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Kaufen oder Mieten? In diesen Städten lohnt sich der Immobilienkauf noch

In Lübeck ist Kaufen im Vergleich zu Mieten noch relativ günstig
In Lübeck ist Kaufen im Vergleich zu Mieten noch relativ günstig
© alxpin / Getty Images
Die Immobilienpreise steigen immer weiter – wer kann und will sich das noch leisten? "Finanztest" hat analysiert, wo Kaufen noch erschwinglich ist und wo Mieter günstiger wegkommen.

Der Immobilienboom hat sich auch durch die Corona-Krise nicht stoppen lassen. Im Gegenteil: Angesichts von Lockdowns und Reisebeschränkungen hat das Eigenheim für viele noch einmal an Attraktivität gewonnen. Laut einer Auswertung des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken (vdp) sind Eigentumswohnungen und Häuser 2020 um 7,4 Prozent teurer geworden, wie die Zeitschrift "Finanztest" berichtet.

Besonders teuer ist es in vielen Großstädten und deren Speckgürteln, und auch in einigen Landkreisen im Süden und Südwesten Deutschlands. In 56 von 401 Städten und Landkreisen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen mittlerweile über 3500 Euro. Abschreckend auf potenzielle Immobilienkäufer wirken aber nicht nur die absoluten Preise, sondern auch die Abkopplung von der Mietentwicklung. Die Mieten stagnieren seit einiger Zeit, sodass vielerorts eine immer größere Lücke zwischen Kaufpreisen und Mieten klafft. Lohnt sich das Kaufen da überhaupt noch? 

Kaufpreis-Miete-Verhältnis anschauen

Die Experten von Finanztest haben auf Basis der vdp-Daten analysiert, in welchen Städten Kaufen noch verhältnismäßig erschwinglich ist – und wo es sich eher lohnt, weiter zur Miete zu wohnen. Dafür wurden die Kaufpreise für eine Stadt den Mietpreisen für eine vergleichbare Wohnung gegenübergestellt. Das sich daraus ergebende Kaufpreis-Miete-Verhältnis gibt an, wie viele Jahreskaltmieten man vom Preis für eine Eigentumswohnung hätte bezahlen können. Mehr als das 25-fache der Jahresmiete gilt laut "Finanztest" als relativ teuer.

Die Auswertung, die auf tatsächlich gezahlten Kaufpreisen beruht, zeigt, wie ungünstig das Verhältnis insbesondere in den Metropolen ist. So mussten Wohnungskäufer in Hamburg und München im vergangenen Jahr oft 30 Jahresmieten oder mehr bezahlen, um zum Zuge zu kommen (siehe Tabelle). In den ebenfalls gefragten Rheinmetroplen Köln und Düsseldorf kommt man dagegen teilweise noch unter 25 Jahresmieten weg. 

Im Verhältnis zu den Mieten am teuersten sind die Preise in Berlin. In der Hauptstadt kostet der Immobilienkauf das 28- bis 43-fache einer Jahresmiete für eine vergleichbare Wohnung. Im benachbarten Potsdam hingegen liegt das Kaufpreis-Miete-Verhältnis nur bei 23 bis 28.

Generell ist der Kauf im Vergleich zur Miete in kleineren und mittelgroßen Städten oft erschwinglicher als in den ganz großen Metropolen. In Lübeck etwa kommt man für weniger als 20 Jahresmieten an Eigentum. Weitere Beispiele zeigt die folgende Tabelle.

Tabelle: Kaufpreis-Miete-Verhältnis in ausgewählten Städten

Stadt

Kaufpreise für Wohnungen (je qm)*

Preis in Jahresmieten

Berlin

2450 bis 8700 Euro

28,4 bis 43,1

Hamburg

3800 bis 11.000 Euro

28,7 bis 38,1

München

5300 bis 13.800 Euro

29,7 bis 35,8

Stuttgart

3250 bis 9250 Euro

26,0 bis 33,5

Dresden

2250 bis 4530 Euro

20,0 bis 32,3

Leipzig

2385 bis 3985 Euro

19,2 bis 31,5

Frankfurt

3300 bis 9900 Euro

23,6 bis 29,3

Köln

2550 bis 6550 Euro

21,4 bis 29,0

Düsseldorf

2400 bis 7100 Euro

21,5 bis 28,7

Potsdam

2955 bis 5910 Euro

22,8 bis 28,3

Münster

2460 bis 4840 Euro

18,2 bis 26,8

Dortmund

1905 bis 3655 Euro

20,3 bis 26,1

Jena

1960 bis 3515 Euro

16,8 bis 23,9

Wolfsburg

1735 bis 3160 Euro

17,8 bis 22,6

Lübeck

1925 bis 3640 Euro

15,7 bis 22,1

*Spanne: mittlere Lage, einfache Ausstattung bis sehr gute Lage, sehr gute Ausstattung; Quelle: Finanztest

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Monatliche Belastung im Blick haben

Wer zu einem ungünstigen Kaufpreis-Miete-Verhältnis kauft, muss hinterher unter Umständen mit einer deutlich höheren monatlichen Belastung rechnen, als wenn er zur Miete wohnen würde. Das macht "Finanztest" anhand von Finanzierungsbeispielen deutlich, bei denen 90 Prozent der Kaufsumme als Kredit aufgenommen wird.

So muss eine Berlinerin, die eine 100-Quadratmeter-Wohnung zum Preis von 37 Jahresmieten kauft, anschließend 764 Euro pro Monat mehr bezahlen als wenn sie eine vergleichbare Wohnung gemietet hätte. Ein Kölner, der eine Eigentumswohnung zum Preis von 22 Jahresmieten gefunden hat, zahlt hingegen im Anschluss 20 Euro im Monat weniger als wenn er gemietet hätte. Richtig attraktiv macht den Immobilienkauf erst die lange Sicht: Ist die Immobilie erst einmal abgezahlt, sind Eigentümer finanziell klar im Vorteil.

Mehr Rechenbeispiele sowie ausführliche Tabellen mit Immobilienpreisen für Städte und Landkreise finden Sie kostenpflichtig auf www.test.de


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