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Billiger Kredit versus hohe Preise: Ab wann sich der Hauskauf lohnt

Der Markt für Wohneigentum in Deutschland ist überhitzt. Doch nie zuvor war Baugeld günstiger. Also jetzt kaufen, ungeachtet der hohen Preise? Wir haben nachgerechnet.

Die Zinsen sind auf einem Rekordtief - der richtige Moment, um sich eine Immobilie zu kaufen?

Die Zinsen sind auf einem Rekordtief - der richtige Moment, um sich eine Immobilie zu kaufen?

Die niedrigen Zinsen locken – alle, die schon immer über eine eigene Wohnung oder ein Haus nachgedacht haben. "Können wir uns ein Eigenheim leisten?", ist nun die Frage. Es gibt gute Argumente dafür: Die Zinsen für Baukredite sind auf einem Rekordtief. Und trotz mancherorts hoher Kaufpreise gibt es immer noch finanzierbaren Wohnraum. Doch einen sechsstelligen Kredit bindet man sich nicht leichtfertig ans Bein.

Dabei übersehen viele Mieter, dass sie für ihre Wohnung bereits jetzt in vielen Ecken Deutschlands schon so viel zahlen, dass sich damit auch komfortabel ein Immobilienkredit finanzieren lässt. Kommt dazu noch ein wenig Eigenkapital, eine lange Laufzeit und eine hohe Tilgungsrate, ist ein Kauf von Haus oder Wohnung meistens die günstigere Wahl. "Wer seinen Lebensmittelpunkt gefunden hat, sollte über einen Kauf nachdenken", sagt Max Herbst, Baufinanzierungsexperte der FMH Finanzberatung.

Auch "Finanztest" empfiehlt Kaufinteressierten schon sesshaft zu sein bevor man kauft, mindestens die nächsten zehn Jahre sollte man an dem Ort wohnen. Wer seine Immobilie vorzeitig verkaufen muss, kann Verluste einfahren. Auch sollte es keine weiteren Belastungen geben. "Immobilienkäufer sollten keine weiteren Kredite abstottern oder andere Rückzahlungen leisten, beispielsweise Studienkredite oder Bafög", sagt Herbst.

Teure Immobilien

Doch so billig das Geld auch bei der Bank ist: Die Preise für Immobilien sind es nicht mehr. Wohnungen sind zwischen 2010 und 2014 in deutschen Großstädten deutlich teurer geworden: In Köln zogen die Preise 25 Prozent an, in München stiegen sie sogar um 47 Prozent , so das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln. Um herauszufinden, ob die Immobilie, für die man sich interessiert, überteuert angeboten wird, sollte man Kaufpreise im Stadtviertel vergleichen.

Preise im Viertel vergleichen

"Finanztest" empfiehlt, die Marktberichte und Kaufpreissammlungen des Gutachterausschusses kostenpflichtig zu bestellen. Helfen kann auch das Kaufpreis-Miet-Verhältnis. Dafür wird die Kaufsumme der Immobilie durch die Nettokaltmiete pro Jahr gerechnet. Ein Beispiel: Die Immobilie soll 200.000 Euro kosten, monatlich zahlt der Kaufinteressent 900 Euro Miete, also jährlich 10.800. Nun teilt man den Kaufbetrag durch die Jahresmiete. Liegt der Wert unter 20 ist der Kauf ist die finanzielle Belastung recht ähnlich zur Miete. Ein Wert über 25 zeigt an, dass eine die Käufer sich gerade übernehmen könnten. Doch nicht überall sind die Preise astronomisch: In ländlichen Gegenden sinken die Preise sogar zum Teil. Abseits der nachgefragten Viertel in Groß- und Universitätsstädten können Kaufinteressierte immer noch bezahlbare Wohnungen und Häuser finden.

Finanzierungsrechner nutzen

Die Fachzeitschrift "Finanztest" rechnet in einem Modell vor, wie Mieter zu Wohnungsbesitzern werden können: Ein Paar, das bislang monatlich 800 Euro Miete inklusive Nebenkosten zahlt, könnte pro Monat 700 Euro als Kreditrate zahlen (Die Differenz ergibt sich aus den Nebenkosten, die für die eigenen vier Wände aufgebracht werden müssen) – das wären im Jahr 8400 Euro. Bei einem Zinssatz von zwei Prozent und einer Tilgung von drei Prozent will das Paar einen Kredit von maximal 168.000 Euro aufnehmen. Gespart haben die beiden auch: 89.000 Euro. Mit einer Reserve von 8000 Euro (Wichtig für Reparaturen!) kommt ein Gesamtbudget von 249.000 Euro zusammen. Allerdings sind darin auch schon zehn Prozent als Kaufpreis-Nebenkosten eingeplant. Ihre Immobilie darf also maximal 226.364 Euro kosten. Finanzierungsrechner können einen ersten Überblick bieten.

Die Frage nach dem Eigenkapital

Max Herbst sieht diese Rechnung allerdings kritisch. "Die Behauptung, man müsse zwischen 20 und 30 Prozent Eigenkapital mitbringen, ist überholt. Man sollte zwar die Kauf-Nebenkosten, die je nach Wohnort zwischen 5 und 13 Prozent liegen können, finanzieren. Aber in Zeiten hoher Mieten und minimaler Zinsen brauchen Kaufinteressierte sehr viel Zeit, um diese Barmittelquote zusammenzusparen", sagt Herbst. Andere Experten, beispielsweise von den Verbraucherzentralen widersprechen hier: Das Eigenkapital reduziere die Kreditsumme deutlich und gebe Sicherheit. "Kunden mit viel Eigenkapital haben einen besseren Stand bei den Kreditgesprächen mit der Bank und bekommen meist günstigere Konditionen", schreibt "Finanztest".

Zum Abtrag des Kredits raten die Experten maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens aufzuwenden. Sämtliche Boni, Weihnachts-, Kinder-, und Urlaubsgeld müssen abgezogen werden, damit sich Wohnungs- oder Hauskäufer nicht übernehmen. Beispiel: Wer netto 2500 Euro zur Verfügung hat, sollte nicht mehr als 1000 Euro zur Tilgung aufwenden.

So hoch sollte die Tilgung sein

Max Herbst hat eine Faustformel: Lange Zinsbindung, hohe Tilgungsrate – dann spielt das Eigenkapital keine große Rolle. Die Laufzeit der Finanzierung sollte derzeit zwischen 15 und 20 Jahren liegen. So sichert sich der Kreditnehmer einen festen – und derzeit sehr günstigen - Zinssatz. "Aktuell bekommt man für einen Kredit, der über 20 Jahre läuft, Kredite für unter zwei Prozent", sagt Herbst. Bei der Tilgung ist sich die Fachwelt einig: Zwei Prozent sollten es mindestens sein, damit der Kredit auch abgestottert wird.

Katharina Grimm