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Immobilienpreise: Wo sich der Wohnungskauf besonders lohnt - und warum die Mieter die Dummen sind

Trotz gestiegener Preise lohnt sich laut einer aktuellen Studie der Kauf einer Immobilie in Deutschland. In allen untersuchten Regionen ist Wohneigentum derzeit günstiger als das Wohnen zur Miete. Es gibt da nur ein Problem.

Wer im Eigenheim wohnt, wohnt günstiger als zur Miete

Wer im Eigenheim wohnt, wohnt günstiger als zur Miete

Getty Images

In den Städten sind die Preise für Immobilien in den vergangenen Jahren enorm in die Höhe geschossen. Wer in Hamburg oder München eine Drei-Zimmer-Wohnung kaufen will, zahlt heute locker eine halbe Million Euro oder mehr. Dennoch ist der Kauf von Wohneigentum laut einer neuen Studie der Anmietung einer Wohnung immer noch vorzuziehen - und zwar überall in Deutschland.

Zu diesem Schluss kommen die Ökonomen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln) nach der Analyse von Immobilienpreisen und Mieten in 401 Kreisen und kreisfreien Städten. Demnach waren die jährlichen Kosten für Selbstnutzer Ende 2017 im Schnitt rund ein Drittel günstiger als für Mieter, die eine vergleichbare Wohnung anmieten.

Auch wenn man nur die sieben größten Städte betrachte, bleibe der Vorteil auf diesem Niveau. "Insgesamt ist Wohneigentum in allen Kreisen aktuell günstiger als das Wohnen zur Miete", heißt es in dem Wohnkostenreport, der im Auftrag des Immobilienunternehmens Accentro erstellt wurde. Accentro verkauft Eigentumswohnungen, weshalb die Studie nicht als unabhängig gelten kann. Dennoch sind die Ergebnisse interessant.

Niedrigzinsen schlagen Kaufpreise

Um die Kosten von Immobilienkäufern mit denen von Mietern zu vergleichen, berücksichtigen die Studienautoren Kaufpreise und Nebenkosten, Finanzierungs- und Instandhaltungskosten, Wertverlust, Steuern sowie Opportunitätskosten für die Bindung des Kapitals.

Entscheidend dafür, dass die Käufer so viel besser abschneiden als die Mieter sind die nach wie vor extrem niedrigen  Zinsen, die Immobilienkredite günstig machen. In den Jahren 2010 bis 2017 seien die Zinsen insgesamt deutlich stärker gefallen, als die Preise gestiegen seien, schreiben die IW-Ökonomen. "Dadurch hat das Wohneigentum im Vergleich zum Mieten enorm an Attraktivität gewonnen."

In Hamburg lohnt sich Kaufen besonders

Betrachtet man die Jahreskosten für eine 100-Quadratmeter-Wohnung liegt der Vorteil für Selbstnutzer in Hamburg bei 38,6 Prozent, in Berlin, Frankfurt, Düsseldorf und Köln sind es 32 bis 36 Prozent. Auch in München (26,8 Prozent) und Stuttgart (26,4 Prozent) kommen Selbstnutzer deutlich günstiger weg. Besonders gering ist der Vorteil laut Auswertung im Münchner Umland: In den Landkreisen und kreisfreien Städten im Radius von 50 Kilometern um die bayerische Landeshauptstadt wohnen Selbstnutzer nur 17,9 Prozent günstiger.

All diese Rechenspiele haben aber einen gewaltigen Haken: Denn in der Praxis kann leider nicht jeder frei entscheiden, ob er lieber Mieter oder Eigentümer ist. Um eine Immobilie zu günstigem Zinssatz kaufen zu können, braucht man das nötige Eigenkapital, in der Regel mindestens 20 Prozent der Kaufsumme. Zudem geht die Rechnung natürlich nur auf, wenn man auch entsprechend lang in den eigenen vier Wänden wohnt und nicht nach kurzer Zeit schon wieder umziehen will. Umgekehrt schneiden Mieter im Vergleich natürlich wesentlich besser ab, wenn sie schon lange in ihrer Wohnung wohnen, ohne dass die Miete erhöht wurde.