Von wegen spießig - das eigene Haus ist bei den Deutschen groß in Mode. Drei von vier Bürgern sparen laut einer GfK-Umfrage für eine Immobilie. Nach einer jahrelangen Flaute stieg die Zahl der Baugenehmigungen 2011 bundesweit um 21 Prozent.
Befeuert wird der Run auf Stein, Glas und Beton vor allem von sehr günstigen Kreditkonditionen. Ein Darlehen mit zehnjähriger Laufzeit ist schon für unter drei Prozent Zinsen zu haben. Vor zehn Jahren lagen die Zinsen noch doppelt so hoch. "Die niedrigen Zinsen lassen den Kaufpreis umgerechnet um 20 bis 30 Prozent sinken", erklärt Jörg Sahr von der Stiftung Warentest. Dieser Effekt wirkt dem zum Teil rapiden Anstieg der Kaufpreise in vielen Städten entgegen.
Übers Knie brechen sollte man den Hauskauf trotzdem nicht. Sicher, nur die wenigsten treffen die Entscheidung für die eigenen vier Wände rein nach finanziellen Gesichtspunkten. Bei der oftmals größten Investition im Leben spielen emotionale Gründe eine gewichtige Rolle: Das Häuschen im Grünen steht für Selbstverwirklichung, Unabhängigkeit und langfristige Sicherheit. Doch gerade weil der Kauf einer Immobilie noch über Jahrzehnte die Haushaltskasse belastet und sich Fehlgriffe kaum korrigieren lassen, ist ein Blick auf die Finanzen Pflicht.
Was kann ich mir leisten?
Die erste Voraussetzung: Es muss Geld im Sparstrumpf sein. Als Faustregel gilt: Für ein Darlehen sollten 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital in die Finanzierung einfließen - plus Nebenkosten. Die Gebühren für Makler, Notar und nicht zuletzt die Grunderwerbssteuer, die in vielen Bundesländern mittlerweile mit fünf Prozent zu Buche schlägt, können in Summe noch einmal bis zu 13 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Mehr Eigenkapital sorgt für Zinsrabatte bei der Finanzierung, weniger Ersparnisse für kräftige Aufschläge.
Bedingung Nummer zwei: Käufer und Bauherren müssen die monatliche Rate schultern können. Dafür ist eine gründliche Analyse der eigenen Einnahmen und Ausgaben nötig. Grundsätzlich darf die Monatsrate nicht höher sein als die vormals gezahlte Miete plus die Summe, die monatlich auf das Sparkonto wanderte. Das setzt einen sicheren Arbeitsplatz mit einem ausreichend hohen Einkommen voraus, denn Bauherren verschulden sich über viele Jahre oder gar Jahrzehnte - auch wenn der Staat an vielen Stellen kräftig mithilft, unter anderem über die Riester-Förderung. "Generell rechnet sich eine Investition in eine Immobilie gegenüber einem Mietobjekt eher langfristig. Wer nach zwei Jahren sein Haus verkaufen muss, weil er ein Jobangebot in einer anderen Stadt wahrnimmt, macht schon allein deswegen Minus, weil er auf den Kaufnebenkosten sitzenbleibt", sagt Immobilienexperte Sahr.
Bauen oder kaufen?
Der Geldbeutel bestimmt auch maßgeblich darüber, welcher Haustyp infrage kommt. Platz eins auf der Preisskala belegt das freistehende Einfamilienhaus, danach folgen das Reiheneckhaus, die Doppelhaushälfte, das Reihenmittelhaus und schließlich die Eigentumswohnung. Dabei ist ein Neubau in allen Fällen teurer als der Kauf einer gebrauchten Immobilie. Diese Reihenfolge gilt natürlich nur für Objekte, die sich in der Größe, Lage und Ausstattung ähneln.
Wie viel Platz ist nötig?
Womit wir bei der Platzfrage wären: Wie viele Kinderzimmer brauche ich? Arbeite ich oft im Home Office? Eine Faustregel gibt es dabei nicht. Je nach Lebenssituation und Bedürfnissen muss hier jeder selbst entscheiden, wie viel Platz zum Leben nötig ist. Wohnungen mit rund 100 Quadratmetern sind am Markt üblich. Wer von vornherein mehr Platz benötigt, für den kommt im Grunde nur ein Haus infrage.
Häufig bestimmt der Wohnort beziehungsweise die Nähe zum Arbeitsplatz über das Angebot am Immobilienmarkt. "Auf dem Land ist die Chance auf günstigen Baugrund natürlich um ein Vielfaches größer als im Stadtzentrum", sagt Alexander Wiech von der Eigentümergemeinschaft Haus & Grund. Andersherum findet man das Traum-Loft eher in stadtnahen Lagen. Prinzipiell gilt: Stadtmenschen kaufen, Landeier bauen.
Stadt oder Land?
Stadt oder Land ist nicht nur eine Frage des Geldes - wobei die Preise außerhalb der Ballungsräume in der Regel niedriger sind als in der Großstadt - sondern auch eine Frage des Lebensstils. Die Ruhe in der Provinz oder die vielfältigen Angebote einer pulsierenden Stadt? Platz zum Spielen auf dem eigenen Grundstück oder die zweisprachige Kita im Viertel? Eine Stunde zur Arbeit pendeln oder eine Viertelstunde radeln? Labrador und Garten oder Oper und Tai-Chi? Die Liste lässt sich je nach persönlicher Situation beliebig erweitern - pro und contra muss jeder selbst abwiegen. Natürlich gibt es auch Kompromisslösungen: etwa das Reihenhaus am Stadtrand mit guter Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel.
Wie ist das Wohnumfeld?
Ist diese grundsätzliche Entscheidung getroffen, sollte auch die Mikrolage - also das direkte Wohnumfeld - beleuchtet werden. Gibt es in der Nähe Supermärkte, Schulen und Spielplätze? Wie hoch ist die Lärmbelastung? Wie weit ist die nächste U-Bahn-Station entfernt? Wer lebt in der Nachbarschaft? Wenn eine junge Familie beispielsweise in eine Gegend zieht, in der eher Senioren wohnen, kann der Geräuschpegel der Kinder schnell zum Ärgernis werden.
Wie lange dauert der Bau?
Bauen oder Kaufen ist nicht zuletzt eine Frage des zeitlichen Aufwands. Der Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung geht weitaus schneller über die Bühne als der Neubau eines Einfamilienhauses, der von der Planung bis zum Einzug in der Regel mindestens ein Jahr in Anspruch nimmt. "Die Bauphase ist ein Zeitfresser", sagt Immobilienexperte Wiech. Erst recht, wenn der Hausherr selbst zu Maurerkelle oder Tapetenkleister greift. Die Muskelhypothek spart zwar Geld, kostet dafür aber Zeit. "Nur handwerklich Begabte sollten Eigenleistungen in größerem Umfang in Betracht ziehen", rät Wiech. Schlüsselfertige Objekte oder Fertighäuser lassen Planungsaufwand und Bauzeit schrumpfen.
Wie hoch sind die Folgekosten?
Bauherren werden für die mitunter lange Planungs- und Bauzeit mit einer Immobilie entschädigt, die ihren Wunschvorstellungen entspricht und auch beim Thema Energieeffizienz auf dem neuesten Stand ist. Das dämmt die Folgekosten erheblich ein. "Die Gewährleistung für Neubauten beträgt in der Regel fünf Jahre", sagt Sahr von der Stiftung Warentest. Nach dem Einzug haben Häuslebauer im Schnitt zehn Jahre Ruhe, bevor größere Instandhaltungsarbeiten anfallen.
Ganz anders die Lage bei Gebraucht-Immobilien: Die komplette Sanierung eines Altbaus kann genauso kostspielig wie ein Neubau ausfallen. Die Folgekosten sollten Immobilienkäufer stets im Auge behalten und finanzielle Rücklagen bilden.
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