Der Immobilienboom hat sich auch durch die Corona-Krise nicht stoppen lassen. Im Gegenteil: Angesichts von Lockdowns und Reisebeschränkungen hat das Eigenheim für viele noch einmal an Attraktivität gewonnen. Laut einer Auswertung des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken (vdp) sind Eigentumswohnungen und Häuser 2020 um 7,4 Prozent teurer geworden, wie die Zeitschrift "Finanztest" berichtet.
Besonders teuer ist es in vielen Großstädten und deren Speckgürteln, und auch in einigen Landkreisen im Süden und Südwesten Deutschlands. In 56 von 401 Städten und Landkreisen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen mittlerweile über 3500 Euro. Abschreckend auf potenzielle Immobilienkäufer wirken aber nicht nur die absoluten Preise, sondern auch die Abkopplung von der Mietentwicklung. Die Mieten stagnieren seit einiger Zeit, sodass vielerorts eine immer größere Lücke zwischen Kaufpreisen und Mieten klafft. Lohnt sich das Kaufen da überhaupt noch?
Kaufpreis-Miete-Verhältnis anschauen
Die Experten von Finanztest haben auf Basis der vdp-Daten analysiert, in welchen Städten Kaufen noch verhältnismäßig erschwinglich ist – und wo es sich eher lohnt, weiter zur Miete zu wohnen. Dafür wurden die Kaufpreise für eine Stadt den Mietpreisen für eine vergleichbare Wohnung gegenübergestellt. Das sich daraus ergebende Kaufpreis-Miete-Verhältnis gibt an, wie viele Jahreskaltmieten man vom Preis für eine Eigentumswohnung hätte bezahlen können. Mehr als das 25-fache der Jahresmiete gilt laut "Finanztest" als relativ teuer.
Die Auswertung, die auf tatsächlich gezahlten Kaufpreisen beruht, zeigt, wie ungünstig das Verhältnis insbesondere in den Metropolen ist. So mussten Wohnungskäufer in Hamburg und München im vergangenen Jahr oft 30 Jahresmieten oder mehr bezahlen, um zum Zuge zu kommen (siehe Tabelle). In den ebenfalls gefragten Rheinmetroplen Köln und Düsseldorf kommt man dagegen teilweise noch unter 25 Jahresmieten weg.
Im Verhältnis zu den Mieten am teuersten sind die Preise in Berlin. In der Hauptstadt kostet der Immobilienkauf das 28- bis 43-fache einer Jahresmiete für eine vergleichbare Wohnung. Im benachbarten Potsdam hingegen liegt das Kaufpreis-Miete-Verhältnis nur bei 23 bis 28.
Generell ist der Kauf im Vergleich zur Miete in kleineren und mittelgroßen Städten oft erschwinglicher als in den ganz großen Metropolen. In Lübeck etwa kommt man für weniger als 20 Jahresmieten an Eigentum. Weitere Beispiele zeigt die folgende Tabelle.
Tabelle: Kaufpreis-Miete-Verhältnis in ausgewählten Städten
Stadt | Kaufpreise für Wohnungen (je qm)* | Preis in Jahresmieten |
Berlin | 2450 bis 8700 Euro | 28,4 bis 43,1 |
Hamburg | 3800 bis 11.000 Euro | 28,7 bis 38,1 |
München | 5300 bis 13.800 Euro | 29,7 bis 35,8 |
Stuttgart | 3250 bis 9250 Euro | 26,0 bis 33,5 |
Dresden | 2250 bis 4530 Euro | 20,0 bis 32,3 |
Leipzig | 2385 bis 3985 Euro | 19,2 bis 31,5 |
Frankfurt | 3300 bis 9900 Euro | 23,6 bis 29,3 |
Köln | 2550 bis 6550 Euro | 21,4 bis 29,0 |
Düsseldorf | 2400 bis 7100 Euro | 21,5 bis 28,7 |
Potsdam | 2955 bis 5910 Euro | 22,8 bis 28,3 |
Münster | 2460 bis 4840 Euro | 18,2 bis 26,8 |
Dortmund | 1905 bis 3655 Euro | 20,3 bis 26,1 |
Jena | 1960 bis 3515 Euro | 16,8 bis 23,9 |
Wolfsburg | 1735 bis 3160 Euro | 17,8 bis 22,6 |
Lübeck | 1925 bis 3640 Euro | 15,7 bis 22,1 |
*Spanne: mittlere Lage, einfache Ausstattung bis sehr gute Lage, sehr gute Ausstattung; Quelle: Finanztest
Monatliche Belastung im Blick haben
Wer zu einem ungünstigen Kaufpreis-Miete-Verhältnis kauft, muss hinterher unter Umständen mit einer deutlich höheren monatlichen Belastung rechnen, als wenn er zur Miete wohnen würde. Das macht "Finanztest" anhand von Finanzierungsbeispielen deutlich, bei denen 90 Prozent der Kaufsumme als Kredit aufgenommen wird.
So muss eine Berlinerin, die eine 100-Quadratmeter-Wohnung zum Preis von 37 Jahresmieten kauft, anschließend 764 Euro pro Monat mehr bezahlen als wenn sie eine vergleichbare Wohnung gemietet hätte. Ein Kölner, der eine Eigentumswohnung zum Preis von 22 Jahresmieten gefunden hat, zahlt hingegen im Anschluss 20 Euro im Monat weniger als wenn er gemietet hätte. Richtig attraktiv macht den Immobilienkauf erst die lange Sicht: Ist die Immobilie erst einmal abgezahlt, sind Eigentümer finanziell klar im Vorteil.
Mehr Rechenbeispiele sowie ausführliche Tabellen mit Immobilienpreisen für Städte und Landkreise finden Sie kostenpflichtig auf www.test.de
