HOME

Immobilien: Baukredite dürfen gekündigt werden

Der Markt für Hypothekenkredite wird flexibler. Eine wachsende Zahl von Anbietern bietet deutschen Häuslebauern an, festverzinste Darlehen aufzunehmen, die sie ohne Strafzahlungen kündigen können.

Bis vor kurzem konnten Darlehensnehmer nur bei variabel verzinsten Krediten vorzeitig aussteigen. Bislang boten Münchener Hypothekenbank und Hannoversche Leben gegen Zinsaufschläge Kredite mit Kündigungsoption an.

Mit der Interhyp kündigte nun erstmals ein Anbieter ein Produkt an, bei dem sich Eigenheimkäufer mit einer Einmalzahlung alle Türen offenhalten. Gegen einen Aufpreis von 500 Euro gibt es Festzinsdarlehen, die man bei einem berufsbedingten Umzug ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen darf. Wer sich gegen Härtefälle wie den Tod des Darlehensnehmers, Erwerbsunfähigkeit oder anhaltende Arbeitslosigkeit absichern will, muss 300 Euro zahlen. Beide Varianten lassen sich kombinieren.

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist Verbraucherschützern schon lange ein Dorn im Auge. Wenn ein Kreditnehmer seine Immobilie wegen eines Umzugs oder aus persönlichen Gründen vorzeitig verkauft und den Kredit ablösen will, muss er sich bislang auf zum Teil hohe Strafzahlungen einstellen. Für ein im Oktober 2004 abgeschlossenes zehnjähriges 150.000-Euro-Darlehen und einem ursprünglichen Zinssatz von 4,4 Prozent würde man bei einer vorzeitigen Ablösung zum November 2006 eine Vorfälligkeitsentschädigung von etwa 7300 Euro zahlen, rechnet ein Interhyp-Sprecher vor.

Baudarlehen über Kapitalmarkt refinanziert

Das hängt damit zusammen, dass deutsche Banken Baudarlehen über fest verzinste Pfandbriefe am Kapitalmarkt refinanzieren. Diesen Anlegern haben sie eine bestimmte Rendite versprochen. Wird ein Kredit vorzeitig zurückgezahlt und kann eine Bank nur zu ungünstigeren Konditionen ein neues Darlehen wieder ausreichen, erleidet sie einen Verlust. Denn den Pfandbriefbesitzern muss sie weiter die gleichen Zinsen zahlen. Diesen Nachteil darf sie auf den Kreditnehmer abwälzen. Andererseits gelten die Vorfälligkeitsentschädigungen in Deutschland - die höchsten in Europa - als ein Faktor, der junge und beruflich aktive Menschen vom Immobilienkauf abschreckt. Mittlerweile nimmt die Europäische Union das deutsche System unter die Lupe.

Das Interhyp-Angebot, das der Onlinevermittler in Zusammenarbeit mit der Postbank-Tochter DSL entwickelt hat, unterliegt aber Einschränkungen. So richtet er sich nur an Arbeiter und Angestellte. Ob ein Arbeitnehmer freiwillig oder gezwungenermaßen seinen Wohnort wechselt, spielt keine Rolle. Anstelle einer Rückzahlung bestehe darüber hinaus die Möglichkeit, das Darlehen gebührenfrei auf eine andere Immobilie zu übertragen oder den Käufer der alten Wohnung in den Kredit eintreten zu lassen.

Effektivzins von 4,14 Prozent

Die DSL bietet über Interhyp zehnjährige Baudarlehen bei einer Beleihungshöhe von bis zu 60 Prozent zu einem Effektivzins von 4,14 Prozent an. "Inklusive Provision bezahlt der Kunde allerdings 4,2 Prozent", sagt Max Herbst von der FMH Finanzberatung. Damit gehört das Angebot nicht zur Spitzengruppe. "Es ist aber immer noch günstiger als der von ihm ermittelte Durchschnitt der Bankenangebote, der bei 4,32 Prozent liegt."

Herbst kritisiert aber die zahlreichen Einschränkungen des Interhyp-DSL-Angebots. "Wenn ein Wohnungsbesitzer beruflich bedingt umzieht und seine Wohnung vorübergehend vermietet, bevor er verkauft, dann entfällt der Schutz", sagt er. Daher bevorzugt er das Angebot der Hannoverschen Allgemeinen. "Das ist zwar etwas teurer als der Durchschnitt der Bankangebote, aber dafür kann man umschulden, wann man will", sagte er.

Inklusive Zuschlag liegt das Angebot der Hannoverschen Leben mit Kündigungsoption bei knapp 4,60 Prozent, so Herbst. Darin enthalten ist der Zinszuschlag für das Kündigungsrecht, der derzeit bei 0,45 Prozentpunkten liegt. Ursprünglich war das Institut im Juli mit 0,65 Prozentpunkten an den Markt gegangen, es dann aber nach eigenen Angaben "den Marktgegebenheiten" angepasst.

Kündigungsrecht erst ab dem dritten Jahr

Bei der Münchener Hypothekenbank beträgt der Zuschlag für das Kündigungsrecht bei dem Kredit "Münchener Freiheit" 0,2 Prozentpunkte. Damit würde die effektive Gesamtverzinsung 4,67 Prozent betragen. Das Kündigungsrecht gibt es aber erst ab dem dritten Jahr. Das Produkt wird überwiegend über Volks- und Raiffeisenbanken vertrieben. Er gilt für Darlehen zwischen 40.000 und 400.000 Euro bei zehnjähriger Laufzeit.

Yasmin Osman / FTD
Themen in diesem Artikel