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Günstige Immobilienkredite: Wer jetzt ein Haus kaufen sollte

Wer vom Eigenheim träumt und es sich leisten kann, für den ist jetzt ein günstiger Zeitpunkt zum Immobilienkauf. Worauf Sie trotz niedriger Bauzinsen achten sollten.

Damit das eigene Häuschen Freude macht, sollte die Eigenheimfinanzierung solide abgesichert sein

Damit das eigene Häuschen Freude macht, sollte die Eigenheimfinanzierung solide abgesichert sein

In Anbetracht unsicherer Finanzmärkte denkt mancher darüber nach, jetzt ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Wer das nicht komplett aus eigener Tasche zahlen kann, bekommt derzeit einen Kredit zu günstigen Konditionen. "Solange die Kreditwürdigkeit stimmt, bekommen Immobilienkäufer auch ein Darlehen", sagt Niels Nauhauser, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg.

Die Gefahr, dass die Banken angesichts von Finanzkrise und Inflationsgefahr zögerlich mit der Kreditvergabe sein könnten, sieht Nauhauser nicht: "Banken hindert nichts daran, Kredite zu vergeben, selbst wenn die Zinsen 2012 deutlich höher wären." Sie würden die Konditionen stets so kalkulieren, dass ihre Marge in jedem Fall stimmt. Auch die Tatsache, dass viele Banken bereits deutlich mehr Baudarlehen vergeben haben als üblich, ändere daran nichts. "Welche Bank sagt schon, 'Nein danke, wir haben unsere Gewinnziele bereits erreicht', wenn ein Kunde Geld leihen will?"

Immobilienkredite sorgfältig vergleichen

"Wir haben im Augenblick ein absolutes Niedrigzinsniveau", bestätigt der Chef der unabhängigen Finanzberatung FMH, Max Herbst. Wer seine Immobilie in den Jahren 2001 bis 2004 finanziert hat, musste noch Zinsen zwischen fünf und sechs Prozent zahlen. Derzeit sind abhängig von der Laufzeit Zinssätze zwischen drei und vier Prozent realistisch. "Wie stark Kreditnehmer vom Zinsrutsch profitieren, hängt allerdings von der Wahl der Bank ab", schreibt die Zeitschrift "Finanztest". Bei den Bauzinsen gebe es Preisunterschiede von mehr als 40 Prozent. Wer einen Kredit benötigt, sollte daher sorgfältig vergleichen.

Bei der Suche nach einem Immobilienkredit kommen durchaus nicht nur klassische Finanzinstitute in Frage. Auch Versicherungsunternehmen verleihen oft Geld. "Sie bieten sogar oft langfristigere Darlehen an als Banken", sagte Nauhauser. Vorsicht ist geboten, wenn der Kreditgeber zum Beispiel darauf besteht, dass das Darlehen nur in Kombination mit einem Versicherungsvertrag zu bekommen ist. In solchen Fällen sei nicht mehr transparent, wie teuer der Kredit tatsächlich ist, warnte Nauhauser.

Neben den Zinsen sollte man bei der Wahl des richtigen Kredits auch auf die Tilgungsrate achten: Die niedrigen Zinsen führen dazu, dass sich die Tilgungszeit eines Darlehens verlängert, weshalb der Kredit mit einer höheren Rate getilgt werden sollte. Auch sollte bei Vertragsabschluss auf die Möglichkeit von Sondertilgungen geachtet werden, die helfen, den Kredit schneller zurückzuzahlen.

Beim Hauskauf nicht voreilig handeln

Andererseits gibt es keinen Grund, beim Immobilienkauf nun besonders schnell zu entscheiden: Die Angst vor steigenden Hypothekenzinsen im neuen Jahr sollte Nauhauser zufolge bei der Entscheidung "Kaufen oder nicht?" keinen Ausschlag geben. Viel wichtiger sei, ob das passende Objekt gefunden wurde und die Finanzierung auf einem tragbaren Fundament steht. "Dafür muss man sich Zeit nehmen", erklärt Nauhauser. "Wie viel Eigenkapital kann man einsetzen? Macht es Sinn, Altersvorsorgeverträge zu kündigen, um die Zinslast zu senken? Wie hoch darf die monatliche Belastung in den nächsten Jahren maximal sein?"

Fehlentscheidungen kosten bestenfalls nur ein paar Tausend Euro mehr an Zinsen, schlimmstenfalls können sie den Kreditnehmer aber finanziell ruinieren. Denn ein Eigenheim weitgehend auf Pump zu kaufen, ist ein beträchtliches, oft unterschätztes Risiko: "Wenn ich 20 Prozent Eigenkapital habe, nach fünf Jahren ausziehen muss, der Wert der Immobilie aber um 20 Prozent gesunken ist, dann habe ich mein ganzes Geld verspielt", warnt Nauhauser.

"Eine kreditfinanzierte Immobilie ist im Vergleich zu einer Anlage der Eigenmittel in Aktienfonds viel riskanter. Denn ein Komplettverlust ist bei breit streuenden Aktienfonds praktisch ausgeschlossen." Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, sollte sich im Klaren darüber sein, dass sein Eigenkapital dort nicht risikolos angelegt ist.

Die Bank sei in Deutschland in einer starken Position gegenüber dem Darlehensnehmer: "Wer seine Raten nicht mehr bezahlt, muss damit rechnen, dass die Bank den Vertrag kündigt und das Haus zwangsversteigern lässt." Dass manche Banken da kulanter reagieren als andere, ist denkbar. Da mag der Berater bei der Hausbank heute vielleicht einen Vertrauensbonus haben. Im Zweifel gelte aber immer die vertragliche Vereinbarung. Kulanz könne man nicht einklagen.

Achten Sie auf den Immobilienmarkt

Die Finanzkrise hat viele Anleger in Wohneigentum getrieben, weshalb seit zwei Jahren die Haus- und Wohnungspreise steigen. Doch ein Ende des Booms ist laut Experten bereits in Sicht. Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen werden sich in nächster Zeit nicht weiter verteuern. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Rheinisch-Westfälischen Instituts für Wirtschaftsforschung (RWI). "Die Preise für Bestandsobjekte werden mittelfristig stagnieren", sagt Torsten Schmidt, Konjunkturexperte beim RWI.

Daneben hängt die Wertsteigerung einer Immobilie stark von der Lage ab. Vor allem in den Ballungszentren konnten Eigenheime und Eigentumswohnungen wegen der großen Nachfrage Preissteigerungen im zweistelligen Prozentbereich verzeichnen. Doch auch dort gilt: "Die Preise haben ein so hohes Niveau erreicht, dass weitere Anstiege nicht realistisch sind", sagt Schmidt der Financial Times Deutschland.

Fazit: Als Geldanlage taugt eine Immobilie nur bedingt. Anders sieht es aus, wenn die Wohnung oder das Haus selbst genutzt werden soll. Wer vom Eigenheim träumt und es sich leisten kann, für den ist jetzt aber ein günstiger Zeitpunkt, seine Pläne in die Tat umzusetzen.

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pen/DPA / DPA
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