Bausparvertrag Vergleich 2023 – Jetzt Bausparvertrag Rechner auf STERN.de nutzen und Bauspardarlehen sichern

Inhalt

• 1. Verwendungsmöglichkeiten von Bauspardarlehen
• 2. Bausparen – des Deutschen liebstes Kind
• 3. Ist auch heute noch ein Bausparvertrag sinnvoll?
• 4. Bausparvertrag Zinsen – so günstig wie nie
• 5. Die etwas unklare Sache mit der Zuteilungsreife
• 6. Die drei Phasen des Bausparvertrages
• 7. Wissenswertes über Bausparverträge zusammengefasst
  • 7.1. Bausparvertrag Zinsen
  • 7.2. Endlich ist der Bausparvertrag zuteilungsreif
  • 7.3. Wie wird die Bausparsumme berechnet?
  • 7.4. Vorzeitige Auszahlung des Bausparvertrages
• 8. Bausparvertrag im Vergleich
  • 8.1. Kein Bausparvergleich ohne Bausparrechner
• 9. Vor- und Nachteile des Bausparvertrages
  • 9.1. Gibt es einen Bausparvertrag-Test der Stiftung Warentest?

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Ein Bausparvertrag ist eine effektive Hilfestellung bei der schnellen Verwirklichung des Traums vom Eigenheim. Dabei spielt es überhaupt keine Rolle, ob Sie neu bauen möchten, ein älteres Haus für die eigene Familie kaufen oder ein bereits vermietetes Objekt im Sinne einer Investition erwerben möchten. Wer eine Immobilie finanzieren will und nicht gerade vermögend ist, kommt um das Bausparen gar nicht herum. Zwar befinden sich die Zinsen schon viele Jahre im Keller, eine außerordentliche Situation übrigens, die es in dieser Ausprägung noch nie gab, dennoch bietet das Bauspardarlehen einen attraktiven Zinsvorteil, der sich bei größeren Investitionssummen auf jeden Fall rechnet. Nun ist aber nicht jeder Bausparvertrag gleich gut. Daher stellen wir Ihnen unseren Bausparrechner zur Verfügung, mit dessen Hilfe ein fundierter Bausparvertrag Vergleich, kurz Bausparvergleich, möglich ist. Zudem blicken wir auf den Bausparvertrag-Test der Stiftung Warentest.

Dass der Bausparvertrag in Deutschland schon sehr lange ein besonders beliebtes Finanzprodukt ist, machen die rund 27 Millionen Bausparverträge klar, die es laut Statistik der Bundesbank in 2018 gab. Rein statistisch verfügen in etwa drei Viertel aller deutschen Haushalte über einen Bausparvertrag. Dies hängt unter anderem damit zusammen, dass viele Eltern schon frühzeitig einen solchen Vertrag für ihre Kinder abschließen, damit dieser dann über ein ausreichendes Ansparvolumen verfügt, wenn die Kinder später ihre eigenen Familien gründen möchten. Im Übrigen werden auch Bausparverträge mit der sogenannten Riesterförderung angeboten, die gerade für Familien mit Kindern sehr interessant sein können.

Nun ist es so, dass sich nicht unbedingt jeder Bausparvertrag wirklich lohnt, denn es kommt dabei auch immer auf die individuelle Lebenssituation an. Es gibt durchaus alternative Finanzprodukte, die beispielsweise eine etwas höhere Verzinsung der Sparbeiträge aufweisen, insgesamt deutlich flexibler sind und bei denen nicht einmal eine Abschlussgebühr anfällt. Doch die Entscheidung darüber, ob ein Bausparvertrag sinnvoll und schließlich das Mittel Ihrer Wahl ist, hängt selbstverständlich von den Konditionen des Vertrages ab. Um diese zu ermitteln und anderen Finanzprodukten gegenüberzustellen, braucht es ebenfalls den Bausparvertrag Vergleich.

Was ist überhaupt ein Bausparvertrag?

Der Bausparvertrag wurde einst, wie sollte es auch anders sein, durch die Bausparkassen entwickelt. Das Ziel bestand zunächst darin, den späteren Erwerb einer Immobilie dadurch zu unterstützen, dass der Darlehensanteil der Finanzierung zu besonders günstigen Konditionen verzinst wird. Die Vorhaben, für die ein Bausparvertrag abgeschlossen werden kann, sind zum Beispiel:

• Erwerb eines Einfamilienhauses (EFH), egal, ob Neu- oder Altbau
• Doppelhaushälfte
• Baugrundstück mit oder ohne Bebauung
• Mietshaus
• Investition in eine bereits vermietete Immobilie
• Eigentumswohnung
• Sanierung, Modernisierung oder Umbau einer Immobilie

Das wesentliche Kriterium, das hierbei erfüllt sein muss, ist, dass das Geld in eine „wohnwirtschaftliche Maßnahme“ investiert wird, so jedenfalls legt es das Bausparkassengesetz (BauSparkG, § 1 Abs. 3) fest. Zu diesem Zweck werden prinzipiell zwei Verträge kombiniert:

1. ein Sparplan und
2. ein Immobiliendarlehen

Da für das in der Regel erst später gewährte Bauspardarlehen etwas geringere Zinsen gezahlt werden müssen, ist die Verzinsung des Guthabens während der vorherigen Ansparphase ebenfalls etwas kleiner als der aktuell marktübliche Zinssatz.

Verwendungsmöglichkeiten von Bauspardarlehen

Da es in puncto Einsatzmöglichkeiten von Bausparverträgen immer wieder zu vielen Fragen und Diskussionen kommt, soll hier auf diesen wichtigen Teilaspekt nochmals detailliert eingegangen werden. Gemäß Bausparkassengesetz (BauSparkG) § 1 Abs. 3 darf das Bauspardarlehen für die folgenden wohnwirtschaftlichen Maßnahmen verwendet werden:

• Bau, Kauf, Werterhaltung oder Verbesserung von Gebäuden oder Wohnungen, die überwiegend zu Wohnzwecken bestimmt sind. Dazu zählen insbesondere Eigenheime und Eigentumswohnungen. Es kann sich dabei auch nur um den Erwerb von Rechten für die dauerhafte Nutzung eines Wohnraums handeln.
• Kauf von Bauland oder Erbbaurechten zum Bau von Gebäuden, die überwiegend für Wohnzwecke bestimmt sind. Es kann sich hierbei um Gebäude handeln, die nur zum Teil für Wohnzwecke bestimmt sind. Dies liegt zum Beispiel dann vor, wenn im Erdgeschoss die Einrichtung einer Bankfiliale oder eines Supermarktes geplant ist.
• Erschließungskosten für ein in Planung befindliches Wohngebiet.
• Ablösung von Verbindlichkeiten (Umschuldung), die einst im Zusammenhang mit Grundstücken oder Gebäuden für Wohnzwecke entstanden sind.

Zu den wohnungswirtschaftlichen Maßnahmen gehören also auch gewerbliche Bauvorhaben, und dies sei hier betont, wenn ein Zusammenhang mit Wohnungsbau erkennbar ist. Dies geht sogar so weit, dass die Maßnahme nur in einem Gebiet durchgeführt werden muss, das dem Wohnen dient, das heißt, die Maßnahme braucht lediglich der Versorgung des Gebiets dienlich zu sein.

Bausparen – des Deutschen liebstes Kind

In der Tat hat der Bausparvertrag gerade in Deutschland eine lange Tradition, denn hinter dem Bausparen steckt, wie bei einer Versicherung, ein Kollektivgedanke und der funktioniert so: Alle Bausparer, die ein und derselben Bausparkasse angehören, zahlen gemeinsam in einen großen Geldtopf ein. Dies ist eine wesentliche Grundlage dafür, dass die Zinsen über einen so langen Zeitraum im Voraus garantiert werden können. Wie im Bankensektor üblich gibt es private und öffentlich-rechtliche Bausparkassen.

Bereits im Jahre 1885 gründete der Pastor Friedrich von Bodelschwingh die sogenannte „Bausparkasse für Jedermann“. Er hatte erkannt, dass eine einzelne Person äußerst selten in der Lage war, sich auf der Basis seines aktuell vorhandenen Eigenkapitals ein eigenes Haus zu kaufen. Wohl aber war es fast gang und gäbe, dass sich mehrere Personen für einen Hauskauf zusammenschlossen. Diese Art der Baufinanzierung erlebte dann unmittelbar nach dem Zweiten Weltkrieg geradezu einen Boom, denn es galt ja nun, die zerbombten deutschen Städte wiederaufzubauen und endlich ausreichend intakten Wohnraum für die Zivilbevölkerung zu schaffen. Ab dem Jahre 1972 regelte schließlich das Bausparkassengesetz bundeseinheitlich, welche Art Verträge die Bausparkassen ihren Kunden vorzulegen haben. Hierin wurden gezielt Klauseln festgeschrieben, die den Bausparern einen gewissen Schutz einräumen sollten. Auch dadurch wurde das Bausparen in Deutschland nochmals befeuert.

Beim Erwerb einer Immobilie stellt der Bausparvertrag meistens nur einen Teil der Finanzierung dar. Gemäß der Statistik des Verbandes der privaten Bausparkassen betrug im Jahre 2017 die durchschnittliche Bausparsumme von Neuverträgen nur knapp 50.000 Euro. Dennoch werden in Deutschland bei circa 80 Prozent aller Hauskäufe Bauspardarlehen in Anspruch genommen.

Ist auch heute noch ein Bausparvertrag sinnvoll?

Diese Frage ist berechtigt, denn blicken wir auf die 1990er Jahre zurück, war ein Bausparvertrag von Sicherheit, attraktiven Sparzinsen und interessanten staatlichen Zuschüssen gekennzeichnet. Diese heile Welt gehört nun schon 20 Jahre lang der Vergangenheit an. Betrachten wir dazu beispielsweise den Langzeitchart der Umlaufrendite, fällt ein quasi linear abwärtsgerichteter Trendkanal auf, der im Jahre 1995 bei über 6 Prozent begann, um im Sommer 2016 sogar einen Negativzins auszuweisen. Dieses extreme Minimum scheint jetzt überwunden zu sein, denn Anfang 2018 erreichte die Umlaufrendite immerhin +0,5 Prozent, taumelte danach aber schon wieder rückwärts gen null. So bilden sich auch Anfang 2019 die Bausparzinsen im Wertebereich zwischen 0,1 und 1 Prozent ab.

Aus den Medien läuten die Glocken daher ziemlich unisono: Ein Bausparvertrag lohnt sich nicht in einer Niedrigzinsphase dieser Ausprägung. Vor dem Hintergrund, dass hohe Abschlussgebühren und extrem niedrige Zinsen nicht zusammenpassen, jedenfalls nicht für den Bausparer, kann man diese Aussage kaum mit vernünftigen Gegenargumenten entkräften. Dennoch gibt es da noch die wichtige Kehrseite der Medaille, auf der deutlich geschrieben steht: Doch, auch und gerade heute ist ein Bausparvertrag sinnvoll. Aber warum ist das so?

Nun, wer heute einen Bausparvertrag abschließt, kann sich für lange Zeit sehr niedrige Darlehenszinsen sichern. Denn sicher ist, dass irgendwann die Zinsen wieder erheblich anziehen werden, was in der Natur der großen Wirtschaftszyklen liegt. In zehn Jahren könnten wir schon wieder ein Zinsniveau von 5 oder 6 Prozent erreicht haben. Wer dann seinen Bauspardarlehen mit nur 1,5 Prozent bedienen muss, spart bei einem Darlehen von 50.000 Euro auf 10 Jahre gerechnet ungefähr 15.000 Euro. Das ist doch eine Hausnummer oder nicht?

Das Guthaben eines Bausparvertrags ist sicher. Die damit verbundene Kapitalgarantie sorgt dafür, dass Sie unter allen Umständen mindestens Ihre Ersparnisse zurückerhalten. Alle Bausparkassen sind dazu verpflichtet, die Kundeneinlagen ausschließlich in festverzinsliche Wertpapiere mit guter Bonität wie zum Beispiel Bundesanleihen zu investieren.

Bausparvertrag Zinsen – so günstig wie nie

Zwar befinden sich die Bausparvertrag Zinsen zurzeit noch auf sehr niedrigem Niveau, doch ein baldiger Anstieg zeichnet sich ab. In den USA sind die Zinsen für zehnjährige Staatsanleihen schon mehrmals in Folge deutlich angehoben worden, der Trend ist inzwischen eindeutig und praktisch unumkehrbar. Vor dieser Tendenz wird ebenfalls die Europäische Zentralbank (EZB) nicht mehr lange die Augen verschließen können. Wer beabsichtigt, eine Immobilie zu kaufen, ist gut beraten, jetzt bald aktiv zu werden, und zwar bevor die Hypothekenzinsen auch hierzulande krass anziehen werden. Diese Einsicht lässt sich deutlicher ausdrücken: Wenn Sie in diesem Moment noch nicht vorhatten, ein Haus zu kaufen, sollten Sie ernsthaft darüber nachdenken, ob ein Vorziehen eines solchen Unterfangens vielleicht doch möglich ist.

Der Abschluss eines Bausparvertrages erfolgt ja ohnehin etliche Jahre vor dem eigentlichen Immobilienkauf, weil die Ansparphase mindestens vier Jahre betragen sollte. Kürzere Laufzeiten von Bausparverträgen sind eher eine besondere Konstruktion aufgrund individueller Gegebenheiten und ziemlich selten, aber möglich. Falls es am Ende dann doch nicht zu einem Hauskauf kommt, wäre dies kein Problem, denn niemand verpflichtet Sie, das mit dem Bausparvertrag verbundene Bauspardarlehen wirklich in Anspruch zu nehmen. Sie dürfen sehr wohl darauf verzichten. In diesem Fall können Sie sich nach Ablauf des Bausparvertrages die Ansparsumme plus Zinsen auszahlen lassen und für beliebige Zwecke verwenden. Es ist ja Ihr Geld.

Die etwas unklare Sache mit der Zuteilungsreife

Prinzipiell kann keine Bausparkasse Jahre im Voraus den exakten Zeitpunkt der Zuteilungsreife angeben, also jenen Zeitpunkt, an dem Sie tatsächlich über das verabredete Bauspardarlehen verfügen können. Zwar wird Ihnen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses versichert, dass die Zuteilungsreife dann gegeben ist, wenn Sie in etwa 40 Prozent der vereinbarten Bausparsumme angespart haben, aber da ist noch das Solidarprinzip der Bausparkasse. Weil jede Bausparkasse so ein bisschen wie eine Versicherung strukturiert ist, müssen alle Sparer zu jedem Zeitpunkt ausreichend viel Geld eingezahlt haben, damit Ihr Bauspardarlehen überhaupt ausgezahlt werden kann. Aus diesem Grunde werden die auszahlbaren Bauspardarlehen in sogenannten Zuteilungsrunden definiert, was bedeuten kann, dass Sie in dieser oder jener Runde noch nicht dabei sind.

Wer sich bereits für eine bestimmte Immobilie entschieden hat, kann zwar versuchen, dem Verkäufer den etwas ärgerlichen Sachverhalt mit der Wartezeit zu erklären, in der Regel wird aber der Verkäufer einem flexibleren Käufer den Zuschlag geben. Doch so ärgerlich ist diese Situation in der Praxis nicht, da die Bausparkassen das Dilemma kennen und vorgesorgt haben. Um den Immobilienkauf dennoch unmittelbar einleiten zu können, bieten die Bausparkassen relativ günstige Zwischenfinanzierungen für die gesamte Bausparsumme an. Günstig können sie dies ja deshalb anbieten, weil es meistens um ziemlich überschaubare Zeiträume geht und der Kredit immer und prinzipiell über den Bausparvertrag abgesichert ist. Auf diese einfache Lösung kann übrigens auch bei Bausparverträgen zurückgegriffen werden, die einst für eine sogenannte Anschlussfinanzierung abgeschlossen worden sind.

Wie funktioniert Bausparen?

Gerade wer zum ersten Mal vor der Entscheidung steht, einen Bausparvertrag abzuschließen, stellt sich zu Recht die Frage: Wie funktioniert Bausparen eigentlich? Diese Frage ist aber schnell beantwortet: Zwischen der Bausparkasse und dem Bausparer wird ein Bausparvertrag abgeschlossen. Die wichtigste Größe ist dabei die Höhe der vereinbarten Bausparsumme, die übrigens zugleich die Maßzahl für die Abschlussgebühr darstellt. Die Bausparsumme ist das zum Zeitpunkt der Zuteilungsreife gesamte zur Auszahlung kommende Kapital für den Immobilienkauf oder die Gebäudesanierung. Sie beinhaltet also sämtliche Spareinlagen, die Verzinsung der Sparbeiträge und das Bauspardarlehen, das die Bausparkasse zweckgebunden zur Verfügung stellt.

An einem einfachen Beispiel lässt sich die Situation am besten verdeutlichen: Dabei gehen wir von einer vereinbarten Bausparsumme in Höhe von 100.000 Euro aus. Das Ziel besteht nun darin, circa 40 Prozent davon, also 40.000 Euro, innerhalb von sechs Jahren anzusparen. Um dies zu erreichen, müssten Sie in etwa 555 Euro pro Monat auf das Bausparkonto überweisen. In der Realität wäre der Sparbetrag aber etwas geringer, weil ja die sich ergebenden Zinsen Ihr Eigentum sind und wie (eigene) Einzahlungen behandelt werden. Je höher die Bausparvertrag Zinsen auf Ihre Sparbeträge vereinbart werden, desto stärker wirkt sich dies im positiven Sinne auf die monatlichen Beiträge aus.

Nach sechs Jahren erhalten Sie dann, sofern die Zuteilungsreife gegeben ist, die vollen 100.000 Euro Bausparsumme. Von diesem Zeitpunkt an bezahlen Sie die Zinsen und den vereinbarten Tilgungsanteil auf das gewährte Bauspardarlehen in Höhe von 60.000 Euro weiterhin an die Bausparkasse. Es ist klar, dass ein hoher Tilgungsanteil dafür sorgt, dass der Darlehensbetrag relativ schnell zurückgezahlt wird. Wer lieber kleine Raten an die Bausparkasse überweisen möchte und den Tilgungsanteil gering ansetzt, bezahlt am Ende wegen der ständig anfallenden Zinsen deutlich mehr Geld.

Falls Ihr Hauptanliegen beim Bausparvertrag auf dem Ansparen eines größeren Geldbetrages liegt, wählen Sie einen Tarif mit möglichst hoher Guthabenverzinsung. Falls die Bausparsumme später für eine Immobilienfinanzierung verwendet werden soll, ist ein Tarif mit geringen Darlehenszinsen sinnvoller.

Die drei Phasen des Bausparvertrages

Auf die Gefahr hin, dass gerade der letzte Abschnitt etwas weit vorgegriffen hat und nicht sogleich verständlich war, soll nun der Verlauf des Bausparvertrages im Einzelnen beleuchtet werden. Die drei Phasen des Bausparens untergliedern sich in:

1. Die Ansparphase: Der Sparplan der Ansparphase wird so lange bedient, bis der erforderliche Mindestbetrag für die Zuteilung der gesamten Bausparsumme erreicht ist. In der Regel wird das Mindestsparguthaben bei Vertragsabschluss auf 25 bis 50 Prozent der Bausparsumme festgelegt. Überhaupt sind die Dauer der Ansparphase und die monatlichen Beiträge Gegenstand der Verhandlung bei Vertragsabschluss und orientieren sich realistisch an Ihren individuellen finanziellen Möglichkeiten.
2. Die Zuteilungsphase: Sobald der vereinbarte Ansparbetrag von beispielsweise 40 Prozent als Guthaben auf Ihrem Bausparkonto verbucht ist, und zwischenzeitliche Sonderzahlungen sind durchaus erwünscht, sofern Ihnen dies möglich ist, haben Sie unter bestimmten Bedingungen die Zuteilungsreife erreicht. Diese Bedingungen unterscheiden sich bei den verschiedenen Bausparkassen zum Teil erheblich. Sie können zum Beispiel die Zeit der Ansparphase nicht einfach durch üppige Sonderzahlungen halbieren. So etwas ist nur in Ausnahmefällen möglich und bedarf einer entsprechenden Absprache mit der Bausparkasse.Wie oben bereits erwähnt, sind die Bausparkassen daran gehalten, die Zuteilungsrunden in einer für alle Bausparer gerechten Weise zu gestalten. Sollte eine zeitliche Diskrepanz mit einem möglichen Erwerb einer Immobilie entstehen, bieten alle Bausparkassen passable Lösungen der Zwischenfinanzierung an. Im umgekehrten Fall, also wenn Sie die Bausparsumme zum Zeitpunkt der Zuteilungsreife noch gar nicht brauchen, können Sie den Bausparvertrag einfach wie gehabt weiter besparen, um sich die Bausparsumme erst später mit einem entsprechend geringeren Darlehensanteil auszahlen zu lassen. Auch diese Variante liegt durchaus im Interesse der Bausparkasse, weil sie in diesem Fall weniger zinsgünstiges Bauspardarlehen ausschütten muss, als vorher vereinbart.
3. Die Darlehensphase: Sobald Ihnen die Bausparkasse die gesamte Bausparsumme auf Ihr Konto oder gegebenenfalls auf das Notaranderkonto des Notars, der den Immobilienkauf begleitet, überwiesen hat, beginnt (oftmals mit einer Verzögerung von einem Monat) die Darlehensphase. Dies bedeutet, dass ab diesem Moment die Rückzahlung des Bauspardarlehens beginnt, was an den sogenannten Tilgungsraten abzulesen ist. Je nach Ihren finanziellen Möglichkeiten sollten Sie die Tilgungsraten so hoch als möglich ansetzen. Es macht in der Summe einen großen Unterschied, ob Sie das Bauspardarlehen innerhalb von 10 oder erst nach 30 Jahren abstottern. Je länger Darlehensbeträge bestehen, desto länger müssen Sie Bausparvertrag Zinsen dafür bezahlen. Selbst bei niedrigen Zinssätzen türmen sich über längere Zeiträume enorme Extrakosten für die ständig anfallenden Zinsen auf.Es ist aber fast die Regel, dass die Tilgungsraten so gewählt werden, dass das Bauspardarlehen nach etwa zehn Jahren vollständig getilgt ist. Ebenfalls von Vorteil ist die Tatsache, dass das Bauspardarlehen im Allgemeinen günstiger ist, also geringer verzinst wird, als ein Kredit des regulären Kapitalmarktes. Jener Zinssatz, der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Bausparvertrages vereinbart wurde, ist sozusagen in Stein gemeißelt. Dieser Zinssatz ist Ihnen bis zum letzten Tilgungseuro sicher. Wer es einmal geschafft hat, einen Bausparvertrag zu günstigen Konditionen abzuschließen, ist gut beraten, einen solchen Vertrag nicht vorzeitig, also nicht vor der Zuteilungsreife, zu kündigen. Wer zwischenzeitlich einen dringenden Geldbedarf hat, könnte zum Beispiel auf einen der vielen angebotenen Verbraucherkredite zurückgreifen.

Wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, muss das Darlehen nicht in Anspruch genommen werden, sofern dies gar kein Immobilienkauf zu diesem Zeitpunkt erfordert. Es reicht dann aus, lediglich die Auszahlung des angesparten und verzinsten Bausparguthabens zu beantragen. Eine weitere interessante Variante besteht darin, den Bausparvertrag bestehen zu lassen und einfach weiter zu besparen. In diesem Fall reduziert sich mit wachsendem Guthaben der Darlehensanspruch, wobei sich die Verzinsung des immer größeren Guthabens ebenfalls noch in dieser Richtung auswirkt. Gerade bei sehr alten Bausparverträgen mit relativ hohen Guthabenzinsen wäre es ein Frevel, diese heute nicht einfach weiter zu besparen. Allerdings haben sich die Bausparkassen diesbezüglich einen Fluchtweg offengelassen, denn zehn Jahre nach der Zuteilung darf die Bausparkasse den Vertrag kündigen.

Wissenswertes über Bausparverträge zusammengefasst

Bausparvertrag Zinsen

Bei jedem Bausparvertrag gibt es zwei Arten von Zinsen:

1. Die Guthabenzinsen während der Ansparphase
2. Die Darlehenszinsen während der Darlehensphase

Diese beiden Zinssätze unterscheiden sich erheblich, es wäre schon ein großer Zufall, wenn sich beide Werte gleichen. Jede Bank ist im Prinzip darauf angewiesen, dass sie mit den grundsätzlich höheren Darlehenszinsen Geld verdient. Es liegt im Interesse des Bausparers, bei Vertragsabschluss einen hohen Guthabenzins und einen niedrigen Darlehenszins zu „erstreiten“. In einer Hochzinsphase bietet Ihnen die Bausparkasse zwar einen attraktiven Guthabenzins an, gleichzeitig müssen Sie aber auch einen sehr hohen Darlehenszins vereinbaren. Daher sind solche Altverträge jetzt eher als Sparform interessant. Heute haben Sie die Chance, für die Zukunft besonders geringe Darlehenszinsen festzulegen, müssen aber gleichzeitig die Kröte der (auf Dauer) geringen Guthabenverzinsung schlucken.

Sie sehen schon, dass die Zinsbindung im statistischen Sinne über lange Zeiträume zu einer Nivellierung führt. Daher kann man beim Bausparvertrag kaum die Gewinner von den Verlierern unterscheiden oder anders ausgedrückt: Es gibt eigentlich mit Blick auf die großen Wirtschaftszyklen gar keinen optimalen Zeitpunkt für den Abschluss eines Bausparvertrages. Mit dem Bausparen beginnen können Sie daher zu jedem Zeitpunkt. Hier ein bestimmtes Zinsniveau abzuwarten, ist reiner Unsinn.

Endlich ist der Bausparvertrag zuteilungsreif

Bereits weiter oben sind wir auf den Begriff der Zuteilungsreife etwas eingegangen. An dieser Stelle soll dieses Thema weiter konkretisiert werden. Es müssen nämlich gleich drei Punkte erfüllt sein, damit Ihnen die Bausparkasse die volle Bausparsumme auszahlen kann:

1. Das vereinbarte Mindestguthaben muss erreicht sein.
2. Die vereinbarte Mindest-Vertragslaufzeit muss erfüllt sein.
3. Der laufende Bausparvertrag muss die vereinbarte Bewertungszahl erreicht haben.

Das Mindestguthaben wird bei Vertragsabschluss meistens im Range zwischen 25 und 50 Prozent der Bausparsumme festgelegt. Es sind Ihre individuellen finanziellen Möglichkeiten, also zum Beispiel der Betrag, den Sie auf Jahre hinaus monatlich sparen können, die darüber entscheiden, wie hoch Sie die Bausparsumme und das Mindestguthaben im Vertrag festschreiben können.

Zugleich wird im Bausparvertrag die Mindestdauer der Ansparphase festgelegt. Auch sie hängt direkt von Ihrer finanziellen Situation ab. Wenn Sie für Ihre Immobilie relativ viel Geld brauchen werden, aber monatlich nur einen eher geringen Betrag sparen können, müssen Sie logischerweise viele Jahre ansparen. Falls dabei (aus aktueller Sicht) eine Mindest-Anspardauer von 15 Jahren festgelegt werden muss und Sie später in die glückliche Lage kommen, Sondereinzahlungen tätigen zu können, wird zwar die Mindestansparsumme schneller erreicht, dennoch müssen Sie bis zur Zuteilungsreife die vereinbarten 15 Jahre abwarten und gegebenenfalls diese Zeit nutzen, über die Mindestansparsumme hinaus weiter Eigenkapital aufzubauen. Dieses Szenario ist übrigens sehr vorteilhaft, da dadurch der Darlehensanteil schrumpft und Sie später weniger Bausparvertrag Zinsen bezahlen und weniger tilgen müssen.

Kommen wir nun noch zu dieser ominösen Bewertungszahl. Sie wurde dazu geschaffen, die möglichen Bausparauszahlungen möglichst fair über alle zuteilungsreifen Verträge zu verteilen. Nach welchen Kriterien genau die Bewertungszahl ermittelt wird, obliegt der Entscheidung jeder einzelnen Bausparkasse, die heute dafür eine entsprechende Software verwendet.

Wie wird die Bausparsumme berechnet?

Die Bausparsumme steht in einem direkten Zusammenhang mit dem Mindestguthaben und der Darlehenssumme, und der ist sehr einfach:

Bausparsumme = Mindestguthaben + Darlehenssumme

Falls es wegen einer Wartezeit bei der Zuteilungsreife dazu kommt, dass eigenes Geld über das Mindestguthaben hinaus angespart wird, vermindert sich entsprechend die Darlehenssumme, um die Bausparsumme konstant zu halten. Wie hoch auch immer bei Zuteilungsreife die Darlehenssumme wirklich ausfällt, für sie fallen dann die Darlehenszinsen an und diese Darlehenssumme muss jeden Monat in kleinen Stücken getilgt werden.

Beherzigen Sie auch noch diesen abschließenden Hinweis zur Bausparsumme. Setzen Sie im Zweifel die Bausparsumme lieber etwas höher an, denn in der Regel kann davon ausgegangen werden, dass attraktive Immobilien im Wert steigen werden. Das bedeutet, dass Ihnen bis zur Zuteilungsreife der Preis für Ihr Haus „weggelaufen“ sein könnte. Diesen unerfreulichen Umstand können Sie mit einer relativ hohen Bausparsumme abfedern.

Vorzeitige Auszahlung des Bausparvertrages

Vor dem Ende der vereinbarten Ansparphase, also vor der Zuteilungsreife der Bausparsumme, ist es nicht so ganz einfach, an sein Geld heranzukommen. Sehr wohl können Sie aber Ihren Bausparvertrag unter Einhaltung der vertraglich festgelegten Kündigungsfrist kündigen, was nicht immer billig vonstattengeht, weil die Bausparkasse dann die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung erhebt. Diese beträgt in der Regel um ein Prozent der Bausparsumme, und zwar für jeden Monat, den der Bausparvertrag vorzeitig gekündigt wird.

Das kann richtig teuer werden. Wer zum Beispiel bei einer Bausparsumme von 100.000 Euro zwei Jahre vor dem Ende der Ansparphase kündigt, muss die Bank mit 24.000 Euro „entschädigen“, was viele Sparer zu Recht als Wucher empfinden. Oftmals ist so viel Geld noch gar nicht angespart worden, sodass der Sparer in solchen Fällen noch draufzahlen muss. Daher raten wir grundsätzlich dringend von der vorzeitigen Kündigung, die auch die Abschlussgebühr im Nirwana verschwinden lässt, ab. Bei dringendem Geldbedarf gibt es immer einfachere Lösungen wie beispielsweise einen ganz normalen Verbraucherkredit.

Bausparvertrag im Vergleich

Falls wir Sie durch die vorangegangenen Abschnitte vom Abschluss eines Bausparvertrages überzeugen konnten, würden wir uns freuen. Allerdings möchten wir Ihnen sodann auch gleich dazu sagen, dass Bausparvertrag nicht gleich Bausparvertrag ist. Die Konditionen der verschiedenen Bausparkassen können sich erheblich unterscheiden. Aus diesem Grunde empfehlen wir Ihnen zunächst einen Bausparvertrag Vergleich. Ihre schlussendliche Entscheidung für einen bestimmten Tarif einer bestimmten Bausparkasse hat in der Tat sehr großen Einfluss auf die Gebühren, den Darlehenszins und die monatlichen Prämien. Die überwiegende Mehrheit der Bausparkassen zieht gleich zu Anfang eine Abschlussgebühr in Höhe von einem Prozent (teilweise sogar mehr) der Bausparsumme ein. Beim durchschnittlichen Bausparvertrag mit der Bausparsumme 50.000 Euro verschwinden dann also gleich mal 500 + x Euro im Nirwana.

Es gibt inzwischen einige „vernünftige“ Bausparkassen, die erkannt haben, dass es kundenfreundlicher ist, diese Gebühr ohne Murren zurückzuerstatten, vorausgesetzt, der Bausparvertrag war erfolgreich, das heißt, das Bauspardarlehen wurde wie vereinbart in Anspruch genommen. Aber Achtung, andere Anbieter gehen einen ganz anderen Weg: Sie erstatten die Abschlussgebühr nur dann zurück, wenn Sie das Bauspardarlehen gerade nicht in Anspruch nehmen. Das mag daran liegen, dass Bausparkassen zinsgünstige Darlehen eigentlich nicht besonders lieben. Nach solchen klein gedruckten Feinheiten sollten Sie also im Zuge des Bausparvertrag Vergleichs explizit Ausschau halten.

Bei vielen Bausparverträgen fielen immer wieder „Bearbeitungsgebühren“ an. Bei Verbraucherdarlehen wurden derartige „findige“ Gebühren schon vor einiger Zeit abgeschafft. Darlehensverträge, wie sie die Bausparverträge darstellen, stehen diesbezüglich gerade in einem besonderen Fokus der Rechtsprechung. Gemäß Stand Oktober 2017 sind aber beim Bausparvertrag Bearbeitungsgebühren noch rechtens. Mithilfe des Bausparvergleichs finden Sie Bausparkassen, die auf Bearbeitungsgebühren jetzt schon verzichten.

Weiter oben waren wir bereits auf das Thema Sonderzahlungen eingegangen. Wer dazu ab und an in der Lage, erreicht seine Mindestansparsumme deutlich schneller und erhält mehr Sparzinsen. Zwar ist diese Option beim Bausparvertrag sinnvoll, aber nicht jede Bausparkasse lässt dies vertraglich zu. Falls Sie darauf Wert legen, sollten Sie beim Bausparvergleich auch auf diese Möglichkeit achten.

Kein Bausparvergleich ohne Bausparrechner

Der Bausparvertrag Rechner, kurz Bausparrechner, ist das unverzichtbare Tool, um sich im Tarif-Dschungel der Bausparkassen zurechtfinden zu können. Vor jeglichem Vertragsabschluss ist es beim Bausparen sinnvoll, zunächst den Bausparvertrag Rechner „anzuwerfen“, um damit einen Bausparvertrag Vergleich durchzuführen. Mithilfe des Bausparrechners finden Sie auf jeden Fall Ihren besten Bausparvertrag, der geradezu auf Ihre persönliche Situation zugeschnitten zu sein scheint, denn der Bausparvertrag Rechnern führt für Sie einen zuhöchst transparenten Vergleich aller Vertragsmodelle durch. Sobald Sie sich für einen der gelisteten Vorschläge entschieden haben, gelangen Sie per Link zu dem Anbieter und können dort weitere Informationen einsehen sowie direkt online den Bausparvertrag abschließen.

Übrigens berücksichtigt der Bausparvertrag Rechner auch die vermögenswirksamen Leistungen, sofern Sie welche von Ihrem Arbeitgeber erhalten. Verheiratete Paare können hier ihre gesamten vermögenswirksamen Leistungen in den Bausparvertrag einfließen lassen.

Die „Vermögenswirksamen Leistungen“ (VL oder VWL) basieren auf dem Vermögensbildungsgesetz (VermBG). Es handelt sich dabei um anteilige Zuwendungen durch den Arbeitgeber an seine Angestellten, Arbeiter oder Auszubildenden zur Unterstützung von Ansparleistungen. Dabei kann es sich um einen tariflich geregelten Aufsatz auf das Arbeitsentgelt oder um eine freiwillige Leistung des Arbeitgebers handeln. Im Übrigen kann jeder einen Teil seines Entgeltes direkt vom Arbeitgeber auf ein vermögenswirksames Konto wie einen Bausparvertrag überweisen lassen.

Wer sich näher über die Anwendung des fünften VermBG informieren möchte, wird zum Beispiel hier fündig: https://www.bundesfinanzministerium.de/

Darüber hinausgehend liefert der Bausparrechner auch Antworten über staatliche Förderungen wie die Wohnungsbauprämie sowie über die Arbeitnehmersparzulage. Letztere hängt unter anderem vom Familienstand, von dem zu versteuernden Einkommen und dem Bausparguthaben ab. Weiterhin berücksichtigt der Bausparvertrag Rechner alle Zinserträge sowie die darauf fällig werdenden Steuerabzüge und natürlich auch die Abschlussgebühren.

Wer es heute schon weiß, dass er in einigen Jahren eine Immobilie kaufen wird, die er dann auch selbst bewohnen wird, drängt sich ein sogenannter Riester-Bausparvertrag geradezu auf. In diesem Fall haben Sie während der gesamten Ansparphase Anspruch auf Riester-Förderung und die Zinsen für das Bauspardarlehen verharren auf einem besonders niedrigen Niveau. In der anschließenden Darlehensphase geht dann die Riester-Förderung für die Tilgungsbeiträge noch weiter. Falls Sie das Bauspardarlehen schließlich doch nicht brauchen, haben Sie die Möglichkeit, den eher gering verzinsten Bausparvertrag in eine andere Riester-Variante umzuwandeln.

Vor- und Nachteile des Bausparvertrages

Gibt es einen Bausparvertrag-Test der Stiftung Warentest?

Die Stiftung Warentest hat sich bereits mehrfach mit einem Bausparvertrag-Test auseinandergesetzt. Zuletzt veröffentlichte die Verbraucherorganisation im August 2022 einen entsprechenden Test. Dabei unterzog die Verbraucherorganisation 17 Bausparkassen wie Filialen der LBS, der BHW oder auch Schwäbisch Hall, Wüstenrot und Signal Iduna einem Test. Das Fazit fiel dabei erfreulich aus. Denn während sich die Zinsen für Hypothekendarlehen seit Beginn des Jahres verdreifacht haben, gibt es diese Zinssprünge bei den Bauspartarifen nicht. Alle Details zum Test finden Interessierte unter diesem Link.

Unser Fazit

Wer den Kauf oder eine Modernisierung einer Immobilie zum Beispiel erst in 8 Jahren beabsichtigt, ist mit einem Bausparvertrag gut bedient. Die Zinsen für das Bausparguthaben und für das Bauspardarlehen werden mit Vertragsabschluss für die gesamte Vertragslaufzeit festgelegt. Die Bausparvertrag Zinsen sind also nicht den unberechenbaren Schwankungen des Kapitalmarktes unterworfen. Darüber hinaus fließen noch staatliche Förderbeträge auf Ihr Bausparkonto. Dass ein Bausparvertrag sinnvoll ist, liegt vor allem auch daran, dass Sie sich mit Ihrem Immobilienkauf in einem Umfeld anziehender Zinsen ganz entspannt fast beliebig viel Zeit lassen können.

Die Mindestansparzeit eines Bausparvertrages beträgt 18 Monate, fast der Normalfall ist aber eine Ansparphase von 5 Jahren. Innerhalb dieser Frist müssen bis zu 50 Prozent der Bausparsumme auf das Bausparkonto eingezahlt werden. Wer bereits wünscht, eine bestimmte Immobilie zu kaufen, ist für deren Finanzierung besser mit einem bankenüblichen Baukredit, der unmittelbar zur zweckgebundenen Auszahlung kommt, beraten. Grundsätzlich ist zu empfehlen, vor Abschluss des Bausparvertrages einen Bausparvertrag Vergleich mithilfe des Bausparrechners durchzuführen. Die Nutzung des Bausparvertrag Rechners ist kostenlos und völlig unverbindlich. Insofern können Sie den Bausparvertrag Vergleich beliebig oft anwenden und unterschiedliche Szenarien im Bausparvertrag Rechner ausprobieren. Auf diese Weise gelangen Sie zu Ihrem besten Bausparvertrag, der exakt auf Ihre individuellen Bedürfnisse zugeschnitten ist.