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Immobilien-Kompass 2012: Mieten und Kaufpreise klettern im Gleichschritt

Der deutsche Immobilienmarkt boomt - auch dank ausländischer Investoren. Der Immobilien-Kompass der Zeitschrift "Capital" zeigt: Das treibt die Preise für Wohneigentum und die Mieten in die Höhe.

Von Grit Beecken

Blick vom Potsdamer Platz in Berlin: Vor allem in Berlin-Mitte sind die Preise für Immobilien - und damit auch die Mieten - explodiert

Blick vom Potsdamer Platz in Berlin: Vor allem in Berlin-Mitte sind die Preise für Immobilien - und damit auch die Mieten - explodiert

Berlin, Ecke Zehdenicker Straße/Weinbergsweg - so sieht es also aus, das Objekt der Begierde: ein Plattenbau aus den 50ern, fünf Stockwerke, schmucklos. Aber in Berlin-Mitte! Hier gibt es in fast jedem Haus eine Kneipe oder ein Geschäft, der Weinbergspark liegt direkt gegenüber. Oranienburger Straße, Friedrichstraße und Brandenburger Tor sind in einer Viertelstunde per Fahrrad erreichbar. Hier wollen viele gern wohnen und viele eine Immobilie kaufen. Um knapp ein Drittel sind die Preise in den vergangenen vier Jahren in dem Kiez gestiegen.

Der 50er-Jahre-Block mit rund 140 Wohneinheiten an der Ecke ist schon vom Markt - gekauft vom Immobilieninvestor Akelius für eine unbekannte Summe. Und weil die Nachfrage nach Wohnungen so groß ist, packten die Schweden vor Kurzem noch ein Stockwerk mit 15 Luxuswohnungen obendrauf.

Der deutsche Immobilienmarkt ist für ausländische Investoren attraktiv wie nie. Ein amerikanischer Vermögensverwalter, der Staat Singapur, eine niederländische Pensionskasse und ein US-Fonds zeichneten bei der Kapitalerhöhung des Berliner Wohnungsunternehmens GSW Anfang Mai Aktien im Wert von 200 Millionen Euro. Der Finanzinvestor Cerberus sicherte sich im April bundesweit 22.000 Wohnungen. Über 5 Milliarden Euro haben Großinvestoren 2011 zwischen Flensburg und Füssen in Wohnungen investiert, fast ein Drittel der Summe stammt von ausländischen Anlegern. Und alles deutet darauf hin, dass deren Gewicht in den kommenden Jahren hierzulande noch steigen wird.

Immobilien sind 2011 fünf Prozent teurer

Das Vorrücken der Profis über die Grenze ist ein gutes Zeichen für Privatanleger, die sich mit dem Gedanken tragen, eine Immobilie zu erwerben, und befürchten, der rasante Preisanstieg der vergangenen Jahre könnte zu einer Blase führen.

2011 verteuerten sich Häuser und Wohnungen bundesweit im Schnitt um 5,5 Prozent. Der stetig steigende Nachfrageschub aus dem Ausland lässt Immobilienexperten jedoch Entwarnung geben. "Für einige Teilmärkte ist die Angst gerechtfertigt, für Deutschland insgesamt mit Sicherheit nicht", sagt Tobias Just von der Irebs Immobilienakademie.

Wo in Deutschland aussichtsreiche Kaufgelegenheiten zu finden sind, zeigt der Immobilien-Kompass der Zeitschrift "Capital", die dafür rund 500 Makler und Investoren befragt hat. Der Immobilien-Kompass weist auch die aktuellen Mietpreise bei Neuvermietung aus. Wie hoch die Neumieten in deutschen Großstädten sind, zeigt die stern.de-Infografik.

Im europäischen Vergleich immer noch Schnäppchen

Analysten sind sich einig: Gemessen an anderen europäischen Märkten hat Deutschland noch erheblichen Nachholbedarf - vor allem, wenn man die langfristige Entwicklung betrachtet. Seit 1990 sind die Preise gerade einmal um 0,7 Prozent pro Jahr gestiegen, so eine Untersuchung des Researchhauses Bulwien Gesa. Und so wirken selbst Kaufpreise am oberen Ende im internationalen Vergleich wie Schnäppchen. In Paris kostet eine Wohnung im Schnitt 8000 Euro pro Quadratmeter, in der Wiener Innenstadt rund 6000 Euro. In Hamburg hingegen sind es 2100 Euro, in Berlin sogar nur 1800 Euro.

Ein solches Gefälle lockt Investoren aus dem In- und Ausland, darunter Pensionskassen, Versicherer, Finanzinvestoren - zumal Deutschland als wirtschaftliches Kraftzentrum und Hort der Stabilität in der Euro-Zone makroökonomisch glänzend dasteht.

Nirgendwo macht sich das wachsende Interesse der Profis so stark bemerkbar wie in Berlin. Mit 2,3 Milliarden Euro hat die Hauptstadt 2011 fast die Hälfte des Kapitals aufgesogen, das bei größeren Transaktionen floss. München folgt weit abgeschlagen mit gerade einmal 340 Millionen Euro. Dass die Stadt bei ausländischen Investoren so beliebt ist, hat einen banalen Grund: Immobilienmanager bevorzugen Hauptstädte, weil die in vielen Ländern die Wirtschaftszentren sind. Großbritannien ist London, Frankreich ist Paris und Deutschland, nun ja, Berlin.

Kaufpreise und Mieten steigen paralell

Ausländische Immobilienkäufer in Berlin? Das gab es schon einmal - und es endete im Debakel. Es war die klassische Blase: "Der Preisanstieg beruht in so einem Fall nicht auf steigenden Mieten oder knappem Angebot, sondern auf günstigem Fremdkapital und der Spekulation auf Wertzuwachs", sagt Michael Schlatterer, Analyst bei CB Richard Ellis. "Die Qualität der Käufer hat sich verbessert, ihre Investments sind nachhaltiger", sagt Manuel Martin, Immobilienaktienanalyst bei Close Brothers Seydler in Frankfurt. Es geht nicht mehr um hohe Wertsteigerungen in kurzer Zeit, sondern um verlässliche Einnahmen über Jahrzehnte hinweg. In Übertreibungsphasen eilen die Kaufpreise den Mieten stark voraus. Während der vergangenen fünf Jahre liefen beide Kurven beinahe parallel.

"Die Entwicklung ist harmlos", konstatiert denn auch das Institut der deutschen Wirtschaft Köln, das die Daten erhoben hat. "Einen plötzlichen Crash müssen Investoren nicht fürchten." Wirklich? Jeder kennt Beispiele von Häusern, die nach drei Besitzerwechseln binnen fünf Jahren ihren Wert fast verdoppelt haben. Solche Übertreibungen gibt es, und sie entstehen vorwiegend dort, wo Privatanleger ihre Finger im Spiel haben.

Private Käufer greifen noch tiefer in die Tasche

In den A-Lagen der Metropolen ist der Kaufpreisfaktor im vergangenen Jahr noch einmal deutlich gestiegen: Diese Kennzahl gibt an, das Wievielfache der zu erzielenden Jahresmiete beim Kauf bezahlt wird. Für ein Zinshaus in München liegt der Faktor nach Angaben des Maklerhauses Engel & Völkers zurzeit durchschnittlich bei 22, in Hamburg bei 21. Institutionelle Investoren winken da ab. "Viel zu teuer", sagt Mark Münzing, Vorstand des Erlanger Unternehmens Zentral Boden Immobilien. "Über das 14-Fache der Miete gehe ich nicht." Schließlich soll die Geldanlage ja einen positiven Ertrag bringen.

Noch tiefer greifen Private in die Tasche, wenn es um eine selbst genutzte Immobilie geht. "Es zählt ja auch die emotionale Rendite", heißt es bei Engel & Völkers. "Wenn man sich in den eigenen vier Wänden wohlfühlt, ist die wirtschaftliche Rendite zweitrangig." Dennoch trugen Privatleute im vergangenen Jahr deutschlandweit nur mit rund 13 Prozent zum Investitionsvolumen bei.

Abgelegene Regionen werden entvölkert

Entscheidend ist, wie sich Profianleger verhalten. Und es sieht so aus, als ob sie weiter in großem Stil investieren. Zwar schrumpft die Bevölkerung hierzulande, und manch abgelegene Region wird sich weiter entvölkern, aber daraus lässt sich auf Sicht der kommenden 20 Jahre kein bundesweit sinkender Wohnungsbedarf ableiten. Im Gegenteil: Vor allem bei Mietwohnungen steigt die Nachfrage weit stärker als das Angebot. Denn immer mehr Leute wohnen in immer kleineren Haushalten.

Was läge für finanzkräftige Investoren da näher, als neue Wohnungen zu errichten? Laut dem Berliner Makler Michael Schick jedoch wurden 2011 in München gerade einmal 6800 Baugenehmigungen für mehrgeschossige Häuser erteilt, in Hamburg 3350, in Berlin 3500. Die Profis konzentrieren sich lieber auf den Bestand. Neu zu bauen und zu vermieten rechnet sich in vielen Fällen nicht: "Das kostet bei einer durchschnittlichen Qualität inklusive Grundstück pro Quadratmeter 1500 bis 1800 Euro", sagt Jörg Schwagenscheidt, Vorstandsmitglied bei der Berliner GSW Immobilien AG. "Will man eine angemessene Rendite erzielen, muss man dafür mindestens 7 Euro Miete nehmen." So viel könne in Berlin aber kaum jemand zahlen.

Bieterkampf zwischen Privatanlegern und Investoren

Institutionelle Investoren wie GSW oder Benson Elliot, die große Bestände verwalten, müssen darauf achten, Leerstand zu vermeiden. Dieses Risiko ist beim Kauf älterer, günstigerer Objekte weniger groß. Eine Logik, die auch für private Investments gilt. Steigende Materialkosten und Vorschriften wie die geplante Energieeinsparverordnung Neubauten machen es immer schwieriger, für neu errichtete Gebäude eine kostendeckende Miete zu erzielen.

Für Bestandsimmobilien heißt das: Um lukrative Objekte entbrennt oftmals ein regelrechter Bieterkampf zwischen Privatanlegern und institutionellen Investoren, zwischen Deutschen, Briten und Niederländern. Langfristig muss das kein Nachteil sein. Im Gegenteil: "Ausländische Bieter steigern zwar die Konkurrenz, gleichzeitig aber auch das Angebot und damit die Liquidität", sagt GSW-Vorstand Schwagenscheidt. Das wachsende Handelsvolumen macht Häuser - zumindest in Großstädten - leichter handelbar als in früheren Jahren. 2011 wechselten bundesweit fast 150.000 Wohnungen für 5,5 Milliarden Euro den Besitzer, dreimal so viel wie im Vorjahr. "In Berlin ist ein Zinshaus im Moment fast so liquide wie eine Aktie", sagt Analyst Schlatterer.

Darauf setzt auch Akelius: Gerade haben die Schweden weitere 62 Einheiten in den In-Stadtteilen Friedrichshain und Prenzlauer Berg gekauft - im Vertrauen darauf, dass da noch was geht.

>>> Zum Immobilien-Kompass von Capital

Von Grit Beecken / FTD
Wie lange ist die frist bei einer Kündigung?
Hallo Ich möchte gerne kündigen, da das Arbeitsverhältnis nicht mehr gegeben ist. Leider verstehe ich den Arbeitsvertrag nicht ganz. Auszug aus dem Vertrag: Paragraf 13 Kündigungsfristen: (1) das Arbeitsverhältnis kann beiderseitig unter Einhaltung einer frist von 6 Werktagen gekündigt werden. Nach sechsmonatiger Dauer des Arbeitsverhältnisses oder nach Übernahme aus einem Berufsausbildungsverhältnis kann beiderseitig mit einer frist von zwölf Werktagen gekündigt werde. (2) Die Kündigungsfrist für den Arbeitgeber erhöht sich, wenn das Arbeitsverhältnis in demselben Betrieb oder unternehmen 3jahre bestanden hat, auf 1 monat zum Monatsende 5jahre bestanden hat, auf 2 monate zum Monatsende 8jahre bestanden hat, auf 3 monate zum Monatsende..... (3) Kündigt der Arbeitgeber das Arbeitsverhältnis mit dem Arbeitnehmer, ist er bei bestehenden Schutzwürdiger Interessen befugt, den Arbeitnehmer unter fortzahlung seiner bezüge und unter Anrechnung noch bestehender Urlaubsansprüche freizustellen. Als Schutzwürdige interessen gelten zb. Der begründete Verdacht des Verstoßes gegen die Verschwiegenheitspflicht des Arbeitnehmers, ansteckende Krankheiten und der begründete verdacht einer strafbaren handlung. Ich arbeite in einem Kleinbetrieb (2mann plus chef) seid 2 jahren und 3-4Monaten. (Bau) Seid ende November bin ich krank geschrieben. Was meinem chef überhaupt nicht passt und er mich mehrfach versucht hat zu überreden arbeiten zu kommen. Da mein zeh gebrochen ist und angeschwollen sowie schmerzhaft und ich keine geschlossenen schuhe tragen kann ist arbeiten nicht möglich. Das Arbeitsverhältnis ist seid längerem angespannt vorallem mit dem Arbeitskollegen. Möchte nur noch da weg! Wie lange ist nun die frist und wie weitere vorgehen? Ich hoffe es kann mir jemand helfen.
Füllhorn Rente 63 ?
Wer 2018 NEU in den Ruhestand ging a) und die „abschlagsfreie Rente 63“ mit mindestens 45 Versicherungsjahren kassierte, erhielt im Schnitt 1265 Euro monatlich, 1429 Euro (als Mann) bzw. 1096 Euro (als Frau) RENTE. b) und wer die „normale“ Altersrente kassierte, erhielt monatlich im Schnitt 950 Euro, 1080 € (als Mann) bzw. 742 Euro (als Frau) RENTE. Nach Adam Riese bedeutet das, das erst Zeiten ab dem 18. LJ für die Rentenversicherung gewertet werden, dass männliche Nicht-Akademiker über 45 Arbeitsjahre hinweg mehr als 25 Euro monatlich pro Stunde verdient haben müssten. sprich: ab 1973 ! (zu DM-Zeiten 50 DM Stundenverdienst ! ... als Nicht-Akademiker ??) Meine Erfahrung ist, dass man mit 18 zur Armee musste und das anschließende Studium frühestens im 25 LJ beenden konnte -- also in 1981 ! (25 + 45 = 70. LJ mit Altersrente ohne Abzüge). Ergebnis: erst in 2026 könnten vergleichbare Akamdemiker (nach 45 Vers.Jahren) in VOLLE Rente gehen. PS: Nach Rechnung der „Die Linke“ bräuchte man über 37 Jahre hinweg einen Stundenverdienst von mind. 14,50 Euro (29 DM), um NICHT auf die „Grundsicherung für Altersrentner“ angewiesen zu sein; also den statistischen Wert von 800 Euro mtl. Rentenbezug zu überschreiten. Wer erkennt den Zaubertrick der „abschlagsfreien Rente 63“ ? Wer kennt den Zaubertrick, in weniger Zeit, mit weniger Ausbildung, maximale Top-Renten-Ergebnisse zu erzielen ? (welches nicht einmal die gierigsten Börsenbanker und Versicherungsmakler in einer Demokratie für realisierbar hielten) ?