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Tilgungsrechner 2018 – Jetzt Rate und Restschuld berechnen

Sie überlegen sich im Moment, eine eigene Immobilie zu finanzieren? Sich den Traum von den eigenen vier Wänden endlich zu erfüllen? Dann sind Sie in jedem Fall damit nicht alleine. Tatsächlich steht bei knapp vier von fünf Deutschen der Traum vom eigenen Haus ganz oben auf der persönlichen Wunschliste. Da sich allerdings kein „normaler“ Bürger einfach mal so ein Haus kaufen kann, wie er sich etwa einen Schuh kauft, benötigen Sie natürlich eine Finanzierungshilfe, eine Baufinanzierung eben. Bei einer solchen Finanzierung ist es von enormer Wichtigkeit, die optimale Rückzahlungsgeschwindigkeit bzw. Tilgung zu wählen. Hierbei helfen wir Ihnen vom Stern mit unserem Tilgungsrechner weiter, der ermittelt, auf welche monatliche Rate Sie mit Ihrer Wunschtilgung kommen und außerdem auch eine eventuelle Restschuld berechnet.

Die Nutzung des Rechners ist zwar im Prinzip selbsterklärend, doch gerade bei thematisch weniger gut informierten Personen kommen immer wieder Fragen auf. Was ist eigentlich ein Tilgungsdarlehen und ist es wirklich dasselbe wie ein Annuitätendarlehen? Aus welchen Kosten setzt sich eine Baufinanzierung zusammen? Und wie lese ich einen Tilgungsplan richtig? Auf alle diese Fragen und viele mehr haben wir Ihnen in diesem Stern-Ratgeber Antworten geliefert. Bevor Sie also den Tilgungsrechner zur Berechnung der optimalen Rückzahlungsgeschwindigkeit nutzen, sollten Sie sich zunächst über die Thematik schlau machen. Das dauert Sie auch gewiss nicht länger als fünf bis vielleicht zehn Minuten.

Was ist die Tilgung bei der Baufinanzierung?

Der Begriff Tilgungsdarlehen wird zwar häufig als Synonym zum bekannten Annuitätendarlehen verwendet, spielt aber prinzipiell in der tatsächlichen Immobilienfinanzierung keine Rolle. Stattdessen handelt es sich dabei um einen Gattungsbegriff, der für alle Kredite steht, die aufgrund eines Tilgungsplans (s. weiter unten!) zurückzuführen sind. Suchen Sie nach einem Hinweis, ob Sie gerade ein Tilgungsdarlehen abschließen, dann halten Sie nach dem Wörtchen „regelmäßig“ Ausschau. Denn eine regelmäßige Rückzahlung wird in der Fachsprache auch Tilgung genannt und kennzeichnet ein Darlehen als Mitglied der Tilgungskredite.

Typische Eigenschaften eines solchen Darlehens ist ein fest vereinbarter Zeitraum, in welchem das Darlehen vollständig zurückgezahlt werden muss, sowie eine zuvor festgelegte Tilgungsleistung. Der sogenannte Kapitaldienst, auch Schuldendienst genannt, ändert sich, ähnlich wie das Verhältnis von Zins und Tilgung beim Annuitätendarlehen, mit jeder Zahlung. Dieser Kapitaldienst setzt sich zum einen aus der Tilgungsleistung und aus den für die verbliebende Restschuld anfallenden Zinsen zusammen.

Nun fragen Sie sich als informierter Kunde, der bereits unseren Ratgeber zum Thema Annuitätendarlehen gelesen hat, vielleicht: Wo liegt denn dann der Unterschied zu einem Annuitätendarlehen? Nun, dieser besteht darin, dass bei diesem Darlehen eine immer gleichbleibende monatliche Rate gezahlt wird (die Annuität) und sich Zins- und Tilgungsanteil dementsprechend vom Beginn der Finanzierung zum Ende hin ändern. Wie genau, erklären wir Ihnen im folgenden Abschnitt.

Das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil

Tilgungsrechner: Jetzt Rate und Restschuld kostenlos berechnenDie Besonderheit bei einem Annuitätendarlehen ist das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil, das eine immer gleichbleibende monatliche Rate garantiert. Dadurch haben Sie als Kreditnehmer eine sehr große Planungssicherheit, denn Sie wissen ja schon weit im Voraus, ob Sie nach Ende der Zinsfestschreibung eine Restschuld tilgen müssen und wie hoch Sie in diesem Fall ausfällt. Doch zurück zum Verhältnis von Zins und Tilgung:

Bei einem Annuitätendarlehen werden die Zinskosten nach jeder Tilgung der Restschuld – also nach jeder monatlichen Rate – neu berechnet. Das führt dazu, dass die Zinskosten zu Beginn der Finanzierung an Ihrem Höhepunkt sind und mit fortschreitender Laufzeit immer weiter abnehmen. Das wiederum schafft Platz für den Tilgungsanteil, der zu Finanzierungsbeginn noch relativ klein ist, aber immer weiter zunimmt. Folgende Grafik veranschaulicht Ihnen dieses Verhältnis sehr schön:

In unserem ausführlichen Stern-Ratgeber zum Thema „Annuitätendarlehen“ haben wir Ihnen in einer kleinen praxisnahen Beispielrechnung gezeigt, wie stark sich Zins- und Tilgungsanteil im Laufe einer Baufinanzierung tatsächlich verschieben.

Tilgungsrechner: Die Kostenpunkte

Der Tilgungsrechner des Stern zeigt Ihnen im Detail auf, aus welchen Kostenpunkten sich eine Baufinanzierung so zusammensetzt und auch, wie Sie sich im Laufe der Zinsfestschreibung entwickeln. Mit dem Tilgungsrechner haben Sie einen direkten Überblick über…

  • … die Summe erhaltener Zinsleistungen,
  • die Summe der Ratenzahlungen,
  • die Summe der Tilgungsleistungen und
  • den darin enthaltenen Sondertilgungen (s. FAQ-Bereich!)

Wichtig ist bei jeder Finanzierung, aber gerade auch im Tilgungsrechner, die Bedeutung des effektiven Jahreszinses zu verstehen. Wie alle anderen Anbieter sind auch wir vom Stern dazu verpflichtet, bei den Ergebnissen des Tilgungsrechners neben dem Effektivzins auch den gebundenen Sollzins anzugeben. Im Gegensatz zum Sollzins sind beim effektiven Jahreszins bereits alle wichtigen Kosten enthalten, weswegen sich nur der Effektivzins dazu eignet, effektiv Preis- und Zinsangebote zu vergleichen. Der im Stern-Rechner angegebene Wert basiert auf der PAngV (= Preisangabenverordnung), was bedeutet, dass zwei von drei Kunden diesen Zinssatz von der Bank erhalten haben – und zwar Kunden mit in etwa den gleichen Konditionen wie den Ihren.

Ein weiterer Kostenpunkt bei der Baufinanzierung ist die meist notwendige Anschlussfinanzierung. Denn gefühlt 90 Prozent aller Immobilienfinanzierungen benötigen nach der ersten Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung. Diese Kosten müssen Sie mit einkalkulieren, wenn Sie eine Kompletttilgung durchrechnen wollen. Ihr Vorteil: Unser Tilgungsrechner gibt Ihnen ebenfalls bereits an, wie hoch die Restschuld bei Ihrer gewünschten Tilgung am Ende der Laufzeit sein wird.

So lesen Sie einen Tilgungsplan

Ein wichtiger Punkt bei einer Baufinanzierung ist der Tilgungsplan. Dieser gibt Ihnen Aufschluss über alle Ratenzahlungen der Finanzierung und wann diese im einzelnen fällig sind. Außerdem sehen Sie die Tilgungshöhe sowie die verbleibende Restschuld zum Ende der Zinsbindung auf einem schnellen Blick. Wir vom Stern sagen Ihnen im Folgenden, wie Sie einen Tilgungsplan lesen.

  1. Mit dem Monatsende wird Ihnen angezeigt, wann Sie die monatliche Ratenzahlung des Kredits vornehmen müssen.
  2. Die Ratenhöhe gibt Ihnen Aufschluss darüber, in welcher Höhe Sie die Finanzierung zurückzahlen. Eine solche Rate oder Annuität setzt sich, wie bereits weiter oben thematisiert, aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen.
  3. Im Zinsanteil finden Sie die Höhe der Kosten, die rein aufgrund der Zinsen bei einer Baufinanzierung anfallen.
  4. Der Tilgungsanteil sagt Ihnen dagegen, in welchem Umfang Sie die Restschuld, also quasi den Nettokreditbetrag, direkt tilgen.
  5. Nun können Sie anhand der Restschuld ablesen, wie viel Geld Sie der Bank noch schulden und ob Sie eventuell eine Anschlussfinanzierung benötigen oder sich mit einem Forward-Darlehen frühzeitig einen guten Zins sichern.

Schritt für Schritt im Tilgungsrechner

Mit unserem Tilgungsrechner bzw. Darlehensrechner finden Sie heraus, welche ungefähren Kosten bei der Baufinanzierung auf Sie zukommen. Wir vom Stern haben Ihnen in diesem Ratgeber in fünf Schritten erklärt, wie Sie eine Darlehensrate inklusive Tilgung berechnen.

Schritt 1: Erste Werte in den Rechner eingeben

Im ersten Schritt müssen Sie einige Ausgangswerte in den Tilgungsrechner eingeben, zu welchen der Darlehensbetrag, der Sollzins und das Auszahlungsdatum zählen.

  • Der Darlehensbetrag ist die Summe, die Sie von der Bank für die Finanzierung der Immobilie benötigen.
  • Der Sollzins ist der Zinssatz, den Sie für die Aufnahme des Darlehens an die Bank zahlen und bezieht sich auf den Nettodarlehensbetrag. Bei einer Sollzinsbindung bleibt der Sollzins über die vereinbarte Laufzeit konstant.
  • Beim Auszahlungsdatum geben Sie bitte das Datum an, zu welchem Sie das Darlehen ausbezahlt bekommen wollen.

Schritt 2: Die Tilgung bestimmen

Wie hoch die monatliche Rate ausfällt, mit der Sie das Darlehen abzahlen, hängt vor allem von der Höhe der Tilgung ab. Geben Sie die Tilgung entweder in Prozent oder direkt in einer Barsumme (Euro) an. Da die Bauzinsen sich derzeit auf einem historischen Tief befinden, empfehlen wir vom Stern Ihnen, mindestens einen Tilgungsatz von zwei Prozent zu wählen.

Haben Sie vor, den gesamten Darlehensbetrag während der ersten Zinsbindung zu tilgen und wollen wissen, wie hoch dann die monatliche Rate ausfällt? Dann geben Sie dafür einfach die Sollzinsbindung in Monaten an. Sie können unter dem Punkt „Tilgungsveränderungen“ (Ja/Nein) auch unterschiedlich hohe Tilgungsraten mit der Bank vereinbaren. Bis zu fünf solcher Veränderungen sind realistisch planbar.

Schritt 3: Dauer der Zinsbindung festlegen

Mit der Sollzinsbindung wird festgelegt, wie lange ein Zinssatz von der Bank garantiert wird. In dieser Zeitspanne zahlen Sie unabhängig von der Bauzinsentwicklung den zuvor vereinbarten und „gebundenen“ Zinssatz. Wie sich der Zins nach dem Ende dieser Zinsbindung verändert, können Sie unter dem Punkt „Kalkulierter Zins nach Sollzinsbindung“ einsehen.

Schritt 4: Sondertilgungen

Bei einem Annuitätendarlehen haben Sie zwar generell gute Planungssicherheit, aber kaum Flexibilität, auch in Bezug auf außerplanmäßige Tilgungen. Vereinbaren Sie daher am besten im Voraus Sondertilgungen, die die Restschuld und damit auch die endgültige Laufzeit des Darlehens verändern. Bis zu fünf solcher Tilgungen sind machbar.

Schritt 5: Berechnung der Rate und Restschuld

Klicken Sie nun auf „Berechnen“. Unser Tilgungsrechner zeigt Ihnen auf Grundlage Ihrer Eingaben nun die monatliche Rate sowie die etwaige Restschuld am Ende der Finanzierung an. Nun können Sie auch Angebote untereinander vergleichen und so sehen, welcher Anbieter Ihnen die besten Konditonen anbietet. Dies mögen vielleicht nur wenige Prozentpunkte sein (~ 0,05-0,15), aber bei den gigantischen Summen einer Baufinanzierung macht das durchaus einmal mehrere tausend Euro Unterschied aus. Nutzen Sie also den Tilgungsrechner auch unbedingt als Vergleichswerkzeug!

FAQ: Wichtige Fragen zur Thematik

In diesem FAQ-Bereich haben wir vom Stern Ihnen noch Antworten auf wichtige Fragen zum Thema „Tilgungsrechner“ und Baufinanzierung gegeben, die in obigem Ratgeber keinen Platz gefunden haben.

Effektivzins oder Sollzins?

Alle Anbieter im Tilgungsrechner und allen anderen Finanzierungsrechnern des Stern sind gesetzlich dazu verpflichtet, sowohl den Sollzins als auch den effektiven Jahreszins bei Ihren Angeboten anzugeben. Wirklich entscheidend für die tatsächlichen Kosten eines Darlehens ist aber der Effektivzins, da in ihm bereits alle Gebühren und weitere Kosten eingerechnet sind. Nur der effektive Jahreszins bietet eine Grundlage, um effektiv Zinsangebote vergleichen zu können.

Lohnen sich Sondertilgungen?

Sondertilgungen zu vereinbaren ist gerade beim Abschluss eines Annuitätendarlehens eine sehr gute Option, um sich etwas mehr Flexibilität zu verschaffen. Denn bei einem solchen Darlehen haben Sie im Falle eines großen Geldgewinns (etwa durch einen Lotteriegewinn oder ein Erbe) sonst keine Option, mehr als den vereinbarten Tilgungsbetrag zu tilgen. Das liegt daran, dass den Banken sonst die Zinsen für einen Teil der Restschuld wegfallen. Zahlen Sie dafür, wie von der Bank in diesem Fall verlangt, eine Entschädigung, lohnen sich die Sondertilgungen nicht mehr. Daher können Sie im Stern Tilgungsrechner bis zu fünf Sondertilgungen vereinbaren, um Ihre Restschuld zu verringern.

Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen?

Sie müssen gewisse Voraussetzungen erfüllen, um überhaupt eine Baufinanzierung in Anspruch zu nehmen. Dazu zählen bei jeder seriösen Bank:

  • Deutsches Bankkonoto und deutscher Wohnsitz
  • Mind. 18 Jahre alt (Volljährigkeit)
  • Regelmäßiges und ausreichendes Einkommen
  • Keine Schufa-Einträge (ausreichende Bonität)

Je nach Bank und Angebot kommen noch andere Bedingungen (Gehaltsnachweise, Nachweise zum Arbeitgeber, …) dazu, die wir an dieser Stelle aber unmöglich alle aufzählen können.