Baufinanzierung: Lohnt es sich, jetzt noch zu kaufen?

Runa Robinson hat eine sehr genaue Vorstellung davon, wie ihr Haus aussehen soll. Es ist älter, vielleicht aus den 50er Jahren. Es hat luftige Formen, klare Linien. Eine Garage, ein bisschen Garten. Und drinnen Holzdielen. "Alles ist cool, alles clean. Das finde ich schön", sagt die 31-Jährige.

Derzeit wohnen die drei Robinsons noch zur Miete, in Niederkrüchten im Landkreis Viersen, nur ein paar Kilometer entfernt von der Grenze zu den Niederlanden. Runa, ihr Mann Cedric, 47, und die sechs Monate alte Tochter Sojourner. Die Wohnung ist zwar groß, 100 Quadratmeter, aber sie lässt sich schlecht heizen. Deshalb überlegen sie jetzt, zu kaufen. Für 180.000 oder 200.000 Euro, in dieser Preisklasse.

Für 170 Euro Honorar gibt es eine Art finanziellen Stresstest

Es reden doch alle von den günstigen Zinsen, vom billigen Geld. Wann also, wenn nicht jetzt? Cedric hat einen guten Job beim Logistikdienst UPS. Und Runa, eigentlich Modedesign-Assistentin, verdient an sich auch nicht schlecht. Nur ist sie gerade in Elternzeit, bei der Bank könnten sie derzeit also nur ein festes Gehalt nachweisen. Und deshalb wollen sie wissen: Reicht das trotzdem? Was ist drin?

Um das herauszufinden, sind die drei an diesem Morgen nach Mönchengladbach gefahren, zu Thomas Lang, in das schmucklose Büro der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Für 170 Euro Honorar führt Lang hier eine Art finanziellen Stresstest durch. Zwar hat Runa sich schon informiert, sich nach Krediten erkundigt, auch nach sehr günstigen vom Land Nordrhein-Westfalen. "Aber wir sind sehr vorsichtig mit Geld", sagt sie. "Wir wissen noch nicht: Ist das jetzt wirklich sinnvoll?"

Wie den Robinsons geht es derzeit vielen in Deutschland. Die niedrigen Zinsen machen Geld billig wie nie. Und alle reden von Immobilien, vom "Betongold", davon, dass man jetzt zugreifen müsse. Dabei wächst der Entscheidungsdruck, weil sich das Fenster der Gelegenheit langsam auch schon wieder zu schließen scheint. Längst wird darüber spekuliert, dass die Europäische Zentralbank die Zinsen bald wieder anheben könnte. Und an vielen Orten fressen astronomische Preise für Häuser und Wohnungen Zinsvorteile locker auf. Stiegen Mieten in den Ballungsräumen im vergangenen Jahr bundesweit um 4,75 Prozent, schossen die Kaufpreise um 8 Prozent in die Höhe. Vor allem in den Ballungsräumen entkoppelten sie sich von den Lohnzuwächsen. In Stuttgart etwa, das zeigt die Postbank in ihrem "Wohnatlas", sind die Einkommen zwischen 2012 und 2016 um 2,5 Prozent gestiegen, die Quadratmeterpreise für Immobilien aber um 53,4 Prozent. In München muss ein Durchschnittsverdiener das 21-Fache seines jährlichen Nettoeinkommens für eine 100-Quadratmeter-Wohnung aufbringen, in Hamburg sind es 15,9 Jahreseinkünfte. Die Bundesbank warnt vor "Preisübertreibungen" vor allem in den beliebten Städten. Das, was dort mitunter verlangt wird, ist durch die wirtschaftliche Entwicklung nicht mehr gedeckt.

Stadtluft macht, was das Wohnen angeht, deutlich ärmer

Wie sehr es vom Ort abhängt, was man für sein Geld bekommt, lässt sich allein schon bei einer Tour durch Nordrhein-Westfalen beobachten. Der stern hat verglichen, wie viel Immobilie man für etwa 300.000 Euro bekommt, also für eine Kreditrate von grob 1000 Euro im Monat. Während es in Sundern im Sauerland für eine kleine Villa mit 213 Quadratmetern reicht, muss man sich in Düsseldorf mit einer 80-Quadratmeter-Wohnung begnügen. Stadtluft macht, was das Wohnen angeht, deutlich ärmer.

Wann ist es also sinnvoll, sich trotz aller Warnungen von den günstigen Zinsen locken zu lassen – und wann ist es besser, sich zurückzuhalten? Alles hängt, wie immer, vom Einzelfall ab. Aber ein paar Regeln gibt es doch. Der stern hat bei der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen Beratungsgespräche beobachtet – und ist dabei auf Experten getroffen, die vor allem davor warnen, sich nervös machen zu lassen.

Es gibt gute Argumente, sich eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus zuzulegen. Im Alter, das zeigen Studien, sind Immobilieneigentümer unterm Strich wohlhabender als Mieter, selbst wenn sie zuvor genauso viel verdient haben. Wer kauft, der spart, weil er weiß, wofür. Es ist auch ein verlockender Gedanke, irgendwann keine hohen monatlichen Beträge mehr fürs Wohnen ausgeben zu müssen, sondern sich auf die Nebenkosten beschränken zu können. In ihrer Studie "Wohnen in Deutschland 2017" behauptet die Sparda-Bank sogar, dass sich das Kaufen im Vergleich zum Mieten derzeit noch überall in Deutschland rechne. In Viersen, im Landkreis der Robinsons, spare man 40 Prozent der Kosten, wenn man kaufe. Soll Familie Robinson also jetzt zugreifen?

In Deutschland sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf hoch

Schwierig. Berater Lang prüft zuerst das Eigenkapital. Ersparnisse haben die Robinsons kaum, weil kürzlich alles für ein größeres Auto draufging. 2600 Euro sind jetzt noch da. Normalerweise empfehlen die Experten künftigen Eigentümern, das Vier- bis Sechsfache des monatlichen Einkommens als verfügbaren Notgroschen auf einem Tagesgeldkonto zu parken. Schon dafür wäre das Ersparte der Robinsons zu wenig. Und sonst? Runa Robinson hat zwar erst kürzlich einen Bausparvertrag abgeschlossen, aber bei dem, das sieht Lang schnell, sind die Verwaltungskosten höher als die Rendite. Also weg damit und stattdessen riestern, empfiehlt er. Mit Kind und staatlicher Zulage lohnt sich das, zumal das hier angesparte Geld irgendwann als Eigenkapital verwendet werden kann – bei den Robinsons eben nur noch nicht jetzt.

Dafür haben Runa und Cedric aus der Familie die Zusage, 20.000 Euro zu bekommen. Das wäre zwar Eigenkapital, aber, daran lässt Lang keinen Zweifel, es wäre zu wenig. Denn in Deutschland sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf hoch. Die Grunderwerbsteuer liegt, je nach Bundesland, zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Dazu kommen Gebühren für den Notar, den Eintrag ins Grundbuch, meist für den Makler. Thomas Lang veranschlagt hierfür pauschal zwölf Prozent. Würden die Robinsons also ein Haus für 200.000 Euro kaufen wollen, hätten sie etwa 24.000 Euro Nebenkosten, und da wären Ausgaben für Renovierung, Umzug und Doppelmiete noch gar nicht eingerechnet. In jedem Fall wäre der Anteil des Eigenkapitals geringer als zehn Prozent der Gesamtsumme, rund 200 000 Euro müssten sich die Robinsons von der Bank leihen.

Die SPD schlägt ein Familienbaugeld in Höhe von bis zu 20.000 Euro zur Baufinanzierung vor

Dazu ist ihr monatlicher Spielraum zu klein. Cedric kommt auf 1800 Euro netto im Monat, mit dem Kindergeld für Sojourner sind das gut 2000 Euro. Zwar erhält Runa Elterngeld, aber damit können sie mittelfristig nicht kalkulieren. Nach Abzug aller Kosten bleiben rund 300 Euro. Die, sagt Lang, würden aber beim Kauf eines Hauses allein von Nebenkosten und Rücklagen gefressen. Ein gut tilgbarer Kredit ist so nicht drin, und das, obwohl die Familie für Darlehen des Landes Nordrhein-Westfalen infrage kommt. "Zum jetzigen Zeitpunkt", sagt Lang, "kann ich vom Kaufen nur abraten." Erst wenn Runa wieder arbeite – sie rechnet mit mindestens 1000 Euro netto –, wäre es sinnvoll, neu zu rechnen.

Oder die Robinsons warten auf die Politik. Denn auch wenn es die Eigenheimzulage nicht mehr gibt: Im Wahljahr wollen die Parteien insbesondere jungen Familien wieder mehr helfen. Die SPD schlägt ein sogenanntes Familienbaugeld in Höhe von bis zu 20.000 Euro vor, staatliches Eigenkapital, zumindest in Ballungsräumen. "Die Robinsons würden davon profitieren", sagt Lang. Mit einem Schlag hätten sie ihre Kapitalbasis verdoppelt. Gleichzeitig ist der Berater skeptisch. "Ist es wirklich sinnvoll, Leuten, die es sich eigentlich nicht leisten können, auf diese Weise zu helfen?"

Zumindest ist es der Versuch, die Deutschen von einer Nation der Mieter zu einem Land der Eigentümer zu machen. Nur 38 Prozent besitzen hier ein Haus, acht Prozent eine Wohnung. In Norwegen, Portugal und Italien haben über 70 Prozent der Einwohner Eigenheime.

Die Kaufpreise in Köln sind in den vergangenen vier Jahren um 40 Prozent in die Höhe geschossen

Sonja Pfister*, 55, ist fürs Kaufen schon ein Stück besser gerüstet als die Robinsons. Auch sie will genau wissen, was drin ist für sie. Deshalb ist sie von ihrer Mietwohnung in Köln-Lindenthal ans Rheinufer gekommen. Unweit der Domplatte, direkt am Anlegeplatz der Ausflugsschiffe, hat die Verbraucherzentrale ihre Büros, passenderweise direkt gegenüber der Pizzeria "Casa Nuova".

Berater Christoph Hommel nimmt sich Pfisters Finanzen vor. Die Sekretärin hat sich präzise vorbereitet, einen Fragebogen ausgefüllt, ihre Ausgaben erfasst. Eigentlich fühle sie sich in ihrer 67-Quadratmeter-Wohnung sehr wohl, sagt sie. Die Vermieterin sei nett. Aber in Köln explodierten die Mieten, und in Lindenthal würden immer mehr Mietwohnungen in teure Kaufobjekte verwandelt. Das verdränge viele, das mache ihr Angst. Deshalb überlege sie zu kaufen, sagt Pfister. Zwar sind die Kaufpreise in Köln in den vergangenen vier Jahren um 40 Prozent in die Höhe geschossen. Aber das macht sie nicht bange. "Ich habe etwas geerbt, und vor allem bin ich sparsam."

Auch Hommel versucht zunächst zu ermitteln, wie viel Eigenkapital Pfister aufbringen kann. Er sieht ihre Verträge durch. Sie hat davon eine ganze Menge. Ein Bausparvertrag hier, einer dort. Bei dem ruhen die Beiträge, bei dem zahlt sie noch. Was lohnt sich? Was sollte Pfister kündigen? Hin und wieder, wenn etwas nicht eindeutig aus den Policen hervorgeht, greift der Berater zum Telefon und ruft einfach bei der Bank oder der Versicherung an. "Guten Tag. Ich sitze hier gerade mit einer ihrer Kundinnen", sagt er. "Sie kann sich legitimieren, aber ich würde gern das Gespräch führen."

Rund 32.000 Euro hat Pfister in Aktien geerbt, rund 10.000 Euro liegen auf einem Tagesgeldkonto. Dazu hat sie Riesterverträge, die kann sie als Eigenkapital nutzen. Und eine kleine Wohnung hat sie auch, die möchte sie verkaufen. Mit all dem kommt sie auf 145.000 Euro. Davon zieht Hommel 15.000 Euro Reserve ab. Es bleiben also rund 130.000 Euro.

Versuche bis zum Ruhestand schuldenfrei zu sein

Probehalber hat sich Pfister schon mal eine Wohnung rausgesucht. Köln-Weiden, 84 Quadratmeter, renovierungsbedürftig, 180.000 Euro. Mit allem Drum und Dran kommt Hommel auf eine Investitionssumme von 250.000 Euro. Also müsste sich Pfister weniger als die Hälfte von der Bank leihen. "Ich sehe selten, dass Leute so viel Eigenkapital haben", sagt Hommel.

Auch eine sinnvolle monatliche Rate für Zins und Tilgung ist für Pfister drin. Sie verdient als Sekretärin etwa 2300 Euro netto. Rund 900 Euro gibt sie aus, sodass theoretisch 1400 Euro für eine Immobilie verfügbar wären. Generell heißt es, dass nicht mehr als 35 Prozent für das Wohnen aufgewendet werden sollten. Im Fall von Pfister rechnet Hommel etwas großzügiger. 40 Prozent, sagt er, könne sie stemmen. Nach Abzug der Nebenkosten würde das bedeuten: Eine Rate von 740 Euro für Zins und Tilgung ist machbar. Aber woher soll der Kredit kommen? "Ich würde immer empfehlen, zu einem Kreditvermittler zu gehen", sagt er. Im Internet sucht er nach einem beispielhaften Angebot. Das Ergebnis: Zehn Jahre Laufzeit, Zinssatz 1,25 Prozent, 6,15 Prozent anfängliche Tilgung – mit 65 Jahren hätte Pfister so noch eine Restschuld von etwas mehr als 41.000 Euro.

Eigentlich lautet eine goldene Regel: Versuche bis zum Ruhestand schuldenfrei zu sein. Doch für Pfister wäre auch als Rentnerin ein Anschlusskredit zu stemmen. "Auf Sicht von 20 bis 25 Jahren", sagt Hommel, "kann sich das Kaufen rechnen." Aber er mahnt auch zur Vorsicht. Pfister könne sich zwar eine Wohnung leisten. Aber sie solle sehr genau überlegen, ob ihr der Aufwand gerechtfertigt erscheine, ob sie das Geld nicht lieber für etwas anderes ausgeben wolle. Sie solle nur etwas kaufen, von dem sie ohne Wenn und Aber überzeugt sei und wenn ein Bauingenieur alles geprüft habe. Zinsen hin oder her, hetzen müsse sie keinesfalls.

Sonja Pfister lässt sich ohnehin nicht unter Druck setzen. Für so eine Entscheidung, sagt sie am Ende des Gesprächs, lasse sie sich Zeit. "Es ist ja eine Lebensentscheidung".

*Name von der Redaktion geändert

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