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IMMOFONDS: Bauen Sie auf kleine Steine

Offene Immobilienfonds bieten die Chance, sich an Bürotürmen oder Wohnhäusern zu beteiligen. Eine Anlage, fast so hart wie Beton.

Rainer Engel ist kein Zauderer.

Das Geschäft des freiberuflichen Grafikdesigners verlangt Mut zum Risiko. Gerade in Berlin, wo die Konkurrenz des 34-Jährigen in unzähligen Hinterhöfen und umgebauten Fabrikruinen lauert. Doch mit Aktien oder Anleihen wollte er nie etwas zu tun haben. Nicht vor dem Börsencrash und schon gar nicht heutzutage. Engel spart sein Geld in einem offenen Immobilienfonds.

Diese Anlageform erlebt

gerade eine Renaissance. Annähernd zehn Milliarden Mark flossen seit Jahresbeginn in die Kassen der 19 darauf spezialisierten Fonds. Zusammen verwalten sie inzwischen mehr als 100 Milliarden Mark. Das Prinzip ist einfach: Sparer überweisen ihr Geld einer Immobilien-Anlagegesellschaft, und die kauft damit Häuser. Überwiegend sind das Gewerbeimmobilien, etwa Bürotürme, in noblen Großstadtlagen. Die Anleger erhalten gemäß der Höhe ihrer Einzahlungen Fondsanteile und bekommen erwirtschaftete Mieterlöse anteilig als Rendite gutgeschrieben. Schon ab 100 Mark monatlich kann man einsteigen. »Kann gar nicht so schlecht sein«, meint Engel. Schließlich sei der Immobilienbestand eines solchen Fonds doch etwas Handfestes, »das sich nicht so schnell wie eine Geschäftsidee am Neuen Markt in nichts auflösen kann«. Aber die Anlage hat andere Fallstricke. Die Provisionen für den Immobilienfonds-Kauf sind vergleichsweise hoch. Mehr als fünf Prozent Ausgabeaufgeld verlangen manche Anbieter, genauer gesagt, deren »Vertriebspartner« an den Bankschaltern. Von 100 Mark werden also nur 95 Mark wirklich angelegt. Zieht man noch die jährlichen Gebühren ab, bleiben von jedem eingezahlten Hunderter rund 93 Mark übrig. Und auch die gehen längst nicht vollständig in Bürotürme.

Diese Fonds sind eine Mixtur

aus Anleihen, Bargeld und einigen Hochhäusern, die mal mehr oder weniger Miete bringen», spitzt Wilfried Tator von der Berliner Analyse-Firma Fondscope zu. Der Anleger wisse beileibe nicht genau, wie der Fonds sein Geld investiere. Schon gar nicht, wie viel die Häuser wert seien. «Muss er auch nicht wissen», hält man beim Bundesverband Deutscher Investment-Gesellschaften (BVI) dagegen. «Überwiegend in Immobilien», reiche als Information aus, heißt es. Genaue Wertangaben der Fonds-Gebäude könnten die Verkaufspreise verderben. Bargeld und Wertpapiere benötige man, um Anlegern täglich ihr Geld zurückzahlen zu können, ohne dafür Häuser verkaufen zu müssen. Kleinanleger Engel kümmern solche Details wenig. «Immerhin erwirtschaften die seit Jahren nur Plus.» Dass in manchen Jahren das Plus schon mal niedriger war als das Aufgeld, will er gar nicht so genau nachrechnen.

Eine zweite Möglichkeit

, sich mit kleinen Beträgen an großen Grundvermögen zu beteiligen, ist der Kauf von Immobilienaktien - eine in Deutschland noch sehr junge Sparte. Die Börsenfirmen veröffentlichen im Gegensatz zu den Fonds den Wert ihrer Gebäude gern. Liegt dieser nämlich unter dem aktuellen Kurs aller ihrer Aktien, bezeichnen sie ihre Papiere als »unterbewertet« - in diesem Fall ein Kaufargument für ihre Aktie. Solche Informationen sind für Immobilien-AGs überlebenswichtig. Denn kein Börsianer kauft die Katze im Sack, kein Analyst würde die Aktien empfehlen, ohne Geschäfte und Werte der Firmen zu kennen. Doch was sich nach guter Durchschaubarkeit anhört, hakt in der Praxis noch gewaltig.

Unter den mehr als 50 deutschen

Börsenfirmen, die das Stuttgarter Bankhaus Ellwanger & Geiger im Deutschen Immobilienaktien-Index Dimax zusammengefasst hat, ist bestenfalls ein Dutzend, bei dem Anleger über eine Beteiligung nachdenken könnten (Auswahl s. Tabelle im pdf-Download). Der gesamte Börsenwert der 50 Firmen beträgt knapp 30 Milliarden Mark. So viel ist der Chiphersteller Infineon allein wert. Abgesehen von Branchen-Größen wie der Bonner IVG Holding sind bei den meisten deutschen Immobilien-AGs Geschäfte, Werte, Management und Eigner noch sehr undurchsichtig. So zieht ein einziger Beteiligungskonzern, die WCM-Gruppe und deren Aufsichtsratschef Karl Ehlerding, die Fäden gleich bei mehreren wichtigen Immobilienfirmen. Die WCM kontrolliert rund 40 Prozent der IVG, rund 80 Prozent der Hamburger RSE sowie immerhin 17,5 Prozent der HBAG-Gruppe. »Ein derartiges Geflecht fördert kaum das Vertrauen breiter Anlegerkreise in deutsche Immobilienaktien«, gibt einer der Immo-Konzernlenker zu.

Da wundert es nicht

, dass deutsche Immobilienaktien nur von einer Hand voll Analysten unter die Lupe genommen werden. »Noch lohnt die Mühe kaum«, sagt WestLB-Experte Georg Kanders, »wenngleich sich der Sektor langfristig auch in Deutschland weiterentwickeln dürfte.« Die Betonung liegt auf langfristig. Denn außerhalb Deutschlands beteiligen sich seit je kleine wie große Investoren nahezu ausschließlich per Aktienkauf an großen Immobilienvermögen. Offene Fonds sind dagegen weitgehend unbekannt.

Ein drittes Angebot sind europaweit

investierende Immobilien-Aktienfonds. Die Fondsmanager kaufen für das Geld neben wenigen deutschen Werten vor allem britische, französische, niederländische und spanische Immobilientitel. Das erspart Kleinanlegern die schwierige Auswahl der Aktien, für die es gerade in Deutschland viel Börsenwissen braucht. Doch die Fonds sind noch so klein und so neu auf dem Markt sowie vergleichsweise teuer bei Aufgeld und Gebühren. Ihre Wertentwicklungschancen sind zwar - genau wie bei Einzelaktien - höher als die von Immobilienfonds. Doch das Verlustrisiko steigt entsprechend mit. »Da bleib ich lieber bei meinem althergebrachten Immobilienfonds«, resümiert Rainer Engel. Die richtige Entscheidung für alle Aktien-Skeptiker und Nicht-Börsianer.

Von Frank Donovitz

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