Vermieterrechtsschutz Vergleich – Jetzt absichern gegen Mieter

Inhalt

• 1. Vermieterrechtsschutz: Streitigkeiten mit dem Mieter – Kosten intelligent absichern
• 2. Absicherung für Vermieter: Rechtsschutzversicherung als Vorsorge
• 3. Vermieterrechtsschutz: Auf den Inhalt kommt es an
• 4. Vertrag zur Vermieterrechtsschutzversicherung – wesentliche Kriterien für Ihre Entscheidung
• 5. Kündigungsmöglichkeiten in der Vermieterrechtsschutzversicherung

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Auch wenn die Statistik einen Rückgang an vor Gericht ausgetragenen Mietrechtsstreitigkeiten belegt, darf das Miet- und Immobilienrecht als ausgesprochen streitträchtiges Rechtsgebiet betrachtet werden. Nicht zu verkennen ist nämlich die Tatsache, dass eine zunehmende Zahl von Streitfällen außergerichtlich geklärt wird, der Mieterbund spricht von 97 Prozent. Auch in diesen Fällen haben Sie als Vermieter jedoch mit Anwaltskosten zu rechnen. Prüfen Sie daher die Versicherungsbedingungen der Rechtsschutzversicherer im Versicherungsvergleich, der Ihnen die komplexen Tarife Punkt für Punkt darstellt. Eine wichtige Orientierung zu den wesentlichen Punkten erhalten Sie im Folgenden.

Vermieterrechtsschutz: Streitigkeiten mit dem Mieter – Kosten intelligent absichern

Allein vom Deutschen Mieterbund wurden im Jahr 2016 rund 1 Million Beratungen zum Thema Mietrecht durchgeführt, die jedoch zu 97 Prozent außergerichtlich beigelegt werden konnten. Als wichtigste Streitthemen stellten sich demnach in den letzten Jahren folgende heraus:

Quelle: Mieterbund.de

Als Vermieter werden Sie also mit großer Wahrscheinlichkeit Auseinandersetzungen zu den Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen und zu vorgeworfenen Mängeln am Wohnraum zu führen haben. Die Themen Mietanpassung und Streitigkeiten zu allgemeinen vertraglichen Regelungen folgen auf den nächsten Plätzen. Wie die Zahlen belegen, ist die Zahl der Vermieterkündigungen, für die die Mieter eine Beratung in Anspruch nehmen, gestiegen. Stellen Sie sich für diese Fälle optimal auf – mit Hilfe des Vergleichsrechners finden Sie als Vermieter die Rechtsschutzversicherung, die perfekt zu Ihren Intentionen passt.

Ein Blick auf die Erhebungen des Statistischen Bundesamtes zu den im Jahr 2016 geführten Zivilprozessen zeigt, dass auf das Mietrecht rund 17,5 Prozent der mehr als 1,4 Millionen Verfahren entfallen. Um genau zu sein: Es wurden 246.616 Entscheidungen in Mietrechtsstreitigkeiten vor Amts- und Landgerichten gefällt.

Quelle: Mieterbund.de

Auch wenn die Anzahl der vor Gerichten ausgetragenen Mietrechtsstreitigkeiten im Verhältnis zu den Beratungen relativ gering ist, haben es diese Verfahren doch finanziell in sich. Als Vermieter können Sie Ihr Risiken minimieren, indem Sie rechtzeitig einen Vermieterrechtsschutz abschließen: Sie können dann einen spezialisierten Anwalt mit der Vertretung Ihrer Interessen beauftragen und alle Möglichkeiten effektiv ausschöpfen.

Absicherung für Vermieter: Rechtsschutzversicherung als Vorsorge

Es ist unerheblich, wie viele Wohnungen Sie letztendlich vermieten: Die Streitigkeiten mit einem Mieter werden Sie nicht nur Zeit und Nerven kosten, sondern vor allem Geld, sobald Sie die Unterstützung eines kompetenten Rechtsbeistands in Anspruch nehmen. Eine Vermieterrechtsschutzversicherung könnte Sie hier effektiv unterstützen, denn sie leistet für

• die Honorare Ihres Rechtsanwaltes im Rahmen des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes (RVG)
• die anfallenden Gebühren des jeweiligen Gerichtes
• Zeugengelder und Gutachterkosten
• bei Bedarf auch für die Kosten der erfolgreichen Gegenseite

Sollten Sie ein außergerichtliches Privatgutachten beauftragen wollen, könnte Ihre Vermieterrechtsschutzversicherung die Kostenübernahme ablehnen. Gehen Sie umsichtig vor und holen Sie zunächst eine Deckungszusage vom Versicherer ein.

Ausschlaggebend für die Höhe der Kosten ist immer der Streitwert, der anhand des konkreten Streitfalls festgelegt wird. So wird

• beim Thema Kündigung beispielsweise eine jährliche Netto-Miete herangezogen,
• bei Streitigkeiten zur Mieterhöhung das Zwölffache des Erhöhungsbetrages und
• beim Thema Untervermietung die jährlich durch die Untervermietung zu generierende Miete.
• Streiten Sie sich mit Ihrem Mieter um die Beseitigung von Mängeln, zieht das Gericht den Betrag der zu Recht geminderten Miete für die noch verbleibende Mietdauer oder höchstens ein Jahr heran.
• Strengen Sie eine Räumungsklage an, wird eine jährliche Netto-Miete zur Berechnung der Gebühren und Honorare genutzt – es kann also einiges auf Sie zukommen.

Recherchieren Sie nun nach einer in Frage kommenden Vermieter Rechtsschutzversicherung, werden Sie auf unterschiedliche Tarif-Modelle stoßen: Können Sie den Vertrag in einzelnen Fällen separat abschließen, bieten die meisten Rechtsschutzversicherer diese Absicherung als Zusatzbaustein zum privaten oder gewerblichen Rechtsschutz an. Vollkommen unabhängig davon werden die Beiträge jedoch immer individuell berechnet – entweder nach der Anzahl der vermieteten Wohn- und Gewerbe-Einheiten und/oder auf der Grundlage der jährlichen Mieteinnahmen. Die Beitragshöhe kann und soll jedoch nicht das einzige Argument sein, dass Sie bei der Auswahl eines Anbieters ansetzen. Es sind nämlich die vertraglichen Details, die über die Qualität einer Vermieterrechtsschutzversicherung entscheiden.

Vermieterrechtsschutz: Auf den Inhalt kommt es an

Die Unterschiede in den Leistungspaketen der einzelnen Anbieter sind teilweise gravierend, was einen detaillierten Vergleich der aktuellen Angebote umso wichtiger macht. Schon beim Thema Kosten für eine Beratung im Vorfeld scheiden sich die Geister: Sieht eine ganze Reihe der Versicherungsgesellschaften hier noch keinen Leistungsfall gegeben, bieten andere wiederum eine umfassende telefonische Beratung an – ohne Einschränkungen und Kosten. Darüber hinaus variieren die Leistungen hinsichtlich Ihrer Position im Rechtsstreit, also ob Sie aktiv klagen oder sich lediglich verteidigen wollen. Auch darauf sollten Sie bei der Analyse der Tarife zur Vermieterrechtsschutzversicherung achten.

Versicherungsschutz besteht grundsätzlich u. a. für folgende Rechtsbereiche:

• Wohnungs- und Grundstücksrechtsschutz (WuG)
  Dieser greift beispielsweise, sollte ein Mieter seiner Verpflichtung zur Mietzahlung nicht oder nicht pünktlich nachkommen und ein Rückstand auflaufen.
• Strafrechtsschutz
  Dieser Bereich befasst sich mit den Verfahren, die gegen Sie angestrengt werden, wie beispielsweise bei der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht: Kommen Sie Ihren Streupflichten nicht nach und ein Dritter stürzt deswegen, müssten Sie sich wegen fahrlässiger Körperverletzung verantworten – oder das Gegenteil beweisen.
• Steuer-Rechtsschutz
  Müssen Sie sich als Vermieter mit Ihrem zuständigen Finanzamt auseinandersetzen, weil dieses beispielsweise bestimmte Ausgaben nicht als Werbungskosten anerkennt, können Sie Ihre Rechte auch vor Gericht durchsetzen.
• Ordnungswidrigkeiten-Rechtsschutz
  Unterstellt Ihnen ein Mieter den Einsatz nicht vorschriftsmäßig geeichter Messgeräte, können Sie sich mit Unterstützung eines Rechtsbeistandes dagegen wehren.

Es gibt durchaus Bereiche, mit denen sich die Rechtsschutzversicherer nicht befassen: Die gängigen Tarife zur Vermieterrechtsschutzversicherung stehen nicht für Streitigkeiten ein, die sich mit dem Hausbau und dessen Finanzierung, dem Kauf und Verkauf von Grundstücken sowie dem Erbrecht in puncto Immobilieneigentum befassen. Bei Bedarf können Sie jedoch auf Anbieter zurückgreifen, die zumindest eine Erstberatung finanzieren. Ein weiterer Punkt können Schäden sein, die Dritte und damit Nicht-Mieter an Ihrem Eigentum verursachen.

Vertrag zur Vermieterrechtsschutzversicherung – wesentliche Kriterien für Ihre Entscheidung

Um die optimale Absicherung als Vermieter zu erreichen, sollten Sie auf folgende Punkte achten:

• Versicherungssummen
  Die Tarife variieren hier zwischen 100.000 Euro für alle Versicherungsfälle pro Versicherungsjahr und unbegrenzten Deckungssummen – Sie haben also die Wahl. Empfehlenswert ist ein gutes Preis-Leistungsverhältnis, so können Sie beispielsweise mit 500.000 Euro für das Versicherungsjahr in der Regel gut zurechtkommen.
• Freie Wahl des Rechtsanwaltes
  Diese Option kostet Sie zwar regelmäßig einen Beitragszuschlag, dafür können Sie jedoch auf den Anwalt zurückgreifen, zu dem Sie wirklich Vertrauen haben. Entscheiden Sie sich dagegen, schreibt Ihnen Ihr Versicherer den Rechtsanwalt vor.
• Telefonische Beratung
  Da die Beratung im Vorfeld nicht Gegenstand des Vermieterrechtsschutzes ist, können Sie alternativ auf eine Gesellschaft zurückgreifen, die eine uneingeschränkte und kostenlose telefonische Erstberatung anbietet.
• Optimale Selbstbeteiligung
  Um die Beitrage zu reduzieren, können Sie für jeden Leistungsfall eine Selbstbeteiligung vereinbaren – diese hätten Sie dann jeweils selbst zu tragen. Einige Versicherer bieten eine schadenabhängige Reduzierung dieser Selbstbeteiligung an, die jedoch im Umkehrschluss auch eine Erhöhung des Eigenanteils nach einem Schaden beinhaltet. Wägen Sie die Möglichkeiten sorgfältig ab.
• Kündigung von Versichererseite
  Die Details sind oftmals wichtig, in diesem Fall finden Sie diese in den Versicherungsbedingungen unter dem Punkt „Kündigung nach einem Schadenfall“: Dort wird geregelt, wann der Rechtsschutzversicherer Ihren Vertrag kündigen darf.
• Wartezeiten
  Auch hier unterscheiden sich die Tarife am Markt erheblich: Schließen Sie einen neuen Vermieterrechtsschutzvertrag ab, müssen Sie mit einer Wartezeit rechnen. In diesem Zeitraum, der von einem bis zu mehreren Monaten umfassen kann, verursachte Streitfälle sind demnach nicht versichert. Sollten Sie jedoch bereits eine Vorversicherung und den lückenlosen Übergang nachweisen können, verzichten die Versicherer in der Regel auf die Wartezeiten.

Kündigungsmöglichkeiten in der Vermieterrechtsschutzversicherung

Eine reguläre Kündigung können Sie immer unter der Einhaltung der Kündigungsfrist von drei Monaten zum Ende der vereinbarten Laufzeit vornehmen. Entscheidend ist der im Vertrag fixierte Vertragsablauf, der bei einigen Versicherern dem Kalenderjahr angepasst wird.

Senden Sie Ihre Kündigung in jedem Fall rechtzeitig und vor allem als Brief an die Gesellschaft, denn E-Mails werden in der Regel nicht anerkannt. Alternativ können Sie eine Fax-Nachricht senden und sich ein Übertragungsprotokoll als Nachweis ausdrucken.

Darüber hinaus gibt es aber durchaus auch außerordentliche Kündigungsmöglichkeiten. Ein Sonderkündigungsrecht entsteht beispielsweise,

• sollte der Versicherer die Beiträge zur Vermieterrechtsschutzversicherung erhöhen,
• nach der Abwicklung eines Leistungsfalls,
• bei Wegfall des Risikos – beispielsweise durch Verkauf der versicherten Wohneinheiten – oder
• bei Veränderungen in den Gefahrenumständen.

Dieses Sonderkündigungsrecht können Sie regelmäßig innerhalb eines Monats ab Zugang der jeweiligen Informationen ausüben: Erhalten Sie beispielsweise die neue Beitragsrechnung, haben Sie einen Monat Zeit, um sich am Markt zu orientieren und bei Bedarf die Kündigung auszusprechen. Diese wird zu dem Datum wirksam, an dem die Beitragserhöhung greifen würde. Nach einem Schaden könnten Sie theoretisch mit sofortiger Wirkung kündigen, allerdings kann der Versicherer eventuell Anspruch auf die Beiträge bis zum Ablauf der Beitragsperiode erheben – hier ist Streit vorprogrammiert. Sinnvoller ist es daher, auch in diesen Fällen zum Ablauf des Versicherungsjahres zu kündigen.

Achten Sie bei einem Wechsel der Vermieterrechtsschutzversicherung unbedingt darauf, dass 1. ein neuer Vertrag abgeschlossen ist, und 2. der neue Versicherungsschutz sich nahtlos an den bisherigen anschließt. Nur so haben Sie die Chance, die Wartezeit erfolgreich durch Vorlage des alten Versicherungsscheins zu umgehen.

Unser Fazit: Vermieterrechtsschutz als finanzielle Vorsorge

Die Wahrscheinlichkeit, dass Sie sich als Vermieter mit Ihren Mietern streiten, ist relativ hoch. Die wichtigsten Themen sind neben der Betriebskostenabrechnung vor allem Mängel an den Wohnräumen und unterschiedliche Auffassung zu vertraglichen Regelungen. Eine Vermieter Rechtsschutzversicherung schafft für diese Fälle Sicherheit, indem sie die im Rahmen des RVG anfallenden Honorare Ihres Rechtsanwaltes, die Gerichtskosten und Aufwendungen für Zeugen oder Gutachter sowie im Extremfall die Aufwendungen der gegnerischen Seite trägt. Die Leistungspakete sind jedoch sehr unterschiedlich, sodass Sie unbedingt einen Versicherungsvergleich zur Analyse nutzen sollten.

Die Beiträge zur Vermieterrechtsschutzversicherung können Sie als Werbungskosten absetzen: Umfasst der Vertrag ausschließlich den Rechtsschutz für vermietete Objekte, können Sie den Beitrag komplett geltend machen. Ist der Vermieterrechtsschutz Bestandteil eines Rechtsschutz-Paketes, lassen Sie sich sicherheitshalber den relevanten Beitragsanteil schriftlich ausweisen. Wichtig ist die Abgrenzung zum privaten und nicht vermieteten Wohneigentum.