GESPERRTWissen über Kredite Wie leihe ich Geld für Haus und Hof?


Wer Geld in Haus und Hof stecken möchte, kommt in der Regel günstig an einen Kredit: die Zinsen für Immobiliendarlehen sind meist niedriger als für Dispokredite. Aber welche Kredite gibt es? Welcher ist der günstigste für Sie? Und welche Fallstricke lauern dennoch?
Von Frank Donovitz und Joachim Reuter

Geliehenes Geld hat verschiedene Preise - je nachdem wofür es eingesetzt wird. Zinsen für Immobiliendarlehen sind in aller Regel niedriger als jene für Dispooder Ratenkredite. Auch weil für einen Immobilienkredit das Gekaufte selbst als Sicherheit beziehungsweise Pfand hinterlegt werden kann, die sogenannte Hypothek (griechisch: "Unterpfand").

Hypothekendarlehen

Hypothekendarlehen sind der "Klassiker" der Immobilienfinanzierung. Bauherren oder Käufer bekommen Geld gegen Zahlung von Zins und Tilgung. Die finanzierende Bank oder Sparkasse erhält zusätzlich als Sicherheit einen Eintrag im Grundbuch, dem amtlichen Verzeichnis aller Grundstückseigentümer. Entgegen einer landläufigen Floskel "gehört" das Haus oder die Wohnung jedoch dann nicht "der Bank", sondern stets dem Darlehensnehmer. Nur wenn dieser den Zins und/ oder die Tilgung nicht mehr wie vereinbart zahlen kann, darf der Geldgeber die Hypothek "verwerten": Die Immobilie wird verkauft (oft versteigert), vom Erlös erhält die Bank oder Sparkasse die noch ausstehende Darlehenssumme zurück.

Generell empfehlenswert sind Hypothekendarlehen der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Beim

KfW-Wohneigentumsprogramm

können bis zu 100.000 Euro zur Finanzierung selbst genutzten Wohneigentums geliehen werden. Das kann - je nach Lage, Objekt und eigenen Ersparnissen - schon genügen, um sich den Traum der eigenen vier Wände zu verwirklichen. Die Abwicklung der KfW-Darlehen übernehmen Banken und Sparkassen. Die Konditionen der KfW zählen in aller Regel zu den günstigsten am Markt. Beispiel: Ein Darlehen über 100000 Euro (Laufzeit 20 Jahre) gab es zuletzt für 4,45 Prozent Nominalzins. Dieser Preis ist für die ersten zehn Jahre festgeschrieben (Fachwort:

Zinsbindung

). In den ersten drei Jahren muss sogar nur der Zins (effektiv 4,52 Prozent) gezahlt werden. Die KfW nennt sie "tilgungsfreie Anlaufjahre". In dieser Zeit kostet das Darlehen rund 370 Euro pro Monat.

Neben der gängigen zehnjährigen Zinsbindung bieten Geldhäuser auch Festpreise für 5, 15 oder 20 Jahre an. Dabei gilt: Je länger die vereinbarte Frist, desto höher der Zinssatz, also auch die monatliche Belastung. Im Gegenzug verschafft ein Festpreis für 15 oder gar 20 Jahre Kreditnehmern hohe finanzielle Planungssicherheit. Am Ende jeder Zinsbindungsfrist kann die Restschuld getilgt werden. Üblicher weise ist jedoch eine Anschlussfinanzierung erforderlich. Die muss keineswegs die bisherige Bank oder Sparkasse übernehmen. Ratsam ist vielmehr, wie zu Beginn einer Wohnfinanzierung, mehrere Angebote einzuholen.

Was viele nicht wissen: Immobilienfinanzierer dürfen Hypothekendarlehen verkaufen. So sind Tausende Eigenheimer bereits zu Kreditkunden von Finanzinvestoren, landläufig "Heuschrecken", geworden. Deren einziges Interesse: aus dem Kredit mehr für sich herauszuholen als der bisherige Geldverleiher. So drohen zum Ende jeder Zinsbindung radikale Zinserhöhungen oder die Darlehenskündigung mit sofortigem Zugriff auf die Immobilie. Immerhin: Volks- und Raiffeisenbanken versprechen Privatkunden, ihre Kredite nicht zu verkaufen, die KfW tut dies auch nicht. Die Sparkassen geloben, künftig davon abzulassen. Private Geschäftsbanken hingegen schließen den Darlehensverkauf nur gegen Preisaufschlag aus. Die Commerzbank zum Beispiel verlangt dafür bis zu 0,2 Prozent mehr Zins.

Bauspardarlehen

Wer einen Immobilienkredit will, muss zuvor sparen. Ein Bausparvertrag besteht daher aus zwei Teilen: einem Sparvertrag und einem möglichen, aber keineswegs zwingenden Darlehensvertrag. Die Zins-Mixturen von Bausparkassen heißen deshalb Tarife. Komplizierter zwar als ein Hypothekendarlehen, aber mit Vorteilen: Spar- und Darlehenszinsen stehen vom Tag der Unterschrift für die gesamte Laufzeit des Vertrages fest. Der eigentliche Clou: Die Darlehenszinsen sind je nach Tarif etwas niedriger als bei klassischen Hypothekenkrediten. Derzeit werden Bausparverträge mit rund zwei Prozent effektivem Darlehenszins angeboten. Wer beispielsweise 20.000 Euro Bausparsumme (zur Hälfte angespart, zur anderen Hälfte als Darlehen) in eine Immobilienfinanzierung einbringen möchte, hat bei einer tariflich festgelegten Rückzahlrate von 160 Euro pro Monat den Kredit in rund fünfeinhalb Jahren abbezahlt.

Die Nachteile: Niedrige Darlehenszinsen müssen meist durch sehr geringe Sparzinsen erkauft werden. So gibt es beispielsweise Darlehen bei Wüstenrot schon ab 1,6 Prozent Nominalzins. Ein solcher Vertrag bringt aber auch nur 0,5 Prozent Guthabenverzinsung. Zudem sind Bauspartarife vergleichsweise starr. Die Kassen beharren aus kalkulatorischen Gründen auf der Einhaltung der einmal abgeschlossenen Vertragsbedingungen. Darin enthalten sind auch Vermittlerprovisionen und der Abschluss einer Todesfall-Versicherung für den Kreditnehmer. Diese beiden Vertragsbestandteile sind aber durchaus individuell verhandelbar.

Fazit: Wer sich zum Modernisieren des Eigenheims einen sehr günstigen und gut kalkulierbaren Kredit sichern möchte, sollte bausparen - zum Beispiel mit vermögenswirksamen Leistungen. Wer eine Immobilie bauen oder kaufen will, hat das nötige Eigenkapital schneller mit anderen Sparmöglichkeiten beisammen, etwa mit Tagesgeld- oder Sparbriefanlagen. Und: Ein Hypothekendarlehen lässt sich häufig individueller, bedarfsgenauer gestalten.

Lebensversicherungen

Lebensversicherungen können auch zur Finanzierung der eigenen vier Wände genutzt werden. Bei der Policen-Abtretung wird nicht nur das bislang angesparte Versicherungsguthaben zum Kredit, sondern weit mehr. Beispiel: Ein 35-Jähriger hat eine Kapitallebensversicherung über 100.000 Euro garantierte Versicherungssumme abgeschlossen. Er zahlt dafür eine Jahresprämie von rund 3000 Euro, wofür er monatlich 250 Euro auf einem Tagesgeldkonto zurücklegt. Zu seinem 60. Geburtstag soll die Versicherung ausgezahlt werden. Nun möchte er ein Reihenhaus kaufen, Preis: 200.000 Euro. 50.000 Euro hat er selbst gespart, 100.000 Euro bekommt er als KfW-Darlehen. Die noch fehlenden 50.000 Euro leiht er sich bei seiner Hausbank - und tritt ihr dafür diese Summe aus seiner Versicherung ab. Bei 4,5 Prozent Festzins für die ersten zehn Jahre kostet dieser Kredit lediglich 187,50 Euro Zinsen pro Monat. Getilgt wird er erst am 60. Geburtstag des Immobilienkäufers. Dann erhält die Bank die 50.000 Euro zurück - von der Versicherung. Die Abtretung wieder aufheben, um die Summe anders zu finanzieren, kann der Hauskäufer zu jedem Zinsbindungsende, im Beispiel erstmals in zehn Jahren.

Positiver Nebeneffekt: Eine Lebensversicherung in dieser Höhe dürfte der Bank als Kreditsicherheit für den Todesfall des Reihenhauskäufers genügen. Es braucht keine zusätzlichen Sicherheiten. Damit das Geschäft sicher funktioniert, muss eine Regel eingehalten werden: der Bank niemals mehr als die garantierte (!) Versicherungssumme abtreten.


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