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Haus in Schweden kaufen: Schritt für Schritt Anleitung

Ein Haus in Schweden kaufen? Für viele Menschen ist das nicht nur eine interessante Alternative zur Miete eines Ferienhauses in landschaftlich schöner Umgebung – immer mehr Deutsche zieht es zum Leben und Arbeiten in das nördliche Land. Eine hohe Lebensqualität, viel unberührte Natur, kilometerlange, saubere Strände an Meeresküste und Seen, attraktive Städte mit großem kulturellen Angebot und beste Infrastruktur – all das sind Argumente für einen längeren Aufenthalt im Land der Mitternachtssonne und der Elche. 

Ein weiterer großer Vorteil: Immobilien sind vor allem im ländlichen Bereich günstig zu erwerben und der Kauf ist auch für Ausländer unkompliziert und sicher. Nicht zuletzt stellt das schwedische Modell für den Kauf von Wohneigentum in kollektiv verwalteten Immobilienbestand, das Bostadsrätt, eine interessante Option für alle dar, die gerne mit ihren Nachbarn Kontakt haben und Entscheidungen gemeinsam treffen wollen. 

Um unnötige Kosten beim Kauf zu vermeiden, bietet sich der Online-Überweisungsdienst TransferWise zur Überweisung der Anzahlung an: Die Umrechnung erfolgt auf Basis des Devisenmittelkurses und ohne versteckte Kosten.

Wie sieht der Markt für Wohnungseigentum in Schweden aus?

Schweden gilt allgemein als Hochpreisland – das allerdings nicht ganz zu Recht: Die meisten Güter des täglichen Bedarfs sind nicht wesentlich teurer als in Deutschland. Deshalb ist die Befürchtung, dass die örtlichen Lebenshaltungskosten bei einem längeren Aufenthalt die eigenen finanziellen Mittel übersteigen könnten, nicht unbedingt angebracht. 

Das gilt auch für den schwedischen Immobilienmarkt. Selbstverständlich gibt es auch hier starke regionale Unterschiede: Während im ländlichen Raum ein ausreichendes Angebot an durchaus preisgünstigen Wohnimmobilien vorhanden ist, sieht es in den Ballungszentren nicht so gut aus: Hier haben die Preise in den letzten zwei Jahrzehnten deutlich angezogen – vor allem Häuser in begehrten Lagen haben sich nahezu verdoppelt. In der Hauptstadt Stockholm macht sich die Steigerung am deutlichsten bemerkbar, hier ist auch eine Verdreifachung des ursprünglichen Kaufpreises für eine Eigentumswohnung in guter Lage keine Seltenheit. 

Die Frage „Kaufen oder Mieten?” stellt sich in Schweden etwas anders als in Deutschland. Neben den herkömmlichen Möglichkeiten, Wohnungseigentum zu erwerben oder eine Immobilie zu mieten, besteht eine weitere Form des Wohnungserwerbs, das sogenannte Bostadsrätt. Dabei handelt es sich nicht um klassisches Eigentum an einem bestimmten Wohnobjekt, sondern um den Kauf eines Wohnrechts über eine Mitgliedschaft in einem „Wohnverein”, der Wohnungen, Reihenhäuser und Einzelhäuser kollektiv verwaltet. Mit dem Kauf erwirbt man ein Dauerwohnrecht in einem bestimmten Objekt, ist aber auch an die Einhaltung der kollektiv festgelegten Regelungen des Wohnvereins gebunden. 

Da Gewinne aus Mieterträgen gesetzlichen Regulierungen unterliegen, bestehen hinsichtlich der Miethöhe keine großen Unterschiede, die sich durch die Lage einer Wohnung ergeben. Allerdings ist es in Großstädten wie Stockholm fast unmöglich, auf regulärem Weg zu einer Wohnung zu kommen. Die Wartefristen betragen mehrere Jahre. Eine Wohnung zu kaufen, um sie zu vermieten, ist also vor allem in den größeren Städten aufgrund der Mietpreisbindung keine gute Investition. Wohneigentum zur Eigennutzung ist dagegen für diejenigen interessant, die an einer langfristigen und frei gestaltbaren Wohnmöglichkeit interessiert sind und keine jahrelangen Wartezeiten in Kauf nehmen möchten. 

Wie findet man eine Immobilie in Schweden?

Dazu gibt es im Prinzip zwei Möglichkeiten: Man beauftragt eine Immobilienagentur bzw. einen Immobilienmakler oder man startet selbst die Suche auf Immobilien-Websites.

Immobilienagenturen und -makler

Schwedische Immobilienagenturen und ihre Makler sind mit weitreichenden Befugnissen ausgestattet: Sie dürfen nicht nur Immobilien vermitteln und Kaufverträge aufsetzen, sondern übernehmen auch die Aufgaben, die in Deutschland von Notaren erbracht werden. Dabei sind sie auch berechtigt, Klientengelder auf einem sogenannten „Anderkonto” (Maklerklientenkonto) entgegenzunehmen. Das hat den Vorteil, dass zusätzliche Termine beim Notar entfallen und auch die Kosten der Vertragserstellung, die Übernahme von Kaution und/oder Anzahlung und andere mit dem Kauf verbundene Tätigkeiten ausschließlich über die Immobilienagentur laufen. Der Nachteil besteht darin, dass eine zusätzliche unabhängige Instanz beim Kauf entfällt und die Auswahl einer seriösen Agentur daher von umso größerer Bedeutung ist. 

Gebühren fallen nach schwedischem Recht nur für die Verkäufer von Immobilien an, der Käufer muss diese unter keinen Umständen bezahlen oder mittragen. Schwedische Maklergebühren betragen gewöhnlich zwischen 1,5 und 5 Prozent des Kaufpreises. Für den Verkäufer besteht dabei ein relativ großer Verhandlungsspielraum.

Vermeidung von Betrugsfällen

Wer in Schweden als Makler tätig wird, muss eine entsprechende staatliche Ausbildung absolviert haben und eine Lizenzierung als Immobilienmakler besitzen. Die meisten ausländischen Makler erfüllen diese Kriterien nicht und dürfen deshalb nicht in Schweden tätig sein. Leider gibt es einige unseriöse Anbieter, die versuchen, die schwedischen Regelungen zu umgehen. Sie geben sich als Vermittler aus und verstecken Gebühren für diese Tätigkeiten in dem Kaufpreis der angebotenen Objekte. Manchmal enthält das Angebot auch die Möglichkeit, eine kostenpflichtige Besichtigungstour zu einem bestimmten Objekt zu buchen oder es werden potenziellen Käufern teure, aber unnötige Beraterverträge aufgezwungen. Hier gilt die einfache Regel: Anbieter ohne eine gültige schwedische Maklerlizenz sollten vermieden werden! 

Am besten ist es also, direkt mit einer schwedischen Immobilienagentur Kontakt aufzunehmen, wenn man ein Objekt besichtigen möchte. Dabei ist Folgendes zu vermeiden:

  • Den Kauf über ein Internetportal oder ein Internet-Auktionshaus, ohne das Objekt vorab besichtigt und Kontakt mit dem Verkäufer aufgenommen zu haben,
  • Geldüberweisungen an Konten, deren Inhaber keine lizenzierten Makler sind,
  • einen Kauf ohne eingehende vorausgehende Besichtigung und gegebenenfalls Bewertung durch einen Immobilienexperten,
  • den Abschluss von „Zusatzpaketen” für Leistungen, die in keiner vernünftigen Relation zum Preis stehen oder keinen objektiven Nutzen bringen.

Seriöse Makler können auch über den „Mäklarsamfundet” ( Verband schwedischer Makler) gefunden werden: www.maklarsamfundet.se

Immobilien-Websites in Schweden

Wer sich zunächst im Internet nach einem möglichen Kaufobjekt umsehen möchte, findet eine große Anzahl an Angeboten auf spezialisierten Immobilien-Websites. Am größten ist das Angebot auf den schwedischen Portalen: Es lohnt sich deshalb, auch ohne Sprachkenntnisse einen Blick auf sie zu werfen, um einen Überblick über Angebot und Preise zu erhalten. Zum besseren Verständnis kann man die URL der Website auch in Google Translate eingegeben und den Inhalt dadurch automatisch übersetzen lassen.

Auf folgenden Websites finden sich Immobilienangebote in Schweden: 

  • Englischsprachige Website mit großem Angebot in ganz Schweden, Suche über Landkarte
  • Immowelt ist eines der größten deutschsprachigen Immobilienportale, das auch Objekte in Schweden anbietet
  • Auf Schwedisch suchen kann man auf dem Immobilienportal Hemnet

Kann man als Ausländer Eigentum in Schweden erwerben?

Ja, es gibt hier keinerlei Beschränkungen und die rechtlichen Rahmenbedingungen für den Eigentumserwerb in Schweden sind für In- und Ausländer identisch. Das bedeutet, dass ausländische Käufer lediglich die Bestimmungen zum Immobilienerwerb einhalten müssen, die auch für Schweden gelten: Die verpflichtende Schriftform für den Kaufvertrag, da mündliche Absprachen zwischen Käufer und Verkäufer nicht rechtswirksam sind, sowie der Eintrag des neuen Eigentümers in das Grundbuch.

Was sind die Schritte zum Kauf einer Immobilie als Ausländer?

Hat ein Interessent sich zum Kauf einer Immobilie in Schweden entschieden, muss er folgende Vorgaben einhalten:

  • Die Überprüfung des angebotenen Objekts auf Mängel („Untersuchungspflicht des Käufers”): Ein Käufer kann nach schwedischem Recht einen Kauf nicht aufgrund von Mängeln rückgängig machen, die bei einer eingehenden Untersuchung festgestellt hätten werden können. Ausgenommen sind lediglich Mängel, die sich nur durch eine fachmännische Untersuchung feststellen lassen.
  • Erstellen eines schriftlichen Kaufvertrages: Empfehlenswert ist zudem, den Vertrag durch einen schwedischen Juristen, Makler oder durch eine Bank erstellen zu lassen.
  • Anzahlung: Herrscht Einigkeit über den Inhalt des Kaufvertrages, muss der Käufer 10% der Kaufsumme als Anzahlung leisten. Diese bekommt bei Verkäufen über eine Immobilienagentur nicht der Verkäufer direkt, sondern sie wird zunächst vom Makler auf einem Treuhandkonto verwaltet. Der Restbetrag und die Grunderwerbsteuer werden mit Übernahme des Objektes fällig.

Da bei Immobiliengeschäften große Geldsummen ihren Besitzer wechseln, ist es wichtig, eine sichere und verlässliche Methode für internationale Geldüberweisungen zu finden. Dafür eignet sich TransferWise sehr gut: Der Online-Finanzdienstleister bietet die Möglichkeit, internationale Überweisungen ohne versteckte Gebühren für den Wechselkurs zu tätigen, indem der Devisenmittelkurs – also der „echte Wechselkurs” genutzt wird. Die Überweisung mit TransferWise erfolgt außerdem sehr schnell: Benötigen Banken für internationale Überweisungen im Schnitt 3 bis 7 Tage, erfolgen Überweisungen mit TransferWise oftmals innerhalb eines Werktages. 

Wie kann man als Ausländer einen Bankkredit/eine Hypothek erhalten?

Für Ausländer ist die Finanzierung einer Immobilie in Schweden über eine schwedische Bank zwar grundsätzlich möglich, aber die Voraussetzungen dafür sind nicht leicht zu erfüllen. Notwendig sind eine schwedische Personennummer und die sogenannte ID-kort, eine Art Personalausweis, der von dem schwedischen Finanz- und Einwohnermeldeamt (Skatteverket) ausgestellt wird. Eine weitere Voraussetzung ist, einen festen Arbeitsplatz in Schweden zu haben.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, ein Darlehen für den Kauf bei einer deutschen Bank zu beantragen. Die Banken beider Länder verlangen allerdings eine entsprechende Bonität und Sicherheiten. Sind diese Grundvoraussetzungen erfüllt, finanzieren schwedische Banken bis zu 60% des Kaufpreises einer Immobilie. 

Eine Bank wählen

Nachdem die Entscheidung zur Finanzierung über eine schwedische Bank gefallen ist, sollte man zunächst größere Institute mit internationalen Beziehungen anfragen. Hier kann man davon ausgehen, dass Mitarbeiter Erfahrung in der Betreuung internationaler Bankkunden haben und gute Englischkenntnisse besitzen. Einige schwedische Banken haben auch Niederlassungen in Deutschland, zum Beispiel die Skandinaviska Enskilda Banken (SEB) mit Sitz in Stockholm, die seit über 40 Jahren in Deutschland aktiv ist. 

Für schwedische Banken zählt die Abwicklung von Immobiliengeschäften zum Alltag. Sie sind gewöhnlich darin sehr erfahren und stellen Kaufverträge über ihre juristischen Abteilungen auch selbst aus, was Käufern zusätzliche Sicherheit bietet. Die Beratungsleistungen der Banken ähneln daher jenen der Makler und bieten auch den Vorteil, als unabhängige Instanz im Kaufprozess Interessen des Käufers zu schützen. 

Zur Beratung sollten alle für den Kauf relevanten Dokumente mitgenommen werden: Neben Einkommensnachweis und Nachweis von Sicherheiten auch Informationen über den Aufenthaltsstatus in Schweden, Personaldokumente und wenn vorhanden ein Kaufvertrag, Exposé oder sonstige Unterlagen zum Objekt. Für Ausländer gibt es beim Immobilienkauf in Schweden keine besonderen Pflichten, sodass keine zusätzlichen Dokumente erforderlich sind.

Anzahlungen/Kautionen

Üblicherweise muss vor Übergabe des Objektes, meist zum Termin der Unterzeichnung des Kaufvertrages, eine Anzahlung von 10% der Kaufsumme geleistet werden. Dieser Betrag ist für schwedische Staatsbürger und Ausländer gleich. Wird der Kaufvertrag nicht bei einem gemeinsamen Termin zwischen Käufer und Verkäufer unterschrieben, ist es auch möglich, die Anzahlung zeitnah auf ein Treuhandkonto des Maklers zu überweisen. 

Ähnliches gilt für die Bezahlung der Kaution bei Mietverträgen: Üblich sind ein oder mehrere Monatsmieten, die nach Vertragsunterzeichnung zu überweisen sind. 

Wie man beim Erwerb einer Immobilie in Schweden Geld sparen kann

Nicht nur der Immobilienkauf verursacht Kosten, auch für die Erhaltung entstehen laufende Aufwendungen. Wer seinen Hauptwohnsitz nicht in Schweden hat und kein schwedisches Konto besitzt, für den stellt sich spätestens zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die Frage nach einer Möglichkeit, diese Aufwendungen kostengünstig zu bezahlen. Am einfachsten funktioniert das mit dem Online-Überweisungsdienst TransferWise: Erfahrungen mit TransferWise zeigen, dass sich durch den Entfall von versteckten Wechselgebühren beträchtliche Einsparungen erzielen lassen. Für den Immobilienerwerb in Schweden bietet sich ein Multi-Währungs-Konto von TransferWise an: Dabei handelt es sich um ein kostenloses Konto, auf dem Guthaben in mehr als 40 Währungen (auch in schwedischen Kronen) gehalten werden und zum geeigneten Kurs schon vorab Euros in Kronen getauscht werden können. Überweisungen erfolgen gegen eine kleine pauschale Auszahlungsgebühr und auf Basis des garantierten Devisenmittelkurses. Zusätzlich können Kunden eine eigene Debitkarte für ihr Konto erhalten.

Welche Steuern und Gebühren müssen gezahlt werden?

Beim Kauf von Immobilien fallen in Schweden folgende Gebühren und Steuern an:

  • Bei Vertragsabschluss eine Stempelgebühr von 1,5% des Einheitswerts der Immobilie
  • Eine Bearbeitungsgebühr für den Grundbucheintrag in Höhe von 825,- SEK
  • Eine jährlich zu bezahlende Liegenschaftsgebühr in Höhe von maximal 0,75 % des Besteuerungswertes der Liegenschaft (wird mittels jährlicher Steuererklärung abgerechnet)
  • Hinzu kommen je nach Lage Gebühren in unterschiedlicher Höhe für Müllabfuhr, Mitgliedschaft in einem Wohnverein, Gemeindegebühren für die Instandhaltung der Infrastruktur et cetera
  • Kosten entstehen für den Wechselkurs bei der Bezahlung einer Anzahlung oder Hypothek
  • diese können umgangen werden, wenn die Überweisung mit einem kostengünstigen Dienst wie TransferWise getätigt wird.


Achtung: Für Käufer entstehen ausnahmslos keine Gebühren durch die Nutzung einer Immobilienagentur oder Maklers. Diese gehen immer zulasten des Verkäufers! 

Fazit und Zusammenfassung

Schweden ist aufgrund seiner Lage, seiner landschaftlichen Schönheiten und der unkomplizierten Regelungen für den Immobilienerwerb ein attraktives Land für alle, die Eigentum erwerben wollen. Bei der Suche nach geeigneten Objekten empfiehlt es sich, eine kompetente schwedische Immobilienagentur zu beauftragen, die zur Erstellung von Kaufverträgen berechtigt ist und die Tätigkeiten eines Notars übernimmt. Die Kosten für den Erwerb einer Immobilie sind überschaubar, es lohnt sich aber, auf günstige Überweisungsmöglichkeiten zum Devisenmittelkurs zu achten, um unnötige Wechselgebühren zu vermeiden.

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