Die Neuvertragsmieten in Deutschland sind laut einer Studie zum Jahresende 2019 nicht weiter gestiegen. Im vierten Quartal hätten die Durchschnittsmieten bei neu abgeschlossenen Verträgen gemessen am Vorquartal stagniert, teilte der Immobilienspezialist F+B am Montag mit. Im Vergleich zum vierten Quartal 2018 beobachtete die Firma, die Städte und Gemeinden bei der Aufstellung von Mietspiegeln berät, leichte Rückgänge (minus 0,3 Prozent).
In einigen Gemeinden gerade in Bayern und Baden-Württemberg seien die Neuvertragsmieten gefallen. F+B-Geschäftsführer Bernd Leutner sieht darin eine zunehmende Marktberuhigung. Grundlage der Auswertung sind die Angebotsdaten von über 30 Millionen Objekten in Deutschland.
Bestandsmieten steigen weiter
F+B hatte schon im Verlauf des vergangenen Jahres stagnierende bis leicht sinkende Neuvertragsmieten errechnet. Die Zahlen bedeuten aber nicht, dass Mieter nun aufatmen können: Die Neuvertragsmieten signalisieren die Richtung am Immobilienmarkt, bilden aber nur einen kleinen Teil ab. In bestehenden Verträgen stiegen die Mieten laut F+B weiter: Die Bestandsmieten kletterten im vierten Quartal um 0,4 Prozent zum dritten Quartal und um 1,4 Prozent zum Vorjahreszeitraum.
Dennoch ist die Trendwende bei den Neuvertragsmieten bedeutsam, zumal sie auch einige der teuersten Städte betrifft. In München sanken die Preise für die Wiedervermietung einer typischen 75-Quadratmeter-Wohnung sowohl im Vergleich zum Vorquartal (minus 0,5 Prozent) als auch im Jahresvergleich (minus 0,6 Prozent). In Stuttgart, Köln und Hamburg gingen die Marktmieten gegenüber dem Vorquartal leicht zurück. In Berlin stiegen die Mieten vom dritten zum vierten Quartal zwar leicht, liegen laut Auswertung aber niedriger als ein Jahr zuvor (siehe Tabelle).
Tabelle: Neuvertragsmieten in den größten Städten
Stadt | Marktmiete* Q4 2019 | Änderung zum Vorquartal (Q3 2019) | Änderung zum Vorjahresquartal (Q4 2018) |
München | 16,40 Euro | -0,5% | -0,6% |
Stuttgart | 11,90 Euro | -1,8% | +0,8% |
Frankfurt | 11,70 Euro | +0,5% | +0,5% |
Hamburg | 10,50 Euro | -0,3% | +0,1% |
Düsseldorf | 10,20 Euro | +0,3% | +1,6% |
Köln | 10,10 Euro | -0,5% | +1,0% |
Berlin | 9,10 Euro | +0,5% | -1,2% |
*Wohnung mit 75 qm, Baualter 10 Jahre, Ausstattung und Zustand normal; Quelle: F+B
Immobilien werden immer teurer
Die Immobilienpreise in Deutschland stiegen unterdessen viel stärker als die Mieten - wie schon seit Jahren. Eigentumswohnungen verteuerten sich im vierten Quartal um 5,4 Prozent binnen Jahresfrist und Einfamilienhäuser um 3,8 Prozent. F+B beobachtet bei den Käufern aber einen Wandel: Internationale Großanleger zögen sich nach Beobachtung großer Makler teils zurück aus Deutschland.
Ein Grund sei die unübersichtliche und kaum kalkulierbare Mietenregulierung, die sich auch je Bundesland unterscheide. Für die satten Preisaufschläge seien vor allem Käufe aus dem Inland verantwortlich, etwa von Immobilienkonzernen, Fonds, reichen Privatanlegern und Selbstnutzern.
Leutner warnte vor einem "Herdeneffekt": Schon öfter hätten deutsche Investoren verzögert auf internationale Kapitalmarktrends reagiert und spät Immobilien ge- oder verkauft. "Besonders prozyklisch agiert die öffentliche Hand, die ihre Bestände aus heutiger Sicht zu Spottpreisen verkaufte, um diese nun mit enormen Aufschlägen teils wieder zurückzukaufen - teilweise auf einem Preisniveau, auf dem private Kaufinteressenten längst ausgestiegen sind", so Leutner.
