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Moderne Technik: Was steckt hinter dem Energieausweis?

Kommt eine Immobilie die künftigen Bewohner bei den Heizkosten teuer zu stehen oder entspricht sie dem neuesten Stand der Technik? Seit Juli 2008 können Mieter oder Käufer das am Energieausweis ablesen.

Von Joachim Reuter

Wer einen Kühlschrank oder eine Waschmaschine braucht, sieht schon beim Kauf, ob das neue Gerät sparsam mit Energie umgeht. Seit Jahren geben Aufkleber mit einer Farbskala von Grün bis Rot und Buchstaben von A bis G Auskunft über den Stromverbrauch. Jetzt können sich Mieter und Immobilienkäufer schon vor dem Einzug ein Bild vom Energiebedarf ihrer neuen Wohnung machen. Vermieter oder Verkäufer müssen seit dem 1. Juli für Gebäude, die bis 1965 fertiggestellt wurden, einen Energieausweis vorlegen. Vom nächsten Jahr an ist er für alle Immobilien Pflicht.

Mit einem Blick auf den Ausweis lässt sich die Energieeffizienz ablesen: Entscheidend sind zwei Pfeile auf einer grün-gelb-roten Skala (siehe Grafik). Sie zeigen, ob das Gebäude beim Energieverbrauch vorbildlich oder vorsintflutlich ist. Eine wichtige Entscheidungsgrundlage für Mieter und Käufer, denn Heizung und Warmwasser verursachen mehr als drei Viertel der gesamten Energiekosten eines Haushalts.

Abweichungen möglich

Der obere Pfeil auf der Skala zeigt den sogenannten Endenergiebedarf und gibt an, wie viele Kilowattstunden Energie pro Quadratmeter jährlich für Heizung und Warmwasser rechnerisch benötigt werden. Der untere Pfeil gibt Auskunft über den "Primärenergiebedarf". Er berücksichtigt, auf welche Weise die benötigte Energie gewonnen wird: Eine Immobilie mit Wärmepumpe bekommt eine bessere Note als eine, die mit Öl beheizt wird. An diesem auch "Gesamtenergieeffizienz" genannten Wert lässt sich die künftige Kostenbelastung am besten abschätzen. Kritiker bemängeln allerdings, dass beide Kategorien sehr technisch sind und nur indirekt Aufschluss über die zu erwartenden Kosten geben. Denn die realen Werte können erheblich von denen im Energieausweis abweichen.

Trotzdem ist der Ausweis besser als nichts. Er wird von Architekten, Ingenieuren oder Energieberatern ausgestellt. Sie sehen sich das Gebäude an und analysieren die Wärmedämmung, die Qualität der Fenster, des Daches und der Heizungsanlage. Die Experten ermitteln nicht nur nackte Zahlen, sondern machen auch Vorschläge, wie sich der Verbrauch reduzieren lässt. Die Empfehlungen sind jedoch nicht verpflichtend. Ein Mieter kann den Eigentümer nicht dazu zwingen, die Energiebilanz zu verbessern.

So eine Analyse kostet Geld. Für den Energieausweis, der zehn Jahre gültig ist, muss der Hausbesitzer rund 300 Euro zahlen. Eine Liste mit qualifizierten Ausstellern von Ausweisen gibt es bei der Deutschen Energie-Agentur ((Dena)).

Wenn der Vermieter die im Ausweis vorgeschlagenen Sanierungsmaßnahmen umsetzt, wird er vom Staat gefördert: Im Rahmen des CO2-Gebäudesanierungsprogramms, das die Bundesregierung mit der KfW-Bank gestartet hat, gibt es zinsgünstige Kredite und direkte Zuschüsse für die Umbauten. Die KfW-Darlehen müssen bei der Hausbank beantragt werden.

Nicht immer Pflicht, aber immer sinnvoll

Immobilienbesitzer benötigen den Energieausweis nur, wenn sie ihr Haus verkaufen oder eine Wohnung neu vermieten wollen. Weigern sie sich, Interessenten den Pass vorzulegen, kann das Ordnungsamt eine Strafe von bis zu 15.000 Euro verhängen. Für bereits vermietete Wohnungen gibt es keine Ausweispflicht. Altmieter können also nicht darauf setzen, mit Hinweis auf die schlechte Energiebilanz ihre Miete zu reduzieren. Selbstnutzer und Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien sind nicht verpflichtet, den Energiepass ausstellen zu lassen. Doch auch für sie kann es sinnvoll sein, die Schwächen des eigenen Hauses zu kennen.

Besitzer von Mietshäusern mit mindestens fünf Wohnungen können eine Billig-Variante des Energiepasses wählen, den sogenannten Verbrauchsausweis. Er kostet nur zwischen 25 und 100 Euro und bezieht sich auf den tatsächlichen Verbrauch. Grundlage ist die Heizkostenabrechnung aus den vergangenen drei Jahren. Der Verbrauchsausweis ist allerdings nicht sehr aussagekräftig, denn die Bilanz hängt allein vom individuellen Heizverhalten der Vormieter ab. Weiterer Nachteil: Der Aussteller des Verbrauchsausweises sieht sich das Haus in der Regel nicht selbst an, sondern verlässt sich auf die Angaben des Vermieters. Ein besseres Bild erhält der Mieter in jedem Fall durch den Energieausweis.

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