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Abgeltungssteuer: Chancen mit Immobilien

Immobilienbesitzer dürfen sich freuen: Erträge aus Grundbesitz sind von der Abgeltungssteuer nicht betroffen. Wer jetzt Fondsanteile kauft, kann sich sogar dauerhaft Steuervorteile sichern. Dafür sollte allerdings zügig gehandelt werden.

Von Frank Donovitz und Joachim Reuter

Die eigenen vier Wände bleiben eine Steueroase: Wertsteigerungen von Häusern oder Eigentumswohnungen, die selbst genutzt werden, müssen auch in Zukunft nicht versteuert werden. Für die Eigentümer vermieteter Immobilien bleibt ebenfalls alles beim Alten: Vermietungseinkünfte werden weiterhin mit dem persönlichen Steuersatz belegt. Auch Gewinne aus dem Verkauf nicht selbst genutzter Immobilien können nach zehn Jahren Besitz unverändert steuerfrei kassiert werden. Null Abgeltungssteuer also? Nicht ganz. Wer durch Wertpapiere, etwa mit offenen Immobilienfonds, an Gebäuden mitverdienen will, muss künftig mit der neuen Steuer kalkulieren. Das bringt Vor-, aber auch Nachteile. In jedem Fall wird die Anlageentscheidung komplizierter.

Offene Immobilienfonds

Schon mit vergleichsweise kleinem Geld können Anleger zum Immobilienbesitzer werden: Sie kaufen Anteile an einem offenen Immobilienfonds, der mit dem angesammelten Vermögen Bürohäuser und Einkaufszentren erwirbt. Die Anteile sind täglich handelbare Wertpapiere, die im Vergleich zu Aktienfonds deutlich risikoärmer sind und stetige Erträge bringen. Gute Produkte erreichen jährliche Renditen von vier bis fast sechs Prozent (siehe Tabelle). Anleger erhalten jährliche Ausschüttungen, die aus den Miet- und Zinseinnahmen des Fonds stammen. Den Zinsanteil gibt es künftig steuergünstiger, also mit 25 Prozent Abgeltung statt bisher 30 Prozent Vorwegabzug. Der Anteil aus den Mieteinnahmen ist weiterhin mit dem persönlichen Satz des Fondsbesitzers zu versteuern.

Gewinner: Fonds im Ausland

Befinden sich die Immobilien aber im Ausland, werden die Mieten nur dort besteuert - und das in der Regel eher niedrig. Der Fiskus hierzulande geht leer aus. Daraus folgt: Offene Immobilienfonds, die überwiegend im Ausland anlegen und auf diese Weise hohe Ausschüttungen erzielen, macht die Abgeltungssteuer noch etwas attraktiver als bisher. Sie sind Gewinner der Steinbrück'schen Reform - bei Kauf bis zum 31. 12. 2008.

Danach ist dies nicht mehr ganz so eindeutig: Werden von den Ausschüttungen ab dem kommenden Januar neue Anteile erworben oder kaufen Anleger Anteile mit frischem Geld, wird beim Verkauf 25 Prozent des Kursgewinns abgezogen.

Bis Ende Dezember kaufen

Wer langfristig in offene Immobilienfonds investieren will, sollte sich bis zum 31. Dezember eindecken. Verkaufsgewinne bleiben dann nach einjähriger Haltedauer steuerfrei. Experten empfehlen Depotanteile von 10 bis 15 Prozent.

Achtung:

Lagern Anteile direkt in einem Depot der Fondsfirma, werden Ausschüttungen automatisch wieder in neuen Anteilen angelegt; die Fondsgesellschaft darf gesetzlich nicht anders handeln. Die neu erworbenen Fondsanteile unterliegen dann der Abgeltungssteuer. Ausweg: Anleger sollten ihre Anteile offener Immobilienfonds (aber auch aller anderen ausschüttenden Fonds) ab Januar nicht mehr beim Fondsanbieter deponieren, sondern im Depot einer Bank oder Sparkasse. Diese dürfen Ausschüttungen auf das Konto des Anlegers buchen. Tipp: Direktbanken bieten die Lagerung von Wertpapieren sehr günstig, manche sogar kostenfrei an.

Bausparen

Ausgerechnet das gute alte Bausparen wird vom nächsten Jahr an attraktiver. Auf die Sparzinsen von Bausparverträgen, die den Sparer-Pauschbetrag überschreiten, werden statt 30 Prozent Kapitalertragssteuer nur noch 25 Prozent Abgeltungssteuer fällig. Auch die staatliche Zulage für Gering- und Mittelverdiener, die Wohnungsbauprämie, bleibt erhalten. Wer Bausparen mit vermögenswirksamen Leistungen des Arbeitgebers betreibt, kann sogar noch weitere staatliche Prämien einheimsen (Alleinstehende: bis 17.900 Euro, Verheiratete: bis 35.800 Euro zu versteuerndes Einkommen). Unter diesen Umständen lohnt Bausparen für den, der bauen, kaufen oder modernisieren will.

Günstige Kredite sichern

Für Häuslebauer boten Bausparverträge mit nur einem Prozent Sparzins bislang einen besonderen Kniff. Auf den ersten Blick ein grottenschlechtes Geschäft, auf den zweiten durchaus interessant: Denn Zinsen von einem Prozent oder weniger waren steuerfrei. Ab dem kommenden Jahr gilt dies nicht mehr, die Abgeltungssteuer wird auch auf solche Bagatellzinsen fällig. Dennoch: Besonders für Gutverdiener, die eine Immobilie erwerben oder renovieren möchten und ihren Sparer-Pauschbetrag für andere Geldanlagen verwenden, kann es sich unter dem Strich lohnen, auf einen sehr günstigen Kredit zu sparen. So lassen sich zum Beispiel bei Schwäbisch Hall oder BHW feste Kreditzinsen von nominal unter zwei Prozent sichern. Zum Vergleich: Normales Baugeld kostet rund fünf Prozent.

Geschlossene Immobilienfonds

Im Unterschied zu den offenen Immobilienfonds ist die geschlossene Variante eine unternehmerische, privatrechtliche Beteiligung. Die Mindestanlage beträgt meist mehrere Zehntausend Euro, und das Geld steckt in der Regel für viele Jahre in einem Bürokomplex oder Einkaufszentrum. Die Erträge unterliegen nicht der Abgeltungssteuer, sondern wie bisher dem persönlichen Steuersatz des Investors.

Steuersparmodelle

Geschlossene Fonds sind in der Regel als Steuersparmodelle konstruiert, auch wenn die Politik die Steuervergünstigungen in den vergangenen Jahren eingeschränkt hat. Nach ähnlichem Muster funktionieren auch Schiffs- oder Leasingfonds. Grob geschätzt, halten rund eine Million Deutsche derartige Beteiligungen, die nur für gut situierte, unternehmerisch versierte Anleger infrage kommen. Denn das Geld ist lange festgelegt, und die Risiken sind beträchtlich. Nichts für Normalverbraucher, auch wenn mancher Finanzberater etwas anderes behauptet - besonders jetzt, im Steuer-Schlussverkauf.

Fazit

Immobilienbesitzer können der Abgeltungssteuer vergleichsweise gelassen entgegensehen. Für Direkteigentümer ändert sich nichts, Bausparen wird etwas attraktiver, langfristige Anlagen in offenen Fonds empfehlen sich bis 31. 12. 2008.

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Von:

Joachim Reuter und Frank Donovitz