanzierungsrechner

Nun ist es an der Zeit, unseren Baufinanzierungsrechner zu nutzen.Geben Sie dafür bitte einfach die benötigten Daten in den Immobilien Finanzierungsrechner ein, darunter auch der gewünschte Kreditbetrag, den Tilgungs- und Zinssatz sowie die Laufzeit. Der Verwendungszweck ist ja sowieso bereits vorgegeben. Nun erhalten Sie eine Liste mit den Angeboten vieler verschiedener Anbieter. Nehmen Sie sich gerne ein paar Minuten Zeit, um die Angebote zu vergleichen und nach möglichen weiteren Kostenpunkten zu suchen.

Schritt 3: Vertrag mit den besten Konditionen abschließen

Haben Sie Ihren Wunschanbieter gefunden? Dann ist es jetzt an der Zeit, die Finanzierung abzuschließen. Warten Sie nicht länger! Die Zinsen sind derzeit auf einem optimalen Niveau, was auch eine lange Zinsbindung attraktiv macht. Beim Ausfüllen des Vertrags müssen Sie einige Personenangaben machen, unter anderem auch zu Ihrer finanziellen Situation. Schließlich muss sich einerseits die Bank versichern, dass Sie einen Kredit auch vollständig und rechtzeitig abzahlen können. Und andererseits ist es auch für Sie extrem wichtig, keine Finanzierung aufzunehmen, die Sie sich nicht leisten können. Sonst geraten Sie sehr schnell in die Schuldenfalle!

Fünf wichtige Tipps zum Baufinanzierungsrechner

Baufinanzierungsrechner: Jetzt die besten Konditionen für Ihre Immobilie findenNatürlich kommt es aber nicht nur auf den Zins- und Tilgungssatz an, wenn wir über die optimale Finanzierung einer Immobilie sprechen. Wir vom Stern geben Ihnen dagegen fünf Tipps, worauf Sie im Baufinanzierungsrechner noch achten sollten.

  • Immer realistisch bleiben!
    Wir bitten Sie inständig, oben aufgeführten Leitfaden zur Berechnung eines angemessenen Kreditbetrags auch zu nutzen. Listen Sie Ausgaben und Einnahmen gegeneinander auf und berechnen Sie so, welche Summe für Sie realistisch ist. Nehmen Sie unregelmäßige Einnahmequellen nicht in die Berechnung mit auf und bedenken Sie auch immer Ihren derzeitigen Lebensstandard.
  • Denken Sie ans Alter!
    Es ist nie verkehrt, ein wenig vorzusorgen. Planen Sie Ihre Finanzierung also so, dass Sie spätestens mit dem Eintritt ins Rentenalter alle Kostenpunkte abbezahlt haben.
  • Berücksichtigen Sie die Nebenkosten!
    Bei einer Immobilienfinanzierung fallen immer Nebenkosten an, die meist zwischen 12 und 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Berechnen Sie diese Kosten unbedingt mit ein!
  • Nutzen Sie Ihre Optionen!
    Trotz einer länger vereinbarten Zinsbindung haben Sie die Möglichkeit, nach zehn Jahren Laufzeit mit einem Sonderkündigungsrecht aus dem Vertrag auszusteigen, um sich eventuell bessere Zinsen zu sichern. Beachten Sie aber immer die Kündigungsfrist von sechs Monaten!
  • Option: Forward-Darlehen!
    Blicken Sie immer in die Zukunft. Befinden sich die Bauzinsen derzeit auf einem niedrigen Niveau, dann sichern Sie sich diesen Zins bereits Monate oder Jahre im Voraus mit einem Forward-Darlehen. Lesen Sie dazu auch unseren speziellen Stern-Ratgeber.

FAQ: Wichtige Fragen zum Finanzierungsrechner Haus

Im FAQ-Bereich des Stern stehen alle wichtige Fragen, die hinsichtlich des Baufinanzierungsrechner online immer wieder aufkommen. Wir haben darauf Antworten verfasst.

Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen?

Wie bei jedem anderen Kredit auch, sei es ein Kleinkredit oder eben eine Baufinanzierung, müssen Sie gewisse Voraussetzungen erfüllen, um ein Darlehen zu bekommen. Diese können bei jeder Bank leicht unterschiedlich sein. Folgende Punkte müssen Sie bei jeder seriösen Bank aber immer erfüllen:

  • Deutsches Bankkonto und Wohnsitz in Deutschland
  • Volljährigkeit
  • Regelmäßiges und ausreichendes Einkommen
  • Keine Schufa-Einträge (ausreichende Bonität)

Welchen Nutzen haben Sondertilgungen?

Ein großer Nachteil beim Abschluss eines Annuitätendarlehens ist die fehlende Flexibilität. So können Sie in einem „normalen“ Darlehen weder den Zinssatz anpassen noch einfach so größere Summen tilgen, ohne eine Entschädigung für den Zinsausfall an die Bank zu zahlen, die den ganzen Prozess unrentabel macht. Vereinbaren Sie aber mit der Bank im Voraus Sondertilgungen, können Sie im Falle einer Erbschaft oder eines Lotteriegewinns größere Summen abstottern. Den Zeitpunkt und die Höhe der Tilgung legt dabei meist die Bank selbst fest.

Welche Rolle spielt das Eigenkapital?

Sie werden es vermutlich schon gehört haben, aber wenn nicht: Sie müssen immer ein gewisses Eigenkapital mitbringen, um eine Baufinanzierung zu bekommen. Je höher Ihr persönlicher Einsatz ist, desto bessere Zinsen vergibt im Normalfal auch die Bank, da Sie weniger Risiken trägt. Eine allgemein gültige Faustregel ist, dass Sie etwa 20 bis 30 Prozent vom Kaufpreis selbst finanzieren sollten.

Wie ist die Entwicklung der Bauzinsen?

Die Entwicklung bei den Bauzinsen ist in den letzten Monaten und Jahren absolut positiv. Tatsächlich sind wir gerade in einer Niedrigzinsphase, die Sie nutzen sollten, falls Sie an eine Baufinanzierung denken. Lesen Sie mehr dazu auch in unserem Bauzinsen-Ratgeber.

Gibt es staatliche Förderungsmodelle für einen Hausbau?

Ja, die gibt es. Diese helfen Ihnen als Kreditnehmer, das Risiko bei einer so großen Investition weiter zu verringern. Zu den bekannten Modellen, die sich in Deutschland großer Beliebtheit erfreuen, zählen:

  • KfW-Programm
  • Wohnriester
  • Wohnungsbauprämie
Der Stern-Tipp: Achten Sie darauf, dass Sie die Anträge auf staatliche Hilfen immer rechtzeitig stellen. Sie müssen sie auf jeden Fall gestellt haben, bevor ein Kreditgeschäft oder ein Finanzierungsvertrag abgeschlossen ist.